Prix au
18-07-2026
670,00 €
EPARGNE FONCIERE - Bilan annuel - 2025
Bureaux
IDF
-
36.79
%
Retrait au
18-07-2026
619,75 €
Distribution brute 2025
4,86%32,56€
Distribution nette 2025
4,66%31,20€
EPARGNE FONCIERE - Bilan annuel 2025
29-05-26
Souscription - Collecte et liquidité en 2025
Capitalisation - T4-2025
4 144 M€
Collecte nette - 2025
-24,03 M€
Collecte brute - 2025
4,37 M€
Volume échangé - 2025
4,37 M€
Ratio de liquidité - Délai : Liste d'attente
1%
0%
0%
0%
Ratios de cession - trimestres 2025
100%
100%
100%
100%
En attente de cession- T4-2025
298,97 M€
Ratio en attente T4-2025
7,21%
Acquisition / Cession en 2025
Placements immobiliers fin 2025
3 985 M€
Disponibilités fin 2025
23,26 M€
39 cessions en 2025
177,71 M€
1 acquisitions en 2025
6,15 M€
Immeubles fin 2025
419 - 1 146 395 m²
Surface en 2025
-46 569 m²
Moyenne/immeuble fin 2025
9,5 M€ - 2 736 m²
'
Moyenne/immeuble en 2025
6,2 M€
'
Ratio d'engagement 2025
19,62 % -45 bp
Dettes financières 2025
345,58 M€ -14,01 M€
Répartition géographique 2024 2025
Répartition sectorielle 2024 2025
Sources
Valorisation 2025
Prix 31-12-2025
670,00 € -19,76%
Reconstitution 2025
704,15 € -5,24%
Ratio de reconstitution fin 2025
-4,85%
Reconstitution 2025
4 355 M€ -5,92%
Retrait 31-12-2025
619,75 € -19,76%
Réalisation 2025
581,52 € -5,82%
Valeur comptable 2025
698,63 € -0,08%
Valeur comptable 2025
4 320,80 M€ -0,79%
Valeur IFI Rés. | Non-résident 2025
538,00 € - 538,00 €
Déclaration 2026
list Valeurs IFI 2025
Prix de Remboursement 2025
538,00 €
Historique des rapports de gestion
view_column Etat du patrimoine
Distribution en 2025
Dividende brut- 2025
32,56 € 4,86 %
Dividende net- 2025
31,20 € 4,66 %
Résultat d'exercice - 2025
27,62 € 4,12 %
Ratio de distribution 2025
+16,58%
Revenus immobiliers 2025
35,98 € 5,37%
Report à nouveau 2025
2,42%
16,22 €/part
Activité locative fin 2025
TOF ASPIM - Occupation Fin. T4-2025
89,20%
TOF en exploitation T4-2025
keyboard_arrow_down
85,40%
Surface vacante - T4-2025
158 079m²
WALB T4-2025
3,50 ans
Historique des rapports de gestion
view_column Comptes de résultats
Dividende - Acomptes versés
Acompte brut T4-2025
10,06 €/part
Versé le 30-01-26
[ trimestriel ]
| T1 | T2 | T3 | T4 | T1+T2+T3+T4 | Année pleine | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.500 | 7.500 | 7.500 | 10.060 | 32,56 | 32,56 | |
| 9.180 | 9.880 | 9.180 | 9.470 | 37,71 | 37,71 | |
| 9.180 | 9.180 | 9.180 | 9.470 | linear_scale 37,01 | 37,01 |
| En € par part | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dividende brut | 9,18 | 9,47 | 7,50 | 7,50 | 7,50 | 10,06 |
| dont plus-value | nc | nc | nc | nc | nc | 1,00 |
| dont fiscalité add_box | 0,10 | 0,43 | 0,11 | 0,13 | 0,14 | 1,46 |
| À la source | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| - Fisc. p. financiers | 0,10 | 0,14 | 0,11 | 0,13 | 0,14 | 0,10 |
| - Fisc. étrangère | - | 0,29 | - | - | - | 0,36 |
| - Fisc. plus-value | - | - | - | - | - | 1,00 |
Activité locative
| En % | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TOF - ASPIM add_box | 93,20% | 92,20% | 91,40% | 91,00% | 90,00% | 89,20% | |
|
|
|||||||
| Var. | -1,08% | -0,88% | -0,44% | -1,11% | -0,90% | ||
| Vacance add_box | 6,80% | 7,80% | 8,60% | 9,00% | 10,00% | 10,80% | |
|
|
|||||||
| Franchises add_box | 1,10% | 2,80% | 4,10% | 4,50% | 3,90% | 3,50% | |
|
|
|||||||
| Travaux add_box | 0,80% | 0,30% | 0,40% | 0,30% | 0,30% | 0,30% | |
|
|
|||||||
| Arbitrages | 0,10% | 0,10% | 0,10% | 0,20% | 0,30% | - | |
| TOF exploitation add_box | 91,20% | 89,00% | 86,80% | 86,00% | 85,50% | 85,40% | |
|
|
|||||||
| Var. | +0,77% | -2,47% | -2,53% | -0,93% | -0,58% | -0,12% | |
 |
|
||||||
| En m² | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
| Surface totale | 1 199 632 | 1 192 964 | 1 184 699 | 1 175 117 | 1 164 973 | 1 146 395 | |
| Surface vacante | 126 039 | 139 207 | 138 495 | 141 019 | 150 706 | 158 079 | |
| Renouvelée | 6 263 | 10 810 | 6 570 | 3 940 | 3 940 | nc | |
| Louée | +6 075 | +9 742 | +11 478 | +2 910 | +11 426 | +31 799 | |
| Libérée | -4 706 | -17 463 | -13 282 | -10 020 | -21 113 | -39 172 | |
| Solde locatif | 1 369 | -7 721 | -1 804 | -7 110 | -9 687 | -7 373 | |
| TOP | 89,50% | 88,30% | 88,30% | 88,30% | 87,10% | 86,20% | |
| Loyers | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
| Encaissés (M€) | 40,61 | 39,15 | 35,01 | 39,33 | 38,90 | 38,30 | |
| Encaissés (€/P) | 6,52 | 6,29 | 5,62 | 6,31 | 6,24 | 6,19 | |
| WALB - bail ferme | nc | nc | nc | nc | 3,40 ans | 3,50 ans | |
Marché des parts
| En nb de parts | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Parts totales | 6 229 366 | 6 229 366 | 6 229 366 | 6 229 366 | 6 229 366 | 6 184 694 |
| Parts souscrites add_box | 7 027 | 2 027 | 1 982 | 1 774 | 1 726 | 1 046 |
|
|
||||||
| Parts en retrait add_box | 7 027 | 2 027 | 1 982 | 1 774 | 1 726 | 1 046 |
|
|
||||||
| Parts annulées | - | - | - | - | - | 44 672 |
| Parts gré à gré | - | - | - | - | - | - |
| Parts en attente add_box | 475 714 | 386 881 | 381 338 | 407 688 | 456 842 | 446 219 |
|
|
||||||
| Demandes de retrait | nc | nc | nc | nc | nc | nc |
| Solde net | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | -44 672 |
| En M€ | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Capitalisation | 5 201,52 | 5 201,52 | 4 173,68 | 4 173,68 | 4 173,68 | 4 143,74 |
| Collecte brute | 5,87 | 1,69 | 1,33 | 1,19 | 1,16 | 0,70 |
| Volume en retrait | 5,87 | 1,69 | 1,33 | 1,19 | 1,16 | 0,70 |
| Volume annulé | - | - | - | - | - | 29,93 |
| Volume gré à gré | - | - | - | - | - | - |
| Volume en attente | 397,22 | 323,05 | 255,50 | 273,15 | 306,08 | 298,97 |
| Collecte nette | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | -29,93 |
| Liquidité | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ratio de cession | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% |
| Ratio liquidité 3m | 1% | 1% | 1% | 0% | 0% | 0% |
| Délai de cession | 203 mois | 573 mois | 577 mois | 689 mois | 794 mois | 1280 mois |
Collecte vs investissement
| En M€ | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nb cessions | 8 | 9 | 7 | 3 | 18 | 11 |
| Cessions | 62,20 | 26,41 | 37,60 | 14,61 | 64,80 | 60,70 |
| Collecte nette | - | - | - | - | - | -29,93 |
| RESSOURCES | 62,20 | 26,41 | 37,60 | 14,61 | 64,80 | 30,77 |
| Nb acquisitions | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 |
| Acquisition moy. | 6,15 | |||||
| INVESTISSEMENTS | -6,15 | |||||
|
|
|||||
| SOLDE | 62,20 | 26,41 | 37,60 | 14,61 | 64,80 | 24,62 |
| Disponiblités [Bilan] | 13,80 | 23,26 | ||||
Graphique de collecte et liquidité
Bilan 2025 list SCPI : Bureaux / Ile-de-France
Évènements clés - EPARGNE FONCIERE
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Dividende - Baisse : de -25 à -30,00%
31.20 €/part -> 23.40 €/part
31.20 €/part -> 23.40 €/part
En raison d'une dégradation significative de la situation locative d'Epargne Foncière, La Francaise AM anticipe une baisse de l’acompte du premier trimestre comprise entre -25,00 et -30,00 %.
Concrètement, cette mesure se traduit par un objectif annuel de distribution en 2026 pour Épargne Foncière compris entre 21,80 et 23,40 €/part (contre 32,56 €/part en 2025) avec des acomptes trimestriels qui varieront en fonction des résultats et ne seront donc pas identiques.
Concrètement, cette mesure se traduit par un objectif annuel de distribution en 2026 pour Épargne Foncière compris entre 21,80 et 23,40 €/part (contre 32,56 €/part en 2025) avec des acomptes trimestriels qui varieront en fonction des résultats et ne seront donc pas identiques.
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Fonds remboursement - Ouverture
679.75 €/part -> 538.00 €/part
679.75 €/part -> 538.00 €/part
La Francaise va doter le fonds de remboursement d'Epargne Foncière sur le 4e trimestre 2025 à hauteur de 30 M€ (soit 55 762 parts pour 456 842 parts en attente au 30 septembre).
Le prix de remboursement est fixé à 538,00 € (limite de 45 parts par associé) et correspond à une décote de -13,19% par rapport à la valeur de retrait théorique de 619,75 €/part.
Il s'établit également en bas de la fourchette règlementaire, -10% en dessous de la dernière valeur de réalisation de 597,31 €/part estimée au 30-06-2025.
Le prix de remboursement est fixé à 538,00 € (limite de 45 parts par associé) et correspond à une décote de -13,19% par rapport à la valeur de retrait théorique de 619,75 €/part.
Il s'établit également en bas de la fourchette règlementaire, -10% en dessous de la dernière valeur de réalisation de 597,31 €/part estimée au 30-06-2025.
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Dividende - Baisse : -18,30%
9.18 €/part -> 7.50 €/part
9.18 €/part -> 7.50 €/part
Epargne Foncière baisse de -18,30% le niveau de son acompte trimestriel net qui passe de 9,18 €/part à 7,50 €/part.
Afin d'optimiser les ressources d’Épargne Foncière, La Françaises Rem réduit l'objectif annuel de distribution pour 2025 à 31,20 €/part (vs. 36,72 €/part en 2024) avec des acomptes trimestriels qui varieront en fonction des résultats.
Afin d'optimiser les ressources d’Épargne Foncière, La Françaises Rem réduit l'objectif annuel de distribution pour 2025 à 31,20 €/part (vs. 36,72 €/part en 2024) avec des acomptes trimestriels qui varieront en fonction des résultats.
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Prix de part - Baisse : -19,76%
835.00 €/part -> 670.00 €/part
835.00 €/part -> 670.00 €/part
La SCPI Epargne Foncière a constaté une baisse de -6,55% de la valeur de son patrimoine au second semestre 2024, rapportant sa valeur de reconstitution à 743,07€ (contre 787,82€ au 30 juin 2024). La valeur de reconstitution d'Epargne Foncière subit une baisse de -12,20% en 2024.
Le prix de souscription de 835 € étant en surcote de +12,37%, La Française REM a pris la décision de ramener le prix de part d'Epargne Foncière à 670,00€ à compter du 1er janvier 2025, en décote de -9,83%.
La valeur de retrait par compensation s'établit en baisse de -19,76% à 619,75 €/part.
Le prix de souscription de 835 € étant en surcote de +12,37%, La Française REM a pris la décision de ramener le prix de part d'Epargne Foncière à 670,00€ à compter du 1er janvier 2025, en décote de -9,83%.
La valeur de retrait par compensation s'établit en baisse de -19,76% à 619,75 €/part.
La SCPI Épargne Foncière clôt l’exercice 2025 dans un contexte de marché immobilier sous tension marqué par une forte dégradation de la liquidité, une correction des valeurs d’expertise et une adaptation contrainte de la distribution. La collecte nette négative et l’importance des retraits traduisent une pression vendeuse persistante malgré la mise en place d’un fonds de remboursement. Le patrimoine enregistre une baisse de la valorisation et une érosion du taux d’occupation financier, reflétant un marché locatif de bureaux structurellement affaibli. La SCPI maintient toutefois une politique active d’arbitrage permettant de générer des liquidités et d’accompagner les engagements. Le taux de distribution demeure stable en apparence mais s’inscrit dans une trajectoire de repli anticipée pour 2026.
SOUSCRIPTION - La collecte brute limitée à 4,37 M€ en 2025 traduit une absence de flux de capitaux nouveaux dans un contexte de marché secondaire dominant. La collecte nette négative de -24,03 M€ illustre un déséquilibre structurel entre souscriptions et retraits, tandis que la pression sur la liquidité s’accroît avec plus de 446 000 parts en attente en fin d’exercice. Le marché des parts fonctionne désormais quasi exclusivement par compensation interne, confirmant une dynamique de désengagement des associés. La capitalisation recule légèrement à 4 143,74 M€, reflet d’un ajustement mécanique lié aux sorties. Cette configuration souligne une phase de désintermédiation progressive du flux de collecte et de transformation du rôle du marché secondaire.
ACQUISITION - L’exercice 2025 est marqué par une absence totale d’investissement direct, confirmant une phase de consolidation du portefeuille existant. Les ressources disponibles sont intégralement orientées vers la gestion des engagements et la restructuration du patrimoine. La SCPI privilégie une logique de désendettement et de sécurisation des flux plutôt qu’une expansion. Les opérations indirectes via participations restent marginales et non structurantes à l’échelle du portefeuille. Cette stratégie traduit une neutralisation du cycle d’investissement dans un environnement de marché peu favorable.
CESSION - Les 39 arbitrages réalisés pour 177,71 M€ constituent le principal moteur de génération de liquidité en 2025. Ces cessions, dont une part significative d’actifs vacants, traduisent une logique de rotation active du patrimoine et d’optimisation de la qualité locative. Le produit des ventes est utilisé pour financer les travaux, réduire l’endettement et alimenter le fonds de remboursement. La dynamique de désinvestissement s’inscrit dans une stratégie de désengagement ciblé des actifs non stratégiques. Elle permet également une adaptation progressive du portefeuille à des critères de résilience plus élevés.
GESTION - Le taux d’occupation financier recule à 89,20 %, confirmant une érosion continue de la performance locative liée aux départs de grands locataires. Le taux d’occupation en exploitation ressort à 85,40 %, traduisant une pression structurelle sur les revenus locatifs. La progression de la vacance à plus de 158 000 m² illustre une phase de désajustement entre offre et demande sur le segment des bureaux. Les relocations et renégociations ne compensent pas les libérations, entraînant un solde locatif négatif. Le lien avec le marché immobilier français se matérialise dans un environnement où la demande placée recule et les conditions locatives se durcissent. Epargne Foncière, SCPI historique et emblématique constitue un véhicule fortement exposé aux cycles du marché immobilier.
VALORISATION - Le prix de souscription a été ajusté en début d’exercice à 670,00 €/part, soit une baisse de -19,76 %, faisant suite à une première phase de correction déjà intervenue en 2024 avec une baisse de la valeur de reconstitution de -12,20 %. Ce repositionnement place le prix de part en bas de fourchette réglementaire, traduisant une anticipation de la poursuite du cycle baissier plutôt qu’un simple ajustement mécanique. En 2025, la valeur de reconstitution poursuit son recul mais de manière plus contenue (-5,24 %), confirmant une phase d’ajustement résiduel du patrimoine. Dans ce contexte, le prix de 670,00 €/part conserve une décote de -4,85 % par rapport à la valeur de reconstitution, offrant une marge de sécurité encore présente malgré la correction déjà absorbée. La valeur de réalisation suit une trajectoire similaire de repli, traduisant la poursuite de la réévaluation prudente des actifs dans un marché encore sous pression.
DISTRIBUTION - Le dividende 2025 ressort à 32,56 €/part, en baisse de -13,66 %, reflétant une adaptation de la politique de distribution aux résultats réels. Le résultat courant à 27,62 €/part reste inférieur à la distribution, impliquant un recours partiel au report à nouveau. La fiscalité étrangère et les ajustements de flux contribuent à une lecture plus fine du rendement net. Le taux de distribution de 4,86 % s’inscrit dans une logique de stabilisation relative dans un contexte de compression des revenus locatifs. La stratégie vise désormais une corrélation stricte entre résultat et distribution, limitant les effets de lissage.
CONVOCATION - L’Assemblée générale prévue le 25 juin 2026 s’inscrit dans un contexte de gouvernance active et d’adaptation structurelle du véhicule. Les résolutions portent notamment sur la flexibilité du capital et l’évolution des mécanismes de liquidité. La société de gestion poursuit une logique de réorganisation des outils de gestion du capital afin d’accompagner les tensions de marché. Cette étape confirme la volonté de sécuriser les intérêts des associés dans un environnement de liquidité contrainte.
AVIS & PERSPECTIVES - L’exercice 2025 met en évidence une SCPI en phase de transition contrainte entre désinvestissement et stabilisation patrimoniale. La pression sur la liquidité, la baisse du TOF et la correction des valeurs traduisent un cycle immobilier encore défavorable. Les arbitrages et le fonds de remboursement permettent toutefois d’assurer la continuité opérationnelle. La trajectoire 2026 anticipe une baisse supplémentaire de la distribution dans un environnement locatif encore dégradé. La stratégie globale repose sur une adaptation progressive du portefeuille et une gestion prudente de la dette et des flux.