Prix au
26-08-2026
304,70 €
AEW PARIS COMMERCES - Bilan annuel - 2025
Commerces
Paris
-
64.00
%
Retrait au
26-08-2026
276,00 €
Distribution brute 2025
6,28%18,48€
Distribution nette 2025
6,28%18,48€
AEW PARIS COMMERCES - Bilan annuel 2025
24-06-26
Souscription - Collecte et liquidité en 2025
Capitalisation - T4-2025
307 M€
Collecte nette - 2025
-
Collecte brute - 2025
3,78 M€
Volume échangé - 2025
3,79 M€
Ratio de liquidité - Délai : 1,1 mois
27%
94%
100%
100%
Ratios de cession - trimestres 2025
100%
100%
100%
100%
En attente de cession- T4-2025
0,39 M€
Ratio en attente T4-2025
0,13%
Acquisition / Cession en 2025
Placements immobiliers fin 2025
335 M€
Disponibilités fin 2025
7,71 M€
4 cessions en 2025
1,03 M€
0 acquisition en 2025
block
Immeubles fin 2025
246 - 68 693 m²
Surface en 2025
-561 m²
Moyenne/immeuble fin 2025
1,4 M€ - 279 m²
'
Moyenne/immeuble en 2025
nan M€
'
Ratio d'engagement 2025
- nc
Dettes financières 2025
6,25 M€ +0,24 M€
Répartition géographique 2024 2025
Répartition sectorielle 2024 2025
Sources
Valorisation 2025
Prix 30-12-2025
300,99 € +0,98%
Reconstitution 2025
393,12 € +1,86%
Ratio de reconstitution fin 2025
-23,44%
Reconstitution 2025
401 M€ +1,86%
Retrait 30-12-2025
272,64 € +0,98%
Réalisation 2025
327,62 € +1,41%
Valeur comptable 2025
278,46 € +0,09%
Valeur comptable 2025
283,97 M€ +0,08%
Valeur IFI Rés. | Non-résident 2025
245,45 € - 245,45 €
Déclaration 2026
list Valeurs IFI 2025
Historique des rapports de gestion
view_column Etat du patrimoine
Distribution en 2025
Dividende brut- 2025
18,48 € 6,28 %
Dividende net- 2025
18,48 € 6,28 %
Résultat d'exercice - 2025
18,41 € 6,25 %
Ratio de distribution 2025
+0,38%
Revenus immobiliers 2025
21,25 € 7,22%
Report à nouveau 2025
2,34%
6,88 €/part
Activité locative fin 2025
TOF ASPIM - Occupation Fin. T4-2025
95,37%
TOF en exploitation T4-2025
keyboard_arrow_right
94,28%
Surface vacante - T4-2025
4 772m²
WALB T4-2025
nc
Historique des rapports de gestion
view_column Comptes de résultats
Dividende - Acomptes versés
Acompte brut T4-2025
4,80 €/part
Versé le 19-01-26
[ trimestriel ]
| T1 | T2 | T3 | T4 | T1+T2+T3+T4 | Année pleine | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.560 | 4.560 | 4.560 | 4.800 | 18,48 | 18,48 | |
| 4.500 | 4.500 | 4.500 | 4.710 | 18,21 | 18,21 | |
| 4.500 | 4.500 | 4.500 | 4.500 | linear_scale 18,00 | 18,00 |
| En € par part | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dividende brut | 4,50 | 4,71 | 4,56 | 4,56 | 4,56 | 4,80 |
| dont plus-value | nc | nc | nc | nc | nc | nc |
| dont fiscalité add_box | 0,03 | 0,03 | 0,03 | 0,02 | 0,02 | 0,01 |
| À la source | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| - Fisc. p. financiers | 0,03 | 0,03 | 0,03 | 0,02 | 0,02 | 0,01 |
| - Fisc. étrangère | - | - | - | - | - | - |
| - Fisc. plus-value | - | - | - | - | - | - |
Activité locative
| En % | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TOF - ASPIM add_box | 95,33% | 95,30% | 95,32% | 95,30% | 95,30% | 95,37% | |
|
|
|||||||
| Var. | -0,08% | -0,03% | +0,02% | -0,02% | +0,07% | ||
| Vacance add_box | 4,67% | 4,70% | 4,68% | 4,70% | 4,70% | 4,63% | |
|
|
|||||||
| Franchises add_box | 0,37% | 0,69% | 0,89% | 0,98% | 0,98% | 0,99% | |
|
|
|||||||
| Travaux add_box | - | - | - | - | - | - | |
|
|
|||||||
| Arbitrages | 0,04% | 0,04% | 0,32% | - | - | 0,10% | |
| TOF exploitation add_box | 94,92% | 94,57% | 94,11% | 94,32% | 94,32% | 94,28% | |
|
|
|||||||
| Var. | +0,36% | -0,37% | -0,49% | +0,22% | -0,04% | ||
 |
|
||||||
| En m² | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
| Surface totale | 69 262 | 69 254 | 68 742 | 68 742 | 68 230 | 68 693 | |
| Surface vacante | 5 186 | 5 529 | 4 982 | 4 671 | 4 569 | 4 772 | |
| Renouvelée | - | 623 | 3 723 | 348 | - | - | |
| Louée | +413 | +311 | +418 | +915 | +1 010 | +150 | |
| Libérée | -30 | -654 | -382 | -505 | -908 | -402 | |
| Solde locatif | 383 | -343 | 36 | 410 | 102 | -252 | |
| TOP | 92,51% | 92,02% | 92,75% | 93,20% | 93,20% | 93,05% | |
| Loyers | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
| Taux encaissement | 98,23% | 92,00% | 99,94% | 95,27% | 99,20% | 98,95% | |
Marché des parts
| En nb de parts | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Parts totales | 1 019 778 | 1 019 778 | 1 019 778 | 1 019 778 | 1 019 778 | 1 019 778 |
| Parts souscrites add_box | 2 052 | 4 751 | 2 280 | 2 725 | 4 237 | 3 434 |
|
|
||||||
| Parts en retrait add_box | 2 052 | 4 751 | 2 280 | 2 725 | 4 237 | 3 434 |
|
|
||||||
| Parts annulées | - | - | - | - | - | - |
| Parts gré à gré | - | - | - | 249 | - | 82 |
| Parts en attente add_box | 6 712 | 3 796 | 8 353 | 2 897 | 1 014 | 1 290 |
|
|
||||||
| Demandes de retrait | nc | nc | nc | nc | nc | nc |
| Solde net | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| En M€ | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Capitalisation | 270,20 | 303,98 | 303,98 | 303,98 | 303,98 | 306,94 |
| Collecte brute | 0,54 | 1,42 | 0,68 | 0,81 | 1,26 | 1,03 |
| Volume en retrait | 0,54 | 1,42 | 0,68 | 0,81 | 1,26 | 1,03 |
| Volume annulé | - | - | - | - | - | - |
| Volume gré à gré | - | - | - | 0,07 | - | 0,02 |
| Volume en attente | 1,78 | 1,13 | 2,49 | 0,86 | 0,30 | 0,39 |
| Collecte nette | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| Liquidité | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ratio de cession | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% |
| Ratio liquidité 3m | 31% | 100% | 27% | 94% | 100% | 100% |
| Délai de cession | 10 mois | 2 mois | 11 mois | 3 mois | 1014 | 1 mois |
Collecte vs investissement
| En M€ | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nb cessions | 0 | 2 | 3 | 0 | 0 | 1 |
| Cessions | - | 0,65 | 0,68 | - | - | 0,35 |
| Collecte nette | - | - | - | - | - | - |
| RESSOURCES | 0,65 | 0,68 | 0,35 | |||
| Nb acquisitions | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Acquisition moy. | ||||||
| INVESTISSEMENTS | ||||||
|
|
|||||
| SOLDE | 0,65 | 0,68 | 0,35 | |||
| Disponiblités [Bilan] | 7,58 | 7,71 | ||||
Graphique de collecte et liquidité
Bilan 2025 list SCPI : Commerces / Paris
Évènements clés - AEW PARIS COMMERCES
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Fusion - Absorption de Actipierre 1 et 2
130.57 M€ -> 362.00 M€
130.57 M€ -> 362.00 M€
Les Assemblées Générales Extraordinaires du 14 juin 2022 des SCPI ACTIPIERRE 1, ACTIPIERRE 2 et ACTIPIERRE 3 ont approuvé, sur la base des comptes sociaux approuvés au 31 décembre 2021, le principe et les modalités :
- de l'absorption de la SCPI ACTIPIERRE 1 par la SCPI ACTIPIERRE 3,
- de l'absorption de la SCPI ACTIPIERRE 2 par la SCPI ACTIPIERRE 3.
Les SCPI ACTIPIERRE 1 et ACTIPIERRE 2 ont été dissoutes le 30 juin 2022, dès la réalisation de l'augmentation de capital de la SCPI ACTIPIERRE 3 effectuée au titre de la fusion par absorption des SCPI ACTIPIERRE 1 et ACTIPIERRE 2.
La nouvelle SCPI fusionnée a pris la dénomination «AEW PARIS COMMERCES», avec un effet rétroactif comptable et fiscal au 1er janvier 2022. La capitalisation après fusion et sur la base du dernier échange au 30/03/2022 s'établira à 360 M€ contre 130 M€ précédemment.
La parité a été arrêtée à une (1) part de la société ACTIPIERRE 3 pour 0,560 part de la société ACTIPIERRE 1 apportée et à une (1) part de la société ACTIPIERRE 3 pour 1,029 part de la société ACTIPIERRE 2 apportée.
Les parts nouvelles de la société ACTIPIERRE 3 porteront jouissance avec effet au 1er avril 2022. Elles auront droit en conséquence aux distributions décidées à compter de la réalisation de la fusion. Elles seront, sous la seule réserve de leur date de jouissance, entièrement assimilées aux parts composant le capital, notamment en ce qui concerne le bénéfice de toutes exonérations ou l’imputation de toutes charges fiscales.
Les parts nouvelles seront cessibles dès la réalisation de l’augmentation de capital de la société ACTIPIERRE 3.
- de l'absorption de la SCPI ACTIPIERRE 1 par la SCPI ACTIPIERRE 3,
- de l'absorption de la SCPI ACTIPIERRE 2 par la SCPI ACTIPIERRE 3.
Les SCPI ACTIPIERRE 1 et ACTIPIERRE 2 ont été dissoutes le 30 juin 2022, dès la réalisation de l'augmentation de capital de la SCPI ACTIPIERRE 3 effectuée au titre de la fusion par absorption des SCPI ACTIPIERRE 1 et ACTIPIERRE 2.
La nouvelle SCPI fusionnée a pris la dénomination «AEW PARIS COMMERCES», avec un effet rétroactif comptable et fiscal au 1er janvier 2022. La capitalisation après fusion et sur la base du dernier échange au 30/03/2022 s'établira à 360 M€ contre 130 M€ précédemment.
La parité a été arrêtée à une (1) part de la société ACTIPIERRE 3 pour 0,560 part de la société ACTIPIERRE 1 apportée et à une (1) part de la société ACTIPIERRE 3 pour 1,029 part de la société ACTIPIERRE 2 apportée.
Les parts nouvelles de la société ACTIPIERRE 3 porteront jouissance avec effet au 1er avril 2022. Elles auront droit en conséquence aux distributions décidées à compter de la réalisation de la fusion. Elles seront, sous la seule réserve de leur date de jouissance, entièrement assimilées aux parts composant le capital, notamment en ce qui concerne le bénéfice de toutes exonérations ou l’imputation de toutes charges fiscales.
Les parts nouvelles seront cessibles dès la réalisation de l’augmentation de capital de la société ACTIPIERRE 3.
AEW Paris Commerces, SCPI à capital fixe spécialisée 100 % murs de commerces parisiens et franciliens gérée par AEW Patrimoine (issue de la fusion des SCPI Actipierre 1, 2 et 3 en 2022), publie un bilan 2025 très solides : distribution portée à son plus haut niveau depuis 2015 à 18,48 €/part (+1,48 %), taux d'occupation financier quasi stable à 95,37 %, et valeur de réalisation en progression de +1,41 % à 327,62 €/part dans un marché immobilier encore sous pression. Sur le marché secondaire, la dynamique s'améliore nettement : la demande de parts progresse de +30 % tandis que l'offre recule de -36 %, comprimant le carnet vendeur à seulement 1 290 parts fin 2025 (0,13 % du capital) contre 3 796 fin 2024. Le prix acquéreur termine l'année à 300,99 €/part (+0,98 %), présentant une décote de -23,44 % par rapport à la valeur de reconstitution (393,12 €/part, +1,86 %). La SCPI ne présente aucun endettement, affiche un report à nouveau confortable de 6,88 €/part (4,3 mois de distribution) et une réserve de plus-values de 10,28 €/part. Quatre cessions défensives pour 1,03 M€ au-dessus des expertises et un investissement sous promesse à proximité de la place de la Madeleine complètent un exercice de gestion active et disciplinée.
SOUSCRIPTION - AEW Paris Commerces est une SCPI à capital fixe : le nombre de parts en circulation est figé à 1 019 778 unités et la capitalisation n'évolue qu'en fonction du prix acquéreur constaté lors des confrontations mensuelles du marché secondaire organisé. L'exercice 2025 marque une nette amélioration de la dynamique du carnet d'ordres : 12 676 parts ont changé de mains pour un volume de 3,78 M€ (+11 % en nombre de parts et +13 % en montant vs 2024), à un prix moyen de transactions de 298,33 €. Cette hausse des volumes est portée exclusivement par la demande achetteuse — +30 % de parts à l'achat (16 545 en 2025 vs 12 764 en 2024) — tandis que le nombre de parts mises en vente recule de -36 % (46 291 en 2025 vs 71 934 en 2024), réduisant mécaniquement le déséquilibre structurel du carnet. Le rapport ventes/achats reste néanmoins supérieur à 1 à 2,8 pour 1 en moyenne, ce qui maintient le prix d'exécution dans un tunnel étroit entre 270,00 € et 272,64 €/part vendeur. Les confrontations des 10 premiers mois de l'année s'effectuent toutes au même prix vendeur de 270,00 €, avant une légère hausse à 272,64 € lors du dernier fixing du 30 décembre 2025 — fixant le prix acquéreur à 300,99 €/part (+0,98 % vs décembre 2024). Le stock de parts en attente de cession fin 2025 s'élève à seulement 1 290 parts (0,13 % du capital, 0,39 M€) — un niveau en nette réduction par rapport à 3 796 parts fin 2024. Les confrontations de début 2026 confirment la tendance positive : 300,99 € en janvier-février, 303,00 € en mars-avril, et 304,70 € au 27 mai 2026 — les prix progressent pour la première fois depuis 2024, signe d'un rééquilibrage progressif du carnet. La capitalisation progresse légèrement à 306,94 M€ (+0,98 %), reflet exclusif de la progression du prix acquéreur pour 6 401 associés.
ACQUISITION - Aucune acquisition n'a été réalisée en 2025, la stratégie d'endettement limité et l'environnement de taux n'ayant pas permis d'identifier d'opportunités relutives dans les conditions souhaitées. Le placement immobilier progresse cependant de +1,28 % à 334,74 M€, reflet de la revalorisation du patrimoine existant. La SCPI gère 246 actifs pour 68 693 m² (-561 m² sous l'effet des cessions), répartis sur 351 baux. La répartition géographique reste concentrée en région parisienne : Paris 64 % (+100 bp), Île-de-France hors Paris 34 % (-100 bp), Régions 2 % stables — une concentration qui constitue à la fois le cœur de la thèse d'investissement et le facteur de résilience du patrimoine dans un contexte de normalisation des rendements commerciaux. La répartition sectorielle est intégralement commerces (100 %), avec un socle locatif ancré à 56 % dans le secteur alimentaire et la restauration — secteurs résistants aux mutations du retail. AEW Paris Commerces ne présente aucun endettement : le ratio dettes et autres engagements est à 0 % (plafond statutaire de 15 %), le surinvestissement résiduel de 7,7 M€ étant intégralement financé par la trésorerie courante sans mobilisation de la ligne de crédit. Un commerce en pied d'immeuble situé à proximité de la place de la Madeleine et des Grands Magasins du boulevard Haussmann, loué à une enseigne danoise de mobilier et de décoration intérieure en développement, est sous promesse pour environ 6 M€ — l'acte définitif a été signé fin mars 2026, comme confirmé en post-clôture.
CESSION - Quatre cessions défensives ont été réalisées en 2025 pour un montant total de 1,03 M€, portant sur des actifs vacants et sans perspectives d'amélioration, toutes réalisées au-dessus de leurs valeurs d'expertise mais en moins-value par rapport au prix de revient comptable. Au T1, trois commerces de 512 m² au centre commercial Charras à Courbevoie (92), 12 rue Baudin — acquis en 1995, 2002 et 2011 et cédés le 28 mars 2025 pour 680 000 € (+36 % vs expertise, -20 % vs prix de revient) — dégagent une moins-value nette de 178 789 €. Au T4, un commerce de 49 m² au 109 boulevard Richard Lenoir à Paris 11ème, acquis en 2007 et vacant, est cédé le 27 octobre 2025 pour 352 000 € (+10 % vs expertise, -7 % vs prix de revient), dégageant une moins-value nette de 30 185 €. Les deux opérations génèrent une moins-value nette consolidée de -209 K€ (-17 % vs prix de revient) — qualifiée d'arbitrages défensifs par la société de gestion, avec à terme une source d'économies de charges. Le solde cumulé du compte de plus ou moins-values s'élève à 10 480 156 € (10,28 €/part) fin 2025, reste positif malgré ces moins-values, témoignant de la qualité globale des arbitrages passés. Par ailleurs, deux actifs partiellement vacants sont sous promesse de vente pour un prix global de 2,5 M€, nettement supérieur aux prix de revient — ce programme se poursuivra en 2026 avec quatre actifs identifiés (rue de Château-Landon à Paris, rue du Pain à Saint-Germain-en-Laye, rue de Charenton, et boulevard de l'Europe à Évry).
GESTION - Le TOF ASPIM se maintient à 95,37 % fin 2025 (+7 bp) — une quasi-stabilité qui confirme la résilience du portefeuille de murs de commerces parisiens dans un environnement commercial encore sous pression. Le TOF annuel moyen ressort à 95,14 % (95,33 % en 2024), et le TOF en exploitation effective à 94,28 %, les franchises restant très limitées (0,99 %, +30 bp). L'activité locative a été soutenue, avec 6 389 m² négociés sur l'exercice (environ 10 % de la surface totale) : 27 relocations pour 2 293 m² (1,10 M€ de loyers annuels, représentant 86 % des loyers précédents) et 14 renouvellements pour 4 096 m² (1,13 M€, soit 94 % des loyers avant renouvellement). Le solde locatif ressort légèrement positif à +196 m² (0,3 % de la surface). Les 27 libérations de l'exercice portent sur 1 405 m² pour 1,48 M€ de loyers sortants — les relocations ne couvrent que 86 % des loyers précédents, reflétant la pression à la baisse sur les loyers de renouvellement dans le marché actuel. Les surfaces vacantes reculent à 4 727 m² fin 2025 (contre 5 529 m² fin 2024), concentrées sur seulement quatre sites représentant 50 % de la vacance : Paris 17ème (1 lot), Paris 16ème (2 lots) et Reims (1 lot), pour une valeur locative de marché de 1,2 M€. Le taux d'incidence contentieuse s'améliore nettement à 1,05 % des loyers facturés (contre 4,79 % en 2024). La granularité du risque locatif reste excellente : 339 locataires représentent chacun moins de 1 % de la masse de loyers, et les 10 principaux locataires ne pèsent que 25 % des loyers sur 15 sites.
VALORISATION - AEW Paris Commerces est une SCPI à capital fixe : la référence de valorisation économiquement pertinente est le prix acquéreur du marché secondaire organisé. Le dernier prix acquéreur constaté le 30 décembre 2025 s'établit à 300,99 €/part (+0,98 % vs décembre 2024), pour un prix d'exécution (vendeur) de 272,64 €/part. Ce prix de marché affiche une décote de -23,44 % par rapport à la valeur de reconstitution (393,12 €/part, +1,86 %) et de -8,12 % par rapport à la valeur de réalisation (327,62 €/part, +1,41 %). Le fait notable de l'exercice est que cette décote s'est creusée mécaniquement malgré un prix de marché stable : c'est la progression des valeurs du patrimoine (+1,5 % à périmètre constant selon le rapport) qui accentue l'écart entre la valeur intrinsèque du portefeuille et le prix auquel il s'échange. Pour un investisseur entrant à 300,99 €, ce différentiel représente un potentiel structurel de revalorisation — le Conseil de surveillance qualifie ce niveau de décote d'excessif et constitutif d'une opportunité d'achat potentielle, d'autant que le taux de distribution calculé sur ce prix de marché s'établit à environ 6,28 %. Le rendement global immobilier (RGI) ressort à 7,69 % (TD de 6,28 % augmenté de +1,41 % de variation ANR positive). La valeur IFI 2025 d'AEW Paris Commerces s'établit à 245,45 €/part (quasi stable vs 245,39 € en 2024), identique pour résidents et non-résidents, le patrimoine étant intégralement français.
DISTRIBUTION - AEW Paris Commerces a distribué un dividende annuel de 18,48 €/part en 2025 (+1,48 %), son plus haut niveau depuis 2015. La structure trimestrielle montre une légère montée en charge en fin d'exercice : 4,56 €/part sur les trois premiers trimestres, avant un T4 rehaussé à 4,80 €/part (+5,26 %) — versé le 19 janvier 2026. Le patrimoine étant intégralement français et sans fiscalité étrangère, le dividende brut est égal au dividende net. La comparaison analytique pertinente est celle du dividende (18,48 €/part) avec le résultat courant (18,41 €/part, -0,49 % vs 2024) : AEW Paris Commerces surdistribue de 0,07 €/part par rapport à son résultat, prélevant marginalement sur le report à nouveau qui recule de 6,95 €/part fin 2024 à 6,88 €/part fin 2025 — soit environ 4,3 mois de distribution, réserve stable qui assure une bonne visibilité sur la capacité de maintien des revenus. La réserve de plus-values de 10,28 €/part constitue un levier complémentaire disponible. Le taux de distribution s'établit à 6,28 % calculé sur le prix acquéreur moyen, nettement supérieur à la moyenne nationale des SCPI commerces (4,9 %). La performance globale annuelle (PGA) s'établit à 7,61 % (TD 6,28 % + variation du prix acquéreur moyen +1,33 %). Pour 2026, les acomptes trimestriels sont portés à 4,65 €/part pour une distribution totale attendue de 18,60 €/part, en légère progression.
CONVOCATION - L'Assemblée Générale Ordinaire d'approbation des comptes 2025 d'AEW Paris Commerces se tiendra le 30 juin 2026 à 14h30, Auditorium Austerlitz II, 59 avenue Pierre Mendès France, 75013 Paris. L'avis de convocation a été publié au BALO le 15 juin 2026. Cette assemblée inclut le renouvellement du Conseil de surveillance conformément à l'ordonnance n° 2025-230 du 12 mars 2025, la composition passant de 7-15 membres à 3-12, ainsi qu'une réduction de l'indemnité annuelle de fonctionnement de 50 000 € à 40 000 € sur proposition du Conseil sortant.
AVIS & PERSPECTIVES - AEW Paris Commerces se distingue en 2025 comme l'un des rares véhicules à combiner simultanément une progression de la distribution, une hausse des valeurs patrimoniales et une amélioration du marché secondaire. Le positionnement 100 % murs de commerces parisiens, avec 56 % des loyers ancrés dans l'alimentaire et la restauration, constitue structurellement un amortisseur face aux mutations du retail : ces segments de locataires présentent une résistance supérieure aux transformations liées au e-commerce et aux nouvelles habitudes de consommation. La décote de marché de -23,44 % par rapport à la valeur de reconstitution s'est légèrement creusée sur l'exercice alors que le patrimoine se revalorisait et que les volumes échangés progressaient. Pour un investisseur entrant au prix de marché de 300,99 €, le rendement distribué dépasse 6 % et la valeur de réalisation (327,62 €/part) offre déjà un potentiel de revalorisation de +8,8 % à marché secondaire constant. Trois points de vigilance méritent néanmoins un suivi. Le premier est la pression persistante sur les loyers de relocation : les 27 relocations de 2025 ne couvrent que 86 % des loyers sortants, illustrant la difficulté à relouer dans les mêmes conditions de marché et cette tendance pèse graduellement sur les revenus immobiliers bruts (-2,7 % en 2025). Le second est le renouvellement du crédit disponible : bien qu'aucun endettement ne soit tiré aujourd'hui, la ligne de crédit constitue une capacité de réinvestissement que les conditions de marché 2026-2027 pourraient rendre plus coûteuse à mobiliser. Le troisième est la concentration des quatre vacances résiduelles sur quelques sites identifiés (Paris 16ème, 17ème, Reims) dont la résolution conditionne le maintien du TOF au-dessus de 95 % — un niveau qui, s'il venait à se dégrader, affecterait directement la capacité distributive dans un portefeuille où les marges de manœuvre sur le résultat courant restent ténues (sur-distribution de 0,07 €/part en 2025). Cette vigilance doit toutefois être mise en perspective avec le niveau élevé des réserves accumulées par la SCPI, qui dispose à fin 2025 de 6,88 €/part de report à nouveau et de 10,28 €/part de réserve de plus-values, soit 17,16 €/part de réserves distribuables, représentant près d'une année complète de dividende. Ces réserves constituent un amortisseur significatif permettant d'absorber d'éventuelles fluctuations temporaires du résultat ou de financer ponctuellement le maintien de la distribution sans pression immédiate sur l'exploitation courante.