Prix au
18-07-2026
225,00 €
AFFINITES PIERRE - Bilan annuel - 2025
Bureaux
Régions
-
48.20
%
Retrait au
18-07-2026
202,50 €
Distribution brute 2025
4,00%10,08€
Distribution nette 2025
4,00%10,08€
AFFINITES PIERRE - Bilan annuel 2025
11-05-26
Souscription - Collecte et liquidité en 2025
Capitalisation - T4-2025
739 M€
Collecte nette - 2025
36,32 M€
Collecte brute - 2025
36,32 M€
Volume échangé - 2025
-
Ratio de liquidité - Délai : Immédiat
100%
100%
100%
100%
Ratios de cession - trimestres 2025
0%
0%
0%
0%
En attente de cession- T4-2025
block
Ratio en attente T4-2025
block
Acquisition / Cession en 2025
Placements immobiliers fin 2025
469 M€
Disponibilités fin 2025
15,54 M€
1 cessions en 2025
6,10 M€
0 acquisition en 2025
block
Immeubles fin 2025
43 - 227 239 m²
Surface en 2025
-3 300 m²
Moyenne/immeuble fin 2025
10,9 M€ - 5 285 m²
'
Moyenne/immeuble en 2025
nan M€
'
Ratio d'engagement 2025
6,80 % -150 bp
Dettes financières 2025
23,60 M€ -3,59 M€
Répartition géographique 2024 2025
Répartition sectorielle 2024 2025
Sources
Valorisation 2025
Prix 31-12-2025
252,00 € 0,00%
Reconstitution 2025
228,26 € -1,00%
Ratio de reconstitution fin 2025
+10,40%
Reconstitution 2025
669 M€ +4,12%
Retrait 31-12-2025
226,80 € 0,00%
Réalisation 2025
197,94 € -1,32%
Valeur comptable 2025
223,20 € -0,46%
Valeur comptable 2025
654,39 M€ +4,68%
Valeur IFI Rés. | Non-résident 2025
165,11 € - 132,03 €
Déclaration 2026
list Valeurs IFI 2025
Historique des rapports de gestion
view_column Etat du patrimoine
Distribution en 2025
Dividende brut- 2025
10,08 € 4,00 %
Dividende net- 2025
10,08 € 4,00 %
Résultat d'exercice - 2025
10,12 € 4,02 %
Ratio de distribution 2025
-0,40%
Revenus immobiliers 2025
10,67 € 4,23%
Report à nouveau 2025
0,03%
0,08 €/part
Activité locative fin 2025
TOF ASPIM - Occupation Fin. T4-2025
92,40%
TOF en exploitation T4-2025
keyboard_arrow_down
89,90%
Surface vacante - T4-2025
5 144m²
WALB T4-2025
nc
Historique des rapports de gestion
view_column Comptes de résultats
Dividende - Acomptes versés
Acompte brut T4-2025
2,47 €/part
Versé le 30-01-26
[ trimestriel ]
| T1 | T2 | T3 | T4 | T1+T2+T3+T4 | Année pleine | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.440 | 2.560 | 2.610 | 2.470 | 10,08 | 10,08 | |
| 2.920 | 2.930 | 2.830 | 3.940 | 12,62 | 12,62 | |
| 3.350 | 3.000 | 3.020 | 3.230 | linear_scale 12,60 | 12,60 |
| En € par part | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dividende brut | 2,83 | 3,94 | 2,44 | 2,56 | 2,61 | 2,47 |
| dont plus-value | nc | 1,19 | nc | nc | nc | nc |
| dont fiscalité add_box | nc | 0,13 | nc | nc | nc | nc |
| À la source | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| - Fisc. p. financiers | nc | nc | nc | nc | nc | nc |
| - Fisc. étrangère | - | - | - | - | - | - |
| - Fisc. plus-value | - | 0,13 | - | - | - | - |
Activité locative
| En % | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TOF - ASPIM add_box | 92,70% | 92,70% | 93,30% | 93,10% | 92,30% | 92,40% | |
|
|
|||||||
| Var. | -2,05% | +0,64% | -0,21% | -0,87% | +0,11% | ||
| Vacance add_box | 7,30% | 7,30% | 6,70% | 6,90% | 7,70% | 7,60% | |
|
|
|||||||
| Franchises add_box | 0,20% | 0,20% | 0,80% | 1,60% | 3,30% | 2,50% | |
|
|
|||||||
| Travaux add_box | - | - | - | - | - | - | |
|
Aucune donnée à afficher
|
|||||||
| Arbitrages | - | - | - | - | - | - | |
| TOF exploitation add_box | 92,50% | 92,50% | 92,50% | 91,50% | 89,00% | 89,90% | |
|
|
|||||||
| Var. | -2,16% | -1,09% | -2,81% | +1,00% | |||
 |
|
||||||
| En m² | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
| Surface totale | 257 580 | 230 539 | 230 539 | 230 539 | 227 239 | 227 239 | |
| Surface vacante | 24 953 | 23 125 | 23 333 | 23 959 | 24 342 | 5 144 | |
| Renouvelée | nc | 440 | 3 681 | - | - | - | |
| Louée | +328 | - | - | - | - | - | |
| Libérée | nc | nc | -208 | -626 | -414 | -414 | |
| Solde locatif | 328 | nc | -208 | -626 | -414 | -414 | |
| TOP | nc | nc | nc | nc | nc | nc | |
| Loyers | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
| Encaissés (M€) | 8,50 | 8,30 | 8,70 | 8,80 | 8,60 | 8,70 | |
| Encaissés (€/P) | 3,09 | 2,98 | 3,07 | 3,07 | 2,96 | 2,97 | |
| WALT - bail restant | 4,10 ans | 4,20 ans | 4,00 ans | 3,80 ans | 3,60 ans | 3,70 ans | |
Marché des parts
| En nb de parts | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Parts totales | 2 747 782 | 2 787 716 | 2 832 063 | 2 869 797 | 2 907 384 | 2 931 833 |
| Parts souscrites add_box | 39 254 | 39 934 | 44 347 | 37 734 | 37 587 | 24 449 |
|
|
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| Parts en retrait add_box | - | - | - | - | - | - |
|
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| Parts annulées | - | - | - | - | - | - |
| Parts gré à gré | 2 284 | 2 080 | 1 567 | 303 | 474 | 2 608 |
| Parts en attente add_box | - | - | - | - | - | - |
|
Aucune donnée à afficher
|
||||||
| Demandes de retrait | nc | nc | nc | nc | nc | nc |
| Solde net | +39 254 | +39 934 | +44 347 | +37 734 | +37 587 | +24 449 |
| En M€ | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Capitalisation | 692,44 | 702,50 | 713,68 | 723,19 | 732,66 | 738,82 |
| Collecte brute | 9,89 | 10,06 | 11,18 | 9,51 | 9,47 | 6,16 |
| Volume en retrait | - | - | - | - | - | - |
| Volume annulé | - | - | - | - | - | - |
| Volume gré à gré | 0,58 | 0,52 | 0,39 | 0,08 | 0,12 | 0,66 |
| Volume en attente | - | - | - | - | - | - |
| Collecte nette | 9,89 | 10,06 | 11,18 | 9,51 | 9,47 | 6,16 |
| Liquidité | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ratio de cession | nc | nc | nc | nc | nc | nc |
| Ratio liquidité 3m | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% |
| Délai de cession | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Collecte vs investissement
| En M€ | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nb cessions | 0 | 2 | 0 | 0 | 1 | 0 |
| Cessions | - | 23,10 | - | - | 6,10 | - |
| Collecte nette | 9,89 | 10,06 | 11,18 | 9,51 | 9,47 | 6,16 |
| RESSOURCES | 9,89 | 33,16 | 11,18 | 9,51 | 15,57 | 6,16 |
| Nb acquisitions | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Acquisition moy. | ||||||
| INVESTISSEMENTS | ||||||
|
|
|||||
| SOLDE | 9,89 | 33,16 | 11,18 | 9,51 | 15,57 | 6,16 |
| Disponiblités [Bilan] | 10,47 | 15,54 | ||||
Graphique de collecte et liquidité
Bilan 2025 list SCPI : Bureaux / Régions
Évènements clés - AFFINITES PIERRE
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Statutaire - Fixe -> Capital Variable
252.00 €/part -> 225.00 €/part
252.00 €/part -> 225.00 €/part
La SCPI Affinités Pierre se transforme en SCPI à Capital Variable à compter du 2 mars 2026.
La SCPI est accessible à un prix de 225,00 € pour une souscription initiale minimum de 5 parts avec une délai de jouissance des parts fixé le 1er jour du 5ème mois suivant celui de la souscription. Le prix de retrait d’une part est de 202,50 €.
Le prix de souscription est fixé en baisse de -10,71% par rapport au prix de la dernière augmentation de capital qui était de 252,00 €/part et est en légère décote de -1,43% par rapport à la valeur de reconstitution de la SCPI de 228,26 €/part au 31-12-2025.
La SCPI est accessible à un prix de 225,00 € pour une souscription initiale minimum de 5 parts avec une délai de jouissance des parts fixé le 1er jour du 5ème mois suivant celui de la souscription. Le prix de retrait d’une part est de 202,50 €.
Le prix de souscription est fixé en baisse de -10,71% par rapport au prix de la dernière augmentation de capital qui était de 252,00 €/part et est en légère décote de -1,43% par rapport à la valeur de reconstitution de la SCPI de 228,26 €/part au 31-12-2025.
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Augmentation capital - N°6 - Ouverture
250.00 €/part -> 252.00 €/part
250.00 €/part -> 252.00 €/part
Groupama Gan Reim a décidé de procéder à une 6ème augmentation du capital de 189M€.
Cette augmentation de capital a reçu de l’AMF le visa S.C.P.I. n° 23-14 en date du 5 Décembre 2023.
Date d'ouverture : 15 janvier 2024
Date de fermeture : 31 décembre 2024
- Prix de souscription : 252 euros
- Valeur nominale : 200 euros
- Prime d’émission : 52 euros par part
- Commission de souscription : 10 % TTC
- Délai de jouissance des parts : le 1er jour du 5ème mois.
Cette augmentation de capital a reçu de l’AMF le visa S.C.P.I. n° 23-14 en date du 5 Décembre 2023.
Date d'ouverture : 15 janvier 2024
Date de fermeture : 31 décembre 2024
- Prix de souscription : 252 euros
- Valeur nominale : 200 euros
- Prime d’émission : 52 euros par part
- Commission de souscription : 10 % TTC
- Délai de jouissance des parts : le 1er jour du 5ème mois.
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Augmentation capital - N°5 - Ouverture
250.00 €/part -> 250.00 €/part
250.00 €/part -> 250.00 €/part
Affinités Pierre réalise, entre le 26 avril 2021 et le 31 décembre 2023, sa cinquième augmentation de capital pour un montant nominal de 240 000 000 €.
Affinités Pierre avait réalisé, entre le 6 août 2019 et le 31 mars 2021, sa quatrième augmentation de capital pour un montant de 147 602 000 € hors prime d’émission.
Les conditions de souscription restent inchangées : Prix de souscription : 250€ / Délai de jouissance : 1er jour du 5eme Mois / 5 parts minimum
Affinités Pierre avait réalisé, entre le 6 août 2019 et le 31 mars 2021, sa quatrième augmentation de capital pour un montant de 147 602 000 € hors prime d’émission.
Les conditions de souscription restent inchangées : Prix de souscription : 250€ / Délai de jouissance : 1er jour du 5eme Mois / 5 parts minimum
Affinités Pierre poursuit en 2025 une phase d’adaptation marquée par une collecte nette positive de 36,32 M€, une absence de nouveaux investissements et une politique active de réduction de l’endettement. La SCPI maintient un niveau d’occupation élevé avec un TOF de 92,40 %, malgré une légère dégradation locative et une hausse des franchises de loyers dans un marché toujours contraint. Sur le plan patrimonial, les expertises 2025 traduisent une baisse limitée des valeurs de reconstitution (-1,00 %) et de réalisation (-1,32 %), tandis que la société de gestion a engagé début 2026 une transformation structurelle avec le passage en capital variable et un ajustement du prix de souscription à 225 €. La distribution brute recule à 10,08 €/part en 2025, dans un contexte de baisse du résultat courant à 10,12 €/part, mais le niveau distributif demeure globalement cohérent avec la capacité bénéficiaire de la SCPI. Dans un environnement immobilier encore sélectif, la SCPI conserve une structure financière modérée avec un taux d’engagement ramené à 6,80 % et une liquidité restée fluide en 2025.
SOUSCRIPTION - La collecte brute réalisée par la SCPI Affinités Pierre s’est établie à 36,32 M€ en 2025 contre 56,51 M€ en 2024, soit un ralentissement sensible dans un marché des SCPI toujours marqué par une collecte sélective. La collecte nette demeure toutefois positive à hauteur de 36,32 M€, traduisant l’absence de tension significative sur la liquidité et un niveau limité des retraits. Cette dynamique commerciale a été portée par l’arrivée de 712 nouveaux associés, portant le nombre total de porteurs de parts à 11 773 fin 2025. La capitalisation progresse ainsi de 5,17 % à 738,82 M€, malgré un contexte immobilier toujours dégradé sur les marchés tertiaires. La transformation de la SCPI en capital variable approuvée début 2026 constitue également une évolution structurante visant à fluidifier les mécanismes de souscription et de retrait dans la durée.
ACQUISITION - Dans un environnement immobilier encore marqué par des taux élevés et une faible visibilité sur les valorisations, la société de gestion Groupama Gan REIM n’a procédé à aucune acquisition en 2025. La stratégie d’investissement a ainsi été mise en pause afin de privilégier la réduction de l’endettement et le respect des engagements liés aux opérations de VEFA en cours. Le montant des placements immobiliers inscrits à l’état du patrimoine recule de -1,81 %, passant de 477,58 M€ à 468,96 M€, sous l’effet combiné des arbitrages réalisés et de l’absence de nouveaux déploiements. La structure du patrimoine reste néanmoins diversifiée, avec une exposition majoritaire aux bureaux (64,10 %) complétée par des commerces (22,60 %) et de la logistique (10,90 %). Géographiquement, le portefeuille conserve un profil équilibré entre régions françaises (48,20 %), Paris (26,30 %) et actifs situés à l’étranger (25,50 %), ce qui contribue à diversifier les moteurs locatifs et patrimoniaux de la SCPI. La baisse du taux d’engagement à 6,80 % contre 8,30 % fin 2024 traduit par ailleurs une volonté claire de sécurisation bilancielle dans cette phase de marché.
CESSION - La SCPI Affinités Pierre a procédé en 2025 à la cession d’un actif commercial situé à Maubeuge pour un montant de 6,10 M€ hors droits. Cette opération d’arbitrage s’inscrit dans une gestion active du patrimoine, visant à cristalliser de la valeur sur des actifs arrivés à maturité tout en améliorant la structure financière du véhicule. La transaction a permis de dégager une plus-value d’environ 0,6 M€, soit une performance proche de +10 % par rapport au prix d’acquisition initial. La cession a également contribué à la réduction du levier financier dans un contexte où la société de gestion privilégie le désendettement à la croissance du patrimoine. Cette politique prudente prolonge l’orientation observée depuis 2024 consistant à préserver les équilibres bilanciels avant une reprise éventuelle des investissements.
GESTION - Le taux d’occupation financier de la SCPI Affinités Pierre ressort à 92,40 % fin 2025 contre 92,70 % un an plus tôt, soit une baisse limitée de -30 bp dans un marché locatif tertiaire toujours exigeant. Le patrimoine conserve ainsi un niveau d’occupation élevé, soutenu par une gestion locative active et une bonne résilience des actifs. Les surfaces sous gestion reculent toutefois de -3 300 m² à 227 239 m² à la suite de la cession réalisée en 2025. La vacance locative progresse modérément, avec des locaux vacants passant de 7,30 % à 7,60 %, tandis que les franchises de loyers augmentent sensiblement à 2,50 % contre 0,20 % fin 2024, illustrant des mesures d’accompagnement commercial plus importantes dans les négociations locatives. Le taux de recouvrement des loyers demeure néanmoins solide selon la société de gestion, ce qui confirme la qualité globale des locataires et la résistance opérationnelle du portefeuille dans l’environnement actuel.
VALORISATION - La dernière transaction réalisée en 2025 sur Affinités Pierre s’est effectuée à un prix acheteur stable de 252,00 €/part. Les expertises immobilières traduisent une légère érosion des valeurs, avec une valeur de reconstitution en baisse de -1,00 % à 228,26 €/part et une valeur de réalisation en recul de -1,32 %. Le ratio de reconstitution ressort ainsi à +10,40 %, plaçant le prix de souscription 2025 légèrement au-dessus du tunnel réglementaire de référence avant l’ajustement décidé au 2 mars 2026. La société de gestion a ainsi repositionné le prix de souscription à 225 € afin de réaligner la valeur de part avec les expertises du patrimoine et de préserver l’équité entre associés entrants et sortants. La valeur IFI 2025 communiquée par la société de gestion ressort à 165,11 €/part pour les résidents fiscaux français et à 132,03 €/part pour les non-résidents, compte tenu d’une exposition internationale représentant 25,50 % du patrimoine. Le rendement global immobilier 2025 s’établit à 2,68 %, combinant un taux de distribution de 4,00 % et une variation négative de l’ANR de -1,32 %. Les investisseurs peuvent retrouver l’ensemble des indicateurs actualisés de la SCPI Affinités Pierre sur sa fiche dédiée.
DISTRIBUTION - Affinités Pierre a distribué en 2025 un dividende brut de 10,08 €/part contre 12,62 €/part en 2024, soit une baisse de -20,13 % dans un contexte de recul du résultat courant. Le résultat d’exercice ressort à 10,12 €/part contre 11,45 €/part un an plus tôt, soit une diminution de -11,62 %. Le niveau de distribution apparaît ainsi globalement aligné avec la capacité bénéficiaire de la SCPI, sans situation manifeste de surdistribution. La rentabilité distribuée demeure néanmoins sous pression, en lien avec la remontée des coûts financiers, les ajustements locatifs et l’environnement immobilier plus sélectif observé depuis 2023. La distribution intègre également les mécanismes fiscaux liés aux actifs étrangers détenus par la SCPI, une partie de la fiscalité étant directement supportée par le véhicule selon les juridictions concernées. Malgré ce contexte plus difficile, la SCPI conserve une capacité distributive positive et un report à nouveau toujours mobilisable.
CONVOCATION - L’Assemblée Générale Ordinaire d’approbation des comptes 2025 d’Affinités Pierre se tiendra le 10 juin 2026 à 15 heures dans les locaux de Groupama Immobilier à Paris. L’avis de convocation a été publié au BALO le 11 mai 2026. Cette assemblée intervient dans une phase importante de transformation de la SCPI après le passage en capital variable validé lors de l’Assemblée Générale Extraordinaire du 28 janvier 2026. Les associés seront notamment amenés à se prononcer sur les comptes de l’exercice, l’affectation du résultat ainsi que les évolutions statutaires et réglementaires intégrées à la documentation du véhicule.
AVIS & PERSPECTIVES - La SCPI Affinités Pierre aborde 2026 dans une phase de repositionnement stratégique articulée autour d’un modèle désormais à capital variable et d’un prix de souscription ajusté à la valeur du patrimoine. La société de gestion met en avant une approche prudente et patrimoniale, privilégiant les actifs jugés essentiels pour leurs locataires et capables de conserver leur utilité dans un environnement immobilier en mutation. Le portefeuille conserve des fondamentaux jugés solides avec une diversification géographique européenne, un TOF supérieur à 92 % et un endettement modéré. La gestion entend désormais profiter d’un nouveau cycle immobilier après plusieurs années de correction des valeurs, tout en maintenant une politique d’arbitrage sélective et une discipline financière stricte. Les perspectives 2026 restent ainsi orientées vers la stabilisation du patrimoine, l’amélioration progressive des indicateurs locatifs et le maintien d’une liquidité maîtrisée dans un marché des SCPI encore contrasté.