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EFIMMO 1 - Bilan annuel - 2025

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IDF - 35.00 %
Prix au 09-07-2026
212,00 €
Retrait au 09-07-2026
190,80 €
Distribution brute 2025
4,44%9,33€
Distribution nette 2025
4,23%8,96€
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EFIMMO 1 - Bilan annuel 2025

14-05-26 

Efimmo 1 affiche en 2025 une collecte nette négative de -9,90 M€ dans un contexte de liquidité toujours dégradé, avec 4,88 % des parts en attente de retrait en fin d’exercice. La SCPI a poursuivi une stratégie de rotation du patrimoine avec 36,48 M€ d’acquisitions et 25,30 M€ de cessions, tout en accentuant sa diversification hors bureaux vers la logistique et le commerce. Le taux d’occupation financier s’établit à 87,09 % en fin d’année, en léger recul sur douze mois, tandis que la valeur de reconstitution baisse de -2,54 % à 197,32 €/part. La distribution brute ressort à 9,33 €/part, dont 0,56 € de plus-value, tandis que le dividende net après fiscalité étrangère atteint 8,96 €/part pour un résultat courant de 8,40 €/part. Dans un marché des bureaux encore sous pression, Efimmo 1 conserve un prix de part stable à 212,00 €/part malgré une surcote de +7,44 % sur la valeur de reconstitution.

 

SOUSCRIPTION - La collecte brute réalisée par Efimmo 1 s’est établie à 2,49 M€ en 2025 contre 14,79 M€ en 2024, traduisant un ralentissement marqué des souscriptions dans un environnement de marché toujours contraint pour les SCPI de bureaux. La collecte nette négative de -9,90 M€ confirme le déséquilibre persistant entre les demandes de retrait et les nouvelles souscriptions, malgré l’arrivée de 43 nouveaux associés sur l’exercice. La société de gestion a poursuivi ses actions de soutien à la liquidité avec l’utilisation complète du fonds de remboursement doté à hauteur de 9,8 M€, permettant le retrait de 64 896 parts avant son épuisement au 30 novembre 2025. Le marché secondaire est resté actif avec 11 766 parts échangées pour un volume de 2,49 M€, tandis que le ratio de cession est demeuré à 100 % sur chaque trimestre de l’année. La situation de liquidité reste néanmoins dégradée avec 401 016 parts en attente de retrait fin 2025, soit 85,02 M€ et 4,88 % de la capitalisation, dans un contexte où les délais de cession se sont fortement allongés au cours de l’exercice. La capitalisation de la SCPI ressort à 1 741,33 Mds€ en fin d’année, en variation de -0,78 %, répartie entre 21 467 associés.

 

ACQUISITION - La société de gestion SOFIDY a réalisé en 2025 un volume d’investissement de 36,48 M€ à travers trois acquisitions, dans le cadre d’une stratégie de diversification visant à réduire progressivement l’exposition historique aux bureaux. Les investissements ont porté sur deux actifs logistiques situés à Bègles (33) et Gevrey-Chambertin (21), ainsi qu’une participation dans le centre commercial Stadshart Zoetermeer à Zoetermeer (Pays-Bas), générant des rendements immédiats compris entre 6,4 % et 8,9 %. Cette politique de déploiement contribue à faire progresser la part des actifs situés à l’étranger de 24,70 % à 26,00 % du patrimoine, tandis que les commerces augmentent de 13,40 % à 14,60 % de l’allocation sectorielle. Les bureaux demeurent majoritaires à 74,40 % du portefeuille mais poursuivent leur dilution progressive dans l’allocation globale. La cohérence entre arbitrages et investissements traduit une volonté de réorienter le portefeuille vers des actifs offrant davantage de résilience locative et des rendements plus élevés dans un environnement immobilier encore contrasté. Le montant des placements immobiliers ressort toutefois en baisse à 1 374,96 M€ contre 1 389,23 M€ en 2024, reflétant l’effet combiné des arbitrages et des ajustements de valorisation. Le taux d’engagement progresse à 22,30 % contre 20,70 % un an plus tôt, notamment sous l’effet du financement des acquisitions et d’un décalage entre collecte et investissements, dans une logique de maintien d’un levier considéré comme mesuré par la société de gestion.

 

CESSION - Efimmo 1 a poursuivi en 2025 une politique d’arbitrage active avec 20 cessions réalisées pour un montant total de 25,30 M€. Les actifs cédés concernaient principalement des immeubles arrivés à maturité, vacants ou ne répondant plus aux critères d’investissement actuels de la SCPI, dans une logique d’amélioration qualitative du portefeuille. Les arbitrages ont porté sur plusieurs actifs de bureaux ainsi que des locaux d’activité et commerces situés notamment à Paris (75), Carantec (29), Les Pennes-Mirabeaux (13), Plérin (22), Schiltigheim (67) et Marseille (13). La société de gestion souligne que les ventes ont été réalisées en moyenne à +9,4 % au-dessus des dernières expertises, traduisant une capacité de cession préservée malgré un marché immobilier toujours sélectif. Les opérations dégagent une plus-value avant fiscalité de 3,15 M€, ayant permis le versement d’un dividende exceptionnel de 0,56 €/part en 2025. La dynamique d’arbitrage participe également à la réduction progressive des actifs les plus exposés au risque locatif, tout en alimentant les capacités de financement et le fonds de remboursement destiné à soutenir la liquidité des parts. Dans ce contexte de transformation du portefeuille, la rotation du patrimoine reste un axe structurant de la gestion menée sur SCPI Efimmo 1.

 

GESTION - Le taux d’occupation financier ASPIM d’Efimmo 1 ressort à 87,09 % au quatrième trimestre 2025 contre 87,96 % fin 2024, soit une baisse limitée de -87 bp dans un environnement toujours difficile pour les bureaux en périphérie. Le TOF en exploitation s’établit à 85,09 % en fin d’année, reflétant la persistance d’une vacance élevée sur certains actifs. La part des locaux vacants en recherche de locataire progresse de 12,04 % à 12,91 %, représentant un manque à gagner locatif de 16,99 M€, concentré principalement sur quelques immeubles de bureaux situés notamment à Guyancourt (78), Bonn (Allemagne), Pantin (93), Rennes (35) et Puteaux (92). La société de gestion a néanmoins maintenu une activité soutenue avec 73 actions locatives portant sur près de 70 000 m², incluant relocations et renouvellements de baux. Les relocations ont souvent nécessité des réalignements de loyers, entraînant une baisse de -11,8 % des revenus locatifs sur les surfaces concernées, mais permettant une sécurisation du risque locatif par l’allongement des périodes fermes et la réduction des surfaces vacantes. Le patrimoine conserve une forte granularité avec 241 immeubles et près de 643 818 m² sous gestion fin 2025, ce qui continue de jouer un rôle amortisseur sur les revenus dans un marché locatif hétérogène. La société de gestion souligne également un taux de recouvrement proche de 95 %, témoignant d’une qualité d’encaissement encore satisfaisante malgré le contexte sectoriel.

 

VALORISATION - Le prix de souscription d’Efimmo 1 est resté stable à 212,00 €/part en 2025 malgré une baisse des valeurs d’expertise sur le patrimoine de bureaux. La valeur de reconstitution recule de -2,54 % à 197,32 €/part tandis que la valeur de réalisation diminue de -3,14 % à 164,04 €/part. Le prix de souscription présente ainsi une surcote de +7,44 % par rapport à la valeur de reconstitution en fin d’exercice. La baisse des expertises reste toutefois contenue avec une variation de -1,2 % à périmètre constant selon la société de gestion, dans un contexte où les actifs de bureaux continuent de subir des ajustements de valeur. La diversification progressive vers la logistique, les commerces et les actifs européens a contribué à amortir les corrections observées sur certaines poches du portefeuille. Les actifs récemment acquis affichent d’ailleurs une revalorisation de +5,6 % par rapport à leur prix d’acquisition hors frais. Le Rendement Global Immobilier ressort à 1,30 % en 2025, combinant un taux de distribution de 4,44 % et une variation d’ANR de -3,14 %. La valeur IFI communiquée pour la déclaration 2026 s’établit à 176,05 €/part pour les résidents fiscaux français et à 135,22 €/part pour les non-résidents, en lien avec les 26,00 % du patrimoine situés à l’étranger. La fiche complète de la SCPI Efimmo 1 permet de suivre l’évolution historique des valeurs et indicateurs patrimoniaux.

 

DISTRIBUTION - Efimmo 1 a distribué en 2025 un dividende brut de 9,33 €/part, en baisse de -13,21 % par rapport à 2024, intégrant un dividende exceptionnel de plus-value de 0,56 €/part. Avec 26,00 % du patrimoine situé à l’étranger, la SCPI a supporté 0,37 €/part de fiscalité étrangère payée directement pour le compte des associés, ramenant le dividende net à 8,96 €/part. Le résultat courant ressort à 68,30 M€, soit 8,40 €/part en jouissance, contre 9,11 €/part en 2024. Ce résultat courant inclut la fiscalité étrangère supportée par la SCPI pour ses associés. Le niveau de distribution apparaît globalement cohérent avec le résultat courant, malgré un ratio de distribution de +6,67 %, grâce au complément issu des plus-values réalisées dans le cadre des arbitrages. Les revenus immobiliers par part progressent néanmoins de +2,81 % à 12,17 €/part, traduisant une amélioration des loyers encaissés malgré un TOF toujours sous pression. Le rendement immobilier brut ressort à 5,74 % tandis que le taux de distribution atteint 4,44 % brut et 4,23 % net de fiscalité étrangère. Le report à nouveau demeure limité à 1,07 €/part, soit environ 0,50 % de distribution, confirmant une capacité de réserve relativement modérée dans un contexte de normalisation progressive des revenus.

 

CONVOCATION - L’Assemblée Générale Ordinaire d’approbation des comptes 2025 d’Efimmo 1 se tiendra le 02-06-2026 à 10h dans les locaux de l’Apostrophe situés au 83 avenue Marceau à Paris (75). L’avis de convocation a été publié au Bulletin des Annonces Légales Obligatoires le 13-05-2026. Les résolutions soumises au vote portent notamment sur l’approbation des comptes, les conventions réglementées ainsi que le changement de société de gestion dans le cadre de la fusion de SOFIDY au sein de Tikehau Investment Management. Le conseil de surveillance indique avoir été régulièrement informé des évolutions stratégiques et financières de la SCPI au cours de ses quatre réunions tenues depuis l’assemblée générale précédente. La transition de gouvernance engagée vise à intégrer les expertises immobilières du groupe Tikehau Capital au sein d’une plateforme unifiée, tout en maintenant la continuité des équipes et de la stratégie de gestion. Le conseil de surveillance a émis un avis favorable sur l’ensemble des résolutions présentées aux associés.

 

AVIS & PERSPECTIVES - L’exercice 2025 confirme la phase de transformation engagée par Efimmo 1 dans un environnement encore difficile pour l’immobilier de bureaux. La diversification progressive du patrimoine vers la logistique, les commerces et les actifs européens constitue l’un des principaux axes de repositionnement de la SCPI afin d’améliorer la résilience des revenus locatifs. La société de gestion poursuit parallèlement une politique d’arbitrage active visant à céder les actifs les plus exposés au risque locatif ou devenus moins stratégiques. La situation de liquidité demeure toutefois un point de vigilance majeur avec un volume important de parts en attente de retrait malgré les dispositifs de fonds de remboursement mis en place en 2025. Le travail de redressement du taux d’occupation, associé à la poursuite des arbitrages et à une gestion prudente de l’endettement majoritairement à taux fixe, constituera un enjeu central pour les prochains exercices. Dans un marché immobilier plus sélectif, Efimmo 1 conserve néanmoins une taille importante, une forte granularité patrimoniale et un niveau de trésorerie significatif permettant d’accompagner les besoins de financement, les travaux et d’éventuelles acquisitions opportunistes.

 

Souscription - Collecte et liquidité en 2025

Capitalisation - T4-2025
1 741 M€
Collecte nette - 2025
-9,90 M€
Collecte brute - 2025
2,49 M€
Volume échangé - 2025
2,49 M€
Ratio de liquidité - Délai : Liste d'attente
1% 
1% 
0% 
0%
Ratios de cession - trimestres 2025
100% 
100% 
100% 
100%
En attente de cession- T4-2025
85,02 M€
Ratio en attente T4-2025
4,88%

Acquisition / Cession en 2025

Placements immobiliers fin 2025
1 375 M€
Disponibilités fin 2025
47,44 M€
20 cessions en 2025
25,30 M€
3 acquisitions en 2025
36,48 M€
Immeubles fin 2025
241 - nc
Surface en 2025
nc
Moyenne/immeuble fin 2025
5,7 M€ - 2 640 m²
'
Moyenne/immeuble en 2025
12,2 M€
'
Ratio d'engagement 2025
22,30 % +160 bp
Dettes financières 2025
237,66 M€ +24,22 M€
Répartition géographique 2024 2025
Répartition sectorielle 2024 2025

Sources

tab

Valorisation 2025

Prix 31-12-2025
212,00 € 0,00%
Reconstitution 2025
197,32 € -2,54%
-2.07,-1.83,0.83,-0.55,4.71,7.44
Ratio de reconstitution fin 2025
+7,44%
Reconstitution 2025
1 621 M€ -3,31%
Retrait 31-12-2025
190,80 € 0,00%
Réalisation 2025
164,04 € -3,14%
Valeur comptable 2025
189,59 € -0,15%
Valeur comptable 2025
1 557,25 M€ -0,94%
Valeur IFI Rés. | Non-résident 2025
176,05 € - 135,22 €
Déclaration 2026
list Valeurs IFI 2025
Prix de Remboursement 2025
152,50 €
Historique des rapports de gestion
view_column Etat du patrimoine

Distribution en 2025

Dividende brut- 2025
9,33 € 4,44 %
Dividende net- 2025
8,96 € 4,23 %
Résultat d'exercice - 2025
8,40 € 3,96 %
Ratio de distribution 2025
+6,67%
Revenus immobiliers 2025
12,17 € 5,74%
Report à nouveau 2025
0,50% 1,07 €/part

Activité locative fin 2025

TOF ASPIM - Occupation Fin. T4-2025
87,09%
TOF en exploitation T4-2025
keyboard_arrow_down 85,09%
Surface vacante - T4-2025
nc
WALB T4-2025
nc
Historique des rapports de gestion
view_column Comptes de résultats

Dividende - Acomptes versés

Acompte brut T4-2025
2,29 €/part
[ trimestriel ]
T1 T2 T3 T4 T1+T2+T3+T4 Année pleine
2.190 2.380 2.100 2.290 8,96 8,96
2.250 2.250 3.460 2.790 10,75 10,75
2.400 2.400 3.140 3.080 linear_scale 11,02 11,02
En € par part T3-2024T4-2024T1-2025T2-2025T3-2025T4-2025
Dividende brut 3,462,792,192,382,102,29
dont plus-value1,21nc0,090,28nc0,19
dont fiscalité 0,030,620,060,040,040,02
À la source T3-2024T4-2024T1-2025T2-2025T3-2025T4-2025
- Fisc. p. financiers0,030,200,060,040,040,02
- Fisc. étrangère-0,42----
- Fisc. plus-value------

Activité locative

En % T3-2024T4-2024T1-2025T2-2025T3-2025T4-2025
TOF - ASPIM 87,85%87,96%87,75%87,61%87,67%87,09%
Var.-1,20%+0,13%-0,24%-0,16%+0,07%-0,67%
Vacance 12,15%12,04%12,25%12,39%12,33%12,91%
Franchises 1,50%1,73%2,23%1,60%0,71%1,77%
Travaux ----0,11%0,11%
Arbitrages0,17%0,20%0,17%0,16%0,83%0,12%
TOF exploitation 86,18%86,03%85,35%85,85%86,02%85,09%
Var.-1,54%-0,17%-0,80%+0,58%+0,20%-1,09%
En m² T3-2024T4-2024T1-2025T2-2025T3-2025T4-2025
Surface totalenc636 145646 987645 305643 818643 818
Renouvelée6 5583 8443 7991 5714 52410 448
Louée+5 993+13 084+9 615+6 614+26 003+6 368
Libérée-9 670-9 670-9 670-9 082-2 139-8 361
Solde locatif -3 6773 414-55-2 46823 864-1 993
TOPncncncncncnc
Loyers T3-2024T4-2024T1-2025T2-2025T3-2025T4-2025
Encaissés (M€) 25,0024,0027,0025,0027,0024,00
Encaissés (€/P) 3,022,903,263,033,282,92

Marché des parts 

    RATIO DE CESSION - Le Ratio de cession est le rapport entre les retraits (parts échangés) et les souscriptions (parts souscrites).
    Dans un marché ou les volumes de collecte sont largement supérieur au volume de retrait, ce ratio sera proche de 0%.
    Plus ce rapport s'approche de 100%, plus le risque que les nouvelles souscriptions ne permettent plus de compenser les retrait de parts augmente.
    A 100%, toute les nouvelles parts émises (parts souscrites) compensent les souhaits de retrait de parts.
    Dans ce cas, en fonction du statuts de la SCPI, la société de gestion peut procéder à des anullations de parts ou, la plupart du temps, va loger le surplus de part à céder en "parts en attente".
     
    RATIO DE LIQUIDITE 3m - Le Ratio de liquidité 3M (3 mois) est le rapport entre le volume de parts en attente de cession (parts en attente) et les souscriptions (parts souscrites) sur le trimestre.
    En l'abscence de parts en attente, ce ratio sera de 100%, la liquidité des parts semble assurée.

     
En nb de parts T3-2024T4-2024T1-2025T2-2025T3-2025T4-2025
Parts totales8 278 7108 278 7108 278 7108 255 6048 231 1058 213 814
Parts souscrites 11 7989 6974 8014 2458801 840
Parts en retrait 11 7989 6974 8014 2458801 840
Parts annulées---23 10625 37917 291
Parts gré à gré------
Parts en attente 431 982387 191433 695436 002430 886401 016
Demandes de retraitncncncncncnc
Solde net000-23 106-25 379-17 291
En M€ T3-2024T4-2024T1-2025T2-2025T3-2025T4-2025
Capitalisation1 755,091 755,091 755,091 750,191 744,991 741,33
Collecte brute 2,502,061,020,900,190,39
Volume en retrait2,502,061,020,900,190,39
Volume annulé---4,905,383,67
Volume gré à gré------
Volume en attente91,5882,0891,9492,4391,3585,02
Collecte nette0,000,000,00-4,90-5,38-3,67
Liquidité T3-2024T4-2024T1-2025T2-2025T3-2025T4-2025
Ratio de cession100%100%100%100%100%100%
Ratio liquidité 3m3%3%1%1%0%0%
Délai de cession110 mois120 mois271 mois308 mois1469 mois654 mois

Collecte vs investissement

En M€ T3-2024T4-2024T1-2025T2-2025T3-2025T4-2025
Nb cessions7522313
Cessions11,602,802,0010,100,6012,60
Collecte nette----4,90-5,38-3,67
RESSOURCES11,602,802,005,20-4,788,93
Nb acquisitions042100
Acquisition moy. 7,03 10,89 14,70
INVESTISSEMENTS-28,12-21,78-14,70
SOLDE11,60-25,32-19,78-9,50-4,788,93
Disponiblités [Bilan] 48,23 47,44

Graphique de collecte et liquidité

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EFIMMO 1
Bilan 2025 list SCPI : Bureaux / Ile-de-France

Évènements clés - EFIMMO 1

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Fonds remboursement - Ouverture
190.80 €/part -> 152.50 €/part
30-06-25
picture_as_pdf
add_box
BT2 2025
Dans la suite de l’Assemblée Générale du 5 juin 2024 qui a décidé de constituer un fonds de remboursement pour la SCPI Efimmo, la société de gestion Sofidy l'a doté en date de 11 juin 2025.

Dans le cadre de la publication du 2ème trimestre, Sofidy précise que 3 523 665 € ont été retirés au travers d'un Fonds de Remboursement représentant 23 106 parts retirés au prix de 152,50 €/part.
La Société de gestion a fixé le prix de remboursement -10% en dessous de la valeur de réalisation de 169,35 €/part fin 2024.

Le prix de remboursement est inférieur de -20,07 % par rapport au prix de retrait théorique de 190,80 €/part


 
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Jouissance - Baisse du délai
2.00 Mois
01-02-24
picture_as_pdf
add_box
Sofidy annonce la réduction du délai de jouissance de la SCPI Efimmo 1, à partir du 1er février 2024 et jusqu’au 31 juillet 2024 (date prorogeable sur décision de la société de gestion).
La date d’entrée en jouissance est fixée au 1er jour du mois suivant la date d’encaissement des fonds de la souscription et d’inscription sur le registre des associés.
À titre d’exemple des parts souscrites en février entreront en jouissance le 1er mars.
 
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Prix de part - Baisse : -10,55%
237.00 €/part -> 212.00 €/part
04-12-23
picture_as_pdf
add_box
La société de gestion SOFIDY a pris la décision d'ajuster le prix de part de la SCPI Efimmo 1, passant de 237 € à 212 € par part au 4 décembre 2023 soit une variation de -10,55%.
En conséquence le prix de retrait est de 190,80 € par part.

SOFIDY communique sur cette décision : "La baisse de valeur de son patrimoine exposé majoritairement à l’immobilier de bureaux est estimée entre -7% et -8% sur un an à fin 2023. Opérant sur le secteur qui subit clairement les baisses de valeur les plus prononcées, la SCPI résiste relativement bien grâce à la forte granularité de son patrimoine composé de petites et moyennes surfaces (270 actifs / 7M€ en moyenne par actif), sa politique d’investissement disciplinée et sa poche de diversification (15 % du patrimoine) dédiée aux commerces, à l’hôtellerie et à la logistique. Sur la base de son nouveau prix de part dorénavant en ligne avec la valeur de reconstitution estimée à fin 2023, la SCPI vise un taux de distribution supérieur à 5% en 2024."
 
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Liquidité - Sous surveillance
15.00 % -> 96.00 %
30-06-23
picture_as_pdf
add_box
BT2 2023
Avec un niveau de collecte en baisse à 33 M€ au 2eme trimestre 2022 et des demandes de retrait en hausse à 29 M€, le ratio de cession augmente à 96% et implique la mise sous surveillance de cet indicateur sur les prochains mois.
 
Demande d'information
EFIMMO 1
Conseil en gestion de patrimoine spécialisé en épargne immobilière, éditeur de SCPI-Lab.
EFIMMO 1
SCPI EFIMMO 1
Société de gestion SOFIDY