SITUATION - Le patrimoine de Fructipierre se compose au 31 décembre 2023 de 59 immeubles à disposition de 242 locataires pour une superficie de 149 547 m2 (+3 630 m²), localisés en valeur vénale à 69 % à Paris (+3 %), à 23 % en région parisienne et à 8 % en province. Le patrimoine est composé de bureaux à hauteur de 81 %, de murs de commerces à hauteur de 18 % (+5 %) et d’immeubles industriels (logistique urbaine, parkings…) à hauteur de 1 %. Fructipierre présente un surinvestissement de l’ordre de 82 M€, avec un ratio dettes et autres engagements de 8,4 % (+616 bp) fin 2023 .

SOUSCRIPTION - La SCPI Fructipierre est une SCPI à capital fixe et n'a pas procédé à d'augmentation de capital en 2023. La dernière et 26ème augmentation s'est clôturée le 14 octobre 2022. Les transactions n'ont donc porté que sur des échanges de parts sur le marché secondaire. 30 684 parts ont changé de mains en 2023, représentant un volume d'échange de 18,05 M€.
Le capital est réparti entre 13 821 associés et est détenu à hauteur de 47 % par des personnes physiques et de 53 % par des personnes morales. La part des compagnies d’assurance est de l’ordre de 40 % et le plus gros porteur détient 21 % du capital social.
L'Assemblée Générale du 26 juin 2023 a décidé l’adoption de la variabilité du capital, sous la condition suspensive de l’obtention du visa de l’Autorité des marchés financiers sur la note d’information modifiée à compter du 1er janvier 2024. Cette clause de variabilité a finalement été prorogée au 1er janvier 2026 par l’Assemblée Générale Extraordinaire du 8 novembre 2023.
Fin 2023, le capital de la SCPI est réparti entre 13 824 associés et la capitalisation de Fructipierre est en baisse de -16,94 % à 954,19 M€ en raison d'un prix acheteur passé de 603,34 € le 28/12/2022 à 501,40 € le 27/12/2023. La pression vendeuse se manifeste également par une augmentation des ordres de vente en attente dans le carnet d'ordre qui atteint 16,23 M€ fin 2023.

ACQUISITION - Au cours de l'exercice 2023, la société de gestion de la SCPI, AEW Patrimoine a procédé à l'acquisition d'un unique actif pour un montant global d'investissement de 52,70 M€.
Fructipierre a étoffé sa diversification patrimoniale en acquérant, conjointement et en indivision avec deux autres SCPI gérées par AEW, le centre commercial « Passy Plaza » au cœur du 16 e arrondissement parisien, pour un montant total de 129 M€, soit une quote-part avoisinant 53 M€ (41 %) pour la SCPI. Rénové en 2018 pour améliorer sa performance énergétique et moderniser son design, il dispose d’une offre diversifiée à travers 25 locataires issus de « secteurs essentiels » (alimentaire, équipement de la maison, loisirs, santé).
Cette opération permet à Fructipierre de renforcer sa présence dans la capitale, avec une part de son patrimoine parisien qui passe de 66 % fin 2022 à 69 % fin 2023 (65 % fin 2021), et d’étoffer sa diversification patrimoniale avec une part des murs de commerces qui passe de 13 % à 18 % fin 2023.

CESSION - Aucun arbitrage d’actif n’a été opéré, AEW ayant préféré limiter les ventes d’immeubles et attendre une période plus favorable pour réaliser des cessions.

GESTION - Le taux d'occupation financier de Fructipierre est de 89,93% fin 2023, en baisse de -143 bp par rapport au 91,36% de fin 2022. En surface, le solde locatif est équilibré et le TOP est en stable à 87,76 %.
Le pourcentage de locaux sous franchise de loyer passe de 8,45% fin 2022 à 6,20%, soit -225 bp en 2023.

VALORISATION - La dernière transaction de l'année 2023 de Fructipierre a permis l'échange de 1 433 parts à un prix acheteur de 501,40 €, correspondant à une baisse de -16,94 % par rapport à la dernière transaction de 2022, le 28-12-2022 à 603,64 €/part.
La valeur d’expertise hors droits (valeur vénale) des actifs détenus directement, à 926 M€, enregistre globalement une baisse à périmètre constant de 14 %, les actifs à dominante bureaux se contractant de 15 % et les commerces de 12 %.
La valeur de reconstitution de Fructipierre se replie de -15,71 % à 545,14 €/part contre 646,77 € fin 2022.
Le dernier prix acquéreur 2023 à 501,40 € est inférieur de -8,02 % à la valeur de reconstitution de 545,14€.
Le Rendement Global Immobilier (RGI) 2023 s'établit à -12,12 % pour 2023 (TD : 4,03 % + Variation ANR : -16,15 %).
La valeur IFI 2024 de Fructipierre est de 417,65 €/part (contre 506,10 €/part en 2022).

DISTRIBUTION - Fructipierre a distribué un dividende annuel brut de 24,40 €/part en 2023, en hausse de +0,83 % par rapport à 24,20 € en 2022. Le taux de distribution 2023 de Fructipierre s’établit à 4,03 % (sur la base d'un prix de référence ASPIM de 605,46 € : Prix moyen pondéré 2022 pour les SCPI à Capital Fixe)
Ce niveau de distribution brute intègre une distribution exceptionnelle de plus-value de 4,60 €. Issue de cessions antérieures, il n’y a pas eu d’impôt sur les plus-values immobilières payées par la SCPI pour le compte des associés. Le dividende brut retraité de cet impôt est donc égal au dividende mis en distribution. Au 31 décembre 2023, le solde du compte de plus ou moins-values réalisées sur cessions d’immeubles est de -1 M€ (+ 8,8 M€ fin 2022, +17 M€ fin 2021).
Le résultat d'exercice, ou résultat courant 2023 de Fructipierre est de 38,02 M€, soit un équivalent en part en jouissance de 19,98€, en hausse de +11,93 % par rapport à 2022 (17,85€). L'alignement entre distribution courante (19,80 €/part) et résultat courant (19,98 €/part) permet une légère augmentation du report à nouveau (réserves) à 8,14 €/part et représente, en fin d’exercice, près de 5 mois de distribution courante.

CONVOCATION - L'Assemblé Générale Ordinaire d'approbation des comptes 2023 de Fructipierre se tiendra le 28-06-2024 à 10H au 59 Avenue Pierre Mendès France - 75013 PARIS (IMMEUBLE AUSTERLITZ II – AUDITORIUM).
L'avis de convocation a été préalablement publié au Bulletin des Annonces Légales Obligatoires (BALO) ce jour, le 12-06-2024.

Consultez le BT3 2024 [26-11-2024]

Souscription - Collecte et liquidité en 2023

Capitalisation - T4-2023

954 M€

Collecte nette - 2023

Collecte brute - 2023

18,15 M€

Volume échangé - 2023

18,05 M€

Ratio de liquidité - Délai : 32,7 mois

39%

58%

16%

Ratios de cession - trimestres 2023

100%

En attente de cession- T4-2023

16,23 M€

Ratio en attente T4-2023

1,70%

Acquisition / Cession en 2023

Placements immobiliers fin 2023

952 M€

Disponibilités fin 2023

5,52 M€

0 cession en 2023

1 acquisitions en 2023

52,70 M€

Immeubles fin 2023

59 - 149 547 m²

Surface en 2023

+3 630 m²

Moyenne/immeuble fin 2023

16,1 M€ - 2 535 m²

Moyenne/immeuble en 2023

52,7 M€

Ratio d'engagement 2023

8,43 % +619 bp

Dettes financières 2023

94,27 M€ +64,01 M€

Répartition géographique ²⁰²² 2023

Répartition sectorielle ²⁰²² 2023

Sources

Bulletin T1

Bulletin T2

Bulletin T3

Bulletin T4

Valorisation 2023

Prix 27-12-2023

501,40 € -16,94%

Reconstitution 2023

545,14 € -15,71%

-10.09,-9.55,-6.69,-7.91,-6.67,-8.02

Ratio de reconstitution fin 2023

-8,02%

Reconstitution 2023

1 037 M€ -15,71%

Retrait 27-12-2023

460,00 € -16,94%

Réalisation 2023

468,10 € -16,15%

Valeur comptable 2023

380,29 € -1,76%

Valeur comptable 2023

723,72 M€ -1,76%

Valeur IFI Rés. | Non-résident 2023

417,65 € - 417,65 €

Déclaration 2024

Valeurs IFI 2023

Historique des rapports de gestion

Etat du patrimoine

Distribution en 2023

Dividende brut- 2023

24,40 € 4,03 %

Dividende net- 2023

24,40 € 4,03 %

Résultat d'exercice - 2023

19,98 € 3,30 %

Ratio de distribution 2023

+22,12%

Revenus immobiliers 2023

24,89 € 4,11%

Report à nouveau 2023

1,34% 8,14 €/part

Activité locative fin 2023

TOF ASPIM - Occupation Fin. T4-2023

89,93%

TOF en exploitation T4-2023

83,73%

Surface vacante - T4-2023

18 297m²

WALB T4-2023

Historique des rapports de gestion

Comptes de résultats

Dividende - Acomptes versés

Acompte brut T4-2023

4,95 €/part

Versé le 30-01-24 [ trimestriel ]

T1	T2	T3	T4	T1+T2+T3+T4	Année pleine
4.95	9.55	4.95	4.95	24,40	24,40
4.50	4.50	10.70	4.50	24,20	24,20
4.50	4.50	9.50	4.50	23,00	23,00

En € par part	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
Dividende brut	10,70	4,50	4,95	9,55	4,95	4,95
dont plus-value	6,20	nc	nc	4,60	nc	nc
dont fiscalité	nc	nc	0,05	0,02	0,05	0,08

À la source	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
- Fisc. p. financiers	nc	nc	0,05	0,02	0,05	0,08
- Fisc. étrangère	-	-	-	-	-	-
- Fisc. plus-value	-	-	-	-	-	-

Activité locative

En %	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
TOF - ASPIM	92,29%	91,36%	91,63%	92,94%	92,70%	89,93%

Var.	+0,46%	-1,02%	+0,29%	+1,41%	-0,26%	-3,08%
Vacance	7,71%	8,64%	8,37%	7,06%	7,30%	10,07%

Franchises	4,52%	8,45%	11,26%	5,84%	5,15%	6,20%

Travaux	-	-	-	-	-	-

Arbitrages	5,00%	1,54%	1,43%	1,38%	1,32%	-
TOF exploitation	82,77%	81,37%	78,94%	85,72%	86,23%	83,73%

Var.	-0,19%	-1,72%	-3,08%	+7,91%	+0,59%	-2,99%

En m²	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
Surface totale	148 599	145 917	146 124	149 547	149 549	149 547
Surface vacante	20 837	18 315	15 609	15 912	18 086	18 297
Renouvelée	-	194	460	1 552	-	-
Louée	+2 419	+5 327	+4 002	+592	+43	+1 600
Libérée	-1 550	-5 491	-1 276	-811	-2 215	-1 814
Solde locatif	869	-164	2 726	-219	-2 172	-214
TOP	85,98%	87,45%	89,32%	89,36%	87,91%	87,76%

Loyers	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
Taux encaissement	96,09%	94,85%	95,96%	98,38%	90,19%	89,80%

Marché des parts

En nb de parts	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
Parts totales	1 899 920	1 903 057	1 903 057	1 903 057	1 903 057	1 903 057
Parts souscrites	16 652	9 188	10 594	11 709	5 407	2 974

Parts en retrait	6 034	6 051	10 594	11 709	5 407	2 974

Parts annulées	-	-	-	-	-	-
Parts gré à gré	-	1	20	20	20	-
Parts en attente	3 108	10 953	27 375	20 240	33 677	32 370

Demandes de retrait	nc	nc	nc	nc	nc	nc
Solde net	+10 618	+3 137	0	0	0	0

En M€	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
Capitalisation	1 149,34	1 148,76	1 147,54	1 144,61	1 099,40	954,19
Collecte brute	10,07	5,55	6,39	7,04	3,12	1,49
Volume en retrait	3,65	3,65	6,39	7,04	3,12	1,49
Volume annulé	-	-	-	-	-	-
Volume gré à gré	-	0,00	0,01	0,01	0,01	-
Volume en attente	1,88	6,61	16,51	12,17	19,46	16,23
Collecte nette	6,42	1,89	0,00	0,00	0,00	0,00

Liquidité	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
Ratio de cession	36%	66%	100%	100%	100%	100%
Ratio liquidité 3m	100%	84%	39%	58%	16%	9%
Délai de cession	3108	4 mois	8 mois	5 mois	19 mois	33 mois

Collecte vs investissement

En M€	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
Nb cessions	0	1	0	0	0	0
Cessions	-	2,50	-	-	-	-
Collecte nette	5,32	1,57	-	-	-	-
RESSOURCES	5,32	4,07

Nb acquisitions	0	0	0	1	0	0
Acquisition moy.				52,70
INVESTISSEMENTS				-52,70

SOLDE	5,32	4,07		-52,70
Disponiblités [Bilan]		8,87				5,52

Graphique de collecte et liquidité

SCPI : Bureaux / Paris

SCPI à prépondérance Bureaux

SCPI : Paris

Évènements clés - FRUCTIPIERRE

Acompte - Plus Value
4.95 €/part -> 9.55 €/part
BT2 2023

28-07-23

Fructipierre verse un acompte en forte augmentation à l'occasion du troisième trimestre 2023. L'acompte courant de 4,95€ est assorti d'un acompte de plus value de 4,60 €, portant l'acompte brut du T2-2023 à 9,55 €/part.
Pour mémoire, le niveau de réserve de plus value fin 2022 s'établissait à 4,65 €/part.

Prix / Label - Label ISR

24-07-23

La SCPI Fructipierre bénéficie du label ISR appliqué à l'immobilier délivré par l'AFNOR le 24 juillet 2023.

Statutaire - Projet de variabilité

22-05-23

A l'occasion de la 10eme résolution de l'assemblée générale de Fructipierre qui se tiendra le 16 juin 2023, il est proposé d’introduire une clause de variabilité du capital social dans les statuts de la Société à partir du 1er janvier 2024.

Acompte - Versement exceptionnel
4.50 €/part -> 10.00 €/part
BT3 2022

27-10-22

Fructipierre verse un acompte en forte augmentation à l'occasion du troisième trimestre 2022. L'acompte courant de 4,5€ est assorti d'un acompte de Plus Value de 6,2€.
Ce versement exceptionnel, d'un montant global de 12M€ sera prélevé sur la réserve de plus value qui s'établissait à 17 M€ fin 2021 et qui s'est doté d'une plus value complémentaire de 8,5 M€ issue d'une cession réalisée au 1er trimestre 2022.

SCPI FRUCTIPIERRE

Dernière publication
Consultez le BT3 2024

RATIO DE CESSION - Le Ratio de cession est le rapport entre les retraits (parts échangés) et les souscriptions (parts souscrites). Dans un marché ou les volumes de collecte sont largement supérieur au volume de retrait, ce ratio sera proche de 0%. Plus ce rapport s'approche de 100%, plus le risque que les nouvelles souscriptions ne permettent plus de compenser les retrait de parts augmente. A 100%, toute les nouvelles parts émises (parts souscrites) compensent les souhaits de retrait de parts. Dans ce cas, en fonction du statuts de la SCPI, la société de gestion peut procéder à des anullations de parts ou, la plupart du temps, va loger le surplus de part à céder en "parts en attente".
RATIO DE LIQUIDITE 3m - Le Ratio de liquidité 3M (3 mois) est le rapport entre le volume de parts en attente de cession (parts en attente) et les souscriptions (parts souscrites) sur le trimestre. En l'abscence de parts en attente, ce ratio sera de 100%, la liquidité des parts semble assurée.

FRUCTIPIERRE - Bilan annuel - 2023