SOUSCRIPTION - 2023 a été une année délicate pour Primopierre pour ce qui concerne la collecte avec 122,66 M€ de collecte brute dont 86 M€ réalisée au 1er trimestre 2023. La collecte nette est positive de 60 M€ mais a été réalisée sur les 2 premiers mois de 2023. A partir de mars 2023, les demandes de retraits de parts ont été supérieures aux souscriptions et les volumes d'achats de parts n'ont pas été suffisant pour compenser les demandes de ventes. Conséquence de ce déséquilibre entre associés désireux de céder leurs parts et nouveaux entrants, le registre des parts en attente de cession a augmenté tout au long de l'année et atteint 1 179 315 parts au 31 décembre 2023, soit 212 M€ en attente de cession. La dynamique de collecte est fortement ralentie en fin d'année 2023 avec 2 fois 7 M€ de collecte brute sur les 2 derniers trimestres alors que les demandes de retraits ont représentées 186 M€ sur la même période. La liquidité de la SCPI est donc quasi nulle sur compensation. Le ratio en attente de cession est de 6,22%.
Lors de l’assemblée générale ordinaire du 29 novembre 2023, il a été décidé de réduire le délai de jouissance et les parts souscrites portent désormais jouissance avec effet au premier jour du mois suivant celui de la souscription. La modification a pris effet au 1er décembre 2023.
Fin 2023, le capital de la SCPI est réparti entre 34 836 associés et la capitalisation de Primopierre est en baisse de -12,13 % à 3 410,65 M€ en raison de la baisse du prix de parts intervenue le 15 septembre 2023 (-13,46 %).

ACQUISITION / CESSION - Au cours de l’exercice 2023, aucune acquisition n'a été réalisée.
La SCPI Primopierre détient, au 31 décembre 2023, un patrimoine immobilier de 42 actifs détenus directement et 33 via des participations dans des sociétés à prépondérance immobilière. L’ensemble de ces actifs représente une surface en exploitation de 667 572 m².
2 actifs en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) détenus au travers de participations (gérées par Primonial REIM France) ont été livrés au cours de l’année 2023. Par ailleurs 35 M€ ont été appelés par le vendeur d'un contrat VEFA portant sur l'acquisition d'un actif à la Madelaine (59) finalisé en juillet 2022. Il reste 58 M€ à verser sur cette opération.
Le niveau de dette par transparisation de Primopierre s'élève à 1 142 M€ fin 2023 contre 1 080 M€ fin 2022. Sans acquisition réalisé en 2023, le taux d'endettement augmente fortement et passe de 25,45% à 31,96%. Lors de l’assemblée générale ordinaire du 29 novembre 2023, il a été décidé d’augmenter le ratio statutaire d’endettement de la SCPI Primopierre pour le porter de 30 % à 40 %. Les calculs des ratios bancaires ont été réalisés et sont bien respectés au 31 décembre 2023.

CESSION - Il n’y a pas eu de cession en 2023 mais Le 28 septembre une promesse de vente de 10,8 M€ a été signée pour l’actif Omega Saint Ouen détenu en indivision avec l’OPCI Preim Euros. La cession a été finalisée le 8 mars 2024.

GESTION - Le taux d'occupation financier de Primopierre est de 86,30% fin 2023 contre 89,00% fin 2022. Le taux d’occupation financier moyen pour l’année 2023 est de 87,5 %. Les 10 principaux locataires représentent 38,7 % de l’ensemble des flux locatifs.
Le pourcentage de locaux vacant en recherche de locataire passe de 11,00% fin 2022 à 13,70%, soit +270 bp en 2023. La vacance est répartie sur 41 actifs (par transparence) au 31 décembre 2023. Sur les 667 572 m² du patrimoine immobilier de Primopierre, 157 473 m² étaient vacants au 31 décembre 2023, soit un taux d’occupation physique qui continue de se détériorer à 76,4 % contre 80% fin 2022, 85,90% fin 2021 ou 92,50% fin 2020.

VALORISATION - Le prix de souscription a été modifié le 15 septembre 2023 et a été fixé à 180,00 € contre 208 €, soit une baisse de -13,46 %. Primopierre est une SCPI à capital variable et à ce titre, le prix de souscription de la part est fixé par la Société de Gestion. Conformément à la réglementation, il doit se situer à l’intérieur d’une fourchette de plus ou moins 10 % de la valeur de reconstitution de la SCPI.
La valeur de reconstitution accuse un repli de -24,20 % sur 2023 à 154,44 €/part contre 203,76 € fin 2022. Le 13 février 2024, la société de gestion a été contraint de baisser à nouveau le prix de souscription à 168 € afin de réintégrer le canal +10/-10% permettant au ratio de reconstitution de passer de +16,58% à +8,78%.
La valeur de réalisation baisse de -24,70 % et le Rendement Global Immobilier (RGI) 2023 s'établit à -20,58 % (TD : 4,12 % + Variation ANR : -24,70 %).
La valeur IFI 2024 (valeur au 31/12/2023) de Primopierre est de 153,10 €/part contre 159,01 €/part en 2022.

DISTRIBUTION - Primopierre a distribué un dividende annuel brut de 8,56 €/part en jouissance en 2023, en baisse de -2,28 % par rapport à 8,76 € en 2022. Cette distribution brute comprends un impôt sur les plus value payé par la SCPI pour le compte des associés de 1,84 €/part. La distribution nette 2023 s’élève à 6,72 €/part (pour une part en pleine jouissance au cours de l’exercice).
Le résultat d'exercice, ou résultat courant 2023 de Primopierre est de 119,14 M€, soit un équivalent en part en jouissance de 6,37€ (3,06% rapporté au prix de référence), en baisse de -23,80 % par rapport à 2022 (8,36€). Le report à nouveau est de 3,08 €/part en jouissance.
Le taux de distribution 2023 de Primopierre est de 4,12 %, le rendement net de 3,23%.

CONVOCATION - L'Assemblée Générale Ordinaire d'approbation des comptes 2023 de Primopierre s'est tenue le 26-06-2024 à 14h30 au siège social sis 36 rue de Naples, 75008 Paris.
L'avis de convocation avait été préalablement publié au Bulletin des Annonces Légales Obligatoires (BALO) le 10-06-2024.

Consultez le BT2 2024 [02-08-2024]

Souscription - Collecte et liquidité en 2023

Capitalisation - T4-2023

3 411 M€

Collecte nette - 2023

60,70 M€

Collecte brute - 2023

122,66 M€

Volume échangé - 2023

61,96 M€

Ratio de liquidité - Délai : Liste d'attente

100%

52%

Ratios de cession - trimestres 2023

31%

100%

En attente de cession- T4-2023

212,28 M€

Ratio en attente T4-2023

6,22%

Acquisition / Cession en 2023

Placements immobiliers fin 2023

2 502 M€

Disponibilités fin 2023

23,59 M€

0 cession en 2023

0 acquisition en 2023

Immeubles fin 2023

75 - 667 572 m²

Surface en 2023

+12 299 m²

Moyenne/immeuble fin 2023

33,4 M€ - 8 901 m²

Moyenne/immeuble en 2023

nan M€

Ratio d'engagement 2023

32,70 % +725 bp

Dettes financières 2023

368,63 M€ +49,44 M€

Répartition géographique ²⁰²² 2023

Répartition sectorielle ²⁰²² 2023

Sources

Bulletin T1

Bulletin T2

Bulletin T3

Bulletin T4

Valorisation 2023

Prix 31-12-2023

180,00 € -13,46%

Reconstitution 2023

154,44 € -24,20%

-7.69,-8.46,-5.88,-5.29,2.08,16.55

Ratio de reconstitution fin 2023

+16,55%

Reconstitution 2023

2 926 M€ -23,04%

Retrait 31-12-2023

160,89 € -13,46%

Réalisation 2023

129,38 € -24,70%

Valeur comptable 2023

174,79 € -1,44%

Valeur comptable 2023

3 311,92 M€ +0,08%

Valeur IFI Rés. | Non-résident 2023

153,10 € - 153,10 €

Déclaration 2024

Valeurs IFI 2023

Historique des rapports de gestion

Etat du patrimoine

Distribution en 2023

Dividende brut- 2023

8,56 € 4,12 %

Dividende net- 2023

6,72 € 3,23 %

Résultat d'exercice - 2023

6,37 € 3,06 %

Ratio de distribution 2023

+34,38%

Revenus immobiliers 2023

7,62 € 3,66%

Report à nouveau 2023

1,48% 3,08 €/part

Activité locative fin 2023

TOF ASPIM - Occupation Fin. T4-2023

86,30%

TOF en exploitation T4-2023

75,50%

Surface vacante - T4-2023

157 473m²

WALB T4-2023

3,69 ans

Historique des rapports de gestion

Comptes de résultats

Dividende - Acomptes versés

Acompte brut T4-2023

1,68 €/part

Versé le 31-01-24 [ trimestriel ]

T1	T2	T3	T4	T1+T2+T3+T4	Année pleine
1.68	3.52	1.68	1.68	8,56	8,56
3.00	1.61	1.87	2.28	8,76	8,76
3.09	2.09	2.66	2.09	9,93	9,93

En € par part	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
Dividende brut	1,87	2,28	1,68	3,52	1,68	1,68
dont plus-value	0,26	0,25	nc	1,84	nc	nc
dont fiscalité	0,28	0,03	0,05	1,88	0,04	0,04

À la source	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
- Fisc. p. financiers	0,02	0,03	0,05	0,04	0,04	0,04
- Fisc. étrangère	-	-	-	-	-	-
- Fisc. plus-value	0,26	-	-	1,84	-	-

Activité locative

En %	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
TOF - ASPIM	90,60%	89,00%	89,00%	87,80%	86,80%	86,30%

Var.	-0,44%	-1,80%		-1,37%	-1,15%	-0,58%
Vacance	9,40%	11,00%	11,00%	12,20%	13,20%	13,70%

Franchises	4,40%	5,30%	8,10%	5,10%	5,70%	4,40%

Travaux	6,50%	6,90%	6,60%	6,50%	6,60%	6,40%

Arbitrages	-	-	-	-	-	-
TOF exploitation	79,70%	76,80%	74,30%	76,20%	74,50%	75,50%

Var.	+4,02%	-3,78%	-3,36%	+2,49%	-2,28%	+1,32%

En m²	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
Surface totale	656 125	655 273	655 273	667 570	667 570	667 572
Surface vacante	nc	130 911	nc	nc	nc	157 473
Louée	+3 220	+4 767	+2 247	+847	+4 782	+3 666
Libérée	-14 479	-21 177	-3 016	-2 870	-10 720	-16 730
Solde locatif	-11 259	-16 410	-769	-2 023	-5 938	-13 064
TOP	nc	80,00%	nc	nc	nc	76,40%

Loyers	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
Encaissés (M€)	24,33	25,47	22,75	24,58	26,00	25,65
Encaissés (€/P)	1,31	1,36	1,20	1,30	1,37	1,35
Taux encaissement	nc	97,00%	96,00%	98,00%	99,00%	97,00%
WALT - bail restant	5,09 ans	5,38 ans	5,37 ans	5,26 ans	5,10 ans	4,95 ans
WALB - bail ferme	4,02 ans	4,13 ans	4,18 ans	4,03 ans	3,85 ans	3,69 ans

Marché des parts

En nb de parts	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
Parts totales	18 596 372	18 661 203	18 948 080	18 948 080	18 948 080	18 948 080
Parts souscrites	279 489	197 008	412 814	100 113	39 551	43 482

Parts en retrait	92 436	132 177	125 937	100 113	39 551	43 482

Parts annulées	-	-	-	-	-	-
Parts gré à gré	-	-	-	-	-	-
Parts en attente	-	-	31 408	191 275	494 259	1 179 315

Demandes de retrait	nc	nc	nc	nc	nc	nc
Solde net	+187 053	+64 831	+286 877	0	0	0

En M€	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
Capitalisation	3 868,05	3 881,53	3 941,20	3 941,20	3 410,65	3 410,65
Collecte brute	58,13	40,98	85,87	20,82	7,12	7,83
Volume en retrait	19,23	27,49	26,19	20,82	7,12	7,83
Volume annulé	-	-	-	-	-	-
Volume gré à gré	-	-	-	-	-	-
Volume en attente	-	-	6,53	39,79	88,97	212,28
Collecte nette	38,91	13,48	59,67	0,00	0,00	0,00

Liquidité	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
Ratio de cession	33%	67%	31%	100%	100%	100%
Ratio liquidité 3m	100%	100%	100%	52%	8%	4%
Délai de cession	0	0	31408	6 mois	37 mois	81 mois

Collecte vs investissement

En M€	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
Nb cessions	2	1	0	0	0	0
Cessions	106,34	22,30	-	-	-	-
Collecte nette	33,67	11,67	51,64	-	-	-
RESSOURCES	140,01	33,97	51,64

Nb acquisitions	1	1	0	0	0	0
Acquisition moy.	123,64	81,35
INVESTISSEMENTS	-123,64	-81,35

SOLDE	16,37	-47,38	51,64
Disponiblités [Bilan]		67,22				23,59

Graphique de collecte et liquidité

SCPI : Bureaux / Ile-de-France

SCPI à prépondérance Bureaux

SCPI : Ile-de-France

Évènements clés - PRIMOPIERRE

Divers - Prix de retrait réajusté : -3,66%
160.00 €/part -> 154.14 €/part

14-03-24

Selon la note d'information du 14 mars 2024, Primonial REIM a réajusté le prix de retrait passant de160 €/part à 154,14 €/part, soit -3,66%.

Prix de part - Baisse : -6,67%
180.00 €/part -> 168.00 €/part

13-02-24

Primonial REIM informe ajuster le prix de part de la SCPI Primopierre passant de 180 €/part à 168 €/part, soit une baisse de -6,67%.
En revanche la baisse de la valeur de retrait est de 0,55%, Primonial REIM ayant révisé "à titre commercial et temporaire" la commission de souscription passée de 10,617% HT (exonérée de TVA) à 4,76% HT (exonérée de TVA) passant de 160,89 €/part à 160 €/part.

Frais Souscription - Baisse
10.62 % -> 4.76 %

13-02-24

A l'occasion de la baisse de -6,67% du prix de part de Primopierre le 13 février 2024, afin de préserver la valeur de retrait (-0,55%), Primonial REIM révise "à titre commercial et temporaire" la commission de souscription passée de 10,617% HT (exonérée de TVA) à 4,76% HT (exonérée de TVA) passant de 160,89 €/part à 160 €/part.

Jouissance - Baisse du délai
4.00 1^er jour du -> 1.00 1^er jour du

01-12-23

Primonial REIM abaisse le délai de jouissance de Primopierre en le portant au premier jour du mois qui suit la souscription.
Auparavant, le délai était au 1er jour du 4ème mois suivant le mois de souscription.

SCPI PRIMOPIERRE

Dernière publication
Consultez le BT2 2024

RATIO DE CESSION - Le Ratio de cession est le rapport entre les retraits (parts échangés) et les souscriptions (parts souscrites). Dans un marché ou les volumes de collecte sont largement supérieur au volume de retrait, ce ratio sera proche de 0%. Plus ce rapport s'approche de 100%, plus le risque que les nouvelles souscriptions ne permettent plus de compenser les retrait de parts augmente. A 100%, toute les nouvelles parts émises (parts souscrites) compensent les souhaits de retrait de parts. Dans ce cas, en fonction du statuts de la SCPI, la société de gestion peut procéder à des anullations de parts ou, la plupart du temps, va loger le surplus de part à céder en "parts en attente".
RATIO DE LIQUIDITE 3m - Le Ratio de liquidité 3M (3 mois) est le rapport entre le volume de parts en attente de cession (parts en attente) et les souscriptions (parts souscrites) sur le trimestre. En l'abscence de parts en attente, ce ratio sera de 100%, la liquidité des parts semble assurée.

PRIMOPIERRE - Bilan annuel - 2023