RIVOLI AVENIR PATRIMOINE - Bilan annuel - 2023

Gérée par AMUNDI
Ouverte
CAPITAL VARIABLE Label ISR
Bureaux
Paris - 44.80 %
Prix au 18-02-2025
250,00 €
Retrait au 18-02-2025
230,02 €
Distribution brute 2024
3,89%10,42€
Distribution nette 2024
3,82%10,25€
 

RIVOLI AVENIR PATRIMOINE - Bilan annuel 2023

24-05-24 

SOUSCRIPTION - Rivoli Avenir Patrimoine a collecté plus de 62 M€ en 2023, quasi exclusivement sur 4 premiers mois de l’année. 48 M€ de cette collecte a été consacrée à la compensation de demande de retrait. Depuis le mois de juin, la collecte ne suffit plus à absorber les retraits.     
Le nombre de parts en attente de retrait s'est accentué trimestre après trimestre pour atteindre 483 364 parts, soit 119 M€ ou 3,44 % de la capitalisation au 31 décembre 2023. La liquidité de la SCPI n'est plus assurée. Rivoli Avenir Patrimoine a doté son fonds de remboursement de 30 M€ en juillet 2023, mais celui-ci n’a pas été activé à ce jour. Le fonds de remboursement permet aux associés ayant une demande de retraits en attente de pouvoir sortir par horodatage de leur ordre de retrait, à un prix décoté et dans la limite de la dotation du fonds de remboursement. La fixation du prix du fonds de remboursement est déterminée selon la règlementation applicable et doit être comprise entre la valeur de réalisation (211,88 €) et la valeur de réalisation diminuée de 10 % (190,69 €), en deçà du prix de retrait en vigueur (230,02 €).    
Fin 2023, le capital de la SCPI est réparti entre 37 082 associés et la capitalisation de Rivoli avenir patrimoine est de 3 466 M€.

 

ACQUISITION - Aucune acquisition n’a été réalisée en 2023. Seule la livraison du 2e bâtiment d’une opération réalisée dans le cadre d’une vente à terme est intervenue début 2023. Cet actif a été livré vacant, mais est d’ores et déjà loué à une entreprise paramédicale dans sa totalité. La SCPI reste investie à plus de 44 % dans Paris intramuros.

 

CESSION - Au cours de l'exercice 2023, la société de gestion de la SCPI, AMUNDI, a procédé à la cession de 6 actifs pour un montant global de vente de 162,00 M€.    
- Un hôtel à La Défense vendu 20,5 M€ (4,5 M€ de plus-value)  
- Un actif de logistique à Corbas vendu 39 M€ (12,6 M€ de plus-value)  
- Un ensemble de bureau à Paris vendu 41 M€ qui venait de se libérer et dont les travaux et les incertitudes de commercialisation dans le contexte actuel ont incité la Société de Gestion à privilégier la cession plutôt que la restructuration (-10,3 M€ de moins-value)  
- 3 autres immeubles de bureaux loués mais avec un risque locatif à court terme et d’importants travaux de remplacement d’éléments techniques à réaliser vendu 66,7 M€ (-0,3 de moins-value).

 

GESTION - Le taux d’occupation financier de Rivoli Avenir Patrimoine a baissé entre 2022 et 2023 avec la livraison de la Tour Hekla à La Défense qui n’est louée qu’à 17 % à ce jour.  
Au 31 décembre 2023, le stock de locaux vacants s'élevait à 79 916 m2 contre 74 262 m² fin 2022 alors que les surfaces globales sous gestion sont en baisse de -65 099 m² à 647 639 m² contre 712 738 m² fin 2022. Le pourcentage de locaux vacant en recherche de locataire passe de 9,26% fin 2022 à 10,22%, soit +96 bp en 2023.  
Durant l’année 2023, 192 baux ont été signés, représentant une surface globale de 44 579 m2 et un loyer annuel global HT de 14,5 M€ en année pleine.

 

VALORISATION - Les expertises ont baissé en 2023 en lien avec les évolutions du marché de l’immobilier d’entreprise. Conformément aux préconisations de l’AMF, Rivoli Avenir Patrimoine a fait l’objet d’une actualisation des expertises à mi-année. Compte tenu de ces nouvelles valeurs, la Société de Gestion a décidé de fixer, à compter du 24 juillet 2023, le nouveau prix de souscription à hauteur de la Valeur de Reconstitution arrondie soit 268 €/part (-12,42 % par rapport au prix précédent de 306 €/part). La tendance s’est poursuivie au 2e semestre, avec une nouvelle baisse des valeurs d’expertise relativement similaire à celle du 1er semestre 2023. Afin de refléter cette évolution, le prix de souscription a de nouveau été revu au 15 mars 2024 et ressort à 250 € par part.  
La valeur de reconstitution de Rivoli Avenir Patrimoine est de 243,80 €/part en repli de -18,27 % en 2023.    
En surcote de +9,93 % fin 2023 avec son prix de à 268 €, le nouveau prix de part de Rivoli Avenir Patrimoine de 250 €/part est désormais supérieur que de +2,54% par rapport avec la valeur de reconstitution à 243,50.  
La valeur de réalisation, issue des expertises menées sur le patrimoine immobilier de Rivoli Avenir Patrimoine est en baisse de -18,18 % et impacte de Rendement Global Immobilier (RGI) 2023 qui s'établit à -14,62 % en 2023 (TD : 3,56 % + Variation ANR : -18,18 %).    
La valeur IFI 2024 de Rivoli Avenir Patrimoine est de 230,42 €/part (contre 252,66 €/part en 2022) pour un résident fiscal français et de 199,25 €/part pour un non résident (19,90% du patrimoine de la SCPI situé à l'étranger).

 

DISTRIBUTION - Rivoli Avenir Patrimoine a distribué un dividende annuel brut de 10,89 €/part en jouissance en 2023, en hausse de +5,22 % par rapport à 10,35 € en 2022. 
Ce niveau de distribution brute intègre une distribution exceptionnelle de plus value de 0,45 € ainsi qu'un impôt sur les plus value payé par la SCPI pour le compte des associés de 0,53 €/part. 
Par ailleurs, avec 20% de son patrimoine immobilier situé à l'étranger, Rivoli avenir patrimoine a payé 0,11 €/part de fiscalité à la source pour le compte de ses associés. 
Le résultat d'exercice de Rivoli Avenir Patrimoine, ou résultat courant 2023 de Rivoli Avenir Patrimoine est de 115,83 M€, soit un équivalent en part en jouissance de 8,99€, en baisse de -0,44 % par rapport à 2022 (9,03€)
Les cessions de l’année ont permis à Rivoli Avenir Patrimoine de dégager une plus-value de cession de 0,98 € par part. Cette plus-value a été distribuée et a permis de limiter le recours au report à nouveau. Le report à nouveau s’élève à 3,67 € par part correspondant à plus de 4 mois de distribution. Le taux de distribution offre une performance annuelle courante de la SCPI de 3,56 % en 2023 sur prix de souscription au 1er janvier 2023 (méthode ASPIM).

 

CONVOCATION - L'Assemblée Générale Ordinaire d'approbation des comptes 2023 de Rivoli Avenir Patrimoine se tiendra le 25-06-2024 à 14 heures à la Villa M 24/30 Boulevard Pasteur 75015 PARIS.    
L'avis de convocation a été préalablement publié au Bulletin des Annonces Légales Obligatoires (BALO) le 17-05-2024.

Souscription - Collecte et liquidité en 2023

Capitalisation - T4-2023
3 466 M€
Collecte nette - 2023
14,53 M€
Collecte brute - 2023
62,76 M€
Volume échangé - 2023
48,23 M€
Ratio de liquidité - Délai : Liste d'attente
100% 
100% 
13% 
2%
Ratios de cession - trimestres 2023
73% 
73% 
100% 
98%
En attente de cession- T4-2023
129,54 M€
Ratio en attente T4-2023
3,74%

Acquisition / Cession en 2023

Placements immobiliers fin 2023
2 630 M€
Disponibilités fin 2023
20,52 M€
6 cessions en 2023
162,00 M€
0 acquisition en 2023
block
Immeubles fin 2023
188 - 647 639 m²
Surface en 2023
-65 099 m²
Moyenne/immeuble fin 2023
14,0 M€ - 3 445 m²
'
Moyenne/immeuble en 2023
nan M€
'
Ratio d'engagement 2023
26,00 % +210 bp
Dettes financières 2023
364,15 M€ -67,56 M€
Répartition géographique 2022 2023
Répartition sectorielle 2022 2023

Sources

tab

Valorisation 2023

Prix 31-12-2023
268,00 € -12,42%
Reconstitution 2023
243,80 € -18,27%
-3.89,-6.67,-1.57,-2.68,2.58,9.93
Ratio de reconstitution fin 2023
+9,93%
Reconstitution 2023
3 153 M€ -17,97%
Retrait 31-12-2023
246,58 € -12,42%
Réalisation 2023
211,88 € -18,18%
Valeur comptable 2023
233,58 € -0,88%
Valeur comptable 2023
3 020,65 M€ -0,51%
Valeur IFI Rés. | Non-résident 2023
230,42 € - 199,25 €
Déclaration 2024
list Valeurs IFI 2023
Historique des rapports de gestion
view_column Etat du patrimoine

Distribution en 2023

Dividende brut- 2023
10,89 € 3,56 %
Dividende net- 2023
10,25 € 3,35 %
Résultat d'exercice - 2023
8,99 € 2,94 %
Ratio de distribution 2023
+19,91%
Revenus immobiliers 2023
10,52 € 3,44%
Report à nouveau 2023
1,21% 3,69 €/part

Activité locative fin 2023

TOF ASPIM - Occupation Fin. T4-2023
89,78%
TOF en exploitation T4-2023
keyboard_arrow_down 80,56%
Surface vacante - T4-2023
79 916m²
WALB T4-2023
nc
Historique des rapports de gestion
view_column Comptes de résultats

Dividende - Acomptes versés

Acompte brut T4-2023
3,13 €/part
Versé le 20-01-24 [ trimestriel ]
T1 T2 T3 T4 T1+T2+T3+T4 Année pleine
2.72 2.52 2.52 3.13 10,89 10,89
2.53 2.52 2.53 2.77 10,35 10,35
2.50 2.50 2.50 2.75 linear_scale 10,25 10,25
En € par part T3-2022T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023T4-2023
Dividende brut 2,532,772,722,522,523,13
dont plus-valuencnc0,19ncnc0,34
dont fiscalité 0,110,130,320,120,100,45
À la source T3-2022T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023T4-2023
- Fisc. p. financiers0,080,110,100,100,070,08
- Fisc. étrangère0,030,020,030,020,030,03
- Fisc. plus-value--0,19--0,34

Activité locative

En % T3-2022T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023T4-2023
TOF - ASPIM 91,81%90,74%89,61%89,66%89,88%89,78%
Var.+1,80%-1,18%-1,26%+0,06%+0,24%-0,11%
Vacance 8,19%9,26%10,39%10,34%10,12%10,22%
Franchises 8,82%7,64%9,50%9,54%7,53%7,69%
Travaux 0,69%0,67%0,65%0,64%1,38%1,12%
Arbitrages----0,59%0,41%
TOF exploitation 82,30%82,43%79,46%79,48%80,38%80,56%
Var.+2,28%+0,16%-3,74%+0,03%+1,12%+0,22%
En m² T3-2022T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023T4-2023
Surface totale713 223712 738697 885688 934686 359647 639
Surface vacante nc74 262ncncnc79 916
Renouvelée------
Louée+14 800+10 353+7 573+12 388+3 449+23 314
Libérée-1 487-6 804-6 591-10 735-4 836-6 374
Solde locatif 13 3133 5499821 653-1 38716 940
TOPncncncncncnc
Loyers T3-2022T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023T4-2023
Encaissés (M€) 37,8037,6037,6237,9239,7037,33
Encaissés (€/P) 2,942,922,912,933,072,89
Taux encaissement94,69%92,54%93,38%92,52%95,64%93,14%

Marché des parts 

En nb de parts T3-2022T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023T4-2023
Parts totales12 869 48312 884 45312 911 47512 931 77012 931 64612 931 848
Parts souscrites 157 519115 486101 84374 31821 45011 586
Parts en retrait 60 988100 51674 82154 02321 45011 386
Parts annulées------
Parts gré à gré5 0455 045---657
Parts en attente ---40 464165 088483 364
Demandes de retraitncncncncncnc
Solde net+96 531+14 970+27 022+20 2950+200
En M€ T3-2022T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023T4-2023
Capitalisation3 938,063 942,643 950,913 957,123 465,683 465,74
Collecte brute 48,2035,3431,1622,745,753,11
Volume en retrait18,6630,7622,9016,535,753,05
Volume annulé------
Volume gré à gré1,541,54---0,18
Volume en attente---12,3844,24129,54
Collecte nette29,544,588,276,210,000,05
Liquidité T3-2022T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023T4-2023
Ratio de cession39%87%73%73%100%98%
Ratio liquidité 3m100%100%100%100%13%2%
Délai de cession0002 mois23 mois125 mois

Collecte vs investissement

En M€ T3-2022T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023T4-2023
Nb cessions012112
Cessions-3,0057,0021,0014,0070,00
Collecte nette25,874,017,245,44-0,05
RESSOURCES25,877,0164,2426,4414,0070,05
Nb acquisitions700000
Acquisition moy. 20,43
INVESTISSEMENTS-143,00
SOLDE-117,137,0164,2426,4414,0070,05
Disponiblités [Bilan] 29,30 20,52

Graphique de collecte et liquidité

Évènements clés - RIVOLI AVENIR PATRIMOINE

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Fonds remboursement - Décote : -15,20%
230.02 €/part -> 197.00 €/part
Le Fonds de Remboursement a été doté en juillet 2023 de 30 M€ et l’Assemblée Générale de juin 2024 a fixé les conditions d’éligibilité : l’associé doit avoir des parts en attente depuis plus de 6 mois et ne pourra être remboursé que dans la limite de 300 parts.
Il est proposé aux porteurs pouvant bénéficier du Fonds de Remboursement de céder leurs parts à un prix décoté de 199,05 €, soit -13,46% en deçà du prix de retrait actuel (230,02 €).

 
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Prix de part - Baisse : -6,72%
268.00 €/part -> 250.00 €/part
Les expertises réalisées au 31/12/2023 conduisent Amundi Immobilier a abaissé le prix de souscription de Rivoli Avenir Patrimoine de 268 à 250 €/part à partir du 15/03/2024.
La valeur de retrait s'ajuste en proportion à 230,02 €/part.
 
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Prix de part - Baisse : -12,42%
306.00 €/part -> 268.00 €/part
La hausse des taux a un impact négatif sur les valeurs d’expertises de Rivoli Avenir Patrimoine qui, selon la société de gestion, affichent -10% sur le premier semestre 2023. Amundi Immobilier a donc décidé d'ajuster le prix de souscription à sa juste valeur à 268 €/part, soit -12%
 
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Liquidité - Parts en attente de retrait
-> 12.00 M€
Les demandes de retraits sont supérieures aux souscriptions en mai et en juin 2023. les demandes de retraits non compensés alimentent le stock de parts en attente de retrait qui s'établit à 40 000 parts soit 12 M€.
 
Demande d'information
RIVOLI AVENIR PATRIMOINE
Conseil en gestion de patrimoine spécialisé en épargne immobilière, éditeur de SCPI-Lab.