PRIMOVIE - Bilan annuel - 2023

Gérée par PRAEMIA REIM
Ouverte
CAPITAL VARIABLE Label ISR
Santé Education
Régions - 34.70 %
Prix au 12-02-2025
164,00 €
Retrait au 12-02-2025
160,00 €
Distribution brute 2024
4,20%8,53€
Distribution nette 2024
4,12%8,36€
 

PRIMOVIE - Bilan annuel 2023

09-07-24 

SOUSCRIPTION - La collecte brute réalisée par la SCPI Primovie s'est établit à 371 M€ en 2023 contre 795 M€ en 2022. Sur le marché secondaire, 595 469 parts ont changé de mains en 2023, représentant un volume d'échange de 121 M€.    
Primovie réalise une collecte nette 2023 de 250,57 M€ qui s'est concentrée sur 2 premiers trimestres. Au second semestre les demandes de retrait ont été supérieures aux souscriptions et le registre des ordres en attente de retrait comptait 452 587 parts, soit 92 M€ en attente de cession au prix acheteur.    
L’exercice 2023 a vu la capitalisation de Primovie augmenter de 4,96 Mrd€ à 5,21 Mrd€ répartie entre 49 245 associés.

 

ACQUISITION - En 2023, Primovie a procédé à l'acquisition de 18 actifs en investissant plus de 432 M€ sur le marché immobilier en France, en Allemagne, en Italie et en Belgique. La Société de Gestion a notamment procédé pour le compte de la SCPI à l’acquisition d’un portefeuille de 9 résidences services séniors en Allemagne, de 3 cliniques MCO (Médecine, Chirurgie, Obstétrique) situées à Avranches (50), Rillieux-la-Pape (69) et Saint-Martin-Boulogne (62) ou encore d’une résidence service séniors située en Belgique au travers d’une participation dans une SCI gérée par Primonial REIM France.    
Le programme d'investissement a légèrement impacté les répartitions géographiques avec une surpondération des acquisitions à l'étranger et avec un renforcement de la poche Santé dont le pourcentage en valeur du patrimoine passe de 78,50% à 83,10% fin 2023.    
Au regard des ressources à disposition de Primovie (disponibilités fin 2022 -103 M€, collecte nette - 250 M€ et cession - 22 M€), cet important programme d'investissement et les appels de fonds des VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement) initiées les années précédentes ont nécessité le recours à 3 emprunts complémentaires pour 385 M€ (dont 310 M€ en In-fine 3 ans indexé sur l'Euribor 3 mois). La dette par transparence s'établit en hausse de 150 M€ et le ratio d'engagement de Primovie est de 26,10% contre 22,41% fin 2022. La société de gestion précise viser une réduction du taux d’endettement du fonds.

 

CESSION - Au cours de l'exercice 2023, PRAEMIA REIM a procédé à 2 cessions pour un montant global de vente de 22,38 M€.    
Primovie a réalisé la cession d’une crèche détenue en direct située en Allemagne pour un montant de 3,9 M€ et au cours du 4e trimestre 2023, un actif détenu au travers d’une participation de 50 % dans la SCI Alcobendas a été cédé pour un montant de 18,5 M€ hors droit (en quote-part). Il s’agit de l’université européenne située Avenida Fernando Alonso à Madrid (Espagne) d’une surface de 2 439 m² (en quote-part). Suite à cette cession, Primovie détient toujours une participation de 50 % dans la SCI Alcobendas ainsi que le même nombre de parts.

 

GESTION - Au 31 décembre 2023, le patrimoine immobilier de Primovie compte 304 actifs (directs et indirects), localisés en zone euro (hors France) à hauteur de 33,7 %. Le taux d’occupation financier de Primovie est stable (-20bp) et s’élève à 96,9 %. La vacance financière de la SCPI Primovie est principalement liée aux libérations et relocations intervenues sur le patrimoine de bureaux. Le niveau de franchise en baisse de 50 bp améliore le taux d'occupation en exploitation effective qui s'établit à 95 %.  
En termes de surfaces, sur les 1 664 942 m² du patrimoine immobilier de Primovie, 42 818 m² étaient vacants au 31 décembre 2023, soit un taux d’occupation physique de 97,4 %.

 

VALORISATION- Le prix de souscription de Primovie est resté stable en 2023 à 203,00 €/part, l’immobilier de santé ayant été touché dans une moindre mesure par le mouvement de correction sur la deuxième partie de l’année. Cependant, alors que l’évaluation du patrimoine au 30 juin 2023 avait permis de maintenir le prix de souscription, les expertises au 31 décembre 2023 ont contraint la Société de Gestion à réviser le prix de part, passant de 203 € à 185 € en date d’effet du 13 février 2024. La poche d’immobilier de bureau a pénalisé la valeur globale du patrimoine de la SCPI. 
À périmètre constant la valeur du patrimoine immobilier détenu en direct baisse de 10,29 % sur 1 an. 
La valeur de reconstitution de Primovie est en baisse de -11,95 % en 2023 à 176,54 €/part et le ratio de reconstitution s'établissait +14,99 % et le prix de souscription était en dehors du canal règlementaire des +10/-10%. 
La valeur de réalisation baisse de -13,27 % et le Rendement Global Immobilier (RGI) s'établit à -9,06 % en 2023 (TD : 4,21 % + Variation ANR : -13,27 %). 
La valeur IFI 2024 de Primovie est de 176,67 €/part (contre 165,47 €/part en 2022) pour un résident fiscal français et de 117,49 €/part pour un non résident (33,70% du patrimoine de la SCPI situé à l'étranger).

 

DISTRIBUTION- La distribution brute avant prélèvement libératoire et autre fiscalité payée pour l’année 2023 est de 8,55 euros par part, en baisse de -6,56 % par rapport à 9,15 € en 2022. Le taux de distribution 2023 de Primovie est de 4,21%.
Ce niveau de distribution brute intègre une distribution exceptionnelle de plus value de 0,60 € ainsi qu'un impôt sur les plus value payé par la SCPI pour le compte des associés de 0,52 €/part ("reset fiscal").    
Par ailleurs, avec 34% de son patrimoine immobilier situé à l'étranger, Primovie a payé 0,21 €/part de fiscalité à la source pour le compte de ses associés.
Le résultat d'exercice, ou résultat courant 2023 de Primovie est de 192,09 M€, soit un équivalent en part en jouissance de 7,92€, en baisse de -5,83 % par rapport à 2022 (8,41€). Ce résultat et le prélèvement dans la réserve de plus-value a permis la dotation du report à nouveau qui s'établit à 1,06 € pour une part en jouissance sur l’année.

 

CONVOCATION - L'Assemblée Générale Ordinaire d'approbation des comptes 2023 de Primovie s'est tenue le 27-06-2024 à 10 h 00 Au siège social sis 36 rue de Naples, 75008 Paris.    
L'avis de convocation avait été préalablement publié au Bulletin des Annonces Légales Obligatoires (BALO) le 12-06-2024.

Souscription - Collecte et liquidité en 2023

Capitalisation - T4-2023
5 211 M€
Collecte nette - 2023
250,57 M€
Collecte brute - 2023
371,45 M€
Volume échangé - 2023
120,88 M€
Ratio de liquidité - Délai : 8,1 mois
100% 
100% 
100% 
37%
Ratios de cession - trimestres 2023
11% 
16% 
83% 
100%
En attente de cession- T4-2023
91,88 M€
Ratio en attente T4-2023
1,76%

Acquisition / Cession en 2023

Placements immobiliers fin 2023
4 150 M€
Disponibilités fin 2023
43,95 M€
2 cessions en 2023
22,38 M€
18 acquisitions en 2023
432,86 M€
Immeubles fin 2023
304 - 1 664 942 m²
Surface en 2023
+180 180 m²
Moyenne/immeuble fin 2023
13,7 M€ - 5 477 m²
'
Moyenne/immeuble en 2023
24,0 M€
'
Ratio d'engagement 2023
26,10 % +369 bp
Dettes financières 2023
581,64 M€ +238,84 M€
Répartition géographique 2022 2023
Répartition sectorielle 2022 2023

Sources

tab

Valorisation 2023

Prix 31-12-2023
203,00 € 0,00%
Reconstitution 2023
176,54 € -11,95%
0.39,-0.43,1.93,0.1,1.24,14.99
Ratio de reconstitution fin 2023
+14,99%
Reconstitution 2023
4 532 M€ -7,51%
Retrait 31-12-2023
184,73 € 0,00%
Réalisation 2023
149,70 € -13,27%
Valeur comptable 2023
174,94 € -0,62%
Valeur comptable 2023
4 490,56 M€ +4,40%
Valeur IFI Rés. | Non-résident 2023
176,67 € - 117,49 €
Déclaration 2024
list Valeurs IFI 2023
Historique des rapports de gestion
view_column Etat du patrimoine

Distribution en 2023

Dividende brut- 2023
8,55 € 4,21 %
Dividende net- 2023
7,82 € 3,85 %
Résultat d'exercice - 2023
7,92 € 3,90 %
Ratio de distribution 2023
+5,30%
Revenus immobiliers 2023
9,61 € 4,74%
Report à nouveau 2023
0,52% 1,06 €/part

Activité locative fin 2023

TOF ASPIM - Occupation Fin. T4-2023
96,90%
TOF en exploitation T4-2023
keyboard_arrow_right 95,00%
Surface vacante - T4-2023
nc
WALB T4-2023
10,26 ans
Historique des rapports de gestion
view_column Comptes de résultats

Dividende - Acomptes versés

Acompte brut T4-2023
2,06 €/part
Versé le 31-01-24 [ trimestriel ]
T1 T2 T3 T4 T1+T2+T3+T4 Année pleine
2.15 2.15 2.19 2.06 8,55 8,55
2.14 2.16 2.24 2.61 9,15 9,15
2.26 2.06 2.06 2.97 linear_scale 9,35 9,35
En € par part T3-2022T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023T4-2023
Dividende brut 2,242,612,152,152,192,06
dont plus-value0,100,690,100,100,520,40
dont fiscalité 0,210,120,160,180,690,15
À la source T3-2022T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023T4-2023
- Fisc. p. financiers0,070,100,110,130,110,10
- Fisc. étrangère0,040,020,050,050,060,05
- Fisc. plus-value0,10---0,52-

Activité locative

En % T3-2022T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023T4-2023
TOF - ASPIM 96,70%97,10%97,40%97,60%97,30%96,90%
Var.+0,31%+0,41%+0,31%+0,20%-0,31%-0,41%
Vacance 3,30%2,90%2,60%2,40%2,70%3,10%
Franchises 1,90%2,60%2,40%2,70%5,30%1,90%
Travaux ------
Aucune donnée à afficher
Arbitrages------
TOF exploitation 94,80%94,50%95,00%94,90%92,00%95,00%
Var.+3,38%-0,32%+0,53%-0,11%-3,15%+3,16%
En m² T3-2022T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023T4-2023
Surface totale1 394 0931 484 7621 582 6051 652 4421 658 4431 664 942
Louée+115+4 359+1 564+487+512+51
Libérée-1 561-7 197-331-423-2 436-11 764
Solde locatif -1 446-2 8381 23364-1 924-11 713
TOPncncncncncnc
Loyers T3-2022T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023T4-2023
Encaissés (M€) 32,6837,3739,2244,8739,1144,27
Encaissés (€/P) 1,381,531,561,751,521,72
WALT - bail restant10,60 ans9,40 ans10,82 ans10,53 ans11,02 ans10,73 ans
WALB - bail ferme9,66 ans8,90 ans9,94 ans9,83 ans10,10 ans10,26 ans

Marché des parts 

En nb de parts T3-2022T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023T4-2023
Parts totales23 704 57524 434 49725 210 47025 617 28325 668 82425 668 824
Parts souscrites 895 960776 082870 615483 733307 146168 302
Parts en retrait 42 12346 16094 64276 920255 605168 302
Parts annulées------
Parts gré à gré------
Parts en attente ----81 438452 587
Demandes de retraitncncncncncnc
Solde net+853 837+729 922+775 973+406 813+51 5410
En M€ T3-2022T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023T4-2023
Capitalisation4 812,034 960,205 117,735 200,315 210,775 210,77
Collecte brute 181,88157,54176,7398,2062,3534,17
Volume en retrait8,559,3719,2115,6151,8934,17
Volume annulé------
Volume gré à gré------
Volume en attente----16,5391,88
Collecte nette173,33148,17157,5282,5810,460,00
Liquidité T3-2022T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023T4-2023
Ratio de cession5%6%11%16%83%100%
Ratio liquidité 3m100%100%100%100%100%37%
Délai de cession0000814388 mois

Collecte vs investissement

En M€ T3-2022T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023T4-2023
Nb cessions1271001
Cessions0,95190,503,88--18,50
Collecte nette173,33148,17157,5282,5810,46-
RESSOURCES174,28338,67161,4082,5810,4618,50
Nb acquisitions32111601
Acquisition moy. 30,17 14,14 19,14 33,54 21,10
INVESTISSEMENTS-90,50-297,00-210,50-201,27-21,10
SOLDE83,7841,67-49,10-118,6810,46-2,60
Disponiblités [Bilan] 103,06 43,95

Graphique de collecte et liquidité

Évènements clés - PRIMOVIE

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Prix de part - Baisse : -11,35%
185.00 €/part -> 164.00 €/part
Préamia décide la réduction du prix de souscription de Primovie à compter du 21 janvier 2025 qui passe de 185 à 164 €/part.
A cette date, l’écart entre ce prix et la valeur de reconstitution estimée au 31 décembre 2024, était de +0,61%.
La valeur de retrait théorique est de 160 €/part.
A titre commercial et temporaire dans l’attente d’une décision d’assemblée générale qui réduira la valeur nominale (160 €/part) afin de rétablir une prime d’émission d’au moins 13,53 € à la souscription, la différence entre le montant de la prime d’émission et les commissions et frais dus par la Société (en ce inclus la reconstitution du report à nouveau par part), habituellement financé par la prime d’émission payée par les souscripteurs, est supportée par la Société de gestion.

 
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Prix de part - Baisse : -8,87%
203.00 €/part -> 185.00 €/part
La valeur de reconstitution de Primovie au 31/12/2023 est en baisse de -11,95% à 176,54 €/part contre 200,51 €/part fin 2022.
Primonial REIM ajuste le prix de part de Primovie qui passe de 203 à 185 €/part, soit une baisse de -8,87%. La valeur de retrait est de 169,74 €.
Le ratio de reconstitution dans ces nouvelles conditions de prix s'établit en surcote à +4,79%.
 
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Jouissance - Baisse du délai
5.00 Mois
Primonial REIM abaisse le délai de jouissance de Primovie en le portant au premier jour du mois qui suit la souscription.
Auparavant, le délai était au 1er jour du 6ème mois suivant le mois de souscription.
 
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Reconstitution - Baisse : -4,91%
200.51 €/part -> 190.67 €/part
Selon les préconisation de l'AMF, Primonial REIM a procédé à l'évaluation du patrimoine de Primovie à mi année et communique une nouvelle valeur de reconstitution de la SCPI à 190,67 €/part au 30 juin contre 200,51€ fin 2022.
Cette baisse de -4,91% accentue la surcote de la SCPI qui s'établie à +6,47%
 
Demande d'information
PRIMOVIE
Conseil en gestion de patrimoine spécialisé en épargne immobilière, éditeur de SCPI-Lab.