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KYANEOS PIERRE - Bilan annuel - 2025

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Créée en 2018 et gérée par KYANEOS
Ouverte
CAPITAL VARIABLE
Résidentiel
Régions - 100.00 %
Prix au 23-09-2026
224,00 €
Retrait au 23-09-2026
199,36 €
Distribution brute 2025
4,35%9,66€
Distribution nette 2025
4,35%9,66€
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KYANEOS PIERRE - Bilan annuel 2025

17-06-26 

Kyaneos Pierre a réalisé une collecte brute de 51,58 M€ en 2025, en repli par rapport à 2024, portant la capitalisation à 440,35 M€ en hausse de 12,73 %. Le programme d'investissement s'est traduit par 64 acquisitions pour 65,45 M€, exclusivement résidentielles en régions françaises, portant le taux d'occupation financier à 89,60 % contre 87,00 % un an plus tôt. Le dividende brut 2025 s'établit à 9,66 €/part, en baisse de -11,46 % par rapport à 2024, pour un taux de distribution de 4,35 %. La valeur de reconstitution reste quasiment stable à 225,26 €/part, plaçant le prix de souscription en très légère décote de -0,56 %, tandis que les premiers éléments du T1 2026 confirment un ralentissement marqué de la collecte nette et une tension croissante du ratio de cession.

 

SOUSCRIPTION - La collecte brute de Kyaneos Pierre s'établit à 51,58 M€ en 2025, contre 60,03 M€ en 2024, confirmant un ralentissement progressif déjà amorcé l'exercice précédent, avec 231 353 parts nouvelles souscrites contre 271 625 en 2024. La collecte nette ressort à 45,98 M€ sur l'année, portée par 1 719 nouveaux associés, pour une base totale de 10 546 associés en fin d'exercice. Cette tendance se confirme et s'accentue nettement au-delà de la clôture : la collecte nette du premier trimestre 2026 chute à 5,34 M€, contre 9,77 M€ au quatrième trimestre 2025, soit un repli de plus de 45 % en un trimestre, tandis que le ratio de cession bondit de 11 % à 32 % sur la même période, signalant une tension de liquidité naissante sur le marché secondaire bien que celui-ci reste pleinement absorbé sans délai de cession ni part en attente. Cette dégradation post-clôture appelle une vigilance accrue sur la trajectoire de collecte de la SCPI Kyaneos Pierre dans les prochains trimestres.

 

ACQUISITION - La société de gestion Kyaneos a procédé à 64 acquisitions en 2025 pour un montant global de 65,45 M€, portant le patrimoine immobilier de 406,02 M€ à 473,84 M€, soit une progression de +16,70 %. Ces investissements restent concentrés à 100 % sur le résidentiel français en régions, avec une légère évolution de la répartition sectorielle entre habitation (88,50 % contre 88,40 % en 2024) et mixte. Le taux d'engagement s'établit à 23,00 % fin 2025 contre 21,00 % fin 2024, une progression de +200 bp qui accompagne un rythme d'investissement resté soutenu jusqu'au T4 2025 (17,22 M€ investis sur le seul trimestre) malgré une collecte nette déjà en repli, la dette financière progressant de 25,35 M€ sur l'exercice à 105,97 M€. Ce maintien du niveau d'investissement face à une collecte nette déclinante a pesé sur le levier en fin d'année, mais la société de gestion a opéré un ajustement net dès le T1 2026, le montant des acquisitions étant quasiment divisé par deux sur le trimestre à 9,49 M€, un rythme qui se rapproche du niveau des ressources nettes collectées (5,34 M€) et traduit une gestion réactive de l'équilibre entre investissement et collecte.

 

CESSION - Aucune cession significative n'a été réalisée par Kyaneos Pierre au cours de l'exercice 2025. Seule la vente d'un terrain attenant à un immeuble situé à Carvin (62) a été enregistrée, pour un montant de 5 000 €, motivée par une réduction des charges d'entretien des espaces verts plutôt que par une logique d'arbitrage de valorisation. Cette absence quasi-totale de rotation du patrimoine contraste avec l'exercice 2024, qui avait bénéficié de produits exceptionnels de cession nettement supérieurs (297 203 € en 2025 contre 1 831 490 € en 2024), une différence qui explique en partie le recul du résultat distribuable sur l'exercice.

 

GESTION - Le taux d'occupation financier de Kyaneos Pierre progresse à 89,60 % fin 2025, en hausse de 260 bp par rapport aux 87,00 % de fin 2024, porté par une baisse continue de la vacance locative à 7,40 % et surtout par la réduction des locaux en travaux, passés de 4,90 % à 3,00 % sur l'année. Les surfaces sous gestion augmentent de 34 677 m² pour atteindre 288 463 m² en fin d'exercice, en cohérence avec le rythme d'acquisitions. La société de gestion a par ailleurs déployé une garantie de loyers impayés à compter de mai 2025 sur une partie du parc, en réponse à une dégradation progressive constatée depuis plus d'un an, conséquence différée du pic d'inflation 2022-2023 sur la capacité de paiement des locataires. Cette dynamique d'amélioration opérationnelle, conjuguée à la baisse des travaux en cours, soutient directement la progression trimestrielle du dividende observée tout au long de 2025, et s'inscrit dans la stratégie de gestion immobilière propre à l'univers des SCPI de rendement résidentiel.

 

VALORISATION - Le prix de souscription de Kyaneos Pierre a été revalorisé au 1er juillet 2025, passant de 222,00 € à 224,00 €/part, soit une hausse de +0,90 %, sixième revalorisation depuis la création de la SCPI en 2018. La valeur de reconstitution reste quasiment stable à 225,26 €/part contre 225,32 € fin 2024, plaçant le prix de souscription en très légère décote de -0,56 %, un ratio de reconstitution qui traduit un quasi-alignement entre nouveaux et anciens associés. La valeur de réalisation recule de -0,53 % à 187,10 €/part, ce qui ramène le Rendement Global Immobilier 2025 à 3,82 %, contre un taux de distribution affiché de 4,35 %, traduisant l'impact de cette légère érosion patrimoniale sur la performance globale pour un associé de Kyaneos Pierre.

 

DISTRIBUTION - Le dividende brut 2025 de Kyaneos Pierre s'établit à 9,66 €/part, en baisse de -11,46 % par rapport aux 10,91 € distribués en 2024, le dividende net étant identique en l'absence de fiscalité étrangère. Le résultat courant par part s'élève à 9,80 €, en repli plus modéré de -5,04 %, ce qui traduit une sous-distribution de 0,14 €/part sur l'exercice, intégralement absorbée par le report à nouveau qui progresse à due concurrence. Ce recul du dividende s'explique par la conjonction d'une dilution mécanique liée à la poursuite de la collecte, d'une absence de produits exceptionnels de cession après une année 2024 atypique sur ce plan, et d'une hausse des charges financières liées à l'endettement, passées de 1,82 M€ à 2,24 M€. Cette baisse intervient malgré une progression des revenus immobiliers par part de +2,54 % à 17,16 €, confirmant que la dégradation du dividende relève davantage d'éléments non récurrents et d'un effet de dilution que d'une détérioration de l'exploitation locative elle-même.

 

CONVOCATION - L'Assemblée Générale Ordinaire d'approbation des comptes de l'exercice 2025 de Kyaneos Pierre se tiendra le 22 juin 2026 à 11h30 au siège de Kyaneos Asset Management, à Les Angles. L'avis de convocation n'a pas été publié au Bulletin des Annonces Légales Obligatoires à ce stade.

 

AVIS & PERSPECTIVES - L'exercice 2025 confirme la trajectoire de croissance de Kyaneos Pierre, avec une amélioration continue de l'exploitation locative qui n'a toutefois pas suffi à compenser des éléments non récurrents défavorables sur le plan du résultat distribué. Le début d'année 2026 marque une inflexion du marché des parts à surveiller, avec une collecte nette trimestrielle quasiment divisée par deux entre le T4 2025 et le T1 2026 et un ratio de cession en hausse sensible sur la même période ; la société de gestion a toutefois déjà engagé un ajustement du rythme d'investissement en conséquence, les acquisitions du T1 2026 étant elles aussi quasiment divisées par deux, ce qui traduit une gestion prudente de l'équilibre financier plutôt qu'une poursuite mécanique de l'endettement. Cette réactivité conforte la lecture d'une SCPI résidentielle dont le modèle, conjuguant rendement et rénovation énergétique du parc, reste atypique au sein de l'univers des SCPI de rendement.

 
event_note  Consultez le BT2 2026   [19-08-2026]

Souscription - Collecte et liquidité en 2025

Capitalisation - T4-2025
440 M€
Collecte nette - 2025
45,98 M€
Collecte brute - 2025
51,58 M€
Volume échangé - 2025
5,60 M€
Ratio de liquidité - Délai : Immédiat
100% 
100% 
100% 
100%
Ratios de cession - trimestres 2025
8% 
14% 
10% 
11%
En attente de cession- T4-2025
block
Ratio en attente T4-2025
block

Acquisition / Cession en 2025

Placements immobiliers fin 2025
474 M€
Disponibilités fin 2025
1,80 M€
0 cession en 2025
block
64 acquisitions en 2025
65,45 M€
Immeubles fin 2025
635 - 288 463 m²
Surface en 2025
+34 677 m²
Moyenne/immeuble fin 2025
0,7 M€ - 454 m²
'
Moyenne/immeuble en 2025
1,0 M€
'
Ratio d'engagement 2025
23,00 % +200 bp
Dettes financières 2025
105,97 M€ +25,35 M€
Répartition géographique 2024 2025
Répartition sectorielle 2024 2025

Sources

tab

Valorisation 2025

Prix 31-12-2025
224,00 € +0,90%
Reconstitution 2025
225,26 € -0,03%
-6.74,-5.32,-6.7,-4.68,-1.47,-0.56
Ratio de reconstitution fin 2025
-0,56%
Reconstitution 2025
443 M€ +11,69%
Retrait 31-12-2025
199,36 € +0,90%
Réalisation 2025
187,10 € -0,53%
Valeur comptable 2025
194,49 € +0,25%
Valeur comptable 2025
382,35 M€ +12,00%
Valeur IFI Rés. | Non-résident 2025
184,42 € - 184,42 €
Déclaration 2026
list Valeurs IFI 2025
Historique des rapports de gestion
view_column Etat du patrimoine

Distribution en 2025

Dividende brut- 2025
9,66 € 4,35 %
Dividende net- 2025
9,66 € 4,35 %
Résultat d'exercice - 2025
9,80 € 4,41 %
Ratio de distribution 2025
-1,43%
Revenus immobiliers 2025
17,16 € 7,73%
Report à nouveau 2025
0,06% 0,14 €/part

Activité locative fin 2025

TOF ASPIM - Occupation Fin. T4-2025
89,60%
TOF en exploitation T4-2025
keyboard_arrow_up 89,60%
Surface vacante - T4-2025
nc
WALB T4-2025
nc
Historique des rapports de gestion
view_column Comptes de résultats

Dividende - Acomptes versés

Acompte brut T4-2025
2,43 €/part
Versé le 29-01-26 [ trimestriel ]
T1 T2 T3 T4 T1+T2+T3+T4 Année pleine
2.400 2.410 2.420 2.430 9,66 9,66
2.700 2.700 2.600 2.910 10,91 10,91
2.800 2.800 2.800 3.000 linear_scale 11,40 11,40
En € par part T3-2024T4-2024T1-2025T2-2025T3-2025T4-2025
Dividende brut 2,602,912,402,412,422,43
dont plus-valuenc0,51ncncncnc
dont fiscalité ncncncncncnc
À la source T3-2024T4-2024T1-2025T2-2025T3-2025T4-2025
- Fisc. p. financiersncncncncncnc
- Fisc. étrangère------
- Fisc. plus-value------

Activité locative

En % T3-2024T4-2024T1-2025T2-2025T3-2025T4-2025
TOF - ASPIM 85,80%87,00%88,10%89,00%89,80%89,60%
Var.-0,23%+1,38%+1,25%+1,01%+0,89%-0,22%
Vacance 8,80%8,10%7,40%6,50%6,50%7,40%
Franchises ------
Aucune donnée à afficher
Travaux 5,40%4,90%4,50%4,50%3,70%3,00%
Arbitrages------
TOF exploitation 85,80%87,00%88,10%89,00%89,80%89,60%
Var.-0,23%+1,38%+1,25%+1,01%+0,89%-0,22%
En m² T3-2024T4-2024T1-2025T2-2025T3-2025T4-2025
Surface totale246 334253 786262 000272 133280 342288 463
Louéencncncncncnc
Libéréencncncncncnc
Solde locatif ncncncncncnc
TOPncncncncncnc
Loyers T3-2024T4-2024T1-2025T2-2025T3-2025T4-2025
Encaissés (M€) 5,906,606,707,147,487,71
Encaissés (€/P) 3,503,753,693,803,893,92

Marché des parts 

    RATIO DE CESSION - Le Ratio de cession est le rapport entre les retraits (parts échangés) et les souscriptions (parts souscrites).
    Dans un marché ou les volumes de collecte sont largement supérieur au volume de retrait, ce ratio sera proche de 0%.
    Plus ce rapport s'approche de 100%, plus le risque que les nouvelles souscriptions ne permettent plus de compenser les retrait de parts augmente.
    A 100%, toute les nouvelles parts émises (parts souscrites) compensent les souhaits de retrait de parts.
    Dans ce cas, en fonction du statuts de la SCPI, la société de gestion peut procéder à des anullations de parts ou, la plupart du temps, va loger le surplus de part à céder en "parts en attente".
     
    RATIO DE LIQUIDITE 3m - Le Ratio de liquidité 3M (3 mois) est le rapport entre le volume de parts en attente de cession (parts en attente) et les souscriptions (parts souscrites) sur le trimestre.
    En l'abscence de parts en attente, ce ratio sera de 100%, la liquidité des parts semble assurée.

     
En nb de parts T3-2024T4-2024T1-2025T2-2025T3-2025T4-2025
Parts totales1 687 0091 759 6491 814 2581 880 2401 922 3001 965 867
Parts souscrites 57 21376 79859 35465 98256 91249 160
Parts en retrait 1 9324 1484 7559 2895 5535 548
Parts annulées------
Parts gré à gré----120360
Parts en attente ------
Aucune donnée à afficher
Demandes de retraitncncncncncnc
Solde net+55 281+72 650+54 599+56 693+51 359+43 612
En M€ T3-2024T4-2024T1-2025T2-2025T3-2025T4-2025
Capitalisation374,52390,64402,77417,41430,60440,35
Collecte brute 12,7017,0513,1814,6512,7511,01
Volume en retrait0,430,921,062,061,241,24
Volume annulé------
Volume gré à gré----0,030,08
Volume en attente------
Collecte nette12,2716,1312,1212,5911,509,77
Liquidité T3-2024T4-2024T1-2025T2-2025T3-2025T4-2025
Ratio de cession3%5%8%14%10%11%
Ratio liquidité 3m100%100%100%100%100%100%
Délai de cession000000

Collecte vs investissement

En M€ T3-2024T4-2024T1-2025T2-2025T3-2025T4-2025
Nb cessions010000
Cessions-1,82----
Collecte nette12,3816,2712,2312,7011,509,77
RESSOURCES12,3818,0912,2312,7011,509,77
Nb acquisitions51518131518
Acquisition moy. 0,50 0,94 0,87 1,15 1,17 0,96
INVESTISSEMENTS-2,52-14,10-15,70-15,00-17,53-17,22
SOLDE9,863,99-3,47-2,30-6,02-7,45
Disponiblités [Bilan] 4,36 1,80

Graphique de collecte et liquidité

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KYANEOS PIERRE
EDR EUROPA
Bilan 2025 list SCPI : Résidentiel / Régions

Évènements clés - KYANEOS PIERRE

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Prix de part - Hausse : +0,90%
222.00 -> 224.00
01-07-25
picture_as_pdf
add_box
Kyanéos Pierre augmente son prix de souscription de +0,90% au 1er juillet 2025 qui passe de 222,00€ à 224,00€/part. Cette 6ème revalorisation depuis 2018 permet à la valeur de retrait de s'établir à 199,36 €/part, proche de son prix de souscription d'origine de 200,00 €/part.

La valeur de reconstitution à fin 2024 était cependant en baisse de -2,38% à 225,32 €/part. Le nouveau prix de part de 224,00 €/ continue d'offrir une légère décote de -0,59% par rapport à la valeur de reconstitution de la SCPI.
 
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Prix de part - Hausse : +0,91%
220.00 €/part -> 222.00 €/part
01-07-24
picture_as_pdf
add_box
Kyaneos annonce l'augmentation du prix de part de Kyanéos Pierre à compter du 1er juillet 2024 afin de mieux refléter les plus-value latentes du parc immobilier de la SCPI.
Le prix de souscription de Kyanéos Pierre est de 222 €/part et la valeur de retrait est de 197,58 €/part

 
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Statutaire - OST - Division du nominal
1100.00 €/part -> 220.00 €/part
05-04-24
picture_as_pdf
add_box
A compter du 05 Avril 2024, le prix de part de Kyanéos Pierre est divisé par 5, et s'élève à 220 €.
Le nombre de parts constituant le capital a donc été multiplié par 5. Un associé qui détenait une part à 1 100 € détient désormais 5 part à 220 €. De nouveaux certificats de détentions de parts leurs seront adressé courant avril 2024.
 
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Prix de part - Hausse : +1,85%
1080.00 €/part -> 1100.00 €/part
01-07-23

add_box
Kyanéos Pierre augmente son prix de souscription de +1,85% au 1er juillet 2023 qui passe de 1 080€ à 1 100€/part. La valeur de retrait s'établit à 979€.
La valeur de reconstitution à fin 2022 était en hausse de +1,50% à 1 157,60/part.
 
Demande d'information
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Conseil en gestion de patrimoine spécialisé en épargne immobilière, éditeur de SCPI-Lab.
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SCPI KYANEOS PIERRE
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