PF GRAND PARIS - BT1-2025

Gérée par PERIAL
Ouverte
CAPITAL VARIABLE Label ISR
Bureaux
IDF - 75.40 %
Prix au 07-05-2025
458,00 €
Retrait au 07-05-2025
414,49 €
Distribution brute 2024
5,10%23,36€
Distribution nette 2024
5,03%23,05€
 

PF GRAND PARIS - Bulletin d'information trimestriel du T1 2025

06-05-25 

VALORISATION - Le prix de souscription de Pf Grand Paris n'a pas évolué depuis sa baisse de septembre 2023 à 458,00 €/part (valeur de retrait théorique de 414,49 €/part).
La valeur de réalisation baisse de -5,25 % en 2024 à 338,53 €/part (357,29 €/part fin 2023). Le prix de remboursement via le fonds est fixé à 304,68 €/part au T1 2025. Le prix de remboursement est fixé en limite basse du canal règlementaire des -10% / valeur de réalisation et assure une relution importante pour les associés restants.
La valeur de reconstitution de Pf Grand Paris a baissé de -4,32 % en 2024, à 430,29 €/part contre 449,73 € fin 2023 et le prix de souscription affiche une surcote de +6,44% par rapport à sa nouvelle valeur de reconstitution.
La valeur IFI 2024 de Pf Grand Paris en vue de la déclarations 2025 sur la fortune immobilière est de 427,64 €/part (contre 398,23 €/part en 2023).

 

SOUSCRIPTION - Périal ne communique pas d'information sur la collecte de ses SCPI aux 1er et 3ème trimestre. La société de gestion indique cependant un volume de part en attente de cession qui augmente fortement de 77 188 à 97 413 unités sur le trimestre. Le volume en attente de cession représente 44,62 M€ au prix acheteur et la liquidité via compensation de la SCPI est totalement bloquée. La SCPI avait annulé 31 070 parts par activation du fonds de remboursement au 4ème trimestre 2024. En répercussion de la baisse de la valeur de réalisation qui perd -5,25 % en 2024 à 338,53 €/part (357,29 €/part fin 2023), le prix de remboursement via le fonds est fixé à 304,68 €/part au T1 2025 contre 309,79 €/part au trimestre précédant.

 

ACQUISITION - PF Grand Paris n'a pas réalisé d'investissement au 1er trimestre 2025

 

CESSION - Au cours du 1er trimestre 2025, Périal a procédé à la cession d'un actif pour 12,50 M€. La SCPI a cédé un immeuble historique (acquisition en 1968) de 4 343 m² situé rue Philippe-Auguste à Paris pour 12,2 M€ hors droits, permettant de dégager une plus-value significative de 11,30 M€ et distribuable aux associés. 
Le fuit des cession permettra de continuer à améliorer la liquidité du fonds en alimentant le fonds de remboursement, et de réduire le niveau d’endettement du fonds, en particulier les lignes d’emprunt les plus coûteuses afin de réduire les charges immobilières.

 

GESTION - Le taux d'occupation financier de Pf Grand Paris  baisse de -110 bp à 88,30% (89,40% au 4ème trimestre 2024).
Les surfaces sous gestion sont globalement stables (-4 321 m²) à 300 582 m² en fin de 1er trimestre 2025. L'activité locative du trimestre est en fort déficit en surface avec 1 914 m² loué contre la libération de 8 036 m², représentant un manque à gagner en terme de loyers annualisés de -2,13 M€.
La part de locaux sous franchise augmente fortement à 9,70% et le taux d'occupation financier en exploitation du 1er trimestre 2025 s'établit à 78,60%, en baisse de -550 bp par rapport au trimestre précédent.

 

DISTRIBUTION - Au titre du 1er trimestre 2025, Pf Grand Paris a distribué un acompte de dividende brut de 5,80 €/part le 25-04-2025.
Ce 1er acompte est constitué de 3,75 €/part de plus-value. Le dividende net étant annoncé à 5,00 €/part, la SCPI a payé 0,80 €/part de fiscalité sur la plus-value et distribué une plus value nette de 2,95 €/part.
Contrairement aux années précédentes où la distribution de plus-values se faisait au cours des 2e, 3e et 4e trimestres, la distribution de plus-value de l'année se fait essentiellement au cours du 1er trimestre.
Les dividendes liés aux loyers des immeubles non versés au cours de ce 1er trimestre sont venus abonder le report à nouveau de la SCPI et renforceront la distribution de dividendes des prochains trimestres. 
L'objectif de Perial reste toujours d'offrir une distribution totale (dividende et plus-value) stable sur l'année et comprise entre 4,90% et 5,30%.

 

Collecte et liquidité du T1-2025

Collecte brute T1-2025
-
Collecte nette T1-2025
-
Volume échangé T1-2025
-
Ratio de cession 4 derniers trimestres
100% 
100% 
100% 
nc  13-2025
Ratio de liquidité 3 mois
3% 
1% 
1% 
nc   13-2025
Délai de cession T1-2025
97 413 parts [44,62M€]

Acquisition et cession du T1-2025

0 acquisition T1-2025
block
1 cession T1-2025
12,50 M€

Activité locative au T1-2025

TOF ASPIM - Occupation Fin. T1-2025
88,30%
TOF en exploitation T1-2025
keyboard_arrow_down 78,60%

Dividende - Acomptes versés

Acompte brut T1-2025
5,80 €/part
Versé le 25-04-25 [ trimestriel ]
T1 T2 T3 T4 T1 Année pleine
5.80 5,80 nc 
5.00 5.80 5.80 6.76 5,00 23,36
5.00 6.05 6.05 6.51 linear_scale 5,00 23,61
En € par part T4-2023T1-2024T2-2024T3-2024T4-2024T1-2025
Dividende brut 6,515,005,805,806,765,80
dont plus-value1,16nc0,800,801,763,75
dont fiscalité 0,330,240,170,170,481,00
À la source T4-2023T1-2024T2-2024T3-2024T4-2024T1-2025
- Fisc. p. financiers0,220,240,170,170,170,20
- Fisc. étrangère------
- Fisc. plus-value0,11---0,310,80

Sources - BULLETIN TRIMESTRIEL-T1-2025

Activité locative

En % T4-2023T1-2024T2-2024T3-2024T4-2024T1-2025
TOF - ASPIM 92,30%88,90%88,90%90,30%89,40%88,30%
Var.-0,22%-3,82%+1,55%-1,01%-1,25%
Vacance 7,70%11,10%11,10%9,70%10,60%11,70%
Franchises 8,50%5,70%5,00%3,90%4,20%9,70%
Travaux 0,20%1,50%1,50%1,50%0,80%-
Arbitrages---0,40%0,30%-
TOF exploitation 83,60%81,70%82,40%84,50%84,10%78,60%
Var.-3,59%-2,33%+0,85%+2,49%-0,48%-7,00%
En m² T4-2023T1-2024T2-2024T3-2024T4-2024T1-2025
Surface totale320 680309 502312 215314 320304 903300 582
Louée+1 990+1 577+7 104+3 744+2 716+1 914
Libérée-10 316-10 590-2 539-3 355-3 355-8 036
Solde locatif -8 326-9 0134 565389-639-6 122
TOPncncncncncnc
Loyers T4-2023T1-2024T2-2024T3-2024T4-2024T1-2025
Encaissés (M€) 19,0018,3618,3618,4618,46-
Encaissés (€/P) 8,167,897,897,988,04nc
Taux encaissementnc97,00%ncncncnc
WALB - bail ferme3,80 ans3,70 ans3,70 ans3,70 ans3,70 ans3,60 ans

Collecte vs investissement

En M€ T4-2023T1-2024T2-2024T3-2024T4-2024T1-2025
Nb cessions223021
Cessions6,4014,8118,89-22,1712,50
Collecte nette----7,12-7,12-
RESSOURCES6,4014,8118,89-7,1215,06
Nb acquisitions000000
Acquisition moy.
INVESTISSEMENTS
SOLDE6,4014,8118,89-7,1215,06
Disponiblités [Bilan] 13,93

Marché des parts 

En nb de parts T4-2023T1-2024T2-2024T3-2024T4-2024T1-2025
Parts totales2 327 7332 327 7332 327 7332 312 1982 296 6632 296 663
Parts souscrites 9 8222 2012 2011 0371 037nc
Parts en retrait 9 8222 2012 2011 0371 037nc
Parts annulées---15 53515 535nc
Parts gré à gré------
Parts en attente 69 12078 50987 22696 50077 18897 413
Demandes de retraitncncncncncnc
Solde net000-15 535-15 535nc
En M€ T4-2023T1-2024T2-2024T3-2024T4-2024T1-2025
Capitalisation1 066,101 066,101 066,101 058,991 051,871 051,87
Collecte brute 4,501,011,010,470,47-
Volume en retrait4,501,011,010,470,47-
Volume annulé---7,127,12-
Volume gré à gré------
Volume en attente31,6635,9639,9544,2035,3544,62
Collecte nette0,000,000,00-7,12-7,12
Liquidité T4-2023T1-2024T2-2024T3-2024T4-2024T1-2025
Ratio de cession100%100%100%100%100%100%
Ratio liquidité 3m14%3%3%1%1%nc
Délai de cession21 mois107 mois119 mois279 mois223 mois

Graphique de collecte et liquidité

Prix et volumes échangées

Date de
transaction
Prix
Acheteur
Prix
Vendeur
Echanges Volume
31/03/2025 458,00 414,49 - -
31/12/2024 458,00 414,49 1 037 474 946 €
30/09/2024 458,00 414,49 1 037 474 946 €
30/06/2024 458,00 414,49 2 201 1 008 058 €
31/03/2024 458,00 414,49 2 201 1 008 058 €
31/12/2023 458,00 414,49 9 822 4 498 476 €
30/09/2023 458,00 414,49 9 822 4 498 476 €
15/09/2023 458,00 414,49 - -
30/06/2023 544,00 492,32 24 817 13 500 448 €
31/03/2023 544,00 492,32 24 817 13 500 448 €
31/12/2022 544,00 492,32 14 842 8 074 048 €
30/09/2022 544,00 492,32 - -
30/06/2022 544,00 492,32 10 738 5 841 472 €
31/03/2022 544,00 492,32 - -
31/12/2021 544,00 492,32 10 477 5 699 488 €
30/09/2021 544,00 492,32 - -
30/06/2021 544,00 492,32 8 516 4 632 704 €
01/04/2021 544,00 492,32 - -
31/03/2021 532,00 481,46 8 516 4 530 512 €
31/12/2020 532,00 481,46 21 914 11 658 248 €
30/09/2020 532,00 481,46 21 913 11 657 716 €
30/06/2020 532,00 481,46 8 927 4 749 164 €
31/03/2020 532,00 481,46 8 928 4 749 696 €
01/03/2020 532,00 481,46 - -
31/12/2019 510,00 461,55 44 657 22 775 070 €
30/06/2019 510,00 461,55 5 391 2 749 410 €
01/05/2019 510,00 461,55 - -
31/03/2019 492,00 445,26 7 749 3 812 508 €
31/12/2018 492,00 445,26 9 905 4 873 260 €
30/09/2018 492,00 445,26 19 102 9 398 184 €

Évènements clés - PF GRAND PARIS

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Fonds remboursement - Décote -25,26%
414.49 €/part -> 309.79 €/part
Périal AM a initié la première dotation au fonds de remboursement de PF Grand Paris. Cette première dotation d’un montant de 2,3 M€ permet de proposer une solution de sortie pour les associés ayant effectué un demande de retrait non satisfaite.

Le prix de retrait via fonds de remboursement a été fixé -10% en dessous de la valeur de réalisation (344,20 € au 30 juin 2024) à 309,79 €/part, soit -25,26% en dessous du prix de retrait actuel (414,49 €/part).
 
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Reconstitution - Baisse : -3,61%
449.73 €/part -> 433.50 €/part
Périal AM a réalisé les expertises de mi-année du patrimoine immobilier de ses SCPI et la valeur de reconstitution de PF Grand Paris baisse de -3,61% au 1er semestre 2024 après une baisse de -18,88% en 2023. La ratio de reconstitution affiche une surcote de +5,65%.
La valeur de réalisation baisse dans les mêmes proportions (-3,66%) et s'établit à 344.20 €/part.
 
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Jouissance - Baisse du délai
3.00 Mois
Périal annonce la réduction du délai de jouissance de la SCPI PF Grand Paris, à partir du 1er mars 2024 : la date d’entrée en jouissance est fixée au 1er jour du mois suivant la date d’enregistrement de la souscription.
À titre d’exemple des parts souscrites en mars entreront en jouissance le 1er avril.
 
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Prix de part - Baisse : -15,8 %
544.00 €/part -> 458.00 €/part
Périal annonce la décision d'un ajustement du prix de part de PF GRAND PARIS passant de 544 € à 458 € par part au 15 septembre 2023.
En conséquence le prix de retrait est de 414,49 € par part.
La valeur de reconstitution communiquée au 15/09/223 est de 488,10 € par part.

 
Demande d'information
PF GRAND PARIS
Conseil en gestion de patrimoine spécialisé en épargne immobilière, éditeur de SCPI-Lab.