PRIMOVIE - BT1-2024

Gérée par PRAEMIA REIM
Ouverte
CAPITAL VARIABLE Label ISR
Santé Education
Régions - 34.70 %
Prix au 25-03-2025
164,00 €
Retrait au 25-03-2025
160,00 €
Distribution brute 2024
4,20%8,53€
Distribution nette 2024
4,12%8,36€
 

PRIMOVIE - Bulletin d'information trimestriel du T1 2024

17-05-24 

Souscription - La collecte brute de Primovie continue de ralentir au 1er trimestre 2024 et s'établit à 17,74 M€ contre 34,17 M€ au 4ème trimestre 2023. La totalité de la collecte a permis l'animation du marché secondaire avec 95 900 parts compensées. Sur le 1er trimestre 128 076 nouvelles demandes de retraits ont été émises, la différence, soit 32 000 parts se sont ajoutées dans le registre des ordres en attentes qui atteint 484 763 parts, soit 1,89 % du capital de Primovie. Le volume en attente de retrait (en équivalent prix acheteur) est paradoxalement en baisse sous les 90 M€ contre 92 M€ fin 2023 en raison de la baisse du prix de part intervenue dans le courant du trimestre. Pour cette même raison, la capitalisation de Primovie est en baisse de -8,87 % (baisse équivalente au prix de part) à 4 748,73 M€.

Acquisition - En mars 2024, PRIMONIAL a procédé à l'acquisition d’une résidence service seniors en Allemagne (Kreischa), pour un montant de 22,8 M€. Cette acquisition d'une surface de 5 242 m² participe à la stratégie d’internationalisation du portefeuille de la SCPI.

Cession - Au cours du 1er trimestre 2024, PRIMONIAL, a par ailleurs procédé à la cession de 1 actifs pour un montant global de vente de 32,05 M€. La Clinique du Parc située Boulevard de Stalingrad à Lyon (69) avait été acquise en indivision avec un autre fonds géré par Primonial REIM en juillet 2014 (Voir BT3 2014), pour un montant de 26,4 M€, soit 47 % du prix total de la clinique. L’actif a été cédé pour un montant de 68,4 M€ (soit 32,1 M€ en quote-part). Primovie poursuit ainsi le mouvement de rotation de portefeuille, en cédant les actifs les plus matures au bénéfice d’acquisitions en ligne avec les standards actuels.

Gestion - Le taux d'occupation financier de Primovie est de 96,60% au 1er trimestre 2024, en baisse de -30 bp par rapport au 96,90% du 4ème trimestre 2023. Le solde locatif du trimestre est déficitaire de -3 700 m² en surface et de -1,9 M€ en loyers annualisés.  
Le pourcentage de locaux sous franchise de loyer passe de 1,90% au T4 2023 à 3,90%, soit +200 bp au T1 2024.  
Retraité de la vacance, des franchises, des arbitrages et des restructurations en cours, le taux d'occupation financier en exploitation effective du 1er trimestre 2024 s'établit à 92,70%, en baisse de -230 bp par rapport au trimestre précédent.  
En février est intervenue la livraison de l’extension de l’EHPAD la Fontanière (69). Ce projet a permis de maintenir l’opérateur Korian dans les locaux en diminuant le nombre de chambres doubles, en réhabilitant les espaces communs et en créant une nouvelle unité de soins dédiée à l’accueil des résidents touchés par le syndrome d’Alzheimer. Ce projet répondant aux besoins exprimés par l’opérateur, un nouveau bail a été conclu sur 12 ans fermes avec un loyer revu à la hausse.  
Parmi les actes de gestion du trimestre, le renouvellement d’un bail pour un établissement de 185 lits situé à Cunardo dans le nord de l’Italie. Le bail a été reconduit pour une durée de 18 ans fermes (au lieu de 6 précédemment), dans une démarche partenariale entretenue avec le locataire exploitant.

Valorisation - Le prix de part de Primovie a été baissé le 13 février 2024. Primonial a ajusté le prix de part de 203,00 à 185,00 €/part, soit une baisse de -8,87 %
La valeur de reconstitution de Primovie a accusé une perte de -11,95% en 2023 et la valeur de réalisation de -13,27%. Sur la base de ces nouvelles conditions de prix de souscription (185,00 €) et de valeur de reconstitution (176,54 €), le prix de souscription de Primovie est en surcote de +4,79%. 
La valeur IFI 2024 de Primovie communiquée par Primonial en vue de la déclarations sur la fortune immobilière est de 176,67€ pour un résident fiscal français et de 117,49 €/part pour un non résident.

Distribution - Au titre du 1er trimestre 2024, Primovie a distribué un acompte de dividende brut de 2,25 €/part le 30-04-2024, en hausse de +9,22 % par rapport aux 2,06 € du 4ème trimestre 2023. Cet acompte inclue une distribution de plus value de 0,20 €/part ainsi que 0,05 €/part de fiscalité étrangère payée pour le compte de l’associé. 
L’objectif de distribution 2024 (tel que définie par l’ASPIM) est de 4,20%.

Collecte et liquidité du T1-2024

Collecte brute T1-2024
17,74 M€
Collecte nette T1-2024
-
Volume échangé T4-2024
17,74 M€
Ratio de cession 4 derniers trimestres
16% 
83% 
100% 
100%  T1-2024
Ratio de liquidité 3 mois
100% 
100% 
37% 
20%   T1-2024
Délai de cession T1-2024
15,2 mois 484 763 parts [89,68M€]

Acquisition et cession du T1-2024

1 acquisition T1-2024
22,83 M€
1 cession T1-2024
32,05 M€

Activité locative au T1-2024

TOF ASPIM - Occupation Fin. T1-2024
96,60%
TOF en exploitation T1-2024
keyboard_arrow_down 92,70%

Dividende - Acomptes versés

Acompte brut T1-2024
2,25 €/part
Versé le 30-04-24 [ trimestriel ]
T1 T2 T3 T4 T1 Année pleine
2.25 2,25 nc 
2.15 2.15 2.19 2.06 2,15 8,55
2.14 2.16 2.24 2.61 linear_scale 2,14 9,15
En € par part T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023T4-2023T1-2024
Dividende brut 2,612,152,152,192,062,25
dont plus-value0,690,100,100,520,400,20
dont fiscalité 0,120,160,180,690,150,14
À la source T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023T4-2023T1-2024
- Fisc. p. financiers0,100,110,130,110,100,09
- Fisc. étrangère0,020,050,050,060,050,05
- Fisc. plus-value---0,52--

Sources - BULLETIN TRIMESTRIEL-T1-2024

Activité locative

En % T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023T4-2023T1-2024
TOF - ASPIM 97,10%97,40%97,60%97,30%96,90%96,60%
Var.+0,41%+0,31%+0,20%-0,31%-0,41%-0,31%
Vacance 2,90%2,60%2,40%2,70%3,10%3,40%
Franchises 2,60%2,40%2,70%5,30%1,90%3,90%
Travaux ------
Aucune donnée à afficher
Arbitrages------
TOF exploitation 94,50%95,00%94,90%92,00%95,00%92,70%
Var.-0,32%+0,53%-0,11%-3,15%+3,16%-2,48%
En m² T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023T4-2023T1-2024
Surface totale1 484 7621 582 6051 652 4421 658 4431 664 9421 667 457
Louée+4 359+1 564+487+512+51+507
Libérée-7 197-331-423-2 436-11 764-4 212
Solde locatif -2 8381 23364-1 924-11 713-3 705
TOPncncncncncnc
Loyers T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023T4-2023T1-2024
Encaissés (M€) 37,3739,2244,8739,1144,2743,17
Encaissés (€/P) 1,531,561,751,521,721,68
Taux encaissementncncncncnc98,00%
WALT - bail restant9,40 ans10,82 ans10,53 ans11,02 ans10,73 ans10,78 ans
WALB - bail ferme8,90 ans9,94 ans9,83 ans10,10 ans10,26 ans10,35 ans

Collecte vs investissement

En M€ T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023T4-2023T1-2024
Nb cessions2710011
Cessions190,503,88--18,5032,05
Collecte nette135,04143,5675,269,54--
RESSOURCES325,54147,4475,269,5418,5032,05
Nb acquisitions21116011
Acquisition moy. 14,14 19,14 33,54 21,10 22,83
INVESTISSEMENTS-297,00-210,50-201,27-21,10-22,83
SOLDE28,54-63,06-126,019,54-2,609,22
Disponiblités [Bilan] 103,06 43,95

Marché des parts 

En nb de parts T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023T4-2023T1-2024
Parts totales24 434 49725 210 47025 617 28325 668 82425 668 82425 668 824
Parts souscrites 776 082870 615483 733307 146168 30295 900
Parts en retrait 46 16094 64276 920255 605168 30295 900
Parts annulées------
Parts gré à gré------
Parts en attente ---81 438452 587484 763
Demandes de retraitncncncncncnc
Solde net+729 922+775 973+406 813+51 54100
En M€ T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023T4-2023T1-2024
Capitalisation4 960,205 117,735 200,315 210,775 210,774 748,73
Collecte brute 157,54176,7398,2062,3534,1717,74
Volume en retrait9,3719,2115,6151,8934,1717,74
Volume annulé------
Volume gré à gré------
Volume en attente---16,5391,8889,68
Collecte nette148,17157,5282,5810,460,000,00
Liquidité T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023T4-2023T1-2024
Ratio de cession6%11%16%83%100%100%
Ratio liquidité 3m100%100%100%100%37%20%
Délai de cession000814388 mois15 mois

Graphique de collecte et liquidité

Prix et volumes échangées

Date de
transaction
Prix
Acheteur
Prix
Vendeur
Echanges Volume
21/01/2025 164,00 160,00 - -
31/12/2024 185,00 169,74 14 000 2 590 000 €
30/09/2024 185,00 169,74 40 024 7 404 440 €
30/06/2024 185,00 169,74 56 515 10 455 275 €
31/03/2024 185,00 169,74 95 900 17 741 500 €
13/02/2024 185,00 169,74 - -
31/12/2023 203,00 184,73 168 302 34 165 306 €
30/09/2023 203,00 184,73 255 605 51 887 815 €
30/06/2023 203,00 184,73 76 920 15 614 760 €
31/03/2023 203,00 184,73 94 642 19 212 326 €
31/12/2022 203,00 184,73 46 160 9 370 480 €
30/09/2022 203,00 184,73 42 123 8 550 969 €
30/06/2022 203,00 184,73 43 901 8 911 903 €
31/03/2022 203,00 184,73 220 169 44 694 307 €
31/12/2021 203,00 184,73 48 458 9 836 974 €
30/09/2021 203,00 184,73 39 045 7 926 135 €
30/06/2021 203,00 184,73 34 261 6 954 983 €
31/03/2021 203,00 184,73 35 591 7 224 973 €
31/12/2020 203,00 184,73 44 748 9 083 844 €
30/09/2020 203,00 184,73 26 229 5 324 487 €
30/06/2020 203,00 184,73 38 396 7 794 388 €
31/03/2020 203,00 184,73 29 068 5 900 804 €
31/12/2019 203,00 184,43 22 372 4 541 516 €
30/09/2019 203,00 184,43 13 752 2 791 656 €
30/06/2019 203,00 184,43 20 628 4 187 484 €
31/03/2019 203,00 184,43 12 521 2 541 763 €
31/12/2018 203,00 184,43 12 428 2 522 884 €
30/09/2018 203,00 184,43 14 834 3 011 302 €
30/06/2018 203,00 184,43 10 188 2 068 164 €
31/03/2018 203,00 184,43 11 129 2 259 187 €

Évènements clés - PRIMOVIE

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Prix de part - Baisse : -11,35%
185.00 €/part -> 164.00 €/part
Préamia décide la réduction du prix de souscription de Primovie à compter du 21 janvier 2025 qui passe de 185 à 164 €/part.
A cette date, l’écart entre ce prix et la valeur de reconstitution estimée au 31 décembre 2024, était de +0,61%.
La valeur de retrait théorique est de 160 €/part.
A titre commercial et temporaire dans l’attente d’une décision d’assemblée générale qui réduira la valeur nominale (160 €/part) afin de rétablir une prime d’émission d’au moins 13,53 € à la souscription, la différence entre le montant de la prime d’émission et les commissions et frais dus par la Société (en ce inclus la reconstitution du report à nouveau par part), habituellement financé par la prime d’émission payée par les souscripteurs, est supportée par la Société de gestion.

 
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Prix de part - Baisse : -8,87%
203.00 €/part -> 185.00 €/part
La valeur de reconstitution de Primovie au 31/12/2023 est en baisse de -11,95% à 176,54 €/part contre 200,51 €/part fin 2022.
Primonial REIM ajuste le prix de part de Primovie qui passe de 203 à 185 €/part, soit une baisse de -8,87%. La valeur de retrait est de 169,74 €.
Le ratio de reconstitution dans ces nouvelles conditions de prix s'établit en surcote à +4,79%.
 
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Jouissance - Baisse du délai
5.00 Mois
Primonial REIM abaisse le délai de jouissance de Primovie en le portant au premier jour du mois qui suit la souscription.
Auparavant, le délai était au 1er jour du 6ème mois suivant le mois de souscription.
 
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Reconstitution - Baisse : -4,91%
200.51 €/part -> 190.67 €/part
Selon les préconisation de l'AMF, Primonial REIM a procédé à l'évaluation du patrimoine de Primovie à mi année et communique une nouvelle valeur de reconstitution de la SCPI à 190,67 €/part au 30 juin contre 200,51€ fin 2022.
Cette baisse de -4,91% accentue la surcote de la SCPI qui s'établie à +6,47%
 
Demande d'information
PRIMOVIE
Conseil en gestion de patrimoine spécialisé en épargne immobilière, éditeur de SCPI-Lab.