Prix au
12-06-2026
190,00 €
AEW COMMERCES EUROPE - Bilan annuel - 2025
Commerces
Régions
-
42.00
%
Retrait au
12-06-2026
172,90 €
Distribution brute 2025
4,48%8,52€
Distribution nette 2025
4,33%8,22€
AEW COMMERCES EUROPE - Bilan annuel 2025
12-06-26
Souscription - Collecte et liquidité en 2025
Capitalisation - T4-2025
1 551 M€
Collecte nette - 2025
2,43 M€
Collecte brute - 2025
11,87 M€
Volume échangé - 2025
11,92 M€
Ratio de liquidité - Délai : Liste d'attente
5%
9%
7%
4%
Ratios de cession - trimestres 2025
100%
100%
100%
100%
En attente de cession- T4-2025
55,05 M€
Ratio en attente T4-2025
3,55%
Acquisition / Cession en 2025
Placements immobiliers fin 2025
1 280 M€
Disponibilités fin 2025
23,72 M€
2 cessions en 2025
3,43 M€
0 acquisition en 2025
block
Immeubles fin 2025
275 - 489 219 m²
Surface en 2025
-3 250 m²
Moyenne/immeuble fin 2025
4,7 M€ - 1 779 m²
'
Moyenne/immeuble en 2025
nan M€
'
Ratio d'engagement 2025
7,32 % +361 bp
Dettes financières 2025
60,98 M€ +49,63 M€
Répartition géographique 2024 2025
Répartition sectorielle 2024 2025
Sources
Valorisation 2025
Prix 31-12-2025
190,00 € 0,00%
Reconstitution 2025
185,74 € +0,39%
Ratio de reconstitution fin 2025
+2,29%
Reconstitution 2025
1 516 M€ +0,39%
Retrait 31-12-2025
172,90 € 0,00%
Réalisation 2025
159,01 € +0,09%
Valeur comptable 2025
180,71 € +0,07%
Valeur comptable 2025
1 475,30 M€ +0,07%
Valeur IFI Rés. | Non-résident 2025
145,70 € - 106,28 €
Déclaration 2026
list Valeurs IFI 2025
Prix de Remboursement 2025
143,00 €
Historique des rapports de gestion
view_column Etat du patrimoine
Distribution en 2025
Dividende brut- 2025
8,52 € 4,48 %
Dividende net- 2025
8,22 € 4,33 %
Résultat d'exercice - 2025
8,19 € 4,31 %
Ratio de distribution 2025
+0,37%
Revenus immobiliers 2025
9,79 € 5,15%
Report à nouveau 2025
0,65%
1,23 €/part
Activité locative fin 2025
TOF ASPIM - Occupation Fin. T4-2025
92,08%
TOF en exploitation T4-2025
keyboard_arrow_down
90,50%
Surface vacante - T4-2025
43 604m²
WALB T4-2025
nc
Historique des rapports de gestion
view_column Comptes de résultats
Dividende - Acomptes versés
Acompte brut T4-2025
2,40 €/part
Versé le 26-01-26
[ trimestriel ]
| T1 | T2 | T3 | T4 | T1+T2+T3+T4 | Année pleine | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.040 | 2.040 | 2.040 | 2.400 | 8,52 | 8,52 | |
| 2.040 | 2.040 | 2.040 | 2.360 | 8,48 | 8,48 | |
| 2.040 | 2.040 | 2.040 | 2.280 | linear_scale 8,40 | 8,40 |
| En € par part | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dividende brut | 2,04 | 2,36 | 2,04 | 2,04 | 2,04 | 2,40 |
| dont plus-value | nc | nc | nc | nc | nc | nc |
| dont fiscalité add_box | 0,01 | 0,27 | 0,01 | 0,01 | 0,01 | 0,31 |
| À la source | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| - Fisc. p. financiers | 0,01 | 0,01 | 0,01 | 0,01 | 0,01 | 0,01 |
| - Fisc. étrangère | - | 0,26 | - | - | - | 0,30 |
| - Fisc. plus-value | - | - | - | - | - | - |
Activité locative
| En % | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TOF - ASPIM add_box | 93,41% | 93,01% | 92,51% | 92,05% | 91,72% | 92,08% | |
|
|
|||||||
| Var. | +0,19% | -0,43% | -0,54% | -0,50% | -0,36% | +0,39% | |
| Vacance add_box | 6,69% | 6,99% | 7,49% | 7,95% | 8,28% | 7,92% | |
|
|
|||||||
| Franchises add_box | 1,11% | 1,26% | 2,62% | 2,09% | 1,57% | 1,53% | |
|
|
|||||||
| Travaux add_box | 0,10% | 0,03% | 0,03% | 0,12% | 0,02% | 0,05% | |
|
|
|||||||
| Arbitrages | - | - | - | - | - | - | |
| TOF exploitation add_box | 92,10% | 91,72% | 89,86% | 89,84% | 90,13% | 90,50% | |
|
|
|||||||
| Var. | +0,93% | -0,41% | -2,07% | -0,02% | +0,32% | +0,41% | |
 |
|
||||||
| En m² | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
| Surface totale | 492 962 | 492 469 | 492 184 | 492 184 | 489 332 | 489 219 | |
| Surface vacante | 33 946 | 36 711 | 37 159 | 46 091 | 43 284 | 43 604 | |
| Renouvelée | 214 | 6 823 | 9 272 | 4 838 | 2 786 | 3 477 | |
| Louée | +1 767 | +6 177 | +1 716 | +3 677 | +2 644 | +2 493 | |
| Libérée | -2 121 | -9 049 | -2 448 | -12 609 | -1 933 | -2 949 | |
| Solde locatif | -354 | -2 872 | -732 | -8 932 | 711 | -456 | |
| TOP | 93,11% | 92,55% | 92,45% | 90,64% | 91,15% | 91,09% | |
| Loyers | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
| Taux encaissement | 79,52% | 84,00% | 97,02% | 95,00% | 94,67% | 97,10% | |
Marché des parts
| En nb de parts | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Parts totales | 8 163 964 | 8 163 964 | 8 163 964 | 8 163 964 | 8 163 964 | 8 163 964 |
| Parts souscrites add_box | 13 180 | 10 647 | 12 050 | 22 306 | 17 370 | 10 993 |
|
|
||||||
| Parts en retrait add_box | 13 180 | 10 647 | 12 050 | 22 306 | 17 370 | 10 993 |
|
|
||||||
| Parts annulées | - | - | - | - | - | - |
| Parts gré à gré | - | - | - | - | - | - |
| Parts en attente add_box | 183 531 | 211 794 | 234 007 | 244 968 | 261 537 | 289 760 |
|
|
||||||
| Demandes de retrait | nc | nc | nc | nc | nc | nc |
| Solde net | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| En M€ | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Capitalisation | 1 551,15 | 1 551,15 | 1 551,15 | 1 551,15 | 1 551,15 | 1 551,15 |
| Collecte brute | 2,50 | 2,02 | 2,29 | 4,24 | 3,30 | 2,09 |
| Volume en retrait | 2,50 | 2,02 | 2,29 | 4,24 | 3,30 | 2,09 |
| Volume annulé | - | - | - | - | - | - |
| Volume gré à gré | - | - | - | - | - | - |
| Volume en attente | 34,87 | 40,24 | 44,46 | 46,54 | 49,69 | 55,05 |
| Collecte nette | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| Liquidité | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ratio de cession | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% |
| Ratio liquidité 3m | 7% | 5% | 5% | 9% | 7% | 4% |
| Délai de cession | 42 mois | 60 mois | 58 mois | 33 mois | 45 mois | 79 mois |
Collecte vs investissement
| En M€ | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nb cessions | 1 | 2 | 1 | 0 | 1 | 0 |
| Cessions | 0,33 | 2,08 | 0,63 | - | 2,80 | - |
| Collecte nette | - | - | - | - | - | - |
| RESSOURCES | 0,33 | 2,08 | 0,63 | 2,80 | ||
| Nb acquisitions | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Acquisition moy. | ||||||
| INVESTISSEMENTS | ||||||
|
|
|||||
| SOLDE | 0,33 | 2,08 | 0,63 | 2,80 | ||
| Disponiblités [Bilan] | 16,59 | 23,72 | ||||
Graphique de collecte et liquidité
Bilan 2025 list SCPI : Commerces / Régions
Évènements clés - AEW COMMERCES EUROPE
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Fonds remboursement - Création
172.90 €/part -> 143.00 €/part
172.90 €/part -> 143.00 €/part
L’Assemblée Générale Ordinaire du 17 juin 2025 a décidé de créer un fonds de remboursement et a autorisé la Société de gestion à procéder à sa dotation dans la limite d’un montant maximum de 5,00 M€.
- demande de retrait inscrite depuis plus de 9 mois
- 139 parts par associé maximum
- le prix auquel s’effectuera le remboursement des parts sera égal à valeur de réalisation (158,78 €/part au 30-06-2025) diminuée de 10 % :
-> 143,00 €/part soit -17,29% en dessous de la valeur de retrait théorique de 172,90 €/part.
- demande de retrait inscrite depuis plus de 9 mois
- 139 parts par associé maximum
- le prix auquel s’effectuera le remboursement des parts sera égal à valeur de réalisation (158,78 €/part au 30-06-2025) diminuée de 10 % :
-> 143,00 €/part soit -17,29% en dessous de la valeur de retrait théorique de 172,90 €/part.
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Prix de part - Baisse : -9,52%
210.00 €/part -> 190.00 €/part
210.00 €/part -> 190.00 €/part
AEW annonce la décision d'un ajustement du prix de part de la SCPI AEW Commerces Europe passant de 210 € à 190 € par part au 2 octobre 2023 soit une variation de -9,52%.
Le prix de retrait est de 172,90 € par part.
Dans la note d’information, AEW s’appuie sur les valeurs de reconstitution et de réalisation à fin 2022, faisant ainsi passer le ratio de reconstitution de AEW Commerce Europe de +0,74% à -8,86%.
Le prix de retrait est de 172,90 € par part.
Dans la note d’information, AEW s’appuie sur les valeurs de reconstitution et de réalisation à fin 2022, faisant ainsi passer le ratio de reconstitution de AEW Commerce Europe de +0,74% à -8,86%.
Evènement majeur dans l’histoire des SCPI ACTIPERRE EUROPE et PIERRE PLUS, les associés ont approuvé dans le cadre d’assemblées générales extraordinaires la fusion-absorption de la SCPI PIERRE PLUS par la SCPI ACTIPIERRE EUROPE, qui a pris la dénomination AEW COMMERCES EUROPE
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Fusion - Absorbtion de Pierre Plus
1.00 Parts -> 0.21 Parts
1.00 Parts -> 0.21 Parts
Les Conseils de surveillance des deux SCPI, réunis les 22 et 31 mars 2023, ont émis un avis favorable sur ce projet de fusion-absorption.
En conséquence, le marché des souscriptions et des retraits de la SCPI PIERRE PLUS est suspendu à compter du 31 mars 2023 jusqu’au 30 juin 2023 inclus.
Il sera attribué aux associés de la société PIERRE PLUS, en rémunération de l’apport-fusion de sa société, 1 part nouvelle de la société ACTIPIERRE EUROPE de 178,97 euros chacune, pour 0,206 part PIERRE PLUS, à émettre par la société ACTIPIERRE EUROPE, à titre d’augmentation de capital.
En conséquence, le marché des souscriptions et des retraits de la SCPI PIERRE PLUS est suspendu à compter du 31 mars 2023 jusqu’au 30 juin 2023 inclus.
Il sera attribué aux associés de la société PIERRE PLUS, en rémunération de l’apport-fusion de sa société, 1 part nouvelle de la société ACTIPIERRE EUROPE de 178,97 euros chacune, pour 0,206 part PIERRE PLUS, à émettre par la société ACTIPIERRE EUROPE, à titre d’augmentation de capital.
AEW Commerces Europe publie un bilan 2025 de résilience relative dans un environnement commercial encore difficile : le patrimoine de 275 actifs répartis sur 4 pays européens affiche une légère progression de ses valeurs vénales à périmètre constant (+0,30 %), la distribution nette est maintenue à 8,22 €/part pour la troisième année consécutive, et la performance globale annuelle (PGA) de 4,48 % dépasse la moyenne des SCPI à prépondérance commerces (4,14 %). La collecte brute progresse de +37 % à 11,87 M€, mais reste insuffisante pour absorber les retraits : 289 760 parts demeurent en attente fin 2025 (55 M€, soit 3,55 % de la capitalisation), en hausse depuis début d'exercice. Le fonds de remboursement approuvé à l'AGO de juin 2025 — doté de 5 M€ au T2 2026, prix de rachat à 143,00 €/part (valeur de réalisation diminuée de 10 %) — constitue l'outil de liquidité complémentaire mis en place. Le taux d'occupation financier recule légèrement à 92,08 % (-93 bp), et le résultat courant par part à 8,19 € (-5,10 %) sous l'effet d'une contraction des produits locatifs de -3 %. La SCPI a obtenu le label ISR en juillet 2025.
SOUSCRIPTION - La collecte brute d'AEW Commerces Europe s'établit à 11,87 M€ en 2025 (+37 % par rapport aux 8,70 M€ de 2024), portée par une reprise des souscriptions conforme à la tendance nationale (+29 % de collecte nette pour l'ensemble des SCPI). Sur le marché secondaire, 62 719 parts ont changé de mains pour un volume de 11,92 M€ — la totalité des souscriptions ayant été absorbée par les retraits en compensation, la collecte nette est nulle. La liquidité reste structurellement bloquée : le stock de parts en attente de cession progresse de manière continue de 211 794 parts fin 2024 à 289 760 parts fin 2025 (55,05 M€ au prix acheteur, soit 3,55 % de la capitalisation), avec un délai théorique de cession oscillant entre 33 et 79 mois selon les trimestres. Ce niveau de 3,55 % reste proche de la moyenne nationale des SCPI (3,1 %), sans constituer une situation critique. En réponse, l'Assemblée Générale Ordinaire du 17 juin 2025 a approuvé la création d'un fonds de remboursement autorisé à être doté jusqu'à 5 M€, dont la dotation effective est prévue au T2 2026. Le prix de remboursement sera fixé à 143,00 €/part (valeur de réalisation de 158,78 €/part au 30 juin 2025 diminuée de 10 %), soit une décote de -17,29 % par rapport à la valeur de retrait théorique, dans la limite de 139 parts par associé. La capitalisation reste stable à 1 551,15 M€ pour 33 084 associés. À noter également un marché de gré à gré marginal de 1 065 parts (186 883 €) sans intervention de la société de gestion.
ACQUISITION - Aucune acquisition n'a été réalisée en 2025 — le dernier investissement remontant à fin 2023 (commerce de 253 m² à Marseille pour 0,88 M€). AEW Patrimoine n'a pas identifié d'opportunité s'inscrivant dans le cadre de la politique d'investissement de la SCPI dans les conditions de marché observées. Le patrimoine s'établit à 275 actifs pour 489 219 m² fin 2025, dont 64 % détenus en direct et 36 % via six SCI contrôlées. La répartition géographique reste quasi stable : France 73 % (-100 bp), Étranger 27 % (+100 bp, dont Allemagne 16 %, Espagne 8 %, Belgique 1 %, Pays-Bas 2 %). La répartition sectorielle est inchangée : commerces 92 %, bureaux 5 %, logistique 1 %, habitation 1 %, résidences gérées 1 %. La valeur d'expertise hors droits du patrimoine avoisine 1 300 M€ fin 2025, en progression de +0,3 % à périmètre constant. Le taux d'engagement progresse à 7,32 % (+361 bp), reflet d'une augmentation significative de l'endettement : la dette transparisée (incluant les SCI) passe de 49,97 M€ à 102,50 M€ (+52,53 M€), portant les dettes financières de la SCPI seule à 60,98 M€. Cette hausse résulte d'une stratégie d'endettement raisonné — le ratio reste très en deçà du maximum autorisé de 25 % — dans une logique de capacité d'investissement potentielle. AEW Patrimoine précise qu'une augmentation de l'endettement pourrait être envisagée pour compléter les capacités disponibles dans la limite de 25 %, sous réserve d'une opportunité relutive. La SCPI a obtenu le label ISR Immobilier en juillet 2025 — une première qui engage AEW dans une démarche pluriannuelle d'amélioration ESG des actifs (audits, plans d'action, approche « best in progress »).
CESSION - Deux cessions ont été réalisées en 2025 pour un montant global de 3,43 M€, toutes au-dessus des valeurs d'expertise et avec des plus-values significatives. La première est un commerce de 290 m² à Montpellier (cédé le 10 janvier 2025 pour 630 000 €, soit +152 % par rapport à la valeur d'expertise et +149 % par rapport au prix de revient comptable de 253 206 €). La seconde est un commerce de 1 823 m² à Millau (12) cédé le 10 juillet 2025 pour 2 800 000 € (+87 % vs expertise, +64 % vs prix de revient de 1 710 000 €). Ces arbitrages génèrent une plus-value nette cumulée de 1,38 M€ (+75 % par rapport au prix de revient), portant le solde du compte de plus-values réalisées à 1,24 M€ (0,15 €/part) — montant sur lequel une résolution autorise la société de gestion à procéder à une distribution complémentaire. Ces cessions s'inscrivent dans une politique de repositionnement patrimonial ciblant les actifs non stratégiques du fait de leur localisation, de leur taille, de leur détention en copropriété ou de leur manque de perspectives locatives. Le programme se poursuivra sur des actifs matures ou situés dans des marchés plus difficiles, avec une préférence pour les ventes à des utilisateurs en cas d'actifs vacants.
GESTION - Le TOF ASPIM recule légèrement à 92,08 % (-93 bp) fin 2025, dans un mouvement progressif mais non linéaire sur l'exercice — de 92,51 % au T1 à 92,05 % au T2, 91,72 % au T3, avant un rebond à 92,08 % au T4. La vacance brute s'établit à 7,92 % (+93 bp), représentant 43 604 m² de surfaces vacantes (valeur locative de marché de 8 M€). Le TOF en exploitation effective ressort à 90,50 % fin 2025, les franchises de loyers (1,53 %) réduisant modérément la performance réelle. Le Conseil de surveillance identifie cinq locaux représentant 40 % des surfaces vacantes comme enjeu locatif prioritaire : Toulouse (6 528 m²), Reims (3 612 m²), Saint-Priest (2 530 m²), Saint-Maur (2 442 m²) et Courbevoie (2 424 m²). L'activité locative a été intense sur l'exercice : environ 37 675 m² (8 % de la surface) ont fait l'objet de négociations — 10 530 m² de nouveaux baux, 25 032 m² de renouvellements sécurisés, mais un solde net de -9 409 m² entre libérations et relocations. Les libérations sont concentrées sur des bureaux à Toulouse et Hambourg et un commerce à Madrid. La WALT s'établit à 5,3 ans, avec 43 % des loyers dont les baux arrivent à échéance entre 2026 et 2027 — une concentration de renouvellements à surveiller. Le taux d'encaissement des loyers progresse nettement sur l'exercice (79,52 % au T3 2024 à 97,10 % au T4 2025), signalant une amélioration du recouvrement. Le taux d'incidence contentieuse ressort à 3,35 % des loyers facturés (vs 2,13 % en 2024), en hausse préoccupante, les provisions pour créances douteuses s'établissant à 11,30 M€ fin 2025. Les opérations locatives emblématiques de l'exercice incluent l'arrivée d'Action dans le centre commercial Saint-Sébastien à Nancy (plus grande implantation de l'enseigne dans l'agglomération) et la rénovation du centre commercial de La Glacerie à Cherbourg alignée sur le décret tertiaire.
VALORISATION - Le prix de souscription reste stable à 190,00 €/part en 2025, sans modification depuis la baisse de -9,52 % d'octobre 2023. La valeur de reconstitution progresse légèrement à 185,74 €/part (+0,39 %), réduisant marginalement la surcote du prix de souscription à +2,29 % — une position confortable dans le canal réglementaire de ±10 %. La valeur de réalisation progresse de +0,09 % à 159,01 €/part, reflet de la légère hausse des valeurs vénales à périmètre constant (+0,3 % sur l'exercice) — un signal positif dans un environnement commercial encore difficile. Le rendement global immobilier (RGI) s'établit à 4,57 % (TD de 4,48 % + variation ANR de +0,09 %). La performance globale annuelle (PGA) ressort à 4,48 % (prix de souscription inchangé), supérieure aux moyennes nationales des SCPI commerces (4,14 %) et SCPI d'entreprise (1,46 %). La valeur IFI 2025 s'établit à 145,70 €/part pour les résidents fiscaux français et à 106,28 €/part pour les non-résidents — l'écart de -39,42 €/part traduisant les 27 % du patrimoine situés à l'étranger (Allemagne, Espagne, Belgique, Pays-Bas), exclus de l'assiette IFI des non-résidents. Le patrimoine est expertisé par Jones Lang LaSalle et BNP Paribas Real Estate Valuation France. Le prix de remboursement via le fonds de remboursement est fixé à 143,00 €/part (90 % de la valeur de réalisation de 158,78 €/part au 30 juin 2025).
DISTRIBUTION - AEW Commerces Europe maintient pour la troisième année consécutive une distribution nette de 8,22 €/part, en légère progression en brut à 8,52 €/part (+0,47 %). Avec 27 % du patrimoine à l'étranger (Espagne, Allemagne, Belgique, Pays-Bas), la SCPI a acquitté 0,30 €/part de fiscalité étrangère pour le compte des associés. La structure trimestrielle est régulière : trois acomptes de 2,04 €/part (T1 à T3) et un T4 légèrement rehaussé à 2,40 €/part (versé le 26 janvier 2026, dont 0,30 €/part de fiscalité étrangère). La comparaison analytique est rigoureuse : le résultat courant par part s'établit à 8,19 €, pour un dividende net distribué de 8,22 €. La SCPI AEW Commerces Europe surdistribue de 0,03 €/part par rapport à son résultat courant — un écart quasi nul, financé par un léger prélèvement sur le report à nouveau qui s'établit à 1,23 €/part fin 2025 (contre 1,26 €/part fin 2024), soit environ deux mois de distribution. La réserve de plus-values s'établit à 0,15 €/part, issue des cessions 2025. Le taux de distribution officiel s'établit à 4,48 % sur le prix de souscription au 1er janvier 2025 — AEW Patrimoine précise que ce taux est calculé avant imposition à la source des revenus perçus sur les actifs étrangers. Pour 2026, la société de gestion a indiqué ne plus communiquer d'objectif annuel de distribution, conformément à la nouvelle doctrine réglementaire.
CONVOCATION - L'Assemblée Générale Ordinaire d'approbation des comptes 2025 d'AEW Commerces Europe se tiendra le 29 juin 2026 à 16h00, Immeuble Austerlitz II — Auditorium, 59 avenue Pierre Mendès France, 75013 Paris. L'avis de convocation a été publié au BALO le 12 juin 2026. Cette assemblée soumet notamment aux associés des résolutions extraordinaires relatives aux modifications statutaires liées à la transposition de la directive AIFM 2, précisant les deux mécanismes de gestion de la liquidité du fonds de remboursement (prix décoté + plafond par associé), ainsi que des ajustements techniques sur les modalités de vote électronique.
AVIS & PERSPECTIVES - AEW Commerces Europe aborde 2026 dans une position de stabilité relative qui tranche favorablement avec l'ensemble de la catégorie commerces, mais avec des défis réels à court terme. Les atouts sont identifiables : valeurs vénales en légère progression à périmètre constant (+0,3 %), distribution nette stable à 8,22 €/part depuis 2023, TOF maintenu au-dessus de 92 %, taux d'encaissement des loyers en forte amélioration (97 % au T4), label ISR obtenu en juillet 2025, et une PGA de 4,48 % supérieure aux références de marché. La stratégie de cessions opportunistes au-dessus des expertises (+75 % de plus-value par rapport au prix de revient en 2025) illustre la qualité de la gestion patrimoniale sur les actifs non stratégiques. Trois points de vigilance méritent attention. Le premier est la montée du taux d'incidence contentieuse à 3,35 % (vs 2,13 % en 2024), avec un stock de créances douteuses à 11,30 M€ — une tendance à surveiller qui reflète la fragilité de certains locataires commerciaux en province. Le second est la concentration des renouvellements à venir : 43 % des loyers arrivent à échéance entre 2026 et 2027 dans un marché commercial où le pouvoir de négociation est largement du côté des preneurs, pouvant peser sur les conditions de renouvellement et les mesures d'accompagnement. Le troisième est la progression du stock de parts en attente (289 760 parts, 3,55 % du capital) malgré une collecte en reprise — la dotation effective du fonds de remboursement (5 M€ au T2 2026) constituera un signal important pour les porteurs en attente, même si ce montant ne couvrira qu'une fraction de la demande de sortie. La légère hausse de l'endettement transparisé (49,97 M€ à 102,50 M€) porte en revanche un potentiel de déploiement, AEW Patrimoine pouvant lever jusqu'à 320 M€ de dette dans la limite autorisée — une capacité à mobiliser si des opportunités d'acquisition relutives se présentaient en 2026.