SOUSCRIPTION - La collecte brute réalisée par la SCPI Edissimmo a été de 60 M€ en 2023, 4 fois moindre que les 244 M€ de 2022. 47 M€ de ces 60 M€ ont permis la compensation de retraits de parts. La totalité de la collecte nette s'est réalisé au premier trimestre et sur le reste de l'année le volume de demandes de retrait a toujours été supérieur aux souscriptions conduisant à l'augmentation régulière du nombre de parts en attente de retrait. La liquidité d'Edissimmo n'a pas été assurée en 2023. Le nombre de parts en attente de retrait d'Edissimmo est de 331 951, soit 43,2 M€ ou 1,87 % de la capitalisation au 31 décembre 2023. La SCPI dispose d’un fonds de remboursement doté de 30 M€ en juillet 2023, mais non activé à ce jour. Lorsque le fonds de remboursement est activé, il permet aux associés ayant une demande de retraits en attente de pouvoir sortir par horodatage de leur ordre de retrait, à un prix décoté et dans la limite de la dotation du fonds de remboursement. La fixation du prix du fonds de remboursement est déterminée selon la règlementation applicable et doit être comprise entre la valeur de réalisation (161,27 €) et la valeur de réalisation diminuée de 10 % (145,14 €), en deçà du prix de retrait en vigueur (175,73).
Fin 2023, le capital de la SCPI est réparti entre 60 146 associés et la capitalisation d'Edissimmo est en baisse de -13,61 % à 3 620 M€ en raison de la baisse du prix de part intervenue le 15 mars 2023.

ACQUISITION - Aucune acquisition n'a été réalisé par Edissimo en 2023. Si Amundi n'a pas réalisé d'investissement pour le compte de la SCPI, la société de gestion a affecté partie de ses liquidités et produits d'arbitrage à la réduction des emprunts directs de la SCPI qui passent 388 M€ fin 2022 à 308 M€ fin 2023. Dans l'intervalle cependant, l'exposition des filiales (investissement indirect via SCI) est passée de 575 M€ à 692 M€ portant la dette financière consolidée de la SCPI à 1 Mrd€. Le niveau d’endettement au 31 décembre 2023, en incluant par transparence l’endettement indirect de la SCPI lié à sa participation dans les différentes SCI est de 26,4 % contre 24,4 % en 2022.

LIVRAISON - Après avoir pris livraison de l’actif ALCALA 546 en décembre 2022 loué intégralement à l’Oréal, l’immeuble 544 a intégré le patrimoine d’Edissimmo en mars 2023. Depuis le 1er octobre 2023, l’immeuble est intégralement loué à Straumann, un groupe suisse et acteur de référence dans la santé dentaire, leader dans la production d’implants. Le bail porte sur une durée ferme de 10 ans.

CESSION - Au cours de l'exercice 2023, AMUNDI a procédé à la cession de 6 actifs pour un montant global de vente de 213,00 M€.
Les cessions de l’hôtel de val d’Isère(73) et de l’entrepôt de logistique de Châtres(77) ont permis à la SCPI de dégager une plus-value de cession de 34 M€ soit 1,93 € par part. Les 4 autres cessions directes ont généré une moins-value de 15,5 M€. Il a été décidé en vertu de la neuvième résolution de l'AG du 27 juin 2023 (statuant sur les comptes au 31/12/2023) d'imputer le solde du compte des plus ou moins-values débiteur de 68,89 M€ (3,88 €/part) sur la prime d'émission afin d’apurer les pertes constatées au 31 décembre 2022 sur le compte des plus ou moins-value de cession. La situation de clôture au 31/12/2023 des Plus ou moins values réalisées sur cessions d'immeubles est de 9 307 €.

GESTION - Le taux d’occupation financier (TOF) annuel atteint 89,91 % en 2023 contre 90,16 % en 2022. Malgré la baisse du TOF suite à la livraison de la Tour Hekla en fin d’année 2022, celui-ci a progressé passant de 89,21 % au 1er trimestre à 90,35 % au 4e trimestre. 184 baux ont été signés dans l’année pour une surface totale de 63 997 m2 et un loyer annuel de 14,7 M€. La Tour Hekla est louée à 17 % au 31/12/2023.

VALORISATION - Le prix de part d'Edissimmo est passé de 237,00 €/part à 204,00 €/part le 27 juillet 2023, soit une baisse de -13,92 % afin de prendre en considération l'évolution à la baisse des valeurs d'expertise à mi année. Au second semestre, la baisse des valeurs d’expertises s'est accentuée et atteint 12,45 % en 2023. Conjuguée à un effet de levier de 26,0 %, les valeurs de réalisation et de reconstitution ont subit un repli de -16,70 % et de -16,89 % en 2023.
La valeur de reconstitution de Edissismmo est de 185,20 €/part au 31/12/2023.
Amundi a décidé que le prix de souscription d'Edissimmo, qui affichait une surcote de +10,15% par rapport à sa valeur de reconstitution, serait à nouveau abaissé de -6,37% le 15/03/2024 à 191 €/part.
La valeur IFI 2024 d'Edissimmo est de 176,82 €/part (contre 198,95 €/part en 2022) pour un résident fiscal français et de 146,57 €/part pour un non résident (24,30% du patrimoine de la SCPI situé à l'étranger).

DISTRIBUTION - Edissimmo a distribué un dividende annuel brut de 8,94 €/part en jouissance en 2023, en hausse de +3,59 % par rapport à 8,63 € en 2022. Ce niveau de distribution brute intègre une distribution exceptionnelle de plus value de 1,03 €, un impôt sur les plus value payé par la SCPI pour le compte des associés de 0,33 €/part ainsi que 0,08 €/part de fiscalité à la source sur les revenus étranger. Le dividende net de 8,53 €/part est équivalent aux deux années précédentes.
Le résultat d'exercice, ou résultat courant 2023 de Edissimmo est de 128,41 M€, soit un équivalent en part en jouissance de 7,28€, en baisse de -3,83 % par rapport à 2022 (7,57€).

CONVOCATION - L'Assemblée Générale Ordinaire d'approbation des comptes 2023 de Edissimmo se tiendra le 26-06-2024 à 14 heures à la Villa M, 24/30 Boulevard Pasteur, 75015 - Paris.
L'avis de convocation a été préalablement publié au Bulletin des Annonces Légales Obligatoires (BALO) le 20-05-2024.

Consultez le BT3 2024 [29-10-2024]

Souscription - Collecte et liquidité en 2023

Capitalisation - T4-2023

3 620 M€

Collecte nette - 2023

12,57 M€

Collecte brute - 2023

59,60 M€

Volume échangé - 2023

47,02 M€

Ratio de liquidité - Délai : Liste d'attente

100%

67%

11%

Ratios de cession - trimestres 2023

65%

100%

En attente de cession- T4-2023

67,72 M€

Ratio en attente T4-2023

1,87%

Acquisition / Cession en 2023

Placements immobiliers fin 2023

2 722 M€

Disponibilités fin 2023

8,68 M€

6 cessions en 2023

213,00 M€

0 acquisition en 2023

Immeubles fin 2023

191 - 1 010 936 m²

Surface en 2023

-96 414 m²

Moyenne/immeuble fin 2023

14,3 M€ - 5 293 m²

Moyenne/immeuble en 2023

nan M€

Ratio d'engagement 2023

26,40 % +200 bp

Dettes financières 2023

312,56 M€ -81,98 M€

Répartition géographique ²⁰²² 2023

Répartition sectorielle ²⁰²² 2023

Sources

Bulletin T1

Bulletin T2

Bulletin T3

Bulletin T4

Valorisation 2023

Prix 31-12-2023

204,00 € -13,92%

Reconstitution 2023

185,20 € -16,89%

4.51,-0.26,3.04,0.82,6.36,10.15

Ratio de reconstitution fin 2023

+10,15%

Reconstitution 2023

3 286 M€ -16,59%

Retrait 31-12-2023

187,69 € -13,93%

Réalisation 2023

161,27 € -16,70%

Valeur comptable 2023

190,23 € -0,46%

Valeur comptable 2023

3 375,24 M€ -0,10%

Valeur IFI Rés. | Non-résident 2023

176,82 € - 146,57 €

Déclaration 2024

Valeurs IFI 2023

Historique des rapports de gestion

Etat du patrimoine

Distribution en 2023

Dividende brut- 2023

8,94 € 3,77 %

Dividende net- 2023

8,53 € 3,60 %

Résultat d'exercice - 2023

7,28 € 3,07 %

Ratio de distribution 2023

+21,70%

Revenus immobiliers 2023

8,56 € 3,61%

Report à nouveau 2023

1,96% 4,64 €/part

Activité locative fin 2023

TOF ASPIM - Occupation Fin. T4-2023

90,39%

TOF en exploitation T4-2023

81,52%

Surface vacante - T4-2023

WALB T4-2023

Historique des rapports de gestion

Comptes de résultats

Dividende - Acomptes versés

Acompte brut T4-2023

2,32 €/part

Versé le 22-01-24 [ trimestriel ]

T1	T2	T3	T4	T1+T2+T3+T4	Année pleine
2.10	2.42	2.10	2.32	8,94	8,94
2.10	2.10	2.10	2.34	8,64	8,64
2.07	2.08	2.07	2.48	8,70	8,70

En € par part	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
Dividende brut	2,10	2,34	2,10	2,42	2,10	2,32
dont plus-value	nc	nc	nc	0,32	0,01	nc
dont fiscalité	0,09	0,11	0,10	0,42	0,09	0,08

À la source	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
- Fisc. p. financiers	0,06	0,08	0,08	0,08	0,06	0,06
- Fisc. étrangère	0,03	0,03	0,02	0,02	0,02	0,02
- Fisc. plus-value	-	-	-	0,32	0,01	-

Activité locative

En %	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
TOF - ASPIM	90,85%	89,89%	89,21%	89,45%	90,44%	90,39%

Var.	+0,44%	-1,07%	-0,76%	+0,27%	+1,09%	-0,06%
Vacance	9,15%	10,11%	10,79%	10,55%	9,56%	9,61%

Franchises	7,22%	6,56%	5,69%	6,16%	7,11%	6,77%

Travaux	0,60%	0,59%	1,34%	1,32%	2,04%	1,81%

Arbitrages	1,00%	0,96%	0,77%	0,88%	0,42%	0,29%
TOF exploitation	82,03%	81,78%	81,41%	81,09%	80,87%	81,52%

Var.	+0,85%	-0,31%	-0,45%	-0,39%	-0,27%	+0,80%

En m²	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
Surface totale	1 107 382	1 107 350	1 097 682	1 017 081	1 014 506	1 010 936
Louée	+14 334	+5 416	+15 009	+30 385	+9 493	+16 919
Libérée	-5 381	-6 661	-3 392	-10 954	-4 738	-5 138
Solde locatif	8 953	-1 245	11 617	19 431	4 755	11 781
TOP	nc	nc	nc	nc	nc	nc

Loyers	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
Encaissés (M€)	43,60	43,20	43,89	43,54	44,48	41,48
Encaissés (€/P)	2,47	2,44	2,47	2,45	2,51	2,34
Taux encaissement	95,93%	94,72%	93,40%	92,16%	96,01%	92,51%

Marché des parts

En nb de parts	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
Parts totales	17 623 084	17 679 675	17 743 205	17 743 236	17 743 266	17 743 294
Parts souscrites	217 016	138 744	180 527	49 842	24 450	12 278

Parts en retrait	78 234	82 156	116 997	49 811	24 450	12 250

Parts annulées	-	-	-	-	-	-
Parts gré à gré	-	2 280	-	146	-	408
Parts en attente	-	19 225	11 821	74 575	219 883	331 951

Demandes de retrait	nc	nc	nc	nc	nc	nc
Solde net	+138 782	+56 588	+63 530	+31	0	+28

En M€	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
Capitalisation	4 176,67	4 190,08	4 205,14	4 205,15	3 619,63	3 619,63
Collecte brute	51,43	32,88	42,78	11,81	4,99	2,50
Volume en retrait	18,54	19,47	27,73	11,81	4,99	2,50
Volume annulé	-	-	-	-	-	-
Volume gré à gré	-	0,54	-	0,03	-	0,08
Volume en attente	-	4,56	2,80	17,67	44,86	67,72
Collecte nette	32,89	13,41	15,06	0,01	0,00	0,01

Liquidité	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
Ratio de cession	36%	59%	65%	100%	100%	100%
Ratio liquidité 3m	100%	100%	100%	67%	11%	4%
Délai de cession	0	19225	11821	4 mois	27 mois	81 mois

Collecte vs investissement

En M€	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
Nb cessions	1	1	1	3	1	1
Cessions	35,70	5,00	27,00	147,00	14,00	25,00
Collecte nette	28,31	11,54	12,96	0,01	-	0,01
RESSOURCES	64,01	16,54	39,96	147,01	14,00	25,01

Nb acquisitions	3	1	0	0	0	0
Acquisition moy.	30,33	49,00
INVESTISSEMENTS	-91,00	-49,00

SOLDE	-26,99	-32,46	39,96	147,01	14,00	25,01
Disponiblités [Bilan]		31,71				8,68

Graphique de collecte et liquidité

SCPI : Bureaux / Ile-de-France

SCPI à prépondérance Bureaux

SCPI : Ile-de-France

Évènements clés - EDISSIMMO

Fonds remboursement - Décote : -13,81%
175.73 €/part -> 151.46 €/part

12-10-24

Le Fonds de Remboursement a été doté en juillet 2023 de 30M€ et l’Assemblée Générale de juin 2024 a fixé les conditions d’éligibilité : l’associé doit avoir des parts en attente depuis plus de 6 mois et ne pourra être remboursé que dans la limite de 300 parts.
Il a été proposé aux porteurs pouvant bénéficier du Fonds de Remboursement de céder leurs parts à un prix décoté de 151,46€ soit -13,81% en deçà du prix de retrait actuel (175,73 €/part).

Prix de part - Baisse : -6,37%
204.00 €/part -> 191.00 €/part

15-03-24

Les expertises réalisées au 31/12/2023 conduisent Amundi Immobilier a abaissé le prix de souscription d'Edissimmo de 204 à 191 €/part soit de -6,4%.
La valeur de retrait s'ajuste en proportion à 175,73 €/part à compter du 15/03/2024.

Prix de part - Baisse : -13,92%
237.00 €/part -> 204.00 €/part
BT2 2023

24-07-23

La hausse des taux a un impact négatif sur les valeurs d’expertises d'Edissimmo qui affichent -10% sur le premier semestre 2023. Amundi Immobilier a donc décidé d'ajuster le prix de souscription à sa juste valeur à 204 €/part.

Liquidité - Parts en attente de retrait
2.80 M€ -> 17.67 M€
BT2 2023

30-06-23

Les demandes de retraits sont supérieures aux souscriptions au second trimestre 2023. les demandes de retraits non compensés alimentent le stock de parts en attente de retrait qui s'établit à 75 000 parts soit 17,67 M€.

SCPI EDISSIMMO

Dernière publication
Consultez le BT3 2024

RATIO DE CESSION - Le Ratio de cession est le rapport entre les retraits (parts échangés) et les souscriptions (parts souscrites). Dans un marché ou les volumes de collecte sont largement supérieur au volume de retrait, ce ratio sera proche de 0%. Plus ce rapport s'approche de 100%, plus le risque que les nouvelles souscriptions ne permettent plus de compenser les retrait de parts augmente. A 100%, toute les nouvelles parts émises (parts souscrites) compensent les souhaits de retrait de parts. Dans ce cas, en fonction du statuts de la SCPI, la société de gestion peut procéder à des anullations de parts ou, la plupart du temps, va loger le surplus de part à céder en "parts en attente".
RATIO DE LIQUIDITE 3m - Le Ratio de liquidité 3M (3 mois) est le rapport entre le volume de parts en attente de cession (parts en attente) et les souscriptions (parts souscrites) sur le trimestre. En l'abscence de parts en attente, ce ratio sera de 100%, la liquidité des parts semble assurée.

EDISSIMMO - Bilan annuel - 2023