Prix au
18-07-2026
202,00 €
NCAP EDUCATION SANTE - Bilan annuel - 2025
Diversifiées
Régions
-
54.00
%
Retrait au
18-07-2026
181,80 €
Distribution brute 2025
4,52%9,14€
Distribution nette 2025
4,31%8,70€
NCAP EDUCATION SANTE - Bilan annuel 2025
09-06-26
Souscription - Collecte et liquidité en 2025
Capitalisation - T4-2025
115 M€
Collecte nette - 2025
11,02 M€
Collecte brute - 2025
15,82 M€
Volume échangé - 2025
4,80 M€
Ratio de liquidité - Délai : Immédiat
100%
100%
100%
100%
Ratios de cession - trimestres 2025
18%
29%
45%
32%
En attente de cession- T4-2025
block
Ratio en attente T4-2025
block
Acquisition / Cession en 2025
Placements immobiliers fin 2025
90 M€
Disponibilités fin 2025
2,62 M€
0 cession en 2025
block
5 acquisitions en 2025
11,70 M€
Immeubles fin 2025
53 - 36 987 m²
Surface en 2025
+7 915 m²
Moyenne/immeuble fin 2025
1,7 M€ - 698 m²
'
Moyenne/immeuble en 2025
2,3 M€
'
Ratio d'engagement 2025
0,61 % -433 bp
Dettes financières 2025
0,88 M€ +0,12 M€
Répartition géographique 2024 2025
Répartition sectorielle 2024 2025
Sources
Valorisation 2025
Prix 31-12-2025
202,00 € 0,00%
Reconstitution 2025
198,35 € -3,39%
Ratio de reconstitution fin 2025
+1,84%
Reconstitution 2025
112 M€ +6,90%
Retrait 31-12-2025
181,80 € 0,00%
Réalisation 2025
166,49 € -3,89%
Valeur comptable 2025
170,12 € -1,29%
Valeur comptable 2025
96,45 M€ +9,22%
Valeur IFI Rés. | Non-résident 2025
145,29 € - 117,71 €
Déclaration 2026
list Valeurs IFI 2025
Historique des rapports de gestion
view_column Etat du patrimoine
Distribution en 2025
Dividende brut- 2025
9,14 € 4,52 %
Dividende net- 2025
8,70 € 4,31 %
Résultat d'exercice - 2025
8,70 € 4,31 %
Ratio de distribution 2025
+0,00%
Revenus immobiliers 2025
9,99 € 4,94%
Report à nouveau 2025
0,02%
0,04 €/part
Activité locative fin 2025
TOF ASPIM - Occupation Fin. T4-2025
95,30%
TOF en exploitation T4-2025
keyboard_arrow_down
95,30%
Surface vacante - T4-2025
-
WALB T4-2025
nc
Historique des rapports de gestion
view_column Comptes de résultats
Dividende - Acomptes versés
Acompte brut T4-2025
2,45 €/part
Versé le 26-01-26
[ mensuel ]
| T1 | T2 | T3 | T4 | T1+T2+T3+T4 | Année pleine | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.250 | 2.250 | 2.190 | 2.450 | 9,14 | 9,14 | |
| 2.200 | 2.500 | 2.500 | 2.600 | 9,80 | 9,80 | |
| 2.200 | 2.200 | 2.200 | 2.840 | linear_scale 9,44 | 9,44 |
| En € par part | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dividende brut | 2,50 | 2,60 | 2,25 | 2,25 | 2,19 | 2,45 |
| dont plus-value | nc | nc | nc | nc | nc | nc |
| dont fiscalité add_box | nc | 0,15 | 0,05 | 0,05 | 0,09 | 0,25 |
| À la source | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| - Fisc. p. financiers | nc | nc | nc | nc | nc | nc |
| - Fisc. étrangère | - | 0,15 | 0,05 | 0,05 | 0,09 | 0,25 |
| - Fisc. plus-value | - | - | - | - | - | - |
Activité locative
| En % | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TOF - ASPIM add_box | 99,00% | 99,50% | 95,50% | 96,50% | 95,90% | 95,30% | |
|
|
|||||||
| Var. | +0,50% | -4,19% | +1,04% | -0,63% | -0,63% | ||
| Vacance add_box | - | - | 4,50% | 3,50% | 4,10% | 4,70% | |
|
|
|||||||
| Franchises add_box | - | - | - | - | - | - | |
|
Aucune donnée à afficher
|
|||||||
| Travaux add_box | - | - | - | - | - | - | |
|
Aucune donnée à afficher
|
|||||||
| Arbitrages | - | - | - | - | - | - | |
| TOF exploitation add_box | 100,00% | 100,00% | 95,50% | 96,50% | 95,90% | 95,30% | |
|
|
|||||||
| Var. | -4,71% | +1,04% | -0,63% | -0,63% | |||
 |
|
||||||
| En m² | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
| Surface totale | 28 734 | 29 072 | 29 079 | 33 830 | 35 812 | 36 987 | |
| Surface vacante | - | - | - | - | - | - | |
| Renouvelée | - | - | - | - | - | - | |
| Louée | - | - | +1 579 | +100 | - | - | |
| Libérée | nc | nc | nc | nc | nc | nc | |
| Solde locatif | nc | nc | 1 579 | 100 | nc | nc | |
| TOP | 99,00% | 98,60% | nc | nc | nc | nc | |
| Loyers | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
| Taux encaissement | nc | nc | 98,00% | 98,00% | 94,00% | 91,00% | |
| WALT - bail restant | nc | nc | 7,21 ans | 7,80 ans | 7,60 ans | 7,15 ans | |
Marché des parts
| En nb de parts | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Parts totales | 483 505 | 512 390 | 529 859 | 544 497 | 554 714 | 566 950 |
| Parts souscrites add_box | 20 962 | 31 401 | 21 410 | 20 262 | 18 500 | 17 893 |
|
|
||||||
| Parts en retrait add_box | 4 100 | 2 516 | 3 941 | 5 897 | 8 284 | 5 657 |
|
|
||||||
| Parts annulées | - | - | - | - | - | - |
| Parts gré à gré | - | - | - | - | - | - |
| Parts en attente add_box | - | - | - | - | - | - |
|
Aucune donnée à afficher
|
||||||
| Demandes de retrait | nc | nc | nc | nc | nc | nc |
| Solde net | +16 862 | +28 885 | +17 469 | +14 365 | +10 216 | +12 236 |
| En M€ | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Capitalisation | 97,67 | 103,50 | 107,03 | 109,99 | 112,05 | 114,52 |
| Collecte brute | 4,23 | 6,34 | 4,32 | 4,09 | 3,74 | 3,61 |
| Volume en retrait | 0,83 | 0,51 | 0,80 | 1,19 | 1,67 | 1,14 |
| Volume annulé | - | - | - | - | - | - |
| Volume gré à gré | - | - | - | - | - | - |
| Volume en attente | - | - | - | - | - | - |
| Collecte nette | 3,41 | 5,83 | 3,53 | 2,90 | 2,06 | 2,47 |
| Liquidité | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ratio de cession | 20% | 8% | 18% | 29% | 45% | 32% |
| Ratio liquidité 3m | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% |
| Délai de cession | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Collecte vs investissement
| En M€ | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nb cessions | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Cessions | - | - | - | - | - | - |
| Collecte nette | 3,41 | 5,83 | 3,53 | 2,90 | 2,06 | 2,47 |
| RESSOURCES | 3,41 | 5,83 | 3,53 | 2,90 | 2,06 | 2,47 |
| Nb acquisitions | 3 | 1 | 0 | 3 | 1 | 1 |
| Acquisition moy. | 1,60 | 0,90 | 2,23 | 3,80 | 1,20 | |
| INVESTISSEMENTS | -4,80 | -0,90 | -6,70 | -3,80 | -1,20 | |
|
|
|||||
| SOLDE | -1,39 | 4,93 | 3,53 | -3,80 | -1,74 | 1,27 |
| Disponiblités [Bilan] | 13,90 | 2,62 | ||||
Graphique de collecte et liquidité
Bilan 2025 list SCPI : Diversifiées / Régions
Évènements clés - NCAP EDUCATION SANTE
En seconde convocation le 26 juin 2024, L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité des Assemblées Générales Extraordinaires décide de modifier la dénomination sociale de la Société pour la dénomination suivante : NCap Education Santé
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Reconstitution - Hausse :+0,71%
208.17 €/part -> 209.64 €/part
208.17 €/part -> 209.64 €/part
Au 1er octobre 2023, Norma Capital publie un communiqué de presse ou la société de gestion précise la valeur de reconstitution de Fair Invest au 30 juin 2023. Elle s'établit en hausse de +0,71% à 209.64 €/part contre 208.17€/part au 31/12/2022
Le prix de souscription, après la revalorisation de fin juin est en décote de -3,64% par rapport à la valeur de reconstitution.
Le prix de souscription, après la revalorisation de fin juin est en décote de -3,64% par rapport à la valeur de reconstitution.
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Prix de part - Hausse : +1,00%
200.00 €/part -> 202.00 €/part
200.00 €/part -> 202.00 €/part
Depuis le 30 juin 2023, le prix de la part est de 202 €, avec un minimum de souscription de 5 parts pour une première souscription. La valeur de retrait est de 181,80 €/part
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Jouissance - Hausse du délai
4.00 Mois -> 6.00 Mois
4.00 Mois -> 6.00 Mois
Le délai de jouissance de Fair Invest a été modifié au cours du trimestre. Initialement fixé à 120 jours calendaires, le délai de jouissance évolue au 1er jour du 6ème mois à compter du 1er jour ouvré suivant la réception intégrale des fonds et sous réserve de la validation du dossier de souscription. Cette modification a pris effet à compter du 1er avril 2022 et concerne tous les associés souscrivant à partir de cette date
NCap Éducation Santé publie un bilan 2025 marqué par l'accélération de sa diversification européenne — première implantation au Royaume-Uni avec un actif médical à Glasgow, renforcement en Espagne avec deux établissements médico-sociaux à Valence, et une acquisition post-clôture à Dortmund (Allemagne) — tout en maintenant les fondamentaux qui font son identité : zéro endettement, liquidité parfaite, labellisation ISR renouvelée et ancrage dans les secteurs santé et éducation. La collecte nette atteint 11,02 M€ pour une capitalisation en progression de +10,65 % à 114,52 M€. La distribution annuelle brute recule à 9,14 €/part (-6,73 %), pour un taux de distribution de 4,52 %, un repli explicitement attribué au report à 2026 d'une acquisition importante à Düsseldorf. Le résultat courant par part s'établit à 8,70 € — exactement en ligne avec le dividende net de 8,70 €, confirmant une politique de distribution sans surdistribution ni ponction sur les réserves. Le TOF recule de -420 bp à 95,30 %, sous l'effet des liquidations judiciaires de deux locataires en début d'année, des surfaces en cours de commercialisation active fin 2025 et de l'intégration de nouveaux actifs partiellement vacants.
SOUSCRIPTION - NCap Éducation Santé affiche en 2025 une collecte brute de 15,82 M€ pour une collecte nette de 11,02 M€, en ralentissement par rapport aux 20,44 M€ bruts de 2024. La liquidité reste parfaitement assurée sur l'ensemble des trimestres, sans aucune part en attente de retrait. Le ratio de cession évolue cependant de manière significative au fil de l'année — de 18 % au T1 à 45 % au T3 — avant de se stabiliser à 32 % au T4, signalant une montée progressive de la pression vendeuse sur le marché secondaire, sans que celle-ci n'altère la fluidité des échanges. Sur le marché secondaire, 23 779 parts ont changé de mains pour 4,80 M€. La capitalisation progresse de +10,65 % à 114,52 M€ pour 3 330 associés (+256 sur l'exercice). La SCPI reste de taille modeste — ticket d'entrée à 1 010 € (5 parts) — ce qui constitue un avantage d'accessibilité structurel pour les épargnants souhaitant s'exposer à des actifs à fort impact social et environnemental. En 2025, Norma Capital a enrichi les services disponibles avec la mise en place des versements programmés et du réinvestissement automatique des dividendes, et annonce la mensualisation des dividendes pour 2026.
ACQUISITION - L'exercice 2025 marque un élargissement géographique structurant pour NCap Éducation Santé : la SCPI investit pour la première fois au Royaume-Uni, avec l'acquisition d'un actif médical/bureaux à Glasgow (123-145 North Street) via sa filiale SCI NCES UK, et renforce sa présence en Espagne avec deux établissements médico-sociaux à Valence (L'Eliana et L'Alcúdia, 1 984 et 1 996 m²) exploités par Novaedat Benstar dans le cadre de baux fermes de 22 ans. Au total, 5 acquisitions pour 11,70 M€ ont été réalisées sur l'exercice, en cohérence avec la collecte nette. En France, deux acquisitions complètent le programme : un immeuble de bureaux à Limonest (69, 762 m², 2,20 M€) loué à Henry Schein (acteur mondial de la santé, bail ferme 6/9 ans) et un local d'activités à Talence (33, 1 155 m², 1,20 M€) loué à Onet Services. Le patrimoine atteint 53 actifs pour 36 987 m², avec une valeur vénale hors droits de 1 150 M€ totale au niveau du portefeuille. La santé recule de 79 % à 53 % et l'éducation disparaît comme catégorie distincte, tandis que bureaux (24 %) et commerces (21 %) font leur entrée, reflet des acquisitions récentes mais surtout de la requalification de certains actifs mixtes. La SCPI maintient un taux d'engagement quasi nul à 0,61 % (-433 bp), sans recours à l'endettement conformément à sa politique fondatrice, la dette résiduelle de 0,88 M€ correspondant à des engagements techniques marginaux. Un événement post-clôture significatif : la SCPI a acquis via sa filiale SCI NCES DEUTSCHLAND un actif commerce/bureaux à Dortmund (Ostenhellweg 27-29), ouvrant un quatrième pays d'investissement.
CESSION - Aucune cession n'a été réalisée en 2025, la SCPI poursuivant la construction de son patrimoine sans arbitrage. Cette absence de rotation est cohérente avec le modèle d'investissement à impact et la stratégie de baux longs (durée moyenne résiduelle de 7,15 ans fin 2025), qui ne justifient pas d'arbitrages à ce stade du développement du véhicule.
GESTION - Le TOF ASPIM recule de -420 bp à 95,30 % fin 2025, dans un mouvement initié brutalement au T1 (-419 bp à 95,50 %) après deux années consécutives à 100 %. Ce décrochage s'explique par plusieurs facteurs identifiés. Le principal est la liquidation judiciaire de SAS Vista Santé City prononcée en 2024 : les baux de sous-location des sites de Villenave d'Ornon et Cherbourg ont été résiliés en janvier 2025 par le mandataire judiciaire, générant une vacance immédiate. Norma Capital s'est rapprochée des utilisateurs en place (médecins, MSA, kinésithérapeutes, Amplifon) pour signer de nouveaux baux à effet au 1er janvier 2025, atténuant partiellement l'impact. La vacance résiduelle (4,70 % fin 2025) fait l'objet d'une commercialisation active sur 5 mandats dans le Grand Est, la région lyonnaise, l'Ouest et le Sud-Ouest, avec trois offres locatives reçues fin 2025 dont une acceptée. Les prises d'effet sont attendues en début 2026 (février-mars), avec un décalage des encaissements lié aux franchises accordées. Le taux d'encaissement des loyers se dégrade progressivement sur l'exercice, passant de 98 % au T1 à 91 % au T4 — un signal à surveiller qui reflète les difficultés de recouvrement sur les sites en transition locative. La durée moyenne restante des baux s'établit à 7,15 ans fin 2025 (contre 7,21 ans au T1), offrant une visibilité locative solide sur le portefeuille stable. Aucune franchise de loyer n'est déclarée sur l'exercice.
VALORISATION - Le prix de souscription reste stable à 202,00 €/part sur l'ensemble de l'exercice 2025, pour une valeur de retrait de 181,80 €/part. La valeur de reconstitution recule de -3,39 % à 198,35 €/part fin 2025 (contre 205,31 € fin 2024), plaçant désormais le prix de souscription en légère surcote de +1,84 % par rapport à cette valeur de référence — une position qui appelle à vigilance dans la mesure où elle réduit la marge de manœuvre de la société de gestion avant un ajustement réglementaire éventuel. La valeur de réalisation recule de -3,89 % à 166,49 €/part, sous l'effet de la baisse des valeurs vénales expertisées par Cushman & Wakefield. Le rendement global immobilier (RGI) ressort à 0,63 % (TD de 4,52 % diminué de -3,89 % de variation ANR). La SCPI NCap Éducation Santé communique une valeur IFI 2025 de 145,29 €/part pour les résidents fiscaux français et de 117,71 €/part pour les non-résidents — l'écart de -27,58 €/part traduisant les 19 % du patrimoine situés à l'étranger (Espagne, Royaume-Uni), exclus de l'assiette IFI des non-résidents. La progression de cette exposition internationale (11 % fin 2024 et 19 % fin 2025) accroît mécaniquement cet écart au fil des acquisitions européennes.
DISTRIBUTION - NCap Éducation Santé a distribué un dividende annuel brut de 9,14 €/part en 2025, en baisse de -6,73 % par rapport aux 9,80 €/part de 2024, pour un taux de distribution de 4,52 %. Avec 19 % du patrimoine à l'étranger, la SCPI a acquitté 0,44 €/part de fiscalité étrangère pour le compte des associés, ramenant le dividende net à 8,70 €/part. La comparaison analytique démontre une gestion d'une rigueur exemplaire : le résultat courant par part s'établit exactement à 8,70 € — identique au dividende net — avec un ratio de distribution de 0,00 %, sans aucune surdistribution ni ponction sur les réserves. Le report à nouveau est quasi inexistant à 0,04 €/part fin 2025, confirmant que la SCPI distribue précisément ce qu'elle génère, sans lissage artificiel. La structure trimestrielle est régulière : 2,25 €/part aux T1 et T2, 2,19 €/part au T3, 2,45 €/part au T4 (versé le 26 janvier 2026). La baisse de distribution par rapport à 2024 est explicitement attribuée au report à 2026 de l'acquisition à Düsseldorf : l'actif, initialement prévu en 2025, n'a pas généré de revenus sur l'exercice, créant un manque à gagner temporaire. L'acquisition post-clôture à Dortmund devrait contribuer à la distribution 2026, les revenus de cet actif s'ajoutant à ceux du portefeuille existant. L'objectif de rendement brut 2025 (4,40 % à 5,20 %) a été tenu dans sa borne basse.
CONVOCATION - L'Assemblée Générale Ordinaire d'approbation des comptes 2025 de NCap Éducation Santé s'est tenue le 21 avril 2026, à la Librairie 72 rue de Miromesnil, 75008 Paris. L'avis de convocation avait été publié au BALO le 3 avril 2026. Cette assemblée a notamment soumis aux associés diverses modifications statutaires issues de l'évolution législative introduite en mars 2025, ainsi que les résolutions habituelles d'approbation des comptes. À noter que l'extension du périmètre géographique au Royaume-Uni avait été approuvée lors de l'AGO précédente, ouvrant la voie aux premiers investissements britanniques réalisés en 2025 — et que la SCPI dispose désormais de filiales dédiées en Espagne (SCI NCES ESPANA), au Royaume-Uni (SCI NCES UK) et en Allemagne (SCI NCES DEUTSCHLAND) pour ses acquisitions hors de France.
AVIS & PERSPECTIVES - NCap Éducation Santé aborde 2026 dans une configuration fondamentalement saine, avec des atouts structurels rares dans l'univers des SCPI : zéro endettement, liquidité parfaite, labellisation ISR renouvelée, baux longs à 7,15 ans de durée résiduelle et secteurs d'investissement portés par des fondamentaux démographiques et sociaux solides. La stratégie de diversification européenne s'accélère avec cohérence — Espagne, Royaume-Uni, Allemagne — en restant fidèle à la thématique santé-éducation-utilité sociale qui constitue l'identité du véhicule. L'acquisition post-clôture à Dortmund et les perspectives annoncées sur plusieurs pays confirment cette dynamique. Trois points méritent une attention particulière. Le premier est la résorption de la vacance sur les sites Vista Santé City et les actifs en commercialisation active : avec des offres locatives en cours d'acceptation pour des prises d'effet dès février-mars 2026 et des franchises accordées, le TOF devrait progressivement se redresser en cours d'année, mais les encaissements seront décalés. Le second est la surcote émergente de +1,84 % du prix de souscription par rapport à la valeur de reconstitution. Le troisième est la montée du ratio de cession sur le marché secondaire (de 8 % au T4 2024 à 45 % au T3 2025), qui, sans remettre en cause la liquidité actuelle, traduit une pression vendeuse croissante à surveiller dans la durée. À ce stade du développement du véhicule, la croissance de la collecte reste le meilleur garant de la liquidité et de l'amélioration du résultat distribuable par part via l'effet de relution.