Prix au
23-09-2026
682,00 €
NCAP REGIONS - Bilan annuel - 2025
Diversifiées
Régions
-
74.00
%
Retrait au
23-09-2026
613,80 €
Distribution brute 2025
5,72%38,30€
Distribution nette 2025
5,72%38,30€
NCAP REGIONS - Bilan annuel 2025
10-06-26
Souscription - Collecte et liquidité en 2025
Capitalisation - T4-2025
1 084 M€
Collecte nette - 2025
92,83 M€
Collecte brute - 2025
113,99 M€
Volume échangé - 2025
21,17 M€
Ratio de liquidité - Délai : Immédiat
100%
100%
100%
100%
Ratios de cession - trimestres 2025
17%
19%
19%
20%
En attente de cession- T4-2025
block
Ratio en attente T4-2025
block
Acquisition / Cession en 2025
Placements immobiliers fin 2025
828 M€
Disponibilités fin 2025
29,41 M€
2 cessions en 2025
2,90 M€
11 acquisitions en 2025
156,40 M€
Immeubles fin 2025
178 - 506 400 m²
Surface en 2025
+55 032 m²
Moyenne/immeuble fin 2025
4,7 M€ - 2 845 m²
'
Moyenne/immeuble en 2025
14,2 M€
'
Ratio d'engagement 2025
20,36 % +135 bp
Dettes financières 2025
144,13 M€ +17,97 M€
Répartition géographique 2024 2025
Répartition sectorielle 2024 2025
Sources
Valorisation 2025
Prix 30-12-2025
682,00 € +1,79%
Reconstitution 2025
698,26 € -0,40%
Ratio de reconstitution fin 2025
-2,33%
Reconstitution 2025
1 110 M€ +9,03%
Retrait 30-12-2025
613,80 € +1,79%
Réalisation 2025
570,64 € -1,05%
Valeur comptable 2025
576,48 € -0,35%
Valeur comptable 2025
916,30 M€ +9,08%
Valeur IFI Rés. | Non-résident 2025
575,24 € - 575,24 €
Déclaration 2026
list Valeurs IFI 2025
Historique des rapports de gestion
view_column Etat du patrimoine
Distribution en 2025
Dividende brut- 2025
38,30 € 5,72 %
Dividende net- 2025
38,30 € 5,72 %
Résultat d'exercice - 2025
38,06 € 5,68 %
Ratio de distribution 2025
+0,63%
Revenus immobiliers 2025
46,60 € 6,95%
Report à nouveau 2025
0,04%
0,30 €/part
Activité locative fin 2025
TOF ASPIM - Occupation Fin. T4-2025
91,70%
TOF en exploitation T4-2025
linear_scale
91,70%
Surface vacante - T4-2025
nc
WALB T4-2025
nc
Historique des rapports de gestion
view_column Comptes de résultats
Dividende - Acomptes versés
Acompte brut T4-2025
11,30 €/part
Versé le 26-01-26
[ mensuel ]
| T1 | T2 | T3 | T4 | T1+T2+T3+T4 | Année pleine | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.500 | 9.000 | 9.500 | 11.300 | 38,30 | 38,30 | |
| 8.500 | 9.000 | 9.000 | 11.820 | 38,32 | 38,32 | |
| 8.880 | 9.120 | 10.000 | 12.240 | linear_scale 40,24 | 40,24 |
| En € par part | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dividende brut | 9,00 | 11,82 | 8,50 | 9,00 | 9,50 | 11,30 |
| dont plus-value | nc | nc | nc | nc | nc | nc |
| dont fiscalité add_box | nc | nc | nc | nc | nc | nc |
| À la source | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| - Fisc. p. financiers | nc | nc | nc | nc | nc | nc |
| - Fisc. étrangère | - | - | - | - | - | - |
| - Fisc. plus-value | - | - | - | - | - | - |
Activité locative
| En % | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TOF - ASPIM add_box | 92,30% | 92,70% | 92,10% | 92,30% | 91,80% | 91,70% | |
|
|
|||||||
| Var. | +0,33% | +0,43% | -0,65% | +0,22% | -0,54% | -0,11% | |
| Vacance add_box | 7,70% | 7,30% | 7,90% | 7,70% | 8,20% | 8,30% | |
|
|
|||||||
| Franchises add_box | nc | nc | - | - | - | - | |
|
Aucune donnée à afficher
|
|||||||
| Travaux add_box | nc | nc | - | - | - | - | |
|
Aucune donnée à afficher
|
|||||||
| Arbitrages | nc | nc | - | - | - | - | |
| TOF exploitation add_box | 92,30% | 92,70% | 92,10% | 92,30% | 91,80% | 91,70% | |
|
|
|||||||
| Var. | +0,33% | +0,43% | -0,65% | +0,22% | -0,54% | -0,11% | |
 |
|
||||||
| En m² | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
| Surface totale | 409 310 | 451 368 | 456 010 | 461 616 | 478 953 | 506 400 | |
| Louée | +6 428 | +7 999 | +9 185 | +7 669 | +2 934 | +3 012 | |
| Libérée | nc | nc | nc | nc | nc | nc | |
| Solde locatif | nc | nc | nc | nc | nc | nc | |
| TOP | nc | nc | nc | nc | nc | nc | |
| Loyers | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
| Taux encaissement | nc | nc | 97,00% | 97,50% | 97,00% | 96,00% | |
| WALT - bail restant | nc | nc | 5,26 ans | 5,30 ans | 5,00 ans | 5,50 ans | |
Marché des parts
| En nb de parts | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Parts totales | 1 405 648 | 1 451 984 | 1 490 006 | 1 530 619 | 1 565 478 | 1 589 477 |
| Parts souscrites add_box | 43 851 | 44 505 | 45 795 | 49 742 | 43 038 | 30 155 |
|
|
||||||
| Parts en retrait add_box | 8 250 | 6 036 | 7 773 | 9 229 | 8 179 | 6 156 |
|
|
||||||
| Parts annulées | - | - | - | - | - | - |
| Parts gré à gré | - | - | - | - | - | - |
| Parts en attente add_box | - | - | - | - | - | - |
|
Aucune donnée à afficher
|
||||||
| Demandes de retrait | nc | nc | nc | nc | nc | nc |
| Solde net | +35 601 | +38 469 | +38 022 | +40 513 | +34 859 | +23 999 |
| En M€ | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Capitalisation | 941,78 | 972,83 | 998,30 | 1 025,51 | 1 067,66 | 1 084,02 |
| Collecte brute | 29,38 | 29,82 | 30,68 | 33,33 | 29,35 | 20,57 |
| Volume en retrait | 5,53 | 4,04 | 5,21 | 6,18 | 5,58 | 4,20 |
| Volume annulé | - | - | - | - | - | - |
| Volume gré à gré | - | - | - | - | - | - |
| Volume en attente | - | - | - | - | - | - |
| Collecte nette | 23,85 | 25,77 | 25,47 | 27,14 | 23,77 | 16,37 |
| Liquidité | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ratio de cession | 19% | 14% | 17% | 19% | 19% | 20% |
| Ratio liquidité 3m | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% |
| Délai de cession | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Collecte vs investissement
| En M€ | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nb cessions | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 2 |
| Cessions | - | - | - | - | - | 2,90 |
| Collecte nette | 24,28 | 26,24 | 25,93 | 27,63 | 23,77 | 16,37 |
| RESSOURCES | 24,28 | 26,24 | 25,93 | 27,63 | 23,77 | 19,27 |
| Nb acquisitions | 1 | 9 | 1 | 2 | 3 | 5 |
| Acquisition moy. | 32,40 | 14,81 | 7,00 | 8,15 | 12,00 | 19,42 |
| INVESTISSEMENTS | -32,40 | -133,30 | -7,00 | -16,30 | -36,00 | -97,10 |
|
|
|||||
| SOLDE | -8,12 | -107,06 | 18,93 | 11,33 | -12,23 | -77,83 |
| Disponiblités [Bilan] | 23,12 | 29,41 | ||||
Graphique de collecte et liquidité
Bilan 2025 list SCPI : Diversifiées / Régions
Évènements clés - NCAP REGIONS
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Prix de part - Hausse : +1,79%
670.00 €/part -> 682.00 €/part
670.00 €/part -> 682.00 €/part
Norma Capital revalorise de +1,79% le prix de part de la SCPI Ncap Régions qui passe de 670,00 à 682,00 €.
Cette 4ème hausse du prix de part de la SCPI depuis sa création en 2015 (+10,00%) porte la valeur de retrait à 613,80 €/part, proche de son prix de souscription d'origine de 620,00€/part.
La société de gestion avait publié une valeur de reconstitution stable sur le 1er semestre 2025 (+0,06%) à 701,49 €/part au 30 juin 2025.
Le nouveau prix de part de 682,00 €/part offre toujours une décote de -2,78% par rapport à sa valeur de référence.
Cette 4ème hausse du prix de part de la SCPI depuis sa création en 2015 (+10,00%) porte la valeur de retrait à 613,80 €/part, proche de son prix de souscription d'origine de 620,00€/part.
La société de gestion avait publié une valeur de reconstitution stable sur le 1er semestre 2025 (+0,06%) à 701,49 €/part au 30 juin 2025.
Le nouveau prix de part de 682,00 €/part offre toujours une décote de -2,78% par rapport à sa valeur de référence.
L’Assemblée Générale Mixte de la SCPI Vendôme Régions s’est tenue le 29 avril et le 7 mai 2025 sur seconde convocation. En sa partie extraordinaire, deux modifications statutaires ont été réalisées dont le changement de dénomination sociale :
Vendôme Régions devient NCap Régions.
Vendôme Régions devient NCap Régions.
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Reconstitution - Baisse : -2,14%
709.40 €/part -> 694.24 €/part
709.40 €/part -> 694.24 €/part
Norma Capital publie un communiqué de presse le 1er octobre 2023 ou la société de gestion précise la valeur de reconstitution de Vendôme Régions au 30 juin 2023. Elle s'établit en baisse de -2,14% à 694.24 €/part contre 709.40 €/part au 31/12/2022.
Le prix de souscription de 670 € reste décoté de -3,49% par rapport à cette nouvelle valeur de reconstitution.
Le prix de souscription de 670 € reste décoté de -3,49% par rapport à cette nouvelle valeur de reconstitution.
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Prix de part - Hausse : +2,29%
655.00 €/part -> 670.00 €/part
655.00 €/part -> 670.00 €/part
Depuis le 2 mai 2022, le prix de la part de Vendome Régions est de 670 € contre 655 €/parts. La valeur de retrait s'établi à 603 €.
NCap Régions (anciennement Vendôme Régions) publie un bilan 2025 solide à l'occasion de ses dix ans d'existence, franchissant le cap symbolique du milliard d'euros de capitalisation (1 084,02 M€) avec une collecte nette de 92,83 M€, une liquidité parfaite et aucune part en attente de retrait. Le prix de part a été revalorisé de +1,79 % à 682,00 €/part en septembre 2025 — quatrième hausse depuis la création, pour une progression cumulée de +10 % en dix ans — portant la performance globale annuelle 2025 à 7,51 %. Onze acquisitions pour 156,40 M€ ont été réalisées dans 5 secteurs distincts, dont la première implantation hôtelière de la SCPI avec un 4 étoiles en VEFA à Nantes. La distribution s'établit à 38,30 €/part (taux de distribution de 5,72 %), quasi identique à 2024 (38,32 €), tirée par une progression des revenus immobiliers bruts par part de +6,55 % à 46,60 €. Deux signaux d'inflexion méritent attention : le taux d'occupation financier recule à 91,70 % (-100 bp), reflet d'une phase de renouvellement des premiers baux sur un patrimoine arrivé à maturité, et le résultat courant par part (38,06 €) converge vers la distribution (38,30 €), épuisant quasi intégralement le report à nouveau à 0,30 €/part.
SOUSCRIPTION - NCap Régions affiche en 2025 l'une des rares configurations positives de l'univers des SCPI : collecte brute de 113,99 M€, collecte nette de 92,83 M€, liquidité parfaitement fluide avec un ratio de cession stable entre 17 % et 20 % sur l'ensemble des trimestres, et aucune part en attente de retrait. Sur le marché secondaire, 31 337 parts ont changé de mains pour un volume de 21,17 M€, témoignant d'une demande acquéreuse suffisante pour absorber les retraits sans tension. La collecte nette marque cependant un ralentissement par rapport aux 129,53 M€ de 2024 (-12,1 %), traduit trimestre après trimestre par une décélération progressive : 25,93 M€ au T1, 27,63 M€ au T2, 23,77 M€ au T3, 16,37 M€ au T4. Ce ralentissement reste dans un contexte de marché global de la pierre-papier toujours sous pression, la SCPI se positionnant parmi les dix plus dynamiques du marché sur le premier semestre. La capitalisation progresse de +11,43 % à 1 084,02 M€ pour 25 169 associés (+2 978 sur l'exercice). La SCPI a enrichi ses services en 2025 avec la mise en place de virements programmés et du réinvestissement automatique des dividendes, et annonce la mensualisation des dividendes pour 2026 — des évolutions qui témoignent d'une gestion attentive à l'expérience associé.
ACQUISITION - L'exercice 2025 est le plus ambitieux de l'histoire de NCap Régions avec 11 acquisitions pour 156,40 M€, un volume supérieur à la collecte nette qui a conduit à un recours accru à l'endettement. La stratégie marque un double mouvement : premiumisation des actifs (Le Balthazar à Marseille pour 45,10 M€, site deeptech Cailabs à Rennes en VEFA pour 23,50 M€, hôtel Voco 4 étoiles à Nantes en VEFA pour 23,10 M€) et diversification sectorielle avec la première implantation hôtelière de la SCPI. Le patrimoine atteint 178 actifs pour 506 400 m², intégralement situés en France (100 %), avec une répartition stable : Régions 74 %, Île-de-France hors Paris 23 %, Paris 3 % (nouvelle entrée). La composition sectorielle évolue marginalement : bureaux 56 % (+100 bp), commerces 30 % (-200 bp), activités 14 % (+100 bp). Parmi les acquisitions emblématiques : bureaux Le Balthazar à Marseille-Euroméditerranée loués à Nexity, Pizzarotti et la Métropole Aix-Marseille-Provence ; actif industriel Saleri-comparable à Blois (12 330 m², 22 quais) loué à Enerflux/ACI (en redressement judiciaire depuis fin septembre 2025 — suivi attentif de Norma Capital) ; bureaux Lezennes loués au siège de Saint Maclou ; commerce Aldi Paris 14ème (1 253 m², 8,10 M€). Le taux d'engagement progresse à 20,36 % (+135 bp), la dette financière progressant de 17,97 M€ à 144,13 M€. Le Conseil de surveillance précise que les maturités sont bien gérées (durée moyenne 5 à 6 ans, sans « mur de dettes »), avec des taux d'emprunt actuels entre 3,90 % et 4,10 % pour un spread de 2,50 % à 3,00 % — un levier encore modéré mais dont la progression vers 25 % est anticipée en 2026.
CESSION - Deux cessions ont été réalisées au T4 2025 pour 2,90 M€, portant sur des actifs de bureaux à Jonage et Bailly-Romainvilliers, ainsi que des cessions partielles à Rennes et Lille, dans une logique d'ajustement du portefeuille. Ces arbitrages restent de faible ampleur au regard de la taille du patrimoine et s'inscrivent dans une politique sélective visant à céder les actifs à faible contribution ou dont la situation locative se dégrade. Norma Capital signale deux contentieux locatifs sur des actifs commerciaux à Englos : liquidation judiciaire de SAS CPJ ENGLOS (boulangerie, jugement du 23 juin 2025, résiliation effective) et liquidation de ENGLOS BIKE (vente de vélos, résiliation en septembre 2025) — deux petits locaux dont l'impact financier reste limité mais qui illustrent le risque locatif inhérent à la granularité du portefeuille de commerces régionaux.
GESTION - Le TOF ASPIM recule de -100 bp à 91,70 % fin 2025, dans un mouvement modéré et progressif tout au long de l'exercice (92,10 % au T1, 92,30 % au T2, 91,80 % au T3, 91,70 % au T4). La vacance brute s'établit à 8,30 % (+100 bp). En l'absence de franchises de loyers significatives déclarées, le TOF en exploitation effective est identique au TOF ASPIM à 91,70 % — un niveau qui reste solide en termes absolus, mais inférieur aux 95-98 % historiques des premières années de la SCPI. Le Conseil de surveillance identifie clairement la cause : NCap Régions entre dans une phase de maturité locative, les baux conclus lors des premières années d'investissement (2015-2018) arrivant en phase de renouvellement ou de renégociation, générant mécaniquement une hausse ponctuelle des surfaces vacantes et des délais de relocation. Sur les 178 immeubles en portefeuille, Norma Capital estime qu'une quinzaine pose problème en matière de renouvellement. La durée moyenne restante des baux s'établit à 5,5 ans, en légère amélioration par rapport au T1 (5,26 ans), grâce aux acquisitions récentes à baux longs (hôtel Voco 12 ans ferme, Maison Louis Drucker 11 ans, actif industriel Blois ferme). Le taux d'encaissement des loyers reste élevé à 96-97 % sur l'exercice. Les surfaces sous gestion progressent de +55 032 m² grâce aux acquisitions, pour atteindre 506 400 m² loués à 430 locataires — une granularité qui limite structurellement le risque de concentration.
VALORISATION - Le prix de souscription a été revalorisé de +1,79 % à 682,00 €/part le 2 septembre 2025 — quatrième hausse depuis la création en 2015, portant la progression cumulée à +10 % sur dix ans. Cette revalorisation est adossée à la stabilité des valeurs vénales expertisées par Cushman & Wakefield : la valeur de reconstitution s'établit à 698,26 €/part (-0,40 %) fin 2025, plaçant le prix de souscription en décote de -2,33 % par rapport à cette valeur de référence — une décote modérée qui témoigne d'une discipline de pricing cohérente avec la réalité patrimoniale. La valeur de réalisation recule légèrement de -1,05 % à 570,64 €/part, sous l'effet de la légère contraction des valeurs vénales à périmètre constant, partiellement amplifiée par le levier de 20,36 %. Le rendement global immobilier (RGI) s'établit à 4,67 % (TD de 5,72 % diminué de -1,05 % de variation ANR), en retrait par rapport aux 6,59 % de 2024 (qui bénéficiait d'une variation ANR positive de +0,87 %). La performance globale annuelle 2025 atteint 7,51 %, intégrant la revalorisation du prix de part (+1,79 %) et le taux de distribution (5,72 %). Le TRI à 10 ans s'établit à 6,13 % — performance solide pour une SCPI 100 % française à stratégie régionale. La valeur IFI 2025 s'établit à 575,24 €/part, identique pour les résidents et les non-résidents, reflet de l'exposition intégralement française du patrimoine.
DISTRIBUTION - NCap Régions a distribué un dividende annuel brut de 38,30 €/part en 2025, quasi stable par rapport aux 38,32 €/part de 2024 (-0,05 %), pour un taux de distribution de 5,72 %. La structure trimestrielle est croissante sur l'exercice : 8,50 € au T1, 9,00 € au T2, 9,50 € au T3, et 11,30 €/part au T4 (versé le 26 janvier 2026, +18,95 % vs T3) — une saisonnalité caractéristique du modèle de distribution de la SCPI depuis plusieurs exercices. Patrimoine 100 % français, le dividende brut est identique au dividende net (38,30 €/part), sans fiscalité étrangère ni retenue à la source. La comparaison analytique révèle un équilibre quasi parfait entre résultat courant et distribution : le résultat courant s'établit à 38,06 €/part pour une distribution de 38,30 €/part, soit un léger prélèvement de 0,24 €/part sur le report à nouveau (ratio de distribution de +0,63 %). Ce report à nouveau s'est réduit, tombant à 0,30 €/part fin 2025 (contre 0,65 €/part fin 2024 et 5,29 €/part fin 2023). Les revenus immobiliers par part progressent de +6,55 % à 46,60 €, grâce à l'effet volume des nouvelles acquisitions, mais cette amélioration brute est partiellement absorbée par la hausse des charges financières liée au recours accru à la dette.
CONVOCATION - L'Assemblée Générale Ordinaire d'approbation des comptes 2025 de NCap Régions s'est tenue le 21 avril 2026, à la Librairie 72 rue de Miromesnil, 75008 Paris. L'avis de convocation avait été publié au BALO le 3 avril 2026. Cette assemblée a notamment soumis aux associés plusieurs modifications statutaires : maintien d'un Conseil de surveillance de 5 à 7 membres (refusant la réduction à 3 membres autorisée par la réglementation), conservation de quorums de 10 % pour les AGO et 15 % pour les AGE, et encadrement de la communication de la liste des associés. La SCPI NCap Régions a également voté lors d'une AGE du 7 mai 2025 le changement de dénomination de Vendôme Régions en NCap Régions, et l'intégration d'une prime d'émission dans les statuts.
AVIS & PERSPECTIVES - NCap Régions aborde 2026 dans une configuration globalement saine, mais avec plusieurs paramètres d'inflexion qui méritent une lecture attentive au-delà des indicateurs de surface. La liquidité parfaite, la revalorisation du prix de part, la performance globale 2025 à 7,51 % et le TRI à 10 ans de 6,13 % constituent des atouts réels et rares dans l'univers des SCPI diversifiées françaises en 2025. La stratégie de diversification progressive — hôtellerie, activités technologiques, commerces alimentaires en centre-ville — et la premiumisation des acquisitions récentes (Balthazar Marseille, Cailabs Rennes, Voco Nantes) renforcent le potentiel de valorisation à moyen terme. Norma Capital s'inscrit explicitement dans une logique contra-cyclique sur les bureaux régionaux de qualité, convaincue d'un point d'entrée attractif avant une reprise que la SCPI anticipe dans les prochaines années. Trois points de vigilance sont cependant à surveiller. Le premier est la pression locative sur les baux en renouvellement : avec une WALB de 5,5 ans et une quinzaine d'actifs en difficulté de relocation identifiés par Norma Capital, la pression sur le TOF (déjà à 91,70 %) risque de persister en 2026 et 2027 dans un marché locatif de bureaux et commerces régionaux encore sous tension. Le second est l'épuisement du report à nouveau (0,30 €/part fin 2025) : tout décrochage du résultat courant lié aux renégociations de baux ou à une vacance prolongée se répercutera immédiatement sur le dividende distribué, sans possibilité de lissage. Le troisième est la montée progressive du levier — 20,36 % fin 2025, avec une trajectoire annoncée vers 25 % — qui, dans un environnement de taux de financement autour de 4,0 %, réduira mécaniquement le spread entre rendement immobilier (6,95 % brut) et coût de la dette, pesant sur le résultat courant futur. Ces éléments sont connus et assumés par la société de gestion dans une logique de long terme — la discipline et la prudence qui ont caractérisé les dix premières années de la SCPI constituent le meilleur garant de leur bonne gestion.