Prix au
08-06-2026
172,00 €
EDISSIMMO - Bilan annuel - 2025
Bureaux
IDF
-
30.20
%
Retrait au
08-06-2026
158,25 €
Distribution brute 2025
3,63%6,94€
Distribution nette 2025
3,56%6,80€
EDISSIMMO - Bilan annuel 2025
08-06-26
Souscription - Collecte et liquidité en 2025
Capitalisation - T4-2025
3 030 M€
Collecte nette - 2025
-7,47 M€
Collecte brute - 2025
4,35 M€
Volume échangé - 2025
4,33 M€
Ratio de liquidité - Délai : Liste d'attente
0%
3%
2%
0%
Ratios de cession - trimestres 2025
100%
100%
100%
99%
En attente de cession- T4-2025
106,73 M€
Ratio en attente T4-2025
3,52%
Acquisition / Cession en 2025
Placements immobiliers fin 2025
2 341 M€
Disponibilités fin 2025
22,67 M€
5 cessions en 2025
26,18 M€
0 acquisition en 2025
block
Immeubles fin 2025
178 - 924 340 m²
Surface en 2025
-27 924 m²
Moyenne/immeuble fin 2025
13,1 M€ - 5 193 m²
'
Moyenne/immeuble en 2025
nan M€
'
Ratio d'engagement 2025
28,00 % -80 bp
Dettes financières 2025
393,58 M€ -20,30 M€
Répartition géographique 2024 2025
Répartition sectorielle 2024 2025
Sources
Valorisation 2025
Prix 30-12-2025
172,00 € -9,95%
Reconstitution 2025
161,37 € -3,23%
Ratio de reconstitution fin 2025
+6,59%
Reconstitution 2025
2 843 M€ -3,51%
Retrait 30-12-2025
158,25 € -9,95%
Réalisation 2025
140,33 € -3,35%
Valeur comptable 2025
183,42 € -2,35%
Valeur comptable 2025
3 231,32 M€ -2,64%
Valeur IFI Rés. | Non-résident
nc - nc
Déclaration 2026
list Valeurs IFI 2025
Prix de Remboursement 2025
142,25 €
Historique des rapports de gestion
view_column Etat du patrimoine
Distribution en 2025
Dividende brut- 2025
6,94 € 3,63 %
Dividende net- 2025
6,80 € 3,56 %
Résultat d'exercice - 2025
6,81 € 3,56 %
Ratio de distribution 2025
-0,15%
Revenus immobiliers 2025
8,33 € 4,36%
Report à nouveau 2025
1,86%
3,55 €/part
Activité locative fin 2025
TOF ASPIM - Occupation Fin. T4-2025
86,47%
TOF en exploitation T4-2025
keyboard_arrow_down
77,95%
Surface vacante - T4-2025
nc
WALB T4-2025
nc
Historique des rapports de gestion
view_column Comptes de résultats
Dividende - Acomptes versés
Acompte brut T4-2025
0,61 €/part
Versé le 20-01-26
[ trimestriel ]
| T1 | T2 | T3 | T4 | T1+T2+T3+T4 | Année pleine | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.110 | 2.110 | 2.110 | 0.610 | 6,94 | 6,94 | |
| 2.100 | 2.110 | 2.150 | 2.340 | 8,70 | 8,70 | |
| 2.100 | 2.420 | 2.100 | 2.320 | linear_scale 8,94 | 8,94 |
| En € par part | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dividende brut | 2,15 | 2,34 | 2,11 | 2,11 | 2,11 | 0,61 |
| dont plus-value | 0,06 | nc | nc | nc | nc | nc |
| dont fiscalité add_box | 0,15 | 0,10 | 0,08 | 0,14 | 0,10 | 0,10 |
| À la source | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| - Fisc. p. financiers | 0,06 | 0,07 | 0,04 | 0,11 | 0,06 | 0,07 |
| - Fisc. étrangère | 0,03 | 0,03 | 0,04 | 0,03 | 0,04 | 0,03 |
| - Fisc. plus-value | 0,06 | - | - | - | - | - |
Activité locative
| En % | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TOF - ASPIM add_box | 89,54% | 89,05% | 88,09% | 87,58% | 87,13% | 86,47% | |
|
|
|||||||
| Var. | -0,35% | -0,55% | -1,09% | -0,58% | -0,52% | -0,76% | |
| Vacance add_box | 10,46% | 10,95% | 11,91% | 12,42% | 12,87% | 13,53% | |
|
|
|||||||
| Franchises add_box | 7,60% | 6,97% | 8,44% | 7,85% | 9,37% | 7,86% | |
|
|
|||||||
| Travaux add_box | 1,45% | 0,86% | 0,04% | 0,04% | 0,06% | 0,03% | |
|
|
|||||||
| Arbitrages | 0,22% | 0,54% | 0,86% | 0,55% | 0,61% | 0,63% | |
| TOF exploitation add_box | 80,27% | 80,68% | 78,75% | 79,14% | 77,09% | 77,95% | |
|
|
|||||||
| Var. | -2,44% | +0,51% | -2,45% | +0,49% | -2,66% | +1,10% | |
 |
|
||||||
| En m² | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
| Surface totale | 957 112 | 952 264 | 951 174 | 943 389 | 943 389 | 924 340 | |
| Louée | +22 604 | +8 263 | +7 743 | +3 201 | +13 850 | +1 789 | |
| Libérée | -3 928 | -26 242 | -9 269 | -3 154 | -11 037 | -20 648 | |
| Solde locatif | 18 676 | -17 979 | -1 526 | 47 | 2 813 | -18 859 | |
| TOP | nc | nc | nc | nc | nc | nc | |
| Loyers | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
| Encaissés (M€) | 43,36 | 43,94 | 43,61 | 43,65 | 43,00 | 43,80 | |
| Encaissés (€/P) | 2,44 | 2,49 | 2,47 | 2,48 | 2,44 | 2,49 | |
| Taux encaissement | 93,49% | 94,15% | 95,00% | 94,64% | 96,15% | 96,10% | |
Marché des parts
| En nb de parts | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Parts totales | 17 743 379 | 17 668 425 | 17 668 435 | 17 616 721 | 17 616 587 | 17 616 603 |
| Parts souscrites add_box | 4 590 | 3 481 | 1 071 | 12 308 | 8 748 | 3 044 |
|
|
||||||
| Parts en retrait add_box | 4 590 | 3 481 | 1 071 | 12 308 | 8 748 | 3 028 |
|
|
||||||
| Parts annulées | - | 74 981 | 74 981 | 51 416 | 134 | - |
| Parts gré à gré | 91 | 489 | - | 292 | - | - |
| Parts en attente add_box | 452 752 | 429 511 | 481 485 | 454 619 | 503 398 | 620 526 |
|
|
||||||
| Demandes de retrait | nc | nc | nc | nc | nc | nc |
| Solde net | 0 | -74 981 | -74 981 | -51 416 | -134 | +16 |
| En M€ | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Capitalisation | 3 388,99 | 3 374,67 | 3 038,97 | 3 030,08 | 3 030,05 | 3 030,06 |
| Collecte brute | 0,88 | 0,66 | 0,18 | 2,12 | 1,50 | 0,52 |
| Volume en retrait | 0,88 | 0,66 | 0,18 | 2,12 | 1,50 | 0,52 |
| Volume annulé | - | 14,32 | 12,90 | 8,84 | 0,02 | - |
| Volume gré à gré | 0,02 | 0,09 | - | 0,05 | - | - |
| Volume en attente | 86,48 | 82,04 | 82,82 | 78,19 | 86,58 | 106,73 |
| Collecte nette | 0,00 | -14,32 | -12,90 | -8,84 | -0,02 | 0,00 |
| Liquidité | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ratio de cession | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% | 99% |
| Ratio liquidité 3m | 1% | 1% | 0% | 3% | 2% | 0% |
| Délai de cession | 296 mois | 370 mois | 1349 mois | 111 mois | 173 mois | 612 mois |
Collecte vs investissement
| En M€ | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nb cessions | 5 | 1 | 1 | 2 | 0 | 2 |
| Cessions | 48,50 | 12,50 | 3,00 | 18,50 | - | 4,68 |
| Collecte nette | - | -12,90 | -12,90 | -8,84 | -0,02 | 0,00 |
| RESSOURCES | 48,50 | -0,40 | -9,90 | 9,66 | -0,02 | 4,68 |
| Nb acquisitions | 0 | 1 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Acquisition moy. | 19,00 | |||||
| INVESTISSEMENTS | -19,00 | |||||
|
|
|||||
| SOLDE | 48,50 | -19,40 | -9,90 | 9,66 | -0,02 | 4,68 |
| Disponiblités [Bilan] | 30,50 | 22,67 | ||||
Graphique de collecte et liquidité
Bilan 2025 list SCPI : Bureaux / Ile-de-France
Évènements clés - EDISSIMMO
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Dividende - Baisse : -71,09%
2.11 €/part -> 0.61 €/part
2.11 €/part -> 0.61 €/part
L'acompte de dividende du 4ème trimestre 2025 d'Edissimmo s'élève à 0,61 €/part. Versé le 20-01-2026, il est en baisse de -71,09% par rapport à celui des 3 trimestres précédents de 2,11 €/part.
La distribution prévisionnelle est de 1,70 €/part pour 2026.
Le Report à nouveau, sensé permettre d'amortir des écarts de distribution, s'élevait à 3,54 €/part en jouissance à fin 2024.
La distribution prévisionnelle est de 1,70 €/part pour 2026.
Le Report à nouveau, sensé permettre d'amortir des écarts de distribution, s'élevait à 3,54 €/part en jouissance à fin 2024.
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Prix de part - Baisse : -9,95%
191.00 €/part -> 172.00 €/part
191.00 €/part -> 172.00 €/part
Les valeurs d’expertise du patrimoine immobiliers d'Edissimmo ont baissé de -6,00% en 2024, impactant la valeur de reconstitution de la SCPI -9,96% sur l'année (166,75 €/part).
Aumundi Immobilier abaisse le prix de souscription d'Edissimmo de -9,95% le 31 mars 2025, celui-ci passant de 191,00 €/part à 172,00€/part.
La valeur de retrait théorique s'établit à 158,25 €/part.
Aumundi Immobilier abaisse le prix de souscription d'Edissimmo de -9,95% le 31 mars 2025, celui-ci passant de 191,00 €/part à 172,00€/part.
La valeur de retrait théorique s'établit à 158,25 €/part.
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Fonds remboursement - Baisse : -4,14%
151.46 €/part -> 145.19 €/part
151.46 €/part -> 145.19 €/part
Il est proposé aux porteurs éligibles de bénéficier d’une 2ème période d’activation du Fonds de Remboursement sur le T2 2025 pour céder leurs parts à un prix décoté de 145,19 €/part.
Amundi Immobilier a donc fixé le prix de remboursement à valeur de réalisation, en borne haute du canal règlementaire.
Le prix de remboursement s'établit en décote de -8,25% par rapport au prix de retrait théorique de 158,25 €/part du 31/03/2025.
Les associés concernés ont jusqu’au 31 mai 2025 pour exprimer leurs choix
Amundi Immobilier a donc fixé le prix de remboursement à valeur de réalisation, en borne haute du canal règlementaire.
Le prix de remboursement s'établit en décote de -8,25% par rapport au prix de retrait théorique de 158,25 €/part du 31/03/2025.
Les associés concernés ont jusqu’au 31 mai 2025 pour exprimer leurs choix
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Fonds remboursement - Décote : -13,81%
175.73 €/part -> 151.46 €/part
175.73 €/part -> 151.46 €/part
Le Fonds de Remboursement a été doté en juillet 2023 de 30M€ et l’Assemblée Générale de juin 2024 a fixé les conditions d’éligibilité : l’associé doit avoir des parts en attente depuis plus de 6 mois et ne pourra être remboursé que dans la limite de 300 parts.
Il a été proposé aux porteurs pouvant bénéficier du Fonds de Remboursement de céder leurs parts à un prix décoté de 151,46€ soit -13,81% en deçà du prix de retrait actuel (175,73 €/part).
Il a été proposé aux porteurs pouvant bénéficier du Fonds de Remboursement de céder leurs parts à un prix décoté de 151,46€ soit -13,81% en deçà du prix de retrait actuel (175,73 €/part).
Edissimmo publie un bilan 2025 marqué par une rupture franche dans sa politique de distribution : après plusieurs années d'utilisation du report à nouveau pour lisser le coupon, la société de gestion a aligné la distribution sur le résultat courant en divisant par quatre l'acompte du T4 2025 (0,61 €/part vs 2,11 € aux trimestres précédents), portant la distribution annuelle brute à 6,94 €/part (-20,32 %) pour un taux de distribution de 3,63 %. Le résultat courant s'établit à 6,81 €/part, en baisse de -6,84 %, sous l'effet conjugué de la dégradation du taux d'occupation financier à 86,47 % (-258 bp) et de la hausse des charges financières liée au refinancement d'une dette de 393,58 M€ à un coût moyen de 2,61 %. La valeur de reconstitution recule de -3,23 % à 161,37 €/part, maintenant le prix de souscription — abaissé de 191,00 € à 172,00 €/part en mars 2025 (-9,95 %) — en surcote de +6,59 % par rapport à cette valeur de référence. La liquidité reste totalement bloquée avec 620 526 parts en attente de cession fin 2025 (106,73 M€, soit 3,52 % du capital), tandis que 225 M€ de dette arrivent à refinancement en 2026 dans un contexte de taux de marché estimés à 4,0 % — contre 2,61 % actuellement — constituant le principal risque pesant sur la capacité distributive de 2026, attendue à 6,80 €/part annuels.
SOUSCRIPTION - La collecte brute d'Edissimmo s'établit à 4,35 M€ en 2025 (25 155 parts), en repli par rapport aux 5,73 M€ de 2024, sans commune mesure avec les demandes de retrait. La collecte nette ressort à -7,47 M€, traduisant un déséquilibre structurel entre entrées et sorties. Le stock de parts en attente de cession progresse de manière quasi continue tout au long de l'année — de 429 511 parts fin 2024 à 620 526 parts fin 2025 (106,73 M€ au prix acheteur, soit 3,52 % du capital) — avec une accélération marquée au T4 (+117 000 parts sur le seul trimestre), probablement en réaction à la réduction brutale de l'acompte de distribution. Le fonds de remboursement, doté initialement de 30 M€ en juillet 2023, a été activé deux fois : au T4 2024 (74 981 parts annulées) et au T2 2025 (51 416 parts annulées à 145,19 €/part, soit 7,5 M€), avec un taux d'adhésion de 54 % des porteurs éligibles — signal d'une pression vendeuse réelle mais non paniquée. Le solde du fonds de remboursement s'élève à 11 M€ au 31 décembre 2025, qu'Amundi Immobilier envisage de réactiver en 2026 pour les associés éligibles. La capitalisation s'établit à 3 030,06 M€ pour 59 148 associés. Le Conseil de surveillance note que le rendement prévisionnel de 3,95 % pour 2026 lui paraît insuffisant pour attirer une nouvelle collecte significative et normaliser le marché des parts par voie naturelle.
ACQUISITION - Aucune acquisition n'a été réalisée en 2025, dans un contexte où l'absence de collecte nette, la priorité donnée au désendettement et la rationalisation du portefeuille excluent tout déploiement nouveau. Le patrimoine s'établit à 178 actifs pour 924 340 m² fin 2025, en contraction de -27 924 m² sous l'effet des cessions. Le placement immobilier au bilan recule de -4,13 % à 2 340,56 M€. La répartition géographique évolue à la marge : Paris progresse à 24,80 % (+100 bp), l'Île-de-France hors Paris recule à 30,20 % (-110 bp), la part étrangère se stabilise à 24,00 %. La répartition sectorielle reflète la stratégie de diversification en cours : les bureaux reculent à 68,90 % (-190 bp), la logistique progresse à 9,00 % et les hôtels font leur apparition à 4,30 %, illustrant les premières réallocations. Le taux d'engagement recule à 28,00 % (-80 bp), la dette financière en transparence (incluant la quote-part de dette des participations) reculant de 980 M€ à 945 M€ sur l'exercice. Ce levier de 28 % reste cependant un point de vigilance majeur : 225 M€ d'emprunts arrivent à échéance en 2026, dont le refinancement à des taux de marché estimés à 4,0 % (contre 2,61 % de taux global actuel) pourrait amputer directement la capacité de distribution.
CESSION - Cinq cessions ont été réalisées en 2025 pour un montant total de 26,18 M€, dans le cadre d'une stratégie de réduction de l'exposition aux bureaux vacants ou sous-performants. L'opération la plus significative est la cession d'un immeuble à Puteaux (92) libre d'occupation pour 15,50 M€ au T2, acquis par un promoteur qui prévoit une conversion résidentielle. Au T1, la quote-part d'Edissimmo dans un immeuble de bureaux à Francfort (60 % de vacance) a été cédée pour 3,00 M€. L'opération la plus emblématique — et la plus difficile — est la cession de la galerie commerciale de Chelles (77) au T4 pour 1,98 M€ : cet ensemble de 27 000 m² (70 % détenu par Edissimmo, soit 17 296 m²), acquis en 2007 pour 65,45 M€ acte en main et inscrit au bilan pour 76,18 M€ fin 2024, a été cédé avec une moins-value comptable massive, illustrant l'ampleur de la correction sur les actifs commerciaux de périphérie anciens et partiellement vacants (47 %). Un portefeuille de 4 actifs commerciaux en Allemagne (quote-part 4,7 %) a également été cédé pour 2,70 M€. Plusieurs cessions sont engagées pour 2026 : un actif de bureaux à Lille (sous promesse, réalisation été 2026). Le Conseil de surveillance appelle à la vigilance sur l'écart entre prix de vente réalisé et valeur d'expertise, afin d'évaluer la pertinence des arbitrages au regard du désendettement et du rendement.
GESTION - Le taux d'occupation financier (TOF ASPIM) recule de -258 bp à 86,47 % fin 2025, dans un mouvement continu depuis le T3 2024 (89,54 %). La vacance brute atteint 13,53 % (+258 bp), concentrée sur les bureaux dont le TOF sectoriel s'établit à seulement 76 % selon le Conseil de surveillance — un niveau qui masque la réalité opérationnelle derrière le TOF global. Le TOF en exploitation effective ressort à 77,95 % fin 2025, les franchises de loyers (7,86 %, en hausse de +89 bp) venant amputer la performance réelle. Le Conseil de surveillance chiffre le coût annuel de la vacance à environ 32 M€ (27 immeubles avec un coût du vide trimestriel supérieur à 100 K€ chacun), soit l'équivalent d'un trimestre entier de revenus locatifs perdus par manque de locataires. L'actif emblématique de cette situation est la Tour Hekla à La Défense (77 000 m², 220 mètres, 48 étages), livrée fin 2022 et occupée à seulement 35 % fin 2025, quatre ans après sa livraison. Sur l'exercice, 172 baux ont été signés pour 30 454 m² et 15,7 M€ de loyers annuels — les libérations représentant le double des surfaces louées (47 548 m², 16,46 M€), avec des loyers entrants ne couvrant que 65 % des loyers sortants. En contrepartie, le renouvellement de l'immeuble 18-20 place de Budapest (Paris 9ème) pour 9 266 m² à +25 % de loyer facial et une durée ferme de 7 ans illustre la résistance des actifs parisiens bien localisés dans cet environnement dégradé.
VALORISATION - En mars 2025, Amundi Immobilier a abaissé le prix de souscription de 191,00 € à 172,00 €/part (-9,95 %) — troisième baisse successive depuis 2023 (237,00 € | 191,00 € | 172,00 €), soit une correction cumulée de -27,43 % sur le prix facial. La valeur de reconstitution recule de -3,23 % à 161,37 €/part fin 2025, plaçant le prix de souscription en surcote de +6,59 % par rapport à cette valeur de référence — une position qui laisse une marge limitée avant l'obligation réglementaire d'un nouvel ajustement. Le Conseil de surveillance l'identifie explicitement : si la valeur d'expertise (2 472 M€ fin 2025) continuait de baisser en 2026, la valeur de reconstitution pourrait s'approcher de la borne basse du tunnel réglementaire de ±10 %, contraignant légalement la société de gestion à une nouvelle décote du prix de part. La valeur de réalisation recule de -3,35 % à 140,33 €/part, sous l'effet combiné de la baisse des valeurs vénales (-2,08 % à périmètre constant, avec les bureaux à -2,96 % et les commerces à +0,90 %) et de l'effet de levier à 28 %. Le rendement global immobilier (RGI) ressort à +0,28 % (TD de 3,63 % diminué de -3,35 % de variation ANR). La SCPI Edissimmo ne communique pas de valeur IFI 2025. Amundi Immobilier précise qu'aucune révision des valeurs de part n'est prévue au premier semestre 2026.
DISTRIBUTION - L'exercice 2025 marque une rupture franche dans la politique de distribution d'Edissimmo. Après plusieurs années d'utilisation du report à nouveau pour maintenir le coupon face à l'érosion du résultat, la société de gestion a décidé en 2025 d'aligner la distribution sur le résultat courant, en ne prélevant que 0,16 €/part sur le report à nouveau (contre des prélèvements bien supérieurs les années précédentes). La conséquence concrète est la division par quatre de l'acompte du T4 2025 à 0,61 €/part (vs 2,11 € aux trois trimestres précédents), portant la distribution annuelle brute à 6,94 €/part (-20,32 %), taux de distribution de 3,63 %. Avec 24 % du patrimoine à l'étranger, la SCPI a payé 0,14 €/part de fiscalité étrangère pour le compte des associés, ramenant le dividende net à 6,80 €/part. La comparaison analytique pertinente est celle du dividende net (6,80 €/part) avec le résultat courant (6,81 €/part, net de fiscalité étrangère) : Edissimmo distribue quasi exactement son résultat courant, le ratio de distribution étant de -0,15 %, quasi nul. Le report à nouveau reste stable à 3,55 €/part fin 2025 (1,86 % du prix de part). Pour 2026, Amundi Immobilier annonce une distribution prévisionnelle de 1,70 €/part par trimestre (6,80 €/part annuels), en légère baisse par rapport aux 6,94 €/part de 2025 — reflet de la pression croissante des charges financières liée au refinancement de 225 M€ de dette à des taux de marché significativement plus élevés que les conditions historiques.
CONVOCATION - L'Assemblée Générale Ordinaire d'approbation des comptes 2025 d'Edissimmo se tiendra le 30 juin 2026 à 14h00, Villa M, 24/30 boulevard Pasteur, 75015 Paris. L'avis de convocation a été publié au BALO le 29 mai 2026. Cette assemblée intervient dans un contexte de tension interne notable : le SCPI Conseil de surveillance a formellement demandé — et s'est vu refuser — une baisse proportionnelle de la rémunération de la société de gestion parallèlement à la réduction du coupon, tout en soutenant l'ensemble des résolutions présentées.
AVIS & PERSPECTIVES - Edissimmo aborde 2026 dans une configuration de transition difficile, dont le Conseil de surveillance brosse un tableau d'une franchise inhabituelle. Trois facteurs de risque s'articulent de manière interdépendante. Le premier est le refinancement de 225 M€ de dette en 2026 à des taux de marché estimés autour de 4,0 %, contre un coût global actuel de 2,61 % sur une dette en transparence de 945 M€ : cet écart de plus de 140 bp sur les tranches à refinancer représente une charge financière supplémentaire susceptible d'amputer directement la capacité de distribution au-delà des 6,80 €/part annoncés. Le deuxième est la trajectoire du TOF : avec un TOF bureaux à 76 % et la Tour Hekla occupée à seulement 35 % quatre ans après sa livraison, les libérations représentant le double des surfaces louées et les loyers entrants seulement 65 % des loyers sortants, le retour à l'équilibre locatif dépend de dynamiques de marché qui restent défavorables — demande placée en recul de -22 % par rapport à la moyenne décennale, télétravail structurellement ancré, concurrence accrue d'une offre neuve abondante. Le troisième est le risque de nouvelle décote du prix de part : avec une surcote de seulement +6,59 % par rapport à la valeur de reconstitution, toute poursuite de la baisse des valeurs vénales en 2026 pourrait contraindre Amundi à un quatrième ajustement du prix, fragilisant davantage la confiance des porteurs et la collecte. En contrepartie, plusieurs éléments positifs méritent d'être relevés : la résilience des actifs parisiens de qualité (renouvellement place de Budapest à +25 % de loyer), la diversification progressive vers des actifs de commerce, hôtellerie et logistique (31 % du patrimoine désormais hors bureaux), la gestion active de la Tour Egée avec 36 baux signés en format divisé sur 2024-2025, et un programme d'arbitrage qui, bien que douloureux sur certains actifs, libère progressivement le bilan des expositions les plus problématiques.