PIERVAL SANTE - Bilan annuel - 2023

SOUSCRIPTION - Avec 417 millions de collecte brute, Pierval Santé a atteint la place de numéro 1 en terme de collecte brute 2023 toutes SCPI confondues, affichant au 31/12/2023 une capitalisation de 3,2 Mrd€ soit une progression de 12,6% par rapport à 2022 là où la moyenne de marché est à 0,7%.      
Sur le marché secondaire, 282 502 parts ont changé de mains en 2023, représentant un volume d'échange de 58 M€. L’ensemble des demandes de retrait de l’année a été satisfait assurant ainsi la liquidité du marché des parts. On observe cependant une évolution tendancielle du rapport entre souscription et demande de retrait qui porte le ratio de cession à 27% au dernier trimestre 2024.      
La collecte nette réalisée par Pierval Santé en 2023 a été une des plus importantes du marché à 360 M€, mais est en forte baisse par rapport au 645 M€ de 2022 ou au 773 M€ de 2021. Ces nouvelles ressources ont été apportées par 6 591 nouveaux associés.

ACQUISITION - Au cours de l'exercice 2023, la société de gestion de la SCPI, EURYALE, a procédé à l'acquisition de 31 actifs pour un montant global d'investissement de 410 M€. Au cours de l’exercice, Pierval Santé a notamment acquis les murs de 19 EHPADs, 3 habitats partagés, 4 résidences seniors service, 1 clinique, 1 maison médicale dont 50 % correspondent à des actifs à construire. Ces acquisitions ont été réalisées en France (35,3% en valeur), au Royaume-Uni (23,6 %) mais également aux Pays-Bas (9,9 %), en Italie (10 %), en Irlande (7,8 %), en Allemagne (6,3 %), en Espagne (1,2 %), au Portugal (0,9 %), et au Canada (5 %).     
Les mouvements sur le patrimoine de la SCPI augmentent le montant de placement immobilier inscrit à l'état du patrimoine de la SCPI qui passe de 2 558,41 M€ en 2022 à 2 821,38 M€ en 2023, soit +10,28 %.      
Au 31 décembre 2023, la SCPI Pierval Santé détient 256 actifs développant une surface totale de 951 805 m² à laquelle s’ajoute une surface de 182 526 m² relative aux immeubles en cours de construction.     
Les engagements hors bilan liés aux actifs à construire restent stable à 250 M€ (contre 244 M€ fin 2022) et la dette bancaire augmente de 168 à 256 M€ entrainant une augmentation des charges financières qui passent de 2,5 à 6,1M€ en 2023. Le coût moyen de la dette qui était de 1,61% en 2022, n'est pas précisé en 2023 mais celui-ci a du se dégrader en raison notamment de plusieurs lignes de financement court terme adossées sur l'Euribor 3M (-0,56% début 2022 et +3,89 fin 2023). Le ratio d'engagement de Pierval Santé augmente de 193 bp à 20,5% contre 18,57% fin 2022.

CESSION - EURYALE a procédé à la cession de 2 actifs pour un montant de vente de 49 M€ en 2023.    
- Les murs de la clinique des Eaux Claires de BAIE MAHAULT en Guadeloupe en 2 août à 32 M€, équivalent à l'expertise 2022 et permettant la réalisation d'une plus value de plus de 4 M€ ( 0,25 €/part) dont la distribution est intervenu au cours du quatrième trimestre.    
- L'EHPAD d'Inverness en Ecosse pour 17,2 M€ dégageant une plus-value nette de fiscalité de plus de 1 M€.

GESTION - Le taux d'occupation financier de Pierval Santé est de 98,43% fin 2023, stable (-39 bp) en comparaison des 98,82% de fin 2022.      
Portés par les nouvelles acquisitions de l'année, les surfaces globales sous gestion augmentent de 80 976 m² en 2023 et atteignent 916 541 m² en fin d'année.      
Le pourcentage de locaux vacant en recherche de locataire passe de 1,18% fin 2022 à 1,57%, soit +39 bp en 2023. Le solde locatif de fin d'année est fortement négatif avec les libérations de 18 000 m² sur le 4ème trimestre 2023. 7 établissements situés en France et représentant un peu moins de 2% de la surface de Pierval Santé, ont libéré des surfaces en fin d'année.   
Post cloture, le 29 février 2024, le groupe Médicharme, exploitant de 5 actifs de la SCPI (2,5% de son patrimoine), a été placé en liquidation judiciaire par le tribunal de commerce de Nanterre et pourrait expliquer l'augmentation du poste de provision pour créances douteuses à 1,6 M€ fin 2023. Début avril 2024, le groupe d'Ehpad privé commercial a trouvé cinq repreneurs pour 42 de ses 43 établissements.

VALORISATION - Le prix de part de Pierval Santé n'a pas évolué au cours de 2023, il est resté stable à 204,00 €/part.     
Déterminée sur la base des valeurs d'expertise réalisées par BNP Paribas Real Estate et revue par l'expert externe en évaluation indépendant Euroflemming, la valeur vénale du portefeuille de Pierval Santé est en retrait de -3,7% à périmètre constant.   
La valeur de reconstitution est en baisse à 199 €/part contre 207,70 € fin 2022, soit un repli de -4,12 % sur 2023. Le prix de souscription est supérieur à la valeur de reconstitution et s'établit en surcote de +2,44 %.      
La valeur de réalisation subit une baisse de -4,26 % et le Rendement Global Immobilier (RGI) 2023 s'établit à 0,84 % en 2023 (TD : 5,10 % + Variation ANR : -4,26 %).      
La valeur IFI 2024 de Pierval Santé en vue de la déclarations 2024 sur la fortune immobilière est de 172,31 €/part (contre 170,48 €/part en 2022) pour un résident fiscal français et de 51,78 €/part pour un non résident (72,00% du patrimoine situé à l'étranger).

DISTRIBUTION - Pierval sante a distribué un dividende annuel brut de 10,40 €/part en 2023, en baisse de -2,80 % par rapport à 10,70 € en 2022.      
Ce niveau de distribution brute intègre une distribution exceptionnelle de plus value de 0,31 €.      
Par ailleurs, avec 72% de son patrimoine immobilier situé à l'étranger, Pierval Santé a payé 1,24 €/part de fiscalité à la source pour le compte de ses associés.      
Le résultat d'exercice, ou résultat courant 2023 de Pierval Santé est de 122,63 M€, soit un équivalent en part en jouissance de 8,70€, en baisse de -8,23 % par rapport à 2022 (9,48€). La distribution courante de 8,85 €/part a donc donné lieu à un prélèvement sur le Report à Nouveau en 2023.

CONVOCATION - L'Assemblée Générale Ordinaire d'approbation des comptes 2023 de Pierval Santé se tiendra le Mercredi 12 juin 2024 à 9h30, à la salle Le Cercle d’Aumale, 22, rue d’Aumale 75009 Paris. L'avis de convocation a été publié au Bulletin des Annonces Légales Obligatoires le 1er mai 2024.