PAREF PRIMA - Bilan annuel - 2023

SOUSCRIPTION - Au 31 décembre 2023, le capital de Novapierre Allemagne s'établit à 2 000 000 parts, correspondant au maximum du capital statutaire. Au cours de l'exercice, 26 960 parts ont été souscrites en compensation de demandes de retrait, représentant un volume d'échange de 7,55 M€. Ces retraits ont été effectués au prix de retrait compensé. Sur chacun des 4 trimestres de 2023, les demandes de retrait ont été supérieures aux souscriptions et le nombre de parts en attente a régulièrement augmenté et atteint 27 253 parts au 31 décembre 2023.
La liquidité de Novapierre Allemagne est difficile fin 2023, le délai de cession estimé sur base des transactions du 4ème trimestre est supérieur à 11 mois.
Fin 2023, le capital de la SCPI est réparti entre 8 006 associés et la capitalisation de Novapierre Allemagne est de 560,00 M€.

ACQUISITION / CESSION - Novapierre Allemagne n'a pas réalisé d'opération sur son patrimoine au cours de 2023. Au 31 décembre 2023, les emprunts pour un total de 166 650 K€ sont tous remboursables in fine et à taux fixe.

GESTION - Le taux d'occupation financier de Novapierre Allemagne est de 93,80% fin 2023, en baisse sensible de -290 bp par rapport au 96,70% de fin 2022.
Au 31 décembre 2023, 7,67 % de la surface totale du portefeuille de Novapierre Allemagne est vacante. À noter que le départ effectif de l'enseigne Toom dans l'actif de Prisdorf s'est effectuée le 31 mars 2023. Ce départ était connu lors de l'acquisition de l'actif. Le magasin occupait une surface de plus de 9  000 m² et représentait un loyer de plus d'1 M€. Ce départ est la cause principale de la baisse du Taux d'Occupation Physique (TOP) et du Taux d'Occupation Financier (TOF) du fonds en 2023. La société de gestion travaille activement à la relocation dans une optique de maintien de la performance du véhicule.
L'année aura été caractérisée par une attention constante portée à la situation des locataires et l'activation de l'indexation de leur loyer sur la base du taux d'inflation. Ainsi, environ 98 locataires ont pu être indexés en 2023, dans une proportion moindre qu'en 2022 où près de 225 occupants avait vu leur indexation activée. En parallèle, le taux de recouvrement demeure très élevé, à 97,6 %.

VALORISATION - Le prix de part de Novapierre Allemagne n'a pas évolué au cours de 2023, il est resté stable à 280,00 €/part.
La valeur du patrimoine s'élève à 593 ,19 m€, ce qui représente une évolution de -7,91 % par rapport à 2022. Cette baisse s'est majoritairement produite au cours du 1er semestre, au fil des hausses successives des taux directeurs de la BCE.
La valeur de reconstitution de Novapierre Allemagne est en baisse en 2023, à 265 €/part contre 296,66 € fin 2022, soit un repli de -10,73 % sur 2023. Le prix de souscription est supérieur à la valeur de reconstitution et s'établit en surcote de +5,72 %.
La valeur de réalisation est en baisse de -10,96 % et le Rendement Global Immobilier 2023 est de -6,16 % en 2023 (TD : 4,80 % + Variation ANR : -10,96 %).
La valeur IFI 2024 de Novapierre Allemagne est de 237,74 €/part (contre 243,10 €/part en 2022) pour un résident fiscal français et elle est nulle pour un non résident (100,00% du patrimoine de la SCPI est situé à l'étranger).

DISTRIBUTION - Novapierre Allemagne a distribué un dividende annuel brut de 13,45 €/part en 2023, en forte hausse de +7,86 % par rapport à 2022.
Par ailleurs, avec 100% de son patrimoine immobilier situé à l'étranger, Novapierre Allemagne a payé 0,49 €/part de fiscalité à la source pour le compte de ses associés. Le dividende net s'établit donc à 12,96 €/part, en hausse encore plus marqué de +9,55%.
Le résultat d'exercice, ou résultat courant 2023 de Novapierre Allemagne est de 25,87 M€, soit un équivalent en part en jouissance de 12,95€, en légère très baisse de -1,07 % et quasiment identique au dividende net versé. Le Report à Nouveau est donc stable à 2,18 €/part.

CONVOCATION - L'Assemblé Générale Ordinaire d'approbation des comptes 2023 de Paref prima s'est tenu le 28-05-2024 à 16h30, au Salon Verrière – Sofitel Paris Arc de Triomphe, 14 rue Beaujon, 75008 PARIS.
Lors de cette Assemblée Générale, seul le quorum requis pour l’Assemblée Générale Ordinaire a été réuni, en conséquence, l’Assemblée Générale Extraordinaire sur seconde convocation s'est à nouveau tenu le lundi 10 juin 2024 à 16h30, au siège social.
Les avis de convocation ont été préalablement publié au Bulletin des Annonces Légales Obligatoires (BALO) le 10-05-2024 et le 03-06-2024.

Fusion - Le 12 juin 2024, PAREF Gestion annonce la fusion-absorption de Novapierre Allemagne 2 par Novapierre Allemagne. Cette décision a été adoptée à la majorité des voix des associés des deux SCPI lors des assemblées générales extraordinaires, réunies en seconde convocation le lundi 10 juin 2024. Cette opération, réalisée près de 10 ans après le lancement de Novapierre Allemagne et 5 ans après celui de Novapierre Allemagne 2, donne naissance à PAREF Prima, avec un effet rétroactif comptable et fiscal au 1er janvier 2024.
La société absorbante, Novapierre Allemagne, change de nom et devient PAREF Prima.