Souscription - La collecte brute de l’exercice s’élève à 118,5 M€ (227,3 M€ en 2022 soit en baisse de -47,9 %) et la collecte nette des retraits à 56,4 M€ (194,7 M€ en 2022 soit en baisse de -71,1 %). Au cours de l'exercice, 500 015 parts nouvelles ont été souscrites dont 291 286 parts ont permis de compenser des retraits. Ainsi, 208 729 parts nouvelles nettes des retraits ont été créées en 2023.
La situation du marché des parts s'est dégradée au cours de l'année 2023 (Voir graphique d'évolution trimestriel du marché des parts ci-dessous), avec une érosion régulière des volumes de souscription et une augmentation des demandes de retraits. Depuis le 1er octobre 2023, le nombre de parts souscrites étant inférieur au nombre de demandes de retraits, la compensation mensuelle n'est plus assurée. Au 31 décembre 2023, 244 693 parts correspondant à 3 % de la capitalisation de la SCPI, étaient en attente de retraits et la liquidité de la SCPI n'est plus correctement assurée.
Au cours de l’exercice 2023, le nombre d'associés est passé de 20 355 à 21 161. Parmi eux, dix-huit compagnies d’assurances détiennent 36,81 % du capital de la SCPI au 31 décembre 2023.

Acquisition - Au cours de l'exercice 2023, la société de gestion de la SCPI, SOFIDY, a procédé à l'acquisition de 6 actifs pour un montant global d'investissement de 41,07 M€. En réalisant un programme d'investissement volontairement modéré par rapport au 280 M€ investis en 2022, EFIMMO 1 ne fait que peu évoluer les répartitions géographiques et sectorielles de son patrimoine.
L'opération la plus importante a porté sur un immeuble de bureau de 6 253 m2 dans l'hypercentre de Hambourg en Allemagne pour 34,9 M€. L'actif est loué à 100 % à neuf locataires dont TAG Immobilien pour 2 753 m2 sur 15 ans ferme.
Le ratio dette bancaire rapportée à la valeur des actifs (hors droits) de 18,8 % au 31 décembre 2023 contre 19,1 % au 31 décembre 2022. Retraité de la trésorerie, ce ratio s'élève à 12,8 %.

Cession - Au cours de 2023, SOFIDY, a mené une politique d’arbitrage active en cédant 18 actifs pour un montant global de vente de 28,70 M€. Au global, les opérations d’arbitrages de l’exercice dégagent une plus-value avant fiscalité de 8,45 M€. Ces plus value ont permis une distribution exceptionnelle des plus-values sur cessions de 7,4 M€ en fin d'année.

Gestion - Le taux d’occupation financier moyen du patrimoine détenu par EFIMMO 1 s'établit à 90,3 % au titre de l’exercice 2023 contre 89,4 % l’année précédente.
Le pourcentage de locaux vacant en recherche de locataire passe de 9,86% fin 2022 à 9,99%, soit +13 bp en 2023. elle correspond à un manque à gagner locatif de 11 894 660 € et dont l'essentiel porte sur des actifs qui font l'objet d'actions de relocation, de mesures d'accompagnement ou demeurent vacants en vue d'être cédés en l'état.

Valorisation - Le prix de part de EFIMMO 1 a été baissé en 2023, SOFIDY ayant décidé de baisser son prix de part de 237,00 €/part à 212,00 €/part le 4 décembre 2023, soit une baisse de -10,55 %.
La valeur de reconstitution pour une part de EFIMMO 1 est en baisse en 2023, à 213 €/part contre 235,04 € fin 2022, soit un repli de -9,30 % en 2023. Le ratio de reconstitution à fin 2023 de EFIMMO 1 est de -0,55 %, prix de souscription et valeur de reconstitution sont alignés.
La valeur de réalisation, issue des expertises menées sur le patrimoine immobilier de EFIMMO 1 est en baisse de -9,77 % et impacte de Rendement Global Immobilier (RGI) 2023 qui s'établit à -5,12 % en 2023 (TD : 4,65 % + Variation ANR : -9,77 %).
La valeur IFI pour la déclarations 2024 de EFIMMO 1 est de 174,51 €/part (contre 194,98 €/part en 2022) pour un résident fiscal français et de 135,49 €/part pour un non résident (25,10% du patrimoine de la SCPI situé à l'étranger).

Distribution - EFIMMO 1 a distribué un dividende annuel brut de 11,02 €/part en jouissance en 2023, en baisse de -6,61 % par rapport à 11,80 € en 2022.
Ce niveau de distribution brute intègre une distribution exceptionnelle de plus-value de 0,90 € et 0,40 €/part de fiscalité à la source à l'étranger. Le dividende courant est donc stable à 9,72 €/part.
Le résultat d'exercice, ou résultat courant 2023 de EFIMMO 1 est de 77,74 M€, soit un équivalent en part en jouissance de 9,57€, en hausse de +0,31 % par rapport à 2022 (9,54€). Le rendement immobilier brut s'élève à 5,30%.

Convocation - L'Assemblée Générale Ordinaire d'approbation des comptes 2023 de Efimmo 1 se tiendra le 05-06-2024 à10h30, dans les locaux de l’Apostrophe sis 83 avenue Marceau – 75116 Paris.
L'avis de convocation a été préalablement publié au Bulletin des Annonces Légales Obligatoires (BALO) le 06-05-2024.

Consultez le BT3 2024 [12-11-2024]

Souscription - Collecte et liquidité en 2023

Capitalisation - T4-2023

1 755 M€

Collecte nette - 2023

49,47 M€

Collecte brute - 2023

118,46 M€

Volume échangé - 2023

68,63 M€

Ratio de liquidité - Délai : Liste d'attente

100%

Ratios de cession - trimestres 2023

15%

96%

100%

En attente de cession- T4-2023

51,87 M€

Ratio en attente T4-2023

2,96%

Acquisition / Cession en 2023

Placements immobiliers fin 2023

1 445 M€

Disponibilités fin 2023

49,06 M€

18 cessions en 2023

28,70 M€

6 acquisitions en 2023

41,07 M€

Immeubles fin 2023

261 - 633 359 m²

Surface en 2023

-10 945 m²

Moyenne/immeuble fin 2023

5,5 M€ - 2 427 m²

Moyenne/immeuble en 2023

6,8 M€

Ratio d'engagement 2023

18,80 % -30 bp

Dettes financières 2023

205,91 M€ -27,16 M€

Répartition géographique ²⁰²² 2023

Répartition sectorielle ²⁰²² 2023

Sources

Bulletin T1

Bulletin T2

Bulletin T3

Bulletin T4

Valorisation 2023

Prix 31-12-2023

212,00 € -10,55%

Reconstitution 2023

213,18 € -9,30%

-2.55,-4.01,-2.07,-1.83,0.83,-0.55

Ratio de reconstitution fin 2023

-0,55%

Reconstitution 2023

1 765 M€ -6,96%

Retrait 31-12-2023

190,80 € -10,55%

Réalisation 2023

178,31 € -9,77%

Valeur comptable 2023

189,82 € -0,01%

Valeur comptable 2023

1 571,43 M€ +2,57%

Valeur IFI Rés. | Non-résident 2023

174,51 € - 135,49 €

Déclaration 2024

Valeurs IFI 2023

Historique des rapports de gestion

Etat du patrimoine

Distribution en 2023

Dividende brut- 2023

11,02 € 4,65 %

Dividende net- 2023

10,62 € 4,48 %

Résultat d'exercice - 2023

9,57 € 4,04 %

Ratio de distribution 2023

+10,97%

Revenus immobiliers 2023

12,56 € 5,30%

Report à nouveau 2023

0,51% 1,20 €/part

Activité locative fin 2023

TOF ASPIM - Occupation Fin. T4-2023

90,01%

TOF en exploitation T4-2023

88,30%

Surface vacante - T4-2023

WALB T4-2023

Historique des rapports de gestion

Comptes de résultats

Dividende - Acomptes versés

Acompte brut T4-2023

3,08 €/part

Versé le 28-01-24 [ trimestriel ]

T1	T2	T3	T4	T1+T2+T3+T4	Année pleine
2.40	2.40	3.14	3.08	11,02	11,02
2.40	2.40	4.04	2.96	11,80	11,80
2.64	2.64	2.74	3.62	11,64	11,64

En € par part	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
Dividende brut	4,04	2,96	2,40	2,40	3,14	3,08
dont plus-value	1,64	nc	nc	nc	0,74	0,16
dont fiscalité	0,04	0,46	0,10	0,13	0,12	0,49

À la source	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
- Fisc. p. financiers	0,04	0,02	0,10	0,13	0,12	0,09
- Fisc. étrangère	-	0,44	-	-	-	0,40
- Fisc. plus-value	-	-	-	-	-	-

Activité locative

En %	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
TOF - ASPIM	89,49%	90,14%	90,27%	90,11%	90,80%	90,01%

Var.	+1,59%	+0,72%	+0,14%	-0,18%	+0,76%	-0,88%
Vacance	10,51%	9,86%	9,73%	9,89%	9,20%	9,99%

Franchises	2,33%	3,04%	3,46%	2,60%	1,53%	1,02%

Travaux	-	-	-	-	-	-

Arbitrages	0,41%	0,39%	0,50%	0,45%	0,89%	0,69%
TOF exploitation	86,75%	86,71%	86,31%	87,06%	88,38%	88,30%

Var.	+0,45%	-0,05%	-0,46%	+0,86%	+1,49%	-0,09%

En m²	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
Surface totale	nc	644 304	nc	nc	nc	633 359
Renouvelée	1 555	-	105	5 934	1 654	5 714
Louée	+5 649	+4 699	+4 863	+5 209	+3 424	+4 291
Libérée	-1 556	-3 627	-4 780	-487	-2 626	-2 626
Solde locatif	4 093	1 072	83	4 722	798	1 665
TOP	nc	nc	nc	nc	nc	nc

Loyers	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
Encaissés (M€)	19,00	18,00	22,00	22,00	25,00	30,00
Encaissés (€/P)	2,40	2,23	2,66	2,66	3,02	3,62

Marché des parts

En nb de parts	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
Parts totales	7 917 263	8 069 981	8 273 438	8 278 498	8 278 710	8 278 710
Parts souscrites	265 033	208 944	238 636	141 153	104 199	16 027

Parts en retrait	25 523	56 226	35 179	136 093	103 987	16 027

Parts annulées	-	-	-	-	-	-
Parts gré à gré	-	-	-	-	-	-
Parts en attente	-	-	-	-	-	244 693

Demandes de retrait	nc	nc	nc	nc	nc	nc
Solde net	+239 510	+152 718	+203 457	+5 060	+212	0

En M€	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
Capitalisation	1 876,39	1 912,59	1 960,80	1 962,00	1 962,05	1 755,09
Collecte brute	62,81	49,52	56,56	33,45	24,70	3,40
Volume en retrait	6,05	13,33	8,34	32,25	24,64	3,40
Volume annulé	-	-	-	-	-	-
Volume gré à gré	-	-	-	-	-	-
Volume en attente	-	-	-	-	-	51,87
Collecte nette	56,76	36,19	48,22	1,20	0,05	0,00

Liquidité	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
Ratio de cession	10%	27%	15%	96%	100%	100%
Ratio liquidité 3m	100%	100%	100%	100%	100%	7%
Délai de cession	0	0	0	0	0	46 mois

Collecte vs investissement

En M€	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
Nb cessions	9	0	4	5	4	5
Cessions	55,60	-	1,20	2,80	16,10	8,60
Collecte nette	50,78	32,38	43,13	1,07	0,04	-
RESSOURCES	106,38	32,38	44,33	3,87	16,14	8,60

Nb acquisitions	8	7	0	4	2	0
Acquisition moy.	7,85	7,80		1,15	18,23
INVESTISSEMENTS	-62,82	-54,60		-4,62	-36,45

SOLDE	43,56	-22,22	44,33	-0,74	-20,31	8,60
Disponiblités [Bilan]		48,39				49,06

Graphique de collecte et liquidité

SCPI : Bureaux / Ile-de-France

SCPI à prépondérance Bureaux

SCPI : Ile-de-France

Évènements clés - EFIMMO 1

Jouissance - Baisse du délai
2.00 Mois

01-02-24

Sofidy annonce la réduction du délai de jouissance de la SCPI Efimmo 1, à partir du 1er février 2024 et jusqu’au 31 juillet 2024 (date prorogeable sur décision de la société de gestion).
La date d’entrée en jouissance est fixée au 1er jour du mois suivant la date d’encaissement des fonds de la souscription et d’inscription sur le registre des associés.
À titre d’exemple des parts souscrites en février entreront en jouissance le 1er mars.

Prix de part - Baisse : -10,55%
237.00 €/part -> 212.00 €/part

04-12-23

La société de gestion SOFIDY a pris la décision d'ajuster le prix de part de la SCPI Efimmo 1, passant de 237 € à 212 € par part au 4 décembre 2023 soit une variation de -10,55%.
En conséquence le prix de retrait est de 190,80 € par part.

SOFIDY communique sur cette décision : "La baisse de valeur de son patrimoine exposé majoritairement à l’immobilier de bureaux est estimée entre -7% et -8% sur un an à fin 2023. Opérant sur le secteur qui subit clairement les baisses de valeur les plus prononcées, la SCPI résiste relativement bien grâce à la forte granularité de son patrimoine composé de petites et moyennes surfaces (270 actifs / 7M€ en moyenne par actif), sa politique d’investissement disciplinée et sa poche de diversification (15 % du patrimoine) dédiée aux commerces, à l’hôtellerie et à la logistique. Sur la base de son nouveau prix de part dorénavant en ligne avec la valeur de reconstitution estimée à fin 2023, la SCPI vise un taux de distribution supérieur à 5% en 2024."

Liquidité - Sous surveillance
15.00 % -> 96.00 %
BT2 2023

30-06-23

Avec un niveau de collecte en baisse à 33 M€ au 2eme trimestre 2022 et des demandes de retrait en hausse à 29 M€, le ratio de cession augmente à 96% et implique la mise sous surveillance de cet indicateur sur les prochains mois.

Acompte - Exceptionnel de 1,64 €/part
2.40 €/part -> 4.04 €/part
BT3 2022

26-10-22

Sofidy à procéder à une distribution d’un dividende exceptionnel de 1,64 € portant l'acompte du mois d’octobre 2022 à 4,04€.
Le montant global de ce versement s'élève à 12M€, légèrement inférieur à la Plus Value distribuable de 14,5 M€ généré par les arbitrages du trimestre.

SCPI EFIMMO 1

Dernière publication
Consultez le BT3 2024

RATIO DE CESSION - Le Ratio de cession est le rapport entre les retraits (parts échangés) et les souscriptions (parts souscrites). Dans un marché ou les volumes de collecte sont largement supérieur au volume de retrait, ce ratio sera proche de 0%. Plus ce rapport s'approche de 100%, plus le risque que les nouvelles souscriptions ne permettent plus de compenser les retrait de parts augmente. A 100%, toute les nouvelles parts émises (parts souscrites) compensent les souhaits de retrait de parts. Dans ce cas, en fonction du statuts de la SCPI, la société de gestion peut procéder à des anullations de parts ou, la plupart du temps, va loger le surplus de part à céder en "parts en attente".
RATIO DE LIQUIDITE 3m - Le Ratio de liquidité 3M (3 mois) est le rapport entre le volume de parts en attente de cession (parts en attente) et les souscriptions (parts souscrites) sur le trimestre. En l'abscence de parts en attente, ce ratio sera de 100%, la liquidité des parts semble assurée.

EFIMMO 1 - Bilan annuel - 2023