Prix au
28-05-2026
43,92 €
PRIMOPIERRE - Bilan annuel - 2025
Bureaux
IDF
-
56.70
%
Retrait au
28-05-2026
40,00 €
Distribution brute 2025
3,62%4,56€
Distribution nette 2025
3,49%4,40€
PRIMOPIERRE - Bilan annuel 2025
05-06-26
Souscription - Collecte et liquidité en 2025
Capitalisation - T4-2025
2 179 M€
Collecte nette - 2025
-
Collecte brute - 2025
0,09 M€
Volume échangé - 2025
0,09 M€
Ratio de liquidité - Délai : Liste d'attente
0%
0%
0%
nc
Ratios de cession - trimestres 2025
100%
100%
100%
nc
En attente de cession- T4-2025
251,89 M€
Ratio en attente T4-2025
11,56%
Acquisition / Cession en 2025
Placements immobiliers fin 2025
1 604 M€
Disponibilités fin 2025
18,02 M€
11 cessions en 2025
82,58 M€
1 acquisitions en 2025
12,02 M€
Immeubles fin 2025
56 - 569 670 m²
Surface en 2025
-40 169 m²
Moyenne/immeuble fin 2025
28,6 M€ - 10 173 m²
'
Moyenne/immeuble en 2025
12,0 M€
'
Ratio d'engagement 2025
38,80 % +40 bp
Dettes financières 2025
329,18 M€ -80,01 M€
Répartition géographique 2024 2025
Répartition sectorielle 2024 2025
Sources
Valorisation 2025
Prix 31-12-2025
115,00 € -8,73%
Reconstitution 2025
91,95 € -18,54%
Ratio de reconstitution fin 2025
+25,07%
Reconstitution 2025
1 742 M€ -18,54%
Retrait 31-12-2025
105,51 € -8,73%
Réalisation 2025
78,45 € -18,70%
Valeur comptable 2025
153,50 € -8,73%
Valeur comptable 2025
2 908,55 M€ -8,73%
Valeur IFI Rés. | Non-résident 2025
98,89 € - 98,89 €
Déclaration 2026
list Valeurs IFI 2025
Historique des rapports de gestion
view_column Etat du patrimoine
Distribution en 2025
Dividende brut- 2025
4,56 € 3,62 %
Dividende net- 2025
4,40 € 3,49 %
Résultat d'exercice - 2025
4,27 € 3,39 %
Ratio de distribution 2025
+6,79%
Revenus immobiliers 2025
6,41 € 5,09%
Report à nouveau 2025
1,66%
2,09 €/part
Activité locative fin 2025
TOF ASPIM - Occupation Fin. T4-2025
81,60%
TOF en exploitation T4-2025
keyboard_arrow_down
72,00%
Surface vacante - T4-2025
nc
WALB T4-2025
3,17 ans
Historique des rapports de gestion
view_column Comptes de résultats
Dividende - Acomptes versés
Acompte brut T4-2025
1,56 €/part
Versé le 30-01-26
[ trimestriel ]
| T1 | T2 | T3 | T4 | T1+T2+T3+T4 | Année pleine | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.000 | 1.000 | 1.000 | 1.560 | 4,56 | 4,56 | |
| 1.800 | 1.800 | 1.800 | 0.980 | 6,38 | 6,38 | |
| 1.680 | 3.520 | 1.680 | 1.680 | linear_scale 8,56 | 8,56 |
| En € par part | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dividende brut | 1,80 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,56 |
| dont plus-value | nc | nc | nc | nc | nc | 0,16 |
| dont fiscalité add_box | 0,05 | 0,05 | 0,03 | 0,05 | 0,03 | 0,19 |
| À la source | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| - Fisc. p. financiers | 0,05 | 0,05 | 0,03 | 0,05 | 0,03 | 0,03 |
| - Fisc. étrangère | - | - | - | - | - | - |
| - Fisc. plus-value | - | - | - | - | - | 0,16 |
Activité locative
| En % | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TOF - ASPIM add_box | 85,80% | 85,70% | 83,90% | 83,60% | 81,90% | 81,60% | |
|
|
|||||||
| Var. | -2,21% | -0,12% | -2,15% | -0,36% | -2,08% | -0,37% | |
| Vacance add_box | 14,20% | 14,30% | 16,10% | 16,40% | 18,10% | 18,40% | |
|
|
|||||||
| Franchises add_box | 3,80% | 3,70% | 5,10% | 5,40% | 4,40% | 7,90% | |
|
|
|||||||
| Travaux add_box | 7,70% | 7,80% | 6,90% | 1,70% | 1,80% | 1,70% | |
|
|
|||||||
| Arbitrages | 0,10% | 0,30% | - | - | - | - | |
| TOF exploitation add_box | 74,20% | 73,90% | 71,90% | 76,50% | 75,70% | 72,00% | |
|
|
|||||||
| Var. | -0,13% | -0,41% | -2,78% | +6,01% | -1,06% | -5,14% | |
 |
|
||||||
| En m² | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
| Surface totale | 615 498 | 609 839 | 609 839 | 605 002 | 599 356 | 569 670 | |
| Louée | +1 653 | +4 800 | +3 801 | +5 005 | +7 040 | +2 552 | |
| Libérée | -2 435 | -15 516 | -5 976 | -15 386 | -7 293 | -3 440 | |
| Solde locatif | -782 | -10 716 | -2 175 | -10 381 | -253 | -888 | |
| TOP | nc | nc | nc | nc | nc | nc | |
| Loyers | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
| Encaissés (M€) | 23,99 | 23,21 | 22,49 | 22,09 | 20,81 | 20,16 | |
| Encaissés (€/P) | 1,27 | 1,22 | 1,19 | 1,17 | 1,10 | 1,06 | |
| Taux encaissement | 98,00% | 96,00% | 95,00% | 96,00% | 97,00% | 99,00% | |
| WALT - bail restant | 4,68 ans | 4,70 ans | 4,74 ans | 4,63 ans | 4,64 ans | 4,44 ans | |
| WALB - bail ferme | 3,62 ans | 3,65 ans | 3,52 ans | 3,44 ans | 3,37 ans | 3,17 ans | |
Marché des parts
| En nb de parts | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Parts totales | 18 948 080 | 18 948 080 | 18 948 080 | 18 948 080 | 18 948 080 | 18 948 080 |
| Parts souscrites add_box | 2 506 | 1 142 | 98 | 434 | 255 | - |
|
|
||||||
| Parts en retrait add_box | 2 506 | 1 142 | 98 | 434 | 255 | - |
|
|
||||||
| Parts annulées | - | - | - | - | - | - |
| Parts gré à gré | - | - | - | - | - | - |
| Parts en attente add_box | 1 616 807 | 1 712 311 | 1 851 093 | 1 985 858 | 2 069 887 | 2 190 372 |
|
|
||||||
| Demandes de retrait | nc | nc | nc | nc | nc | nc |
| Solde net | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| En M€ | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Capitalisation | 3 183,28 | 2 387,46 | 2 179,03 | 2 179,03 | 2 179,03 | 2 179,03 |
| Collecte brute | 0,42 | 0,14 | 0,01 | 0,05 | 0,03 | - |
| Volume en retrait | 0,42 | 0,14 | 0,01 | 0,05 | 0,03 | - |
| Volume annulé | - | - | - | - | - | - |
| Volume gré à gré | - | - | - | - | - | - |
| Volume en attente | 271,62 | 215,75 | 212,88 | 228,37 | 238,04 | 251,89 |
| Collecte nette | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| Liquidité | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ratio de cession | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% |
| Ratio liquidité 3m | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | nc |
| Délai de cession | 1936 mois | 4498 mois | 56666 mois | 13727 mois | 24352 mois |
Collecte vs investissement
| En M€ | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nb cessions | 3 | 1 | 0 | 2 | 3 | 6 |
| Cessions | 87,40 | 15,93 | - | - | 50,00 | 32,58 |
| Collecte nette | - | - | - | - | - | - |
| RESSOURCES | 87,40 | 15,93 | 50,00 | 32,58 | ||
| Nb acquisitions | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 |
| Acquisition moy. | 12,02 | |||||
| INVESTISSEMENTS | -12,02 | |||||
|
|
|||||
| SOLDE | 87,40 | 15,93 | 50,00 | 20,56 | ||
| Disponiblités [Bilan] | 35,57 | 18,02 | ||||
Graphique de collecte et liquidité
Bilan 2025 list SCPI : Bureaux / Ile-de-France
Évènements clés - PRIMOPIERRE
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Prix de part - Baisse : -57,03%
115.00 €/part -> 49.41 €/part
115.00 €/part -> 49.41 €/part
Suite à la suspension de la variabilité de capital de Primopierre, une confrontation des ordres d’achat et de vente est organisée tous les derniers jeudis de chaque mois.
La première confrontation s'est tenue le 26-03-2026 et a donnée lieu à l'échange de 171 parts à un prix acquéreur de 49,41 €/part, soit un prix net revenant au vendeur de 45,00 €/part
La première confrontation s'est tenue le 26-03-2026 et a donnée lieu à l'échange de 171 parts à un prix acquéreur de 49,41 €/part, soit un prix net revenant au vendeur de 45,00 €/part
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Statutaire - Suspension de la variabilité
112.88 €/part -> 91.95 €/part
112.88 €/part -> 91.95 €/part
Praémia annonce la suspension temporaire de la variabilité du capital de la SCPI Primopierre et communique les estimations des valeurs de la SCPI à l’issue de la campagne d’expertise au 31/12/2025.
La valeur de reconstitution passe de 112,88 €/part fin 2024 à 93,40 €/part, soit une baisse de -17,26% en 2025.
La valeur de réalisation est estimée à 79,50 €/part.
Nb : Les valeurs de reconstitution et de réalisation ont été corrigées à 91,95 €/part et à 78.45 €/part à l'occasion de la publication du BT4-2025.
Le marché primaire est suspendu et la SCPI reste accessible sur le marché secondaire dans le cadre de cession des parts par confrontation des ordres d’achat et de vente par l’intermédiaire du registre des ordres tenu au siège de la SCPI.
La première confrontation se tiendra le 26 mars 2026.
La valeur de reconstitution passe de 112,88 €/part fin 2024 à 93,40 €/part, soit une baisse de -17,26% en 2025.
La valeur de réalisation est estimée à 79,50 €/part.
Nb : Les valeurs de reconstitution et de réalisation ont été corrigées à 91,95 €/part et à 78.45 €/part à l'occasion de la publication du BT4-2025.
Le marché primaire est suspendu et la SCPI reste accessible sur le marché secondaire dans le cadre de cession des parts par confrontation des ordres d’achat et de vente par l’intermédiaire du registre des ordres tenu au siège de la SCPI.
La première confrontation se tiendra le 26 mars 2026.
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Prix de part - Baisse : -8,73%
126.00 €/part -> 115.00 €/part
126.00 €/part -> 115.00 €/part
Primopierre baisse à nouveau son prix de souscription le 21 janvier 2025 et le porte à 115 €/part.
La société de gestion précise que l’écart entre ce nouveau prix de souscription et la valeur de reconstitution estimée au 31 décembre 2024 était de +1,37 %.
La valeur de retrait théorique est de 105,51 €/part.
La société de gestion précise que l’écart entre ce nouveau prix de souscription et la valeur de reconstitution estimée au 31 décembre 2024 était de +1,37 %.
La valeur de retrait théorique est de 105,51 €/part.
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Prix de part - Baisse : -25%
168.00 €/part -> 126.00 €/part
168.00 €/part -> 126.00 €/part
Les expertises de Primopierre à mi-2024 porte la valeur de reconstitution à 125,99 €/part (-18,42% sur le 1er semestre 2024).
Praémia REIM a décidé de fixer le nouveau prix de part précisément à 126 €, la valeur de retrait s'établissant à 115,60€/part. Il prend effet le 09 octobre 2024.
Sans opération d'investissement depuis début 2023, l’endettement du fonds au 30 juin se monte à 38,34%, contre 32,70% fin 2023 ou 25,89% fin 2022.
Praémia REIM a décidé de fixer le nouveau prix de part précisément à 126 €, la valeur de retrait s'établissant à 115,60€/part. Il prend effet le 09 octobre 2024.
Sans opération d'investissement depuis début 2023, l’endettement du fonds au 30 juin se monte à 38,34%, contre 32,70% fin 2023 ou 25,89% fin 2022.
Primopierre publie un bilan 2025 marqué par une dégradation accélérée de l'ensemble de ses indicateurs : la valeur de reconstitution chute de -18,54 % à 91,95 €/part, tandis que le prix de souscription, abaissé de 126,00 € à 115,00 €/part en cours d'exercice (-8,73 %), affiche désormais une surcote de +25,07 % par rapport à cette valeur — un écart significatif qui traduit la déconnexion entre le prix facial et la réalité économique du patrimoine. La liquidité est totalement bloquée depuis le début de l'année, avec 2 190 372 parts en attente de cession fin 2025, représentant 251,89 M€ au prix acheteur (11,56 % de la capitalisation), conduisant à la suspension de la variabilité du capital actée en assemblée générale extraordinaire le 7 janvier 2026. Les premières confrontations sur le marché secondaire organisé révèlent une décote brutale : le premier fixing du 26 mars 2026 s'est établi à 49,41 €/part acquéreur, soit une décote de -57 % par rapport au dernier prix de souscription de 115,00 €, confirmant l'ampleur de la correction. Le taux d'occupation financier recule de -410 bp à 81,60 % et le résultat courant par part tombe à 4,27 €, pour une distribution brute de 4,56 €/part (taux de distribution de 3,62 %), en baisse de -28,53 % par rapport à 2024, avec une performance globale annuelle (PGA) de -5,11 %.
SOUSCRIPTION - L'exercice 2025 s'est ouvert et refermé sur une liquidité totalement bloquée : la collecte brute annuelle s'est établie à 0,09 M€ (787 parts souscrites), intégralement compensée par des retraits, sans qu'aucune sortie significative n'ait pu être exécutée. Le stock de parts en attente de cession n'a cessé de progresser tout au long de l'année — de 1 712 311 parts fin 2024 à 2 190 372 parts fin 2025 — pour atteindre 251,89 M€ au prix acheteur, soit 11,56 % de la capitalisation. Ce franchissement du seuil de 10 % de parts en attente depuis plus de douze mois a constitué le déclencheur réglementaire de la suspension de la variabilité du capital, approuvée en assemblée générale extraordinaire le 7 janvier 2026. Ce basculement vers un marché secondaire organisé marque un changement structurel : les 2 190 372 ordres en attente ont été annulés, et la première confrontation s'est tenue le 26 mars 2026. Le prix d'équilibre retenu, soit 49,41 €/part acquéreur, révèle une décote de -57 % par rapport au dernier prix de souscription de 115,00 €/part, et de -37 % par rapport à la valeur de retrait théorique de 105,51 €/part. Les fixings suivants (30 avril et 28 mai 2026) se sont stabilisés autour de 43,92 €/part acquéreur et 40,00 €/part vendeur, indiquant que le marché cherche encore son niveau d'équilibre à des niveaux très inférieurs aux valeurs comptables. La capitalisation qui est resté inchangée en 2025 à 2 179,03 M€, a fortement chuté à 832 M€ à compter des premières confrontations.
ACQUISITION - L'activité d'investissement en 2025 s'est limitée à une seule opération, réalisée au 4ème trimestre : l'acquisition de la quote-part restante (40,20 %) de l'actif Le Dionys, situé 260 avenue du Président Wilson à Saint-Denis (93), pour 12,02 M€, portant la détention à 100 %. Cette opération, réalisée en échange partiel avec l'actif Le Garamond, relève d'une logique de simplification de la structuration du patrimoine et non d'un redéploiement offensif. L'essentiel de l'activité patrimoniale en 2025 a, en réalité, été absorbé par des travaux de rénovation significatifs : livraison de l'immeuble Valmy (29 500 m², rebaptisé « MY ») à la lisière de Paris et Montreuil avec 16 000 m² en cours de commercialisation, rénovation des espaces communs de West Plaza à Colombes, et opération lourde de démolition-reconstruction sur l'actif Fresh à Boulogne-Billancourt, désormais repositionné en mixité bureaux, commerces et logements. Le patrimoine s'établit à 56 actifs pour 569 670 m² fin 2025, et le placement immobilier au bilan recule de -16,50 % à 1 603,84 M€, sous l'effet conjugué des cessions et de la dépréciation des valeurs vénales. Le taux d'engagement ressort à 38,80 % (+40 bp), en légère hausse malgré les remboursements de dette, le dénominateur (valeurs de réalisation) se contractant plus vite que le numérateur.
CESSION - La SCPI a poursuivi en 2025 son plan d'arbitrage avec 11 cessions totalisant 82,58 M€, après 119,62 M€ en 2024. Les opérations se concentrent sur les actifs de bureaux les plus exposés ou les moins stratégiques, souvent détenus via des participations dans des SCI. Parmi les cessions les plus significatives : l'immeuble rue de la Rochefoucauld à Paris (9ème) cédé 26,66 M€ pour une valeur comptable 2024 de 19,00 M€ — l'une des rares opérations réalisées au-dessus des valeurs d'expertise — ; l'actif L'Odyssée à Massy (91) vendu 22,49 M€ (10 837 m²) ; Le Garamond à Malakoff (92) cédé 8,13 M€. À noter que la cession des parts de la SCI Preim Odyssey C, correspondant à l'actif de Courbevoie (92), a généré une moins-value comptable significative : la valeur comptable inscrite au rapport annuel 2024 était de 186,50 M€, pour une valeur expertisée qui avait progressivement chuté à -14,67 M€ de valeur nette en 2024, illustrant l'ampleur de la dépréciation sur cet actif de grande taille en première couronne. Malgré l'intensité du programme d'arbitrage, le taux d'endettement continue de progresser à 39,00 % fin 2025 (contre 38,40 % fin 2024 et 32,70 % fin 2023), la contraction des valeurs de réalisation (-18,70 % sur l'année) neutralisant mécaniquement les effets des remboursements de dette. Un événement post-clôture est à signaler : la cession de l'actif Helios à Lezennes (59), promis à la vente le 13 octobre 2025 pour 21,90 M€, a été réalisée le 14 janvier 2026.
GESTION - Le taux d'occupation financier (TOF ASPIM) recule de -410 bp à 81,60 % fin 2025, dans un mouvement continu et progressif tout au long de l'exercice (90,91 % | 83,60 % | 81,90 % | 81,60 %), reflet d'un solde locatif structurellement déficitaire depuis plusieurs trimestres. La vacance brute atteint 18,40 % fin 2025, en hausse de +410 bp, tandis que les franchises de loyers progressent fortement à 7,90 % (+420 bp), traduisant les efforts consentis pour retenir ou attirer des locataires sur un marché de bureaux de banlieue sous pression. Le TOF en exploitation effective ressort à 72,00 % fin 2025, en recul marqué de -514 bp sur le seul 4ème trimestre, ce qui constitue le niveau de performance opérationnelle réel du portefeuille une fois retraité des travaux, arbitrages et franchises. Les surfaces sous gestion diminuent de -40 169 m² à 569 670 m², sous l'effet des cessions. La WALB (durée ferme résiduelle des baux) se raccourcit à 3,17 ans fin 2025, contre 3,65 ans fin 2024, signalant un risque de renouvellement locatif croissant à horizon 2028-2029. Le solde locatif reste déficitaire sur l'ensemble de l'exercice, les libérations excédant structurellement les entrées, notamment sur les grands actifs de première et deuxième couronne. Les 10 premiers locataires représentent 46,8 % des flux locatifs, concentrant le risque sur quelques grandes contreparties, certes solides, mais dont les décisions de renouvellement ou de départ ont un impact immédiat et significatif sur le TOF.
VALORISATION - La SCPI Primopierre enregistre en 2025 une dégradation sévère de l'ensemble de ses valeurs représentatives, prolongeant un cycle de correction entamé en 2022. Le prix de souscription a été abaissé de 126,00 € à 115,00 €/part en cours d'exercice (-8,73 %) — quatrième ajustement depuis 2023, ramenant le prix de 208,00 € à son niveau actuel, soit une baisse cumulée de -44,71 %. La valeur de reconstitution s'effondre de -18,54 % à 91,95 €/part, après -19,48 % en 2024 et -23,74 % en 2023, portant la chute sur cinq ans à -59,54 % depuis les 227,23 € de fin 2019. Le prix de souscription se situe désormais en surcote de +25,07 % par rapport à la valeur de reconstitution, un écart de nature à questionner la pertinence du prix facial dans un contexte de marché secondaire naissant. La valeur de réalisation recule de -18,70 % à 78,45 €/part, impactant mécaniquement le ratio d'endettement par contraction du dénominateur. La valeur vénale expertisée à périmètre constant recule de -11,34 %, confirmant que la correction ne provient pas uniquement des cessions mais d'une réévaluation baissière structurelle des actifs de bureaux franciliens. Le rendement global immobilier (RGI) ressort à -15,08 % (TD de 3,62 % diminué de la variation ANR de -18,70 %), et la performance globale annuelle (PGA) à -5,11 %. Sur le marché secondaire organisé depuis mars 2026, le prix acquéreur s'est établi entre 43,92 € et 49,41 €/part lors des trois premières confrontations, soit une valorisation de marché représentant 38 % à 43 % du dernier prix de souscription officiel — c'est ce niveau, et non le prix facial, qui constitue la référence économique réelle pour tout investisseur cherchant à entrer ou sortir du véhicule. La valeur IFI 2025 communiquée par Praemia REIM en vue de la déclaration 2026 s'établit à 98,89 €/part, résidente comme non-résidente.
DISTRIBUTION - Primopierre a versé une distribution brute annuelle de 4,56 €/part en 2025, en baisse de -28,53 % par rapport aux 6,38 €/part de 2024 — le recul le plus marqué depuis la restructuration du dividende engagée en 2022. La structure trimestrielle traduit cette contraction : trois acomptes uniformes de 1,00 €/part (T1 à T3), puis un dernier acompte de 1,40 €/part au T4 (avec 0,16 €/part au titre de la fiscalité sur plus-values payée par la SCPI pour le compte des associés), portant la distribution nette à 4,40 €/part, soit un taux de distribution net de 3,49 %. Le résultat courant par part ressort à 4,27 € (résultat net de 80,95 M€), en baisse de -23,20 % par rapport aux 5,56 €/part de 2024, sous l'effet de la contraction des revenus immobiliers — loyers quittancés en repli de 22,49 M€ au T1 à 20,16 M€ au T4 — et de la dégradation continue du TOF. La comparaison distribution brute vs résultat courant fait apparaître une légère surdistribution : 4,56 €/part distribués pour 4,27 € de résultat, soit un ratio de couverture de 93,6 %, partiellement financé par le report à nouveau disponible de 2,09 €/part. Il convient de noter que la distribution brute est supérieure à la distribution nette (4,56 € vs 4,40 €) en raison de la fiscalité étrangère prise en charge par la SCPI pour le compte des associés (0,16 €/part au T4).
Pour 2026, Praemia REIM anticipe une distribution de l'ordre de 4,00 €/part, tout en précisant que la performance naturelle du fonds serait plus proche de 2,70 €/part hors utilisation des réserves — un signal de vigilance sur la durabilité du coupon dans sa configuration actuelle.
CONVOCATION - L'Assemblée Générale Ordinaire d'approbation des comptes 2025 de Primopierre se tiendra le 23 juin 2026 à 14h00, Immeuble Lumière (amphithéâtre), 40 avenue des Terroirs de France, 75012 Paris. L'avis de convocation a été publié au Bulletin des Annonces Légales Obligatoires (BALO) le 5 juin 2026. Cette assemblée présentera notamment des résolutions relatives à la modification des modalités du fonds de remboursement, à la durée du mandat de l'expert en évaluation (portée à 6 ans), à la fréquence des expertises (portée à 3 ans), ainsi qu'à la réduction des frais de transfert applicables en cas de mutation par succession.
AVIS & PERSPECTIVES - Primopierre aborde 2026 dans une configuration structurellement dégradée, sans précédent dans l'histoire récente des grandes SCPI de bureaux françaises. La suspension de la variabilité du capital, actée au 7 janvier 2026, constitue un point de rupture : le véhicule bascule d'un régime de capital variable — dans lequel la société de gestion arbitrait entre les flux entrants et sortants — vers un marché secondaire de confrontation directe entre acheteurs et vendeurs, dont les premiers prix d'équilibre (43,92 € à 49,41 €/part acquéreur) révèlent une décote de marché de -57 % à -62 % par rapport au dernier prix de souscription officiel de 115,00 €. Ce niveau de décote reflète la combinaison d'un endettement proche de 39 %, d'une valeur de réalisation en chute à 78,45 €/part, d'un TOF en exploitation effectif à 72,00 % et d'une WALB de seulement 3,17 ans. Les trois principaux leviers à surveiller en 2026 sont : d'une part, la poursuite du plan d'arbitrage — la cession d'Helios à Lezennes (59,00 M€ en janvier 2026) illustre la continuité de ce programme — dont les produits doivent prioritairement alimenter le désendettement pour briser le cercle vicieux entre baisse des valeurs et hausse mécanique du levier ; d'autre part, la commercialisation des surfaces vacantes, notamment sur les actifs restructurés (MY/Valmy, Fresh) dont la livraison doit progressivement contribuer à redresser le TOF ; enfin, la formation d'un prix de marché secondaire stable et lisible, condition nécessaire pour que le volume d'échanges monte en puissance et permette une liquidité effective aux associés souhaitant céder leurs parts.
La réalité économique pour un porteur retrayant ou entrant aujourd'hui est celle du marché secondaire, à des niveaux très éloignés du cadre comptable et des références historiques de souscription, le retrayant devant désormais intégrer que le prix de sortie se forme exclusivement sur ce marché secondaire, sans lien direct avec les valeurs historiques de souscription ou les repères de valorisation antérieurs.
À l’inverse, les entrants les plus téméraires peuvent commencer à envisager un positionnement sur ces niveaux décotés, avec le risque inhérent de "couteau qui tombe", mais offrant en contrepartie des niveaux de prix potentiellement attractifs en termes de rendement facial. L'avertissement de la société de gestion, selon lequel la performance naturelle du fonds en 2026 serait de l'ordre de 2,70 €/part hors réserves, donne la mesure du chemin restant à parcourir avant une stabilisation durable.