SOUSCRIPTION - En 2023, Iroko Zen a enregistré une collecte nette des retraits de 255 M€ de capitaux, doublant ainsi la capitalisation de fin 2022 grâce à l'apport de 6 200 associés supplémentaires. Au cours de l’année 2023, 9 112 parts ont été retirées soit l’équivalent de 1,8 M€ ou 0,80 % des parts en circulation en début d'année. Le niveau de collecte a été régulier tout au long de 2023, autour de 60 M€ chaque trimestre et la liquidité d'Iroko Zen a été parfaitement assurée. Au 31 décembre 2023, la capitalisation de la SCPI est de 467 M€ contre 213 M€ au 31 décembre 2022.

ACQUISITION - En 2023, l’équipe d’investissement d'Iroko a analysé 1 600 opportunités et a réalisé 38 acquisitions pour un montant global de 335 M€. Cette activité soutenue a permis à la SCPI d'atteindre des taux d’acquisition acte en main de 7,10 % en moyenne sur 2023, amenant le taux AEM de son portefeuille à 6,88 %, en hausse par rapport à 6,53 % fin 2022. De plus, le délai d’investissement de la collecte a été de 2,5 mois en 2023, soit 2 à 3 semaines de moins que le délai de jouissance.
Cet important programme d'investissement a permis de porter le patrimoine d'Iroko Zen de 57 à 95 actifs et à une valeur d’expertise de 546 M€ hors droits. Le patrimoine de la SCPI a conservé une allocation diversifiée sur les classes d’actifs commerce, logistique/entrepôt/ locaux d’activité, bureaux, santé et école. L’année 2023 a également été l’année du renforcement de la diversification géographique puisque la part des actifs situés hors France (en Allemagne, en Espagne, en Irlande et aux Pays-Bas) est passée de 46 % à 56 %.
Parmi les investissements de 2023, la SCPI a réalisé sa plus grosse acquisition dans le cadre d’une opération de Sale & Lease back du siège et centre de recherche de Segula Technologies Germany pour 55 M€ et a intégré une nouvelle classe d'actif avec l'acquisition d'un hôtel à Utrecht aux Pays-Bas, exploité sous la marque Holiday Inn pour 17 M€.
À contre-courant de son marché, Iroko Zen a donc profité du contexte immobilier pour saisir des opportunités et les acquisitions de 2023 représentent un peu plus de 60 % du patrimoine actuel d’Iroko Zen, entraînant ainsi une relution de la performance potentielle de la SCPI.
Les ressources (255 M€ de collecte nette en 2023 et 45 M€ de disponibilités fin 2022) ayant été inférieures au programme d'investissement de l'année, Iroko Zen a souscrit à 6 nouveaux emprunts bancaires pour un montant total de 99 M€, dont 78 M€ indexé sur l'Euribor 3M. Le coût moyen de la dette bancaire est de 3,91 % sur l'année 2023 (2,02% en 2022), et à 4,49 % en fin d'année. Les charges d'intérêt d'emprunt (classées dans les autres charges immobilières du compte de résultat) passent de 0,58 M€ (1,39 €/part) à 3,89 M€ (2,89 €/part) et sont partiellement compensées par des placements de trésorerie à 3,9 % (2,2% fin 2022). Le taux d’endettement d'Iroko Zen fin 2023 est de 29,2 % contre 27,4 % fin 2022.

CESSION - La SCPI Iroko Zen a été lancée en 2020 et est en cours de constitution de son patrimoine immobilier, elle n'a pas réalisé d'arbitrage en 2023.

GESTION - Le taux d'occupation financier d'Iroko zen est stable à 99,99% fin 2023.
Portés par les nouvelles acquisitions de l'année, les surfaces globales sous gestion augmentent de 269 058 m² en 2023 et atteignent 400 796 m².
Le taux d'occupation physique est de 98,8 % et la durée moyenne des baux jusqu’à leurs terme (WALT) est de 9,2 ans.

VALORISATION - Le prix de souscription de Iroko Zen est resté stable en 2023 à 200,00 €/part.
La valeur de reconstitution d'Iroko Zen est hausse de +1,09 % à 209,43 €/part alors que la valeur de réalisation accuse une baisse de -2,26%. La société de gestion justifie cet écart en précisant avoir rajouté en 2023 les frais de broker dans le calcul des frais de reconstitution. Le spread de reconstitution mesurant l'écart entre valeur de reconstitution et valeur de réalisation augmente en conséquence de 3% et atteint 12,82%.
Le ratio de reconstitution d'Iroko Zen fin 2023 est de -4,50 %, le prix de souscription de 200 € est inférieur à la valeur de reconstitution de 209,43 €/part et est décoté de -4,50 %.
Le Rendement Global Immobilier (RGI) 2023 s'établit à 4,86 % en 2023 (TD : 7,12 % + Variation ANR : -2,26 %).
La valeur IFI 2024 d'Iroko Zen est de 175,33 €/part (contre 159,79 €/part en 2022) pour un résident fiscal Français et de 76,81 €/part pour un non-résident.

DISTRIBUTION - Iroko zen a distribué un dividende annuel brut de 14,23 €/part en 2023, en hausse de +1,14 % par rapport à 14,07 € en 2022. Le taux de distribution 2023 d'Iroko Zen est de 7,12%.
Par ailleurs, avec 56% de son patrimoine immobilier situé à l'étranger, Iroko zen a payé 1,98 €/part de fiscalité à la source pour le compte de ses associés. La distribution nette de fiscalité acquittée à l’étranger est de 12,25 €/part.
Le résultat d'exercice, ou résultat courant 2023 de Iroko zen est de 17,15 M€, soit un équivalent en part en jouissance de 12,77€, en baisse de -2,59 % par rapport à 2022 (13,11€). Ce résultat est supérieur à la distribution nette et permet la dotation du report à nouveau à hauteur de 0,7 M€.

Consultez le BT3 2024 [26-10-2024]

Souscription - Collecte et liquidité en 2023

Capitalisation - T4-2023

467 M€

Collecte nette - 2023

254,75 M€

Collecte brute - 2023

256,57 M€

Volume échangé - 2023

1,82 M€

Ratio de liquidité - Délai : Immédiat

100%

Ratios de cession - trimestres 2023

En attente de cession- T4-2023

Ratio en attente T4-2023

Acquisition / Cession en 2023

Placements immobiliers fin 2023

546 M€

Disponibilités fin 2023

53,42 M€

0 cession en 2023

37 acquisitions en 2023

332,62 M€

Immeubles fin 2023

95 - 400 796 m²

Surface en 2023

+269 058 m²

Moyenne/immeuble fin 2023

5,7 M€ - 4 219 m²

Moyenne/immeuble en 2023

9,0 M€

Ratio d'engagement 2023

29,12 % +742 bp

Dettes financières 2023

167,90 M€ +105,46 M€

Répartition géographique ²⁰²² 2023

Répartition sectorielle ²⁰²² 2023

Sources

Bulletin T1

Bulletin T2

Bulletin T3

Bulletin T4

Valorisation 2023

Prix 31-12-2023

200,00 € 0,00%

Reconstitution 2023

209,43 € +1,09%

0,0,-1.7,-3.44,-3.46,-4.5

Ratio de reconstitution fin 2023

-4,50%

Reconstitution 2023

489 M€ +122,05%

Retrait 31-12-2023

200,00 € 0,00%

Réalisation 2023

182,59 € -2,26%

Valeur comptable 2023

178,62 € -1,71%

Valeur comptable 2023

417,28 M€ +115,91%

Valeur IFI Rés. | Non-résident 2023

175,33 € - 76,81 €

Déclaration 2024

Valeurs IFI 2023

Historique des rapports de gestion

Etat du patrimoine

Distribution en 2023

Dividende brut- 2023

14,23 € 7,12 %

Dividende net- 2023

12,25 € 6,13 %

Résultat d'exercice - 2023

12,77 € 6,38 %

Ratio de distribution 2023

-4,07%

Revenus immobiliers 2023

19,99 € 10,00%

Report à nouveau 2023

0,31% 0,62 €/part

Activité locative fin 2023

TOF ASPIM - Occupation Fin. T4-2023

99,99%

TOF en exploitation 16-2023

Surface vacante - T4-2023

WALB T4-2023

8,60 ans

Historique des rapports de gestion

Comptes de résultats

Dividende - Acomptes versés

Acompte brut T4-2023

3,71 €/part

[ mensuel ]

T1	T2	T3	T4	T1+T2+T3+T4	Année pleine
3.41	3.47	3.64	3.71	14,23	14,23
3.26	3.27	3.80	3.75	14,08	14,08
3.23	3.56	3.63	3.78	14,20	14,20

En € par part	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
Dividende brut	3,80	3,75	3,41	3,47	3,64	3,71
dont plus-value	nc	nc	nc	nc	nc	nc
dont fiscalité	0,42	0,47	0,37	0,47	0,55	0,59

À la source	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
- Fisc. p. financiers	nc	nc	nc	nc	nc	nc
- Fisc. étrangère	0,42	0,47	0,37	0,47	0,55	0,59
- Fisc. plus-value	-	-	-	-	-	-

Activité locative

En %	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
TOF - ASPIM	100,00%	100,00%	100,00%	100,00%	99,99%	99,99%

Var.					-0,01%
Vacance	-	-	-	-	-	-
Aucune donnée à afficher
Franchises	nc	nc	nc	nc	nc	nc
Aucune donnée à afficher
Travaux	-	-	-	-	-	-
Aucune donnée à afficher
Arbitrages	-	-	-	-	-	-
TOF exploitation	100,00%	100,00%	100,00%	100,00%	100,00%	100,00%

Var.

En m²	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
Surface totale	101 802	131 738	183 382	279 992	324 850	400 796
Louée	nc	nc	nc	nc	nc	nc
Libérée	nc	nc	nc	nc	nc	nc
Solde locatif	nc	nc	nc	nc	nc	nc
TOP	98,50%	98,82%	98,80%	99,20%	99,15%	99,30%

Loyers	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
Encaissés (M€)	2,05	2,54	3,78	4,79	6,93	6,93
Encaissés (€/P)	2,53	2,39	2,71	2,71	3,45	2,96
WALT - bail restant	9,50 ans	9,30 ans	9,20 ans	8,70 ans	9,10 ans	10,50 ans
WALB - bail ferme	8,00 ans	7,40 ans	7,29 ans	6,90 ans	7,60 ans	8,60 ans

Marché des parts

En nb de parts	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
Parts totales	810 906	1 063 512	1 395 848	1 767 670	2 007 627	2 336 088
Parts souscrites	226 732	252 716	332 531	341 042	273 467	334 647

Parts en retrait	30 110	375	196	1 403	1 327	6 187

Parts annulées	-	-	-	-	-	-
Parts gré à gré	-	-	-	-	-	-
Parts en attente	-	-	-	-	-	-
Aucune donnée à afficher
Demandes de retrait	nc	nc	nc	nc	nc	nc
Solde net	+196 622	+252 341	+332 335	+339 639	+272 140	+328 460

En M€	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
Capitalisation	162,18	212,70	279,17	353,53	401,53	467,22
Collecte brute	45,35	50,54	66,51	68,21	54,69	66,93
Volume en retrait	6,02	0,08	0,04	0,28	0,27	1,24
Volume annulé	-	-	-	-	-	-
Volume gré à gré	-	-	-	-	-	-
Volume en attente	-	-	-	-	-	-
Collecte nette	39,32	50,47	66,47	67,93	54,43	65,69

Liquidité	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
Ratio de cession	13%	0%	0%	0%	0%	2%
Ratio liquidité 3m	100%	100%	100%	100%	100%	100%
Délai de cession	0	0	0	0	0	0

Collecte vs investissement

En M€	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
Nb cessions	0	0	0	0	0	0
Cessions	-	-	-	-	-	-
Collecte nette	39,32	50,47	66,47	67,93	54,43	65,69
RESSOURCES	39,32	50,47	66,47	67,93	54,43	65,69

Nb acquisitions	11	11	8	11	10	8
Acquisition moy.	4,27	4,90	7,53	8,19	8,32	12,39
INVESTISSEMENTS	-47,00	-53,90	-60,27	-90,10	-83,15	-99,10

SOLDE	-7,68	-3,43	6,19	-22,17	-28,72	-33,41
Disponiblités [Bilan]		45,88				53,42

Graphique de collecte et liquidité

SCPI : Diversifiées / Etranger

IROKO ZEN |

SCPI Diversifiées

SCPI : Etranger

Évènements clés - IROKO ZEN

Prix de part - Hausse : +1%
200.00 €/part -> 202.00 €/part

01-08-24

IROKO annonce l'augmentation du prix de part de 1% de la SCPI IROKO ZEN à compter du 1er août 2024.
Le prix de souscription de IROKO ZEN passe de 200 € à 202 € et le prix de retrait évolue en conséquence de la même façon pour s'établir à 202 €.

Reconstitution - Stable : +0,23%
207.17 €/part -> 207.64 €/part

22-09-23

Suite à une demande de l'Autorité des Marchés Financiers (l’AMF), la SCPI Iroko Zen a entrepris des expertises indépendantes sur l'ensemble de ses actifs au 30 juin 2023. Ces expertises ont révélé une augmentation de la valeur globale du patrimoine d'Iroko Zen au 31 aout 2023. La valeur de reconstitution s'établit en légère hausse de +0,23% à 207,64 €/part contre 207,17 €/part. Le prix de la part d'Iroko Zen est donc inférieur de plus de 3% par rapport à sa valeur de reconstitution.

Investissement -
36.00 M€ -> 47.00 M€
BT3 2022

30-09-22

SYNCHRONISATION ENTRE COLLECTE ET INVESTISSEMENT.
La collecte de Iroko Zen est en croissance régulière depuis son lancement et atteint 40 M€ au T3 2022. Le pilotage des investissements en 2022 suit ce même rythme régulier et atteint 47 M€, en léger sur-investissement.

SCPI IROKO ZEN

Dernière publication
Consultez le BT3 2024

RATIO DE CESSION - Le Ratio de cession est le rapport entre les retraits (parts échangés) et les souscriptions (parts souscrites). Dans un marché ou les volumes de collecte sont largement supérieur au volume de retrait, ce ratio sera proche de 0%. Plus ce rapport s'approche de 100%, plus le risque que les nouvelles souscriptions ne permettent plus de compenser les retrait de parts augmente. A 100%, toute les nouvelles parts émises (parts souscrites) compensent les souhaits de retrait de parts. Dans ce cas, en fonction du statuts de la SCPI, la société de gestion peut procéder à des anullations de parts ou, la plupart du temps, va loger le surplus de part à céder en "parts en attente".
RATIO DE LIQUIDITE 3m - Le Ratio de liquidité 3M (3 mois) est le rapport entre le volume de parts en attente de cession (parts en attente) et les souscriptions (parts souscrites) sur le trimestre. En l'abscence de parts en attente, ce ratio sera de 100%, la liquidité des parts semble assurée.

IROKO ZEN - Bilan annuel - 2023