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EUROVALYS - Bilan annuel - 2025

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Prix au 18-07-2026
960,00 €
Retrait au 18-07-2026
850,56 €
Distribution brute 2025
4,98%47,84€
Distribution nette 2025
4,73%45,43€
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EUROVALYS - Bilan annuel 2025

25-05-26 

Eurovalys a enregistré une collecte brute de 16,80 M€ en 2025, intégralement compensée par les retraits, maintenant une capitalisation stable à 950,98 M€. Le patrimoine immobilier reste inchangé avec 36 actifs localisés exclusivement en Allemagne et un taux d’occupation financier annuel de 90,78 %. La SCPI n’a réalisé ni acquisition ni cession sur l’exercice 2025, tout en poursuivant des opérations d’asset management et de refinancement de dette. Le prix de souscription demeure stable à 960,00 €/part, proche de la valeur de reconstitution de 961,23 €/part, tandis que la valeur de réalisation recule de -0,93 %. Eurovalys a distribué un dividende brut de 47,84 €/part en 2025, correspondant à un taux de distribution de 4,98 %, avec une distribution globalement couverte par le résultat courant.

 

SOUSCRIPTION - La collecte brute de la SCPI Eurovalys s’est établie à 16,80 M€ en 2025 contre 34,58 M€ en 2024. Les 17 484 parts souscrites ont intégralement compensé les retraits enregistrés sur l’exercice, maintenant une collecte nette nulle et une capitalisation stable à 950,98 M€. Le marché secondaire et la liquidité demeurent actifs avec 17 500 parts échangées pour un volume de 16,80 M€, tandis que 6 363 parts restaient en attente de retrait au 31 décembre 2025, représentant 0,64 % de la capitalisation. Le ratio de liquidité trimestriel ressort à 86 % au quatrième trimestre 2025 après un point bas à 55 % au troisième trimestre, avec un délai de cession estimé à environ 3 mois. La dynamique des souscriptions s’est améliorée en fin d’exercice avec une collecte brute trimestrielle de 5,28 M€ au T4-2025 contre 3,54 M€ au trimestre précédent.

 

ACQUISITION - La stratégie d’investissement est restée inchangée en 2025 avec l’absence totale d’acquisition sur l’exercice. Le patrimoine immobilier de la SCPI Eurovalys demeure composé de 36 immeubles représentant 454 450 m², localisés à 100 % en Allemagne. Malgré l’absence de nouveaux investissements, la valeur des placements immobiliers progresse de +1,23 % sur l’année, passant de 753,49 M€ à 762,74 M€, notamment sous l’effet des travaux réalisés sur le portefeuille pour environ 11,00 M€. La structure du patrimoine reste majoritairement exposée aux bureaux qui représentent 83,77 % des actifs fin 2025 contre 85,64 % un an plus tôt, tandis que les actifs de santé atteignent 2,48 % du portefeuille. Le taux d’engagement progresse légèrement à 35,91 % contre 35,21 % fin 2024, dans un contexte de refinancement et de prorogation de 145,00 M€ de dettes sur des actifs identifiés comme plus résilients.

 

CESSION - La gestion du patrimoine ne s’est traduite par aucune cession ni arbitrage au cours de l’exercice 2025. Le portefeuille immobilier de la SCPI Eurovalys reste ainsi stable avec 36 actifs représentant 454 450 m². La stabilité des actifs détenus s’inscrit dans une logique de conservation du patrimoine dans un environnement immobilier européen encore en phase d’ajustement. En l’absence de rotation du portefeuille, la création de valeur repose principalement sur les opérations de travaux, le repositionnement des immeubles et la gestion locative active menée par la société de gestion.

 

GESTION - L’exploitation immobilière de la SCPI Eurovalys reste marquée par une activité locative soutenue avec 12 861 m² reloués et 13 036 m² renouvelés ou prolongés sur l’exercice 2025. Le taux d’occupation financier annuel ressort à 90,78 %, tandis que le TOF du quatrième trimestre s’établit à 90,10 % contre 90,49 % fin 2024. La dynamique locative se dégrade néanmoins au quatrième trimestre avec un solde locatif négatif de -17 930 m², lié à 19 930 m² libérés sur la période et à une hausse des surfaces vacantes à 63 607 m². La part des locaux sous franchise de loyer progresse fortement à 5,81 % contre 0,74 % fin 2024, ce qui pèse sur le TOF d’exploitation qui recule à 84,29 % au T4-2025. La durée résiduelle des baux demeure toutefois élevée avec un WALB de 4,94 ans et un WALT de 5,35 ans fin 2025. Les actions d’asset management engagées en Allemagne ont notamment porté sur des renouvellements de baux, des relocations et des travaux de repositionnement visant à améliorer l’attractivité des immeubles.

 

VALORISATION - Le prix de souscription d’Eurovalys est resté stable à 960,00 €/part sur l’ensemble de l’année 2025. La valeur de reconstitution recule légèrement à 961,23 €/part contre 968,73 €/part fin 2024, soit une variation de -0,77 %, maintenant un ratio de reconstitution proche de l’équilibre avec une décote limitée à -0,13 %. Les valeurs d’expertise enregistrent également une légère contraction avec une valeur de réalisation de 749,06 €/part en baisse de -0,93 % sur l’exercice. Le rendement global immobilier 2025 ressort à 4,05 %, combinant un taux de distribution de 4,98 % et une variation d’ANR de -0,93 %. La valorisation du patrimoine reste soutenue par les travaux réalisés sur les actifs et par un portefeuille intégralement localisé en Allemagne. La valeur IFI 2025 communiquée pour les résidents fiscaux français atteint 582,75 €/part.

 

DISTRIBUTION - La distribution annuelle d’Eurovalys s’établit à 47,84 €/part brut en 2025 contre 47,99 €/part en 2024, soit une légère baisse de -0,31 %. Avec un patrimoine immobilier situé intégralement à l’étranger, la SCPI a acquitté 2,41 €/part de fiscalité étrangère pour le compte des associés, ramenant le dividende net à 45,43 €/part. Le résultat courant progresse à 45,31 €/part contre 43,76 €/part en 2024, porté par une hausse des revenus immobiliers par part à 49,13 € (+6,35 %). Le taux de distribution 2025 ressort à 4,98 %. La couverture de la distribution demeure globalement équilibrée avec un dividende proche du résultat courant et un report à nouveau représentant 7,54 €/part fin 2025. Le quatrième trimestre a été marqué par une hausse de l’acompte brut à 13,33 €/part contre 11,39 €/part au trimestre précédent.

 

CONVOCATION - L’Assemblée Générale Ordinaire d’approbation des comptes de la SCPI Eurovalys se tiendra le 27 mai 2026 au 52 rue de Bassano à Paris. Les informations réglementaires relatives à cette assemblée ont été publiées avec un avis de convocation au Bulletin des Annonces Légales Obligatoires le 29 avril 2026. Le conseil de surveillance indique avoir exercé pleinement sa mission de contrôle sur les comptes, les expertises immobilières et les conventions réglementées de l’exercice 2025. Les résolutions présentées à l’assemblée générale n’appellent pas d’observation particulière de la part du conseil.

 

AVIS & PERSPECTIVES - L’exercice 2025 a été marqué par une stabilisation de la collecte et du patrimoine dans un marché immobilier et un environnement SCPI encore attentistes. La SCPI Eurovalys conserve une exposition intégrale à l’Allemagne, dans un contexte de relance économique et budgétaire engagé par les autorités allemandes. La gestion active du patrimoine demeure le principal levier mobilisé avec des travaux de repositionnement, des renouvellements de baux et des actions de relocation visant à soutenir le taux d’occupation et les revenus locatifs. La hausse des franchises de loyers et l’augmentation des surfaces vacantes observées au quatrième trimestre traduisent des tensions locatives persistantes sur certains actifs. La stabilité du prix de part et de la distribution, combinée à une valeur de reconstitution proche du prix de souscription, permet à la SCPI de conserver un positionnement cohérent à fin 2025.

 

Souscription - Collecte et liquidité en 2025

Capitalisation - T4-2025
951 M€
Collecte nette - 2025
-
Collecte brute - 2025
16,80 M€
Volume échangé - 2025
16,80 M€
Ratio de liquidité - Délai : 3,5 mois
83% 
91% 
55% 
86%
Ratios de cession - trimestres 2025
100% 
100% 
100% 
100%
En attente de cession- T4-2025
6,11 M€
Ratio en attente T4-2025
0,64%

Acquisition / Cession en 2025

Placements immobiliers fin 2025
763 M€
Disponibilités fin 2025
3,67 M€
0 cession en 2025
block
0 acquisition en 2025
block
Immeubles fin 2025
36 - 454 450 m²
Surface en 2025
nc
Moyenne/immeuble fin 2025
21,2 M€ - 12 624 m²
'
Moyenne/immeuble en 2025
nan M€
'
Ratio d'engagement 2025
35,91 % +70 bp
Dettes financières 2025
14,55 M€ +14,03 M€
Répartition géographique 2024 2025
Répartition sectorielle 2024 2025

Sources

tab

Valorisation 2025

Prix 30-12-2025
960,00 € 0,00%
Reconstitution 2025
961,23 € -0,77%
-6.1,-6.8,-2.36,6.14,-0.9,-0.13
Ratio de reconstitution fin 2025
-0,13%
Reconstitution 2025
952 M€ -0,77%
Retrait 30-12-2025
850,56 € 0,00%
Réalisation 2025
749,06 € -0,93%
Valeur comptable 2025
903,84 € -0,02%
Valeur comptable 2025
895,34 M€ -0,02%
Valeur IFI Rés. | Non-résident 2025
582,75 € - -
Déclaration 2026
list Valeurs IFI 2025
Historique des rapports de gestion
view_column Etat du patrimoine

Distribution en 2025

Dividende brut- 2025
47,84 € 4,98 %
Dividende net- 2025
45,43 € 4,73 %
Résultat d'exercice - 2025
45,31 € 4,72 %
Ratio de distribution 2025
+0,26%
Revenus immobiliers 2025
49,13 € 5,12%
Report à nouveau 2025
0,79% 7,54 €/part

Activité locative fin 2025

TOF ASPIM - Occupation Fin. T4-2025
90,10%
TOF en exploitation T4-2025
keyboard_arrow_down 84,29%
Surface vacante - T4-2025
63 607m²
WALB T4-2025
4,94 ans
Historique des rapports de gestion
view_column Comptes de résultats

Dividende - Acomptes versés

Acompte brut T4-2025
13,33 €/part
Versé le 30-01-26 [ trimestriel ]
T1 T2 T3 T4 T1+T2+T3+T4 Année pleine
11.570 11.550 11.390 13.330 47,84 47,84
11.910 11.880 12.850 11.350 47,99 47,99
11.530 11.670 11.690 17.050 linear_scale 51,94 51,94
En € par part T3-2024T4-2024T1-2025T2-2025T3-2025T4-2025
Dividende brut 12,8511,3511,5711,5511,3913,33
dont plus-value1,96ncncncncnc
dont fiscalité 1,070,250,500,500,361,30
À la source T3-2024T4-2024T1-2025T2-2025T3-2025T4-2025
- Fisc. p. financiersncncncncncnc
- Fisc. étrangère0,760,250,500,500,361,30
- Fisc. plus-value0,31-----

Activité locative

En % T3-2024T4-2024T1-2025T2-2025T3-2025T4-2025
TOF - ASPIM 90,28%90,49%90,56%90,60%91,73%90,10%
Var.+0,21%+0,23%+0,08%+0,04%+1,23%-1,81%
Vacance 9,72%9,51%9,44%9,40%8,27%9,90%
Franchises 1,07%0,74%1,37%1,10%1,19%5,81%
Travaux ------
Aucune donnée à afficher
Arbitrages------
TOF exploitation 89,21%89,75%89,19%89,50%90,54%84,29%
Var.+3,09%+0,60%-0,63%+0,35%+1,15%-7,41%
En m² T3-2024T4-2024T1-2025T2-2025T3-2025T4-2025
Surface totale442 007454 450454 450454 450454 450454 450
Surface vacante 55 97456 04353 37252 33751 31863 607
Renouvelée11 47420 1111 5398 3426672 489
Louée+7 627+4 486+1 138+2 408+8 453+2 000
Libérée-7 922-217-2 674-1 387-5 096-19 930
Solde locatif -2954 269-1 5361 0213 357-17 930
TOPncncncncncnc
Loyers T3-2024T4-2024T1-2025T2-2025T3-2025T4-2025
Encaissés (M€) 14,6814,6815,5316,0815,8014,74
Encaissés (€/P) 14,8314,8215,6816,2315,9514,88
WALT - bail restant5,65 ans6,09 ans5,84 ans5,70 ans5,36 ans5,35 ans
WALB - bail ferme5,14 ans5,84 ans5,42 ans5,32 ans4,98 ans4,94 ans

Marché des parts 

    RATIO DE CESSION - Le Ratio de cession est le rapport entre les retraits (parts échangés) et les souscriptions (parts souscrites).
    Dans un marché ou les volumes de collecte sont largement supérieur au volume de retrait, ce ratio sera proche de 0%.
    Plus ce rapport s'approche de 100%, plus le risque que les nouvelles souscriptions ne permettent plus de compenser les retrait de parts augmente.
    A 100%, toute les nouvelles parts émises (parts souscrites) compensent les souhaits de retrait de parts.
    Dans ce cas, en fonction du statuts de la SCPI, la société de gestion peut procéder à des anullations de parts ou, la plupart du temps, va loger le surplus de part à céder en "parts en attente".
     
    RATIO DE LIQUIDITE 3m - Le Ratio de liquidité 3M (3 mois) est le rapport entre le volume de parts en attente de cession (parts en attente) et les souscriptions (parts souscrites) sur le trimestre.
    En l'abscence de parts en attente, ce ratio sera de 100%, la liquidité des parts semble assurée.

     
En nb de parts T3-2024T4-2024T1-2025T2-2025T3-2025T4-2025
Parts totales989 891990 601990 601990 601990 601990 601
Parts souscrites 9 65210 3133 5714 7423 6895 498
Parts en retrait 9 6529 6033 5714 7423 6895 498
Parts annulées------
Parts gré à gré------
Parts en attente 5 275-4 3015 2136 7526 363
Demandes de retraitncncncncncnc
Solde net0+7100000
En M€ T3-2024T4-2024T1-2025T2-2025T3-2025T4-2025
Capitalisation950,30950,98950,98950,98950,98950,98
Collecte brute 9,279,903,434,553,545,28
Volume en retrait9,279,223,434,553,545,28
Volume annulé------
Volume gré à gré------
Volume en attente5,06-4,135,006,486,11
Collecte nette0,000,680,000,000,000,00
Liquidité T3-2024T4-2024T1-2025T2-2025T3-2025T4-2025
Ratio de cession100%93%100%100%100%100%
Ratio liquidité 3m100%100%83%91%55%86%
Délai de cession2 mois04 mois3 mois5 mois3 mois

Collecte vs investissement

En M€ T3-2024T4-2024T1-2025T2-2025T3-2025T4-2025
Nb cessions100000
Cessions7,76-----
Collecte nette-0,68----
RESSOURCES7,760,68
Nb acquisitions030000
Acquisition moy. 0,39
INVESTISSEMENTS-1,16
SOLDE7,76-0,48
Disponiblités [Bilan] 11,70 3,67

Graphique de collecte et liquidité

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EUROVALYS
Bilan 2025 list SCPI : Bureaux / Etranger

Évènements clés - EUROVALYS

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Prix de part - Baisse : -6,8%
1030.00 €/part -> 960.00 €/part
01-01-24
picture_as_pdf
add_box
La société de gestion ADVENIS a pris la décision d'ajuster le prix de part de la SCPI Eurovalys, passant de 1 030 € à 960 € par part au 1er janvier 2024 soit une variation de -6,8%.
Les souscriptions sont suspendues jusqu'au 8 janvier, délai pris par la société de gestion pour mettre à jour la documentation réglementaire.
La valeur de reconstitution au 31/12/2023 n'est pas publiée à ce jour.
Le prix de retrait est à 850,56 € par part
.

 
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Activité locative - Hausse des loyers
-> 11.65 %
06-09-23
picture_as_pdf
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Le contexte inflationniste a permis aux fonds d’Advenis REIM de bénéficier d’une augmentation des loyers liée à l’indexation des baux depuis les 2 derniers exercices :
+ 11,65 % entre le 1er janvier 2022 et 30 juin 2023 pour la SCPI Eurovalys.
 
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Cession - 1ère cession
6.03 M€ -> 10.46 M€
31-05-23
picture_as_pdf
add_box
BT2 2023
La SCPI Eurovalys a procédé à la première cession d’un de ses actifs, situé à Essen au cours du 2ème trimestre 2023. L’actif avait été acquis en 2017 pour un prix 6 M€ et a été revendu 10,46 M€
 
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Activité locative - Hausse des loyers
-> 6.55 %
31-12-22
picture_as_pdf
add_box
L’inflation a donné lieu à une indexation significative des loyers : + 6,55 % de revenus locatifs à périmètre constant par rapport à 2021, représentant une hausse de + 2,5 M€ des loyers annuels.
 
Demande d'information
EUROVALYS
Conseil en gestion de patrimoine spécialisé en épargne immobilière, éditeur de SCPI-Lab.
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