SOUSCRIPTION - Le marché des parts traverse une phase de très fort ralentissement depuis plusieurs mois et la collecte brute d'Opus Réal s'établit en baisse à 11 M€ en 2023 contre 23 M€ en 2022. L'année 2023 a été marquée par une collecte modérée au premier semestre suivie par une décollecte au second semestre, en raison des incertitudes nées de la crise immobilière en cours. Grace à l'activation du mécanisme de compensation différé ayant permis l'annulation de parts au second semestre, aucune part n’était en attente de retrait au 31/12/2023. Toutefois, depuis le début de l’année 2024, les demandes de retrait excèdent les nouveaux investissements, ce qui entraine le blocage du marché des parts.
Fin 2023, le capital d'Opus Réal est réparti entre 2 992 associés et sa capitalisation est de 181,35 M€.

ACQUISITION - Le 23 décembre 2023, Opus Real a procédé à sa 7ème acquisition avec un ensemble immobilier à usage commercial situé à Brême en Allemagne, pour un montant d’environ 25 M€ (pour un patrimoine évalué à 186,4 M€ au 31/12/203). L’actif s’intègre à une zone commerciale située à proximité du centre-ville et de l’aéroport de Brême, il bénéficie également d’une excellente accessibilité (routes, tramway, bus). Cet actif neuf est entièrement loué à Toom Baumarkt, leader du marché des magasins de bricolage en Allemagne, pour une durée ferme de 15 années.
Le bâtiment se distingue par ses caractéristiques environnementales uniques, qui font de lui un véritable modèle en matière d’investissement durable. Il est équipé de panneaux photovoltaïques sur son toit pour une production d’électricité durable, d’une toiture végétalisée contribuant à l’isolation du bâtiment et à la préservation de la biodiversité, d’un système d’éclairage intelligent à lumière naturelle ainsi que d’un système de récupération des eaux pluviales.
Cette acquisition a été financée pour partie avec la collecte et grâce au tirage partiel de la dette court terme. Au 31 décembre 2023, Opus Réal comptabilise 50 M€ de dette financière (uniquement en direct, la SCPI ne détenant pas de filiales) et le ratio d'engagement 2023 est en hausse à 26,36% contre 21,91% fin 2022.

CESSION - Aucune cession d'actif n'a été réalisé en 2023.

GESTION - Le taux d'occupation financier d'Opus Real s'améliore de 127 bp en 2023 à 95,17% contre 93,90% de fin 2022.
Au 31 décembre 2023, Opus Real détient en pleine propriété un patrimoine de 7 actifs, loués à 67 contreparties locatives. Elles offrent une bonne visibilité des flux locatifs du fait de longues durées d’engagement ferme (5,9 années en moyenne).
Portés par l'acquisition de fin d'année, les surfaces globales sous gestion augmentent de 11 131 m² en 2023 et atteignent 55 978 m² en fin d'année.

VALORISATION - Le résultat des expertises a fait apparaitre une contraction de la valeur du patrimoine de 6,2 % au titre du premier semestre 2023, de façon relativement homogène au sein du portefeuille majoritairement investi en bureaux. La tendance s’est confirmée au 31 décembre 2023 avec une baisse additionnelle de 7,7 %, soit une diminution de 13,4 % sur l’ensemble de l’année (à périmètre constant).

En raison de son endettement, la valeur de réalisation d'Opus Real est en baisse plus marquée de -17,41 % à 1 417,35 € fin 2023.

Le prix de souscription d’une SCPI à capital variable doit obligatoirement se situer dans une « fourchette » de plus ou moins 10 % par rapport à la « valeur de reconstitution » qui, comme son nom l’indique, correspond au prix qu’il faudrait payer, frais inclus, pour reconstituer à l’identique le patrimoine de la SCPI. Après un premier ajustement négatif de 5,1 % en 2022, la valeur de reconstitution de la SCPI a baissé de 6,6 % au premier semestre 2023, en lien avec les évolutions de la valeur vénale des immeubles. Afin de refléter cette évolution, le prix de souscription d'Opus Réal a été abaissé de -9,80% à 1 840 € le 21 septembre 2023, soit un prix de retrait de 1 675,69 €.

Sur l'ensemble de 2023, la valeur de reconstitution est finalement en baisse de -15,90 % à 1 716,89 €/part. A fin 2023, le ratio de reconstitution d'Opus Real est de +7,17 %, le prix de souscription est supérieur à la valeur de reconstitution et s'établit en surcote de +7,17 %.
La valeur IFI 2024 d'Opus Real est de 1 767,11 €/part (contre 1 962,98 €/part en 2022) pour un résident fiscal français et est nulle pour un non résident puisque 100,00% du patrimoine de la SCPI est situé en Allemagne, à l'étranger.

DISTRIBUTION - La distribution brute est en augmentation, elle passe de 59,43 €/ part en 2022 à 61,06 €/part en 2023. Le taux de distribution 2023 d'Opus Real est de 3,00%.
Par ailleurs, avec 100% de son patrimoine immobilier situé à l'étranger, Opus Real a payé 3,79 €/part de fiscalité à la source pour le compte de ses associés.
Le résultat net de l’exercice 2023 s’établit à 55,67 € par part (5,5 M€), soit une diminution de 4,53 € par part par rapport à 2022. Cette diminution s’explique principalement par la hausse des charges d’intérêt des emprunts qui passe de 5,37 € par part (0,5 M€) à 12,96 € par part (1,3 M€) en 2023, en lien avec la hausse de l’EURIBOR 3 mois au cours de l’année 2023 et son incidence sur l’emprunt BECM. Après affectation du résultat de l’exercice, le report à nouveau s’élève à 20,20 € par part à fin 2023 (contre 20,86 € à fin 2022).

Les perspectives sont stables avec une distribution prévisionnelle sur l’année 2024 comprise entre 59,00 et 63,00 €/part.

CONVOCATION - L'Assemblée Générale Ordinaire d'approbation des comptes 2023 d'Opus Real s'est tenue le 18-06-2024 à 15 heures 30 dans les locaux de BNP Paribas Real Estate au 50 Cours de l’île Seguin, 92100 Boulogne-Billancourt.
L'avis de convocation avait été préalablement publié au Bulletin des Annonces Légales Obligatoires (BALO) le 29-05-2024.

Consultez le BT3 2024 [29-10-2024]

Souscription - Collecte et liquidité en 2023

Capitalisation - T4-2023

181 M€

Collecte nette - 2023

2,77 M€

Collecte brute - 2023

10,99 M€

Volume échangé - 2023

8,34 M€

Ratio de liquidité - Délai : nc

100%

Ratios de cession - trimestres 2023

11%

13%

100%⁺

En attente de cession- T4-2023

Ratio en attente T4-2023

Acquisition / Cession en 2023

Placements immobiliers fin 2023

186 M€

Disponibilités fin 2023

10,55 M€

0 cession en 2023

1 acquisitions en 2023

25,00 M€

Immeubles fin 2023

7 - 55 978 m²

Surface en 2023

+11 131 m²

Moyenne/immeuble fin 2023

26,6 M€ - 7 997 m²

Moyenne/immeuble en 2023

25,0 M€

Ratio d'engagement 2023

26,36 % +445 bp

Dettes financières 2023

50,61 M€ +3,03 M€

Répartition géographique ²⁰²² 2023

Répartition sectorielle ²⁰²² 2023

Sources

Bulletin T1

Bulletin T2

Bulletin T3

Bulletin T4

Valorisation 2023

Prix 31-12-2023

1 840,00 € -9,80%

Reconstitution 2023

1 716,89 € -15,90%

-2.11,-5.87,-4.79,-8.03,-0.07,7.17

Ratio de reconstitution fin 2023

+7,17%

Reconstitution 2023

169 M€ -15,11%

Retrait 31-12-2023

1 675,69 € -9,76%

Réalisation 2023

1 417,35 € -17,41%

Valeur comptable 2023

1 808,20 € +0,05%

Valeur comptable 2023

178,22 M€ +0,99%

Valeur IFI Rés. | Non-résident 2023

1 767,11 € - -

Déclaration 2024

Valeurs IFI 2023

Historique des rapports de gestion

Etat du patrimoine

Distribution en 2023

Dividende brut- 2023

61,06 € 3,00 %

Dividende net- 2023

57,27 € 2,81 %

Résultat d'exercice - 2023

55,66 € 2,73 %

Ratio de distribution 2023

+2,89%

Revenus immobiliers 2023

87,25 € 4,28%

Report à nouveau 2023

0,99% 20,24 €/part

Activité locative fin 2023

TOF ASPIM - Occupation Fin. T4-2023

95,17%

TOF en exploitation T4-2023

95,17%

Surface vacante - T4-2023

WALB T4-2023

Historique des rapports de gestion

Comptes de résultats

Dividende - Acomptes versés

Acompte brut T4-2023

15,63 €/part

Versé le 25-01-24 [ trimestriel ]

T1	T2	T3	T4	T1+T2+T3+T4	Année pleine
15.32	15.24	14.87	15.63	61,06	61,06
14.09	14.55	14.89	15.90	59,43	59,43
13.68	13.68	13.68	13.68	54,72	54,72

En € par part	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
Dividende brut	14,89	15,90	15,32	15,24	14,87	15,63
dont plus-value	nc	nc	nc	nc	nc	nc
dont fiscalité	1,33	0,69	1,31	1,23	2,78	0,98

À la source	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
- Fisc. p. financiers	nc	nc	nc	nc	1,92	0,59
- Fisc. étrangère	1,33	0,69	1,31	1,23	0,86	0,39
- Fisc. plus-value	-	-	-	-	-	-

Activité locative

En %	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
TOF - ASPIM	93,50%	93,90%	95,15%	95,15%	95,15%	95,17%

Var.	-4,81%	+0,43%	+1,31%			+0,02%
Vacance	6,50%	6,10%	4,85%	4,85%	4,85%	4,83%

Franchises	0,90%	0,90%	0,90%	-	-	-

Travaux	-	-	-	-	-	-
Aucune donnée à afficher
Arbitrages	-	-	-	-	-	-
TOF exploitation	92,60%	93,00%	94,25%	95,15%	95,15%	95,17%

Var.	-0,58%	+0,43%	+1,33%	+0,95%		+0,02%

En m²	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
Surface totale	36 729	36 729	36 729	36 729	36 729	55 978
Renouvelée	-	-	450	450	1 139	-
Louée	+370	-	+625	+625	+1 493	+12 775
Libérée	nc	nc	-625	-625	-625	-3 225
Solde locatif	370	nc	nc	nc	868	9 550
TOP	nc	nc	nc	nc	nc	nc

Loyers	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
Quittancés	2,61	2,61	2,14	2,14	2,13	2,13

Marché des parts

En nb de parts	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
Parts totales	95 963	97 642	100 901	102 180	99 677	98 561
Parts souscrites	2 664	1 938	3 659	1 474	254	-

Parts en retrait	393	259	400	195	2 757	1 116

Parts annulées	-	-	-	-	-	-
Parts gré à gré	-	-	-	-	-	-
Parts en attente	-	-	-	-	-	-

Demandes de retrait	nc	nc	nc	nc	nc	nc
Solde net	+2 271	+1 679	+3 259	+1 279	-2 503	-1 116

En M€	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
Capitalisation	195,76	199,19	205,84	208,45	183,41	181,35
Collecte brute	5,43	3,95	7,46	3,01	0,47	-
Volume en retrait	0,80	0,53	0,82	0,40	5,07	2,05
Volume annulé	-	-	-	-	-	-
Volume gré à gré	-	-	-	-	-	-
Volume en attente	-	-	-	-	-	-
Collecte nette	4,63	3,43	6,65	2,61	-4,61	-2,05

Liquidité	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
Ratio de cession	15%	13%	11%	13%	100%⁺	100%
Ratio liquidité 3m	100%	100%	100%	100%	100%	100%
Délai de cession	0	0	0	0	0

Collecte vs investissement

En M€	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
Nb cessions	0	0	0	0	0	0
Cessions	-	-	-	-	-	-
Collecte nette	4,18	3,09	6,00	2,35	-4,61	-2,05
RESSOURCES	4,18	3,09	6,00	2,35	-4,61	-2,05

Nb acquisitions	0	1	0	0	0	1
Acquisition moy.		20,00				25,00
INVESTISSEMENTS		-20,00				-25,00

SOLDE	4,18	-16,91	6,00	2,35	-4,61	-27,05
Disponiblités [Bilan]		7,61				10,55

Graphique de collecte et liquidité

SCPI : Bureaux / Etranger

SCPI à prépondérance Bureaux

SCPI : Etranger

Évènements clés - OPUS REAL

Prix de part - Baisse : -11,68%
1840.00 €/part -> 1625.00 €/part

10-09-24

La campagne d’expertise du portefeuille immobilier de la SCPI Opus Real au 30 juin 2024 révèle une baisse de la valeur du patrimoine de -4,6 % au 1er semestre 2024.
La valeur de reconstitution (1 660,11€/part) s'établit en baisse de -3,30% et son prix à 1 840 € affichait une surcote de +10,8% et sortait du tunnel réglementaire des +/- 10 % de la valeur de reconstitution.
BNP Paribas REIM a décidé d’ajuster à la baisse le prix de souscription, le passant de 1 840,00 €/part à 1 625,00 €/part (-11,68%) et de le positionner en légère décote de -2,1 % par rapport à la valeur de reconstitution soit -20,34% rapporté au prix de 2 040 € à fin 2022.

Parts en attente - Hausse : 2,29 M€
0.58 M€ -> 2.29 M€
BT2 2024

30-06-24

Le volume en attente de cession augmente fortement avec 932 demandes de retrait complémentaires sur le second trimestre 2024.
Opus Réal boucle un 3ème trimestre consécutif sans aucune souscription. La revente de parts étant compensée par une souscription équivalente en nombre de parts, la liquidité d'Opus Réal est nulle et il est impossible d’indiquer un délai d’exécution d’un ordre de retrait.

Prix de part - Baisse : -9,8 %
2040.00 €/part -> 1840.00 €/part

21-09-23

BNP Paribas Real Estate annonce la décision d'un ajustement du prix de part de OPUS REAL passant de 2 040 € à 1 840 € par part au 21 septembre 2023.
En conséquence le prix de retrait est de 1 675,69 € par part.
La valeur de reconstitution au 30/06/2023 communiquée est de 1 907,48 € par part.
Le ratio de valorisation de Opus Real s'établit à -3,54%.

Jouissance - Baisse du délai
4.00 Mois -> 1.00 Mois

21-09-23

BNP Paribas Real Estate a décidé de réduire au 21 septembre le délai de jouissance des parts à 1 mois au lieu de 4 mois (jouissance des nouvelles parts le 1er jour du 2ème mois suivant le mois de souscription).

SCPI OPUS REAL

Dernière publication
Consultez le BT3 2024

RATIO DE CESSION - Le Ratio de cession est le rapport entre les retraits (parts échangés) et les souscriptions (parts souscrites). Dans un marché ou les volumes de collecte sont largement supérieur au volume de retrait, ce ratio sera proche de 0%. Plus ce rapport s'approche de 100%, plus le risque que les nouvelles souscriptions ne permettent plus de compenser les retrait de parts augmente. A 100%, toute les nouvelles parts émises (parts souscrites) compensent les souhaits de retrait de parts. Dans ce cas, en fonction du statuts de la SCPI, la société de gestion peut procéder à des anullations de parts ou, la plupart du temps, va loger le surplus de part à céder en "parts en attente".
RATIO DE LIQUIDITE 3m - Le Ratio de liquidité 3M (3 mois) est le rapport entre le volume de parts en attente de cession (parts en attente) et les souscriptions (parts souscrites) sur le trimestre. En l'abscence de parts en attente, ce ratio sera de 100%, la liquidité des parts semble assurée.

OPUS REAL - Bilan annuel - 2023