Prix au
17-06-2026
530,00 €
SELECTINVEST 1 - Bilan annuel - 2025
Bureaux
IDF
-
54.39
%
Retrait au
17-06-2026
496,88 €
Distribution brute 2025
4,44%23,55€
Distribution nette 2025
4,23%22,44€
SELECTINVEST 1 - Bilan annuel 2025
17-06-26
Souscription - Collecte et liquidité en 2025
Capitalisation - T4-2025
1 243 M€
Collecte nette - 2025
-34,52 M€
Collecte brute - 2025
0,71 M€
Volume échangé - 2025
0,71 M€
Ratio de liquidité - Délai : Liste d'attente
0%
0%
0%
0%
Ratios de cession - trimestres 2025
100%
100%
100%
100%
En attente de cession- T4-2025
111,53 M€
Ratio en attente T4-2025
8,97%
Acquisition / Cession en 2025
Placements immobiliers fin 2025
1 380 M€
Disponibilités fin 2025
15,07 M€
17 cessions en 2025
61,42 M€
0 acquisition en 2025
block
Immeubles fin 2025
239 - 448 080 m²
Surface en 2025
-10 801 m²
Moyenne/immeuble fin 2025
5,8 M€ - 1 875 m²
'
Moyenne/immeuble en 2025
nan M€
'
Ratio d'engagement 2025
25,10 % +47 bp
Dettes financières 2025
267,48 M€ +16,77 M€
Répartition géographique 2024 2025
Répartition sectorielle 2024 2025
Sources
Valorisation 2025
Prix 31-12-2025
530,00 € -17,19%
Reconstitution 2025
560,96 € -4,17%
Ratio de reconstitution fin 2025
-5,52%
Reconstitution
- nc
Retrait 31-12-2025
496,88 € -17,19%
Réalisation 2025
464,91 € -5,07%
Valeur comptable
nc nc
Valeur comptable
- nc
Valeur IFI Rés. | Non-résident 2025
427,00 € - 427,00 €
Déclaration 2026
list Valeurs IFI 2025
Prix de Remboursement 2025
425,00 €
Historique des rapports de gestion
view_column Etat du patrimoine
Distribution en 2025
Dividende brut- 2025
23,55 € 4,44 %
Dividende net- 2025
22,44 € 4,23 %
Résultat d'exercice - 2025
21,45 € 4,05 %
Ratio de distribution 2025
+9,28%
Revenus immobiliers 2025
33,14 € 6,25%
Report à nouveau 2025
2,45%
12,99 €/part
Activité locative fin 2025
TOF ASPIM - Occupation Fin. T4-2025
86,40%
TOF en exploitation T4-2025
keyboard_arrow_down
79,90%
Surface vacante - T4-2025
74 991m²
WALB T4-2025
nc
Historique des rapports de gestion
view_column Comptes de résultats
Dividende - Acomptes versés
Acompte brut T4-2025
6,72 €/part
Versé le 30-01-26
[ trimestriel ]
| T1 | T2 | T3 | T4 | T1+T2+T3+T4 | Année pleine | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.610 | 5.610 | 5.610 | 6.720 | 23,55 | 23,55 | |
| 6.570 | 6.570 | 6.570 | 8.480 | 28,19 | 28,19 | |
| 6.570 | 6.570 | 6.570 | 6.690 | linear_scale 26,40 | 26,40 |
| En € par part | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dividende brut | 6,57 | 8,48 | 5,61 | 5,61 | 5,61 | 6,72 |
| dont plus-value | nc | 1,80 | nc | nc | nc | 1,00 |
| dont fiscalité add_box | 0,21 | 2,02 | 0,06 | 0,11 | 0,07 | 1,18 |
| À la source | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| - Fisc. p. financiers | 0,21 | 0,11 | 0,06 | 0,11 | 0,07 | 0,07 |
| - Fisc. étrangère | - | 0,11 | - | - | - | 0,11 |
| - Fisc. plus-value | - | 1,80 | - | - | - | 1,00 |
Activité locative
| En % | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TOF - ASPIM add_box | 90,60% | 89,80% | 89,80% | 89,40% | 88,90% | 86,40% | |
|
|
|||||||
| Var. | +1,55% | -0,89% | -0,45% | -0,56% | -2,89% | ||
| Vacance add_box | 9,40% | 10,20% | 10,20% | 10,60% | 11,10% | 13,60% | |
|
|
|||||||
| Franchises add_box | 4,00% | 5,60% | 10,20% | 8,20% | 6,10% | 6,00% | |
|
|
|||||||
| Travaux add_box | 1,50% | 0,40% | 0,50% | 0,50% | 0,40% | 0,30% | |
|
|
|||||||
| Arbitrages | 1,00% | 0,60% | - | - | 1,00% | 0,20% | |
| TOF exploitation add_box | 84,10% | 83,20% | 79,10% | 80,70% | 81,40% | 79,90% | |
|
|
|||||||
| Var. | +0,48% | -1,08% | -5,18% | +1,98% | +0,86% | -1,88% | |
 |
|
||||||
| En m² | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
| Surface totale | 471 739 | 458 881 | 458 492 | 456 882 | 453 565 | 448 080 | |
| Surface vacante | 68 315 | 56 278 | 55 299 | 58 159 | 71 159 | 74 991 | |
| Renouvelée | 896 | 9 402 | 2 403 | 3 560 | nc | nc | |
| Louée | +3 141 | +8 696 | +2 057 | +4 790 | +7 880 | +10 076 | |
| Libérée | -432 | -3 953 | -2 772 | -6 670 | -20 880 | -13 908 | |
| Solde locatif | 2 709 | 4 743 | -715 | -1 880 | -13 000 | -3 832 | |
| TOP | 85,50% | 87,70% | 87,90% | 87,30% | 84,30% | 83,30% | |
| Loyers | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
| Encaissés (M€) | 17,23 | 17,99 | 14,71 | 15,70 | 15,10 | 16,60 | |
| Encaissés (€/P) | 7,10 | 7,42 | 6,12 | 6,58 | 6,39 | 7,08 | |
Marché des parts
| En nb de parts | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Parts totales | 2 425 674 | 2 425 674 | 2 405 351 | 2 386 231 | 2 362 549 | 2 346 113 |
| Parts souscrites add_box | 709 | 91 | 524 | 337 | 39 | 442 |
|
|
||||||
| Parts en retrait add_box | 709 | 91 | 524 | 337 | 39 | 442 |
|
|
||||||
| Parts annulées | 11 412 | - | 20 323 | 19 120 | 23 682 | 16 436 |
| Parts gré à gré | - | - | - | - | - | - |
| Parts en attente add_box | 165 894 | 145 822 | 129 035 | 121 118 | 112 993 | 210 438 |
|
|
||||||
| Demandes de retrait | nc | nc | nc | nc | nc | nc |
| Solde net | -11 412 | 0 | -20 323 | -19 120 | -23 682 | -16 436 |
| En M€ | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Capitalisation | 1 552,43 | 1 552,43 | 1 274,84 | 1 264,70 | 1 252,15 | 1 243,44 |
| Collecte brute | 0,45 | 0,06 | 0,28 | 0,18 | 0,02 | 0,23 |
| Volume en retrait | 0,45 | 0,06 | 0,28 | 0,18 | 0,02 | 0,23 |
| Volume annulé | 7,30 | - | 10,77 | 10,13 | 12,55 | 8,71 |
| Volume gré à gré | - | - | - | - | - | - |
| Volume en attente | 106,17 | 93,33 | 68,39 | 64,19 | 59,89 | 111,53 |
| Collecte nette | -7,30 | 0,00 | -10,77 | -10,13 | -12,55 | -8,71 |
| Liquidité | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ratio de cession | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% |
| Ratio liquidité 3m | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Délai de cession | 702 mois | 4807 mois | 739 mois | 1078 mois | 8692 mois | 1428 mois |
Collecte vs investissement
| En M€ | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nb cessions | 11 | 6 | 2 | 1 | 7 | 7 |
| Cessions | 56,60 | 15,20 | 5,42 | 17,10 | 19,30 | 19,60 |
| Collecte nette | -6,05 | - | -10,77 | -10,13 | -12,55 | -8,71 |
| RESSOURCES | 50,55 | 15,20 | -5,35 | 6,97 | 6,75 | 10,89 |
| Nb acquisitions | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Acquisition moy. | ||||||
| INVESTISSEMENTS | ||||||
|
|
|||||
| SOLDE | 50,55 | 15,20 | -5,35 | 6,97 | 6,75 | 10,89 |
| Disponiblités [Bilan] | 5,51 | 15,07 | ||||
Graphique de collecte et liquidité
Bilan 2025 list SCPI : Bureaux / Ile-de-France
Évènements clés - SELECTINVEST 1
La variabilité du capital de la SCPI SELECTINVEST 1 est temporairement suspendue à compter du 1er juin 2026.
Cette décision a pour conséquence directe d’annuler les demandes de souscriptions et les demandes de retrait inscrites sur les registres et déclenche l’ouverture du marché secondaire.
La première date de confrontation sera le 31 juillet 2026.
Cette décision a pour conséquence directe d’annuler les demandes de souscriptions et les demandes de retrait inscrites sur les registres et déclenche l’ouverture du marché secondaire.
La première date de confrontation sera le 31 juillet 2026.
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Prix de part - Baisse : -17,19%
640.00 €/part -> 530.00 €/part
640.00 €/part -> 530.00 €/part
La SCPI Sélectinvest 1 a constaté une baisse de -6,62% de la valeur de son patrimoine à fin 2024, rapportant sa valeur de reconstitution à 585,36€ (contre 624,17€ au 30 juin 2024). La baisse annuelle de la valeur de reconstitution s'établit à -12,83%.
Bien que toujours dans la la fourchette réglementaire de +/-10% (surcote de +9,33%), La Française REM a pris la décision de ramener le prix de part de Sélectinvest à 530,00€, positionnant son nouveau prix en décote de -9,46%.
Bien que toujours dans la la fourchette réglementaire de +/-10% (surcote de +9,33%), La Française REM a pris la décision de ramener le prix de part de Sélectinvest à 530,00€, positionnant son nouveau prix en décote de -9,46%.
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Reconstitution - Baisse : -7,05%
671.52 €/part -> 625.00 €/part
671.52 €/part -> 625.00 €/part
Les valeurs de réalisation et de reconstitution réalisées sur base des expertises au 30-06-2024 ont été présentées au conseil de surveillance le 26-08-2024.
La valeur de réalisation est en baisse de -7,21% et la valeur de reconstitution de Selectinvest baisse de -7,05% au 1er semestre 2024 à 624,17€/part (671,52 € au 31-12-2024).
Le prix de souscription de 640€ est inchangé mais est dorénavant en surcote de +2,54% par rapport à la valeur de reconstitution de 624,17€.
Le prix de remboursement via le fonds de remboursement devrait suivre la tendance de la valeur de réalisation et sera compris entre 472 € et 524,48 €/part.
La valeur de réalisation est en baisse de -7,21% et la valeur de reconstitution de Selectinvest baisse de -7,05% au 1er semestre 2024 à 624,17€/part (671,52 € au 31-12-2024).
Le prix de souscription de 640€ est inchangé mais est dorénavant en surcote de +2,54% par rapport à la valeur de reconstitution de 624,17€.
Le prix de remboursement via le fonds de remboursement devrait suivre la tendance de la valeur de réalisation et sera compris entre 472 € et 524,48 €/part.
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Fonds remboursement - Hausse : +2,41%
497.00 €/part -> 509.00 €/part
497.00 €/part -> 509.00 €/part
Le fonds de remboursement a été doté de 18 M€ au 1er mars 2024. Ce dernier a permis de traiter plus de 34 430 parts sur la base du prix fixé à 509 €/part, calculé sur le montant de la nouvelle valeur de réalisation. Il est proposé aux associés inscrits depuis plus de 3 mois sur les registres.
Selectinvest 1 a basculé en 2026 d'un régime de capital variable saturé vers un marché secondaire organisé, après une année 2025 marquée par l'absence totale de collecte nette et un stock de parts en attente de retrait porté à 210 438 unités fin d'année (8,97 % de la capitalisation), proche du seuil de déclenchement réglementaire. La société de gestion La Française a suspendu le marché des parts dès le 13 février 2026, puis la variabilité du capital au 1er juin 2026, ouvrant la voie à un mécanisme de fixing dont la première confrontation est annoncée pour le 31 juillet 2026. Sur l'exercice clos, le dividende net s'établit à 22,44 €/part (taux de distribution de 4,44 %), financé partiellement par un prélèvement sur le report à nouveau, tandis que la valeur de reconstitution recule de -4,17 % à 560,96 €/part et la valeur de réalisation de -5,07 % à 464,91 €/part. Le prix de sortie via le fonds de remboursement, déjà actualisé à 427 €/part depuis septembre 2025, constitue un repère de marché préexistant qui pourrait influencer le niveau du premier fixing, dans un contexte sectoriel de bureaux franciliens marqué par une vacance record et des corrections de prix sévères observées sur des véhicules comparables récemment basculés vers ce régime.
SOUSCRIPTION - L'exercice 2025 de Selectinvest 1 s'inscrit dans une trajectoire d'épuisement progressif des mécanismes de liquidité du régime capital variable, qui a abouti à une bascule structurelle au premier semestre 2026. La collecte brute s'est limitée à 0,71 M€ sur l'exercice, intégralement affectée à la contrepartie des associés sortants, pour une collecte nette négative de -34,52 M€ ; au total, 80 903 parts ont été traitées, dont 79 561 via le fonds de remboursement dont le plafond avait été relevé à 15 % de la capitalisation lors de l'assemblée générale du 23 janvier 2025. Malgré cette mobilisation renforcée, le stock de parts en attente de retrait a bondi à 210 438 parts en fin d'année, soit 8,97 % du capital, sous l'effet notamment d'un ordre de retrait institutionnel isolé de 86 669 parts pour 43 M€, se rapprochant du seuil de 10 % qui caractérise généralement le déclenchement d'une suspension de variabilité. La société de gestion a effectivement suspendu le marché des parts à compter du 13 février 2026, puis la variabilité du capital elle-même au 1er juin 2026, une assemblée générale extraordinaire du 29 avril 2026 ayant entériné les modifications statutaires nécessaires à ce basculement vers un marché secondaire organisé par confrontation mensuelle. La première date de fixing est annoncée pour le 31 juillet 2026 ; à ce stade, aucun prix de marché organisé n'est encore disponible, mais un repère de transition existe déjà : le prix de sortie via le fonds de remboursement, actualisé à 427 €/part depuis le 20 septembre 2025, soit une décote de -19,4 % par rapport au dernier prix de souscription de 530 €/part et de -8,2 % par rapport à la valeur de réalisation 2025. Ce repère préexistant distingue la situation de Selectinvest 1 de cas comparables récemment basculés où aucune référence de marché de gré à gré n'existait avant le premier fixing organisé ; il offre une ancre potentielle pour le niveau d'ouverture, sans exclure une correction supplémentaire si le marché des bureaux franciliens, marqué par une vacance et des mesures d'accompagnement en forte hausse sur l'ensemble du secteur, pèse sur la formation du prix comme cela a été observé sur d'autres véhicules de bureaux ayant suivi une trajectoire de suspension similaire. La capitalisation recule en tout état de cause de -19,90 % sur l'exercice à 1 243,44 M€ pour cette SCPI Selectinvest 1.
ACQUISITION - Selectinvest 1 n'a réalisé aucune acquisition immobilière directe en 2025, l'intégralité des ressources disponibles ayant été orientée vers l'entretien du patrimoine et le désendettement. La SCPI a toutefois pris une participation de 6,2 M€ dans le fonds LF Immo Tourisme, ciblant des actifs hôteliers et de loisirs, portant sa détention à 6,85 % de cet OPCI en cours de constitution. Le taux d'engagement consolidé (ratio ASPIM) progresse légèrement à 25,10 % fin 2025 contre 24,63 % fin 2024, calculé sur une dette sociale de 267,48 M€ ; sur la base transparisée incluant la quote-part des filiales, le total des emprunts affectés à l'immobilier atteint 406,36 M€ sur l'ensemble du périmètre, un niveau plus représentatif du risque de levier consolidé que la seule dette sociale.
CESSION - La société de gestion La Française a mené un plan d'arbitrage actif en 2025, avec 17 cessions pour un montant total de 61,42 M€, portant sur 15 897 m² dont 15,8 % de surface vacante. Ces ressources ont permis de financer simultanément les travaux en cours, de réduire certains emprunts, de réaliser l'investissement de 6,2 M€ dans le fonds LF Immo Tourisme et d'alimenter le fonds de remboursement à hauteur de 40 M€. Ce plan de cession s'est ainsi substitué à la collecte, structurellement absente sur l'exercice, comme principale source de liquidité pour Selectinvest 1, dans une logique de préservation de valeur qui anticipait déjà, par construction du fonds de remboursement à 427 €/part, le niveau de décote qui pourrait se confirmer sur le marché secondaire organisé.
GESTION - Le taux d'occupation financier de Selectinvest 1 recule sensiblement à 86,40 % fin 2025 contre 89,80 % fin 2024, soit -340 bp, dans un marché tertiaire francilien marqué par une vacance record. Sur le second semestre, des négociations avec 5 grands locataires occupant des immeubles monolocataires en périphérie parisienne n'ont pas abouti, entraînant des résiliations dont le manque à gagner est évalué à environ 10,1 M€ pour la seule SCPI. Les surfaces sous gestion reculent de -10 801 m² à 448 080 m², tandis que la vacance progresse de 10,20 % à 13,60 %, une dégradation locative significative que la société de gestion attribue à l'attentisme persistant des entreprises et à la pression à la baisse sur les loyers, qui s'est traduite par des mesures d'accompagnement représentant en moyenne 30 % de perte de loyers sur les nouvelles signatures de l'année.
VALORISATION - Le prix de souscription de Selectinvest 1 a été abaissé de -17,19 % au 1er janvier 2025, passant de 640,00 € à 530,00 €/part, en réaction à la dégradation des valeurs constatée fin 2024. La valeur de reconstitution poursuit son repli à 560,96 €/part contre 585,36 € fin 2024, soit -4,17 %, plaçant le prix de souscription en décote de -5,52 %. La valeur de réalisation recule de -5,07 % à 464,91 €/part, dont -2 % sur le seul second semestre, ramenant le Rendement Global Immobilier 2025 à -0,63 %. Ces valeurs réglementaires de clôture restent la référence pour la lecture de l'exercice 2025, mais elles seront supplantées dès le 31 juillet 2026 par le prix du premier fixing organisé, seule référence économique réelle pour un porteur entrant ou sortant à compter de cette date ; le niveau déjà actualisé du fonds de remboursement à 427 €/part, en décote de -8,2 % par rapport à la valeur de réalisation, suggère que le marché pourrait s'ouvrir à un niveau plus proche de cette ancre que d'un prix totalement déconnecté, sans qu'aucune confirmation ne soit possible avant la tenue effective de ce premier fixing pour cette SCPI Selectinvest 1.
DISTRIBUTION - Selectinvest 1 a distribué un dividende net de 22,44 €/part en 2025, après déduction de 0,11 €/part de fiscalité étrangère et de 1,00 €/part d'impôt sur plus-value, pour un taux de distribution de 4,44 %, en ligne avec les annonces faites en début d'exercice. Le résultat courant net ressort à 21,45 €/part, inférieur au dividende net distribué, ce qui traduit une surdistribution de 0,99 €/part, financée par un prélèvement sur le report à nouveau confirmé par le conseil de surveillance ; ce dernier s'établit après affectation à 13,22 €/part, soit l'équivalent de 7 mois de distribution, une réserve qui pourrait offrir une certaine capacité d'amortissement face aux incertitudes ouvertes par la bascule vers le marché secondaire. La société de gestion a par ailleurs ajusté sa politique en excluant désormais les plus-values de cession prévisionnelles du calcul des distributions, pour mieux corréler les revenus versés aux résultats effectifs de la SCPI.
CONVOCATION - L'Assemblée Générale Ordinaire d'approbation des comptes de l'exercice 2025 de Selectinvest 1 se tiendra le 24 juin 2026 à 10 heures, à Paris. L'avis de convocation a été publié au Bulletin des Annonces Légales Obligatoires le 22 mai 2026, soit après la suspension du marché des parts et de la variabilité du capital mais avant la tenue du premier fixing. Cette assemblée fait suite à une assemblée générale extraordinaire déjà tenue le 29 avril 2026, qui a entériné les modifications statutaires relatives à la faculté de suspension et de rétablissement de la variabilité du capital.
AVIS & PERSPECTIVES - L'exercice 2025 de Selectinvest 1 doit désormais être lu comme l'antichambre d'une bascule structurelle dont le dénouement se précisera à compter du 31 juillet 2026, date du premier fixing sur le marché secondaire organisé. Les indicateurs annuels 2025 — distribution conforme aux annonces, taux d'occupation financier en repli mesuré, plan d'arbitrage actif — décrivent une SCPI en difficulté mais jusque-là gérable selon les standards du secteur ; c'est la formation du prix de marché à compter de l'été 2026 qui constituera l'information déterminante pour les porteurs. Le niveau déjà acté par le fonds de remboursement (427 €/part, soit -19,4 % sous le dernier prix de souscription) offre un repère de transition, mais le contexte sectoriel partagé par plusieurs SCPI de bureaux franciliens, marqué par une vacance locative en forte hausse et des corrections de prix sévères observées sur des véhicules ayant suivi une trajectoire comparable, ne permet pas d'exclure une décote plus marquée dès l'ouverture du marché organisé. La société de gestion anticipe par ailleurs pour 2026 une baisse de la distribution comprise entre -35 % et -40 %, soit un objectif ramené entre 13,4 et 14,6 €/part, conséquence directe des résiliations locatives de fin 2025 et des dépenses de travaux et de relocation à venir, un double mouvement de baisse de prix et de distribution qui appellera un suivi particulièrement attentif des premiers fixings dans le prochain bilan de cette SCPI.