Prix au
08-06-2026
677,00 €
PATRIMMO CROISSANCE IMPACT - Bilan annuel - 2025
Résidentiel
IDF
-
36.80
%
Retrait au
08-06-2026
597,38 €
Distribution brute 2025
--
Distribution nette 2025
nc
PATRIMMO CROISSANCE IMPACT - Bilan annuel 2025
08-06-26
Souscription - Collecte et liquidité en 2025
Capitalisation - T4-2025
190 M€
Collecte nette - 2025
-
Collecte brute - 2025
0,05 M€
Volume échangé - 2025
0,05 M€
Ratio de liquidité - Délai : Liste d'attente
nc
nc
nc
0%
Ratios de cession - trimestres 2025
nc
nc
nc
100%
En attente de cession- T4-2025
24,77 M€
Ratio en attente T4-2025
13,06%
Acquisition / Cession en 2025
Placements immobiliers fin 2025
171 M€
Disponibilités fin 2025
0,16 M€
0 cession en 2025
block
0 acquisition en 2025
block
Immeubles fin 2025
64 - 34 674 m²
Surface en 2025
nc
Moyenne/immeuble fin 2025
2,7 M€ - 542 m²
'
Moyenne/immeuble en 2025
nan M€
'
Ratio d'engagement 2025
6,40 % +20 bp
Dettes financières 2025
9,52 M€ +0,51 M€
Répartition géographique 2024 2025
Répartition sectorielle 2024 2025
Sources
Valorisation 2025
Prix 01-12-2025
677,00 € -7,68%
Reconstitution 2025
699,15 € +3,03%
Ratio de reconstitution fin 2025
-3,17%
Reconstitution 2025
196 M€ +3,03%
Retrait 01-12-2025
597,38 € -7,68%
Réalisation 2025
576,10 € +1,65%
Valeur comptable 2025
498,65 € -0,42%
Valeur comptable 2025
139,72 M€ -0,41%
Valeur IFI Rés. | Non-résident 2025
595,71 € - 590,44 €
Déclaration 2026
list Valeurs IFI 2025
Historique des rapports de gestion
view_column Etat du patrimoine
Distribution en 2025
Dividende brut- 2025
- -
Dividende net- 2025
nc
Résultat d'exercice - 2025
-2,21 €
Ratio de distribution 2025
Revenus immobiliers 2025
nc
Report à nouveau 2025
-0,99%
-6,72 €/part
Activité locative fin 2025
TOF ASPIM - Occupation Fin. T4-2025
100,00%
TOF en exploitation 16-2025
linear_scale
nc
Surface vacante - T4-2025
nc
WALB T4-2025
nc
Historique des rapports de gestion
view_column Comptes de résultats
Dividende - Acomptes versés
Acompte brut T4-2025
-
Versé le 28-01-26
[ ]
| T1 | T2 | T3 | T4 | T1+T2+T3+T4 | Année pleine | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.000 | 0.000 | 0.000 | 0.000 | nc | nc | |
| 0.000 | 0.000 | 0.000 | 0.000 | nc | nc | |
| 0.000 | 0.000 | 0.000 | 0.000 | linear_scale nc | nc |
| En € par part | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dividende brut | - | - | - | - | - | - |
| dont plus-value | nc | nc | nc | nc | nc | nc |
| dont fiscalité add_box | nc | nc | nc | nc | nc | nc |
| À la source | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| - Fisc. p. financiers | ||||||
| - Fisc. étrangère | nc | nc | nc | nc | nc | nc |
| - Fisc. plus-value | - | - | - | - | - | - |
Activité locative
| En % | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TOF - ASPIM add_box | nc | 100,00% | nc | 100,00% | 100,00% | 100,00% | |
|
|
|||||||
| Var. | |||||||
| Vacance add_box | nc | nc | nc | nc | nc | nc | |
|
Aucune donnée à afficher
|
|||||||
| Franchises add_box | nc | nc | nc | nc | nc | nc | |
|
Aucune donnée à afficher
|
|||||||
| Travaux add_box | nc | nc | nc | nc | nc | nc | |
|
Aucune donnée à afficher
|
|||||||
| Arbitrages | nc | nc | nc | nc | nc | nc | |
| TOF exploitation add_box | 100,00% | 100,00% | 100,00% | 100,00% | 100,00% | 100,00% | |
|
|
|||||||
| Var. | |||||||
 |
|
||||||
| En m² | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
| Surface totale | 34 674 | 34 674 | 34 674 | 34 674 | 34 674 | 34 674 | |
| Louée | nc | nc | nc | nc | nc | nc | |
| Libérée | nc | nc | nc | nc | nc | nc | |
| Solde locatif | nc | nc | nc | nc | nc | nc | |
| TOP | nc | nc | nc | nc | nc | nc | |
| Loyers | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
Marché des parts
| En nb de parts | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Parts totales | 280 192 | 280 192 | 280 192 | 280 192 | 280 192 | 280 192 |
| Parts souscrites add_box | 222 | 82 | - | - | - | 75 |
|
|
||||||
| Parts en retrait add_box | 222 | 82 | - | - | - | 75 |
|
|
||||||
| Parts annulées | - | - | - | - | - | - |
| Parts gré à gré | - | - | - | - | - | - |
| Parts en attente add_box | 31 639 | 32 782 | 19 855 | 27 812 | 28 823 | 36 583 |
|
|
||||||
| Demandes de retrait | nc | nc | nc | nc | nc | nc |
| Solde net | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| En M€ | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Capitalisation | 205,48 | 205,48 | 189,69 | 189,69 | 189,69 | 189,69 |
| Collecte brute | 0,16 | 0,06 | - | - | - | 0,05 |
| Volume en retrait | 0,16 | 0,06 | - | - | - | 0,05 |
| Volume annulé | - | - | - | - | - | - |
| Volume gré à gré | - | - | - | - | - | - |
| Volume en attente | 23,20 | 24,04 | 13,44 | 18,83 | 19,51 | 24,77 |
| Collecte nette | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| Liquidité | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ratio de cession | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% |
| Ratio liquidité 3m | 1% | 0% | nc | nc | nc | 0% |
| Délai de cession | 428 mois | 1199 mois | 1463 mois |
Collecte vs investissement
| En M€ | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nb cessions | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Cessions | - | - | - | - | - | - |
| Collecte nette | - | - | - | - | - | - |
| RESSOURCES | ||||||
| Nb acquisitions | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Acquisition moy. | ||||||
| INVESTISSEMENTS | ||||||
|
|
|||||
| SOLDE | ||||||
| Disponiblités [Bilan] | 0,72 | 0,16 | ||||
Graphique de collecte et liquidité
Bilan 2025 list SCPI : Résidentiel / Ile-de-France
Évènements clés - PATRIMMO CROISSANCE IMPACT
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Prix de part - Baisse : -7,68%
733.35 €/part -> 677.00 €/part
733.35 €/part -> 677.00 €/part
Le prix de souscription de Patrimmo Croissance baisse de -7,78% le 21 janvier 2025 à 677 €/part.
La valeur de retrait s'établit à 597,38 €/part.
Le prix de souscription, sensé évoluer positivement de manière mensuelle en fonction du remembrement de l’usufruit et de la nue-propriété des actifs immobiliers sous-jacents, était bloqué à 733,35 €/part depuis le 01-07-2023.
La Société de gestion ne précise pas l'évolution de la valeur de reconstitution de la SCPI.
La valeur de retrait s'établit à 597,38 €/part.
Le prix de souscription, sensé évoluer positivement de manière mensuelle en fonction du remembrement de l’usufruit et de la nue-propriété des actifs immobiliers sous-jacents, était bloqué à 733,35 €/part depuis le 01-07-2023.
La Société de gestion ne précise pas l'évolution de la valeur de reconstitution de la SCPI.
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Prix de part - Blocage au T4
733.35 €/part -> 733.35 €/part
733.35 €/part -> 733.35 €/part
Le tableau d'évolution prévisionnelle des prix de la SCPI Patrimmo Croissance Impact présente des valeurs qui restent figées sur le 4eme trimestre 2023 : prix de souscription à 733,35 €, valeur de retrait à 647,11.
L'évolution de prix sur l'année sera donc de 2,92%
L'évolution de prix sur l'année sera donc de 2,92%
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Prix de part - Blocage au T3
733.35 €/part -> 733.35 €/part
733.35 €/part -> 733.35 €/part
Le tableau d'évolution prévisionnelle des prix de souscription et des valeurs de retrait de la SCPI Patrimmo Croissance Impact publié par Primonial présente des valeurs qui restent figées sur le 3eme trimestre 2023 : prix de souscription à 733,35 €, valeur de retrait à 647,11
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Liquidité - Ratio de cession à 100%
-> 9941.00 Parts
-> 9941.00 Parts
La totalité des 14 586 parts souscrites ont permis de compenser les 14 586 parts en retrait du trimestre. Le niveau de souscription est cependant insuffisant puisque 9 941 parts restent en attente de cession au 31 mars 2023.
Patrimmo Croissance Impact présente un bilan 2025 sous le signe d'une double rupture : celle d'un modèle de capitalisation qui avait porté le prix de part de 480,00 € à 733,35 € entre 2014 et 2023 avant de le ramener à 677,00 € en janvier 2025 (-7,68 %), et celle d'une crise de liquidité qui s'aggrave avec 36 583 parts en attente de retrait fin 2025, représentant 24,77 M€ et désormais plus de 13 % du capital. La valeur de reconstitution progresse à 699,15 €/part (+3,03 %), tirée par la hausse des valeurs vénales du patrimoine résidentiel en nue-propriété (+2,23 % à périmètre constant), mais cette amélioration ne suffit pas à combler l'écart entre le prix de souscription et les fondamentaux du véhicule dans un contexte de collecte quasi nulle (0,05 M€ en 2025). La SCPI ne distribue aucun revenu par construction — son unique vecteur de performance est la revalorisation du prix de part à travers le remembrement progressif de la propriété — et enregistre une perte comptable de -0,62 M€ (-2,21 €/part) en 2025, reflet des charges de structure en l'absence de revenus locatifs. Face au franchissement du seuil réglementaire de 10 % de parts en attente de retrait, Praemia REIM soumet à l'assemblée générale du 24 juin 2026 une résolution de suspension temporaire de la variabilité du capital, ouvrant la voie à un marché secondaire organisé dont les prix d'équilibre pourraient révéler une décote significative par rapport au prix de souscription actuel.
SOUSCRIPTION - Patrimmo Croissance Impact est une SCPI de capitalisation en nue-propriété : elle n'investit pas dans la pleine propriété d'actifs locatifs, mais acquiert la nue-propriété de lots résidentiels dont l'usufruit est détenu par des bailleurs sociaux pour la durée du démembrement. En l'absence de revenus locatifs, la SCPI ne distribue aucun dividende et sa performance repose intégralement sur la revalorisation progressive du prix de part, reflet du remembrement de la propriété à mesure que les périodes d'usufruit arrivent à échéance et de l'évolution des valeurs vénales expertisées. Dans ce cadre, la collecte constitue le seul mécanisme de liquidité du véhicule — et elle est quasi inexistante depuis plusieurs trimestres. En 2025, seules 75 parts ont changé de mains pour un volume de 0,05 M€, intégralement compensées, sans aucune entrée nette. Le stock de parts en attente de retrait, qui avait temporairement reflué à 19 855 unités fin T1 2025 (effet du fonds de remboursement approuvé en AGO du 7 juillet 2025), a repris une trajectoire haussière pour atteindre 36 583 parts fin 2025, soit 13,06 % de la capitalisation (24,77 M€ au prix acheteur). Ce franchissement du seuil réglementaire de 10 % de parts en attente depuis plus de 12 mois place la société de gestion dans l'obligation légale d'agir. La résolution de suspension temporaire de la variabilité du capital soumise à l'AGO du 24 juin 2026 est la réponse structurelle proposée par Praemia REIM (voir section Convocation). La capitalisation s'établit à 189,69 M€, portée par 1 879 associés.
ACQUISITION - Aucune acquisition ni cession n'a été réalisée en 2025. Patrimmo Croissance Impact concentre la totalité de son patrimoine sur la nue-propriété de 511 lots résidentiels répartis sur 64 actifs dans 41 communes, pour une surface totale de 34 674 m². Les actifs sont localisés principalement à Paris (32,50 %), en Île-de-France hors Paris (36,80 %) et en Régions (28,30 %), avec une exposition résidentielle pure à 97,60 % de la valeur vénale. La société de gestion avait envisagé lors du T2 2025 de céder un ou deux actifs pour alimenter une dotation du fonds de remboursement — cette cession ne s'est finalement pas concrétisée sur l'exercice. Le placement immobilier au bilan progresse de +1,83 % à 171,24 M€, reflet de la revalorisation des valeurs vénales expertisées à périmètre constant. Le taux d'engagement (dette et engagements) s'établit à 6,40 % (+20 bp), à un niveau très conservateur, la SCPI ne recourant que marginalement à l'emprunt (9,52 M€ de dettes financières). La spécificité du modèle nue-propriété implique que le patrimoine ne génère aucun flux locatif pendant la période de démembrement : c'est le remembrement progressif — à mesure que les usufruits arrivent à échéance — qui constitue le seul vecteur de création de valeur, en permettant à la SCPI de récupérer la pleine propriété d'actifs dont la valeur vénale a entre-temps progressé.
CESSION - Aucune cession n'a été réalisée au cours de l'exercice 2025. La société de gestion avait signalé au T2 l'intention de procéder à la vente d'un ou deux actifs pour doter le fonds de remboursement, sans que cette opération ne se soit concrétisée dans le délai de l'exercice. Cette absence de cession est cohérente avec le modèle d'investissement de la SCPI : les actifs en nue-propriété ont par construction une liquidité limitée sur le marché secondaire, et leur cession avant le terme du démembrement implique généralement une décote par rapport à la valeur de pleine propriété. Dans ce contexte, tout arbitrage doit être soigneusement calibré pour ne pas cristalliser une moins-value au détriment des associés. La priorité donnée par Praemia REIM à la suspension de variabilité du capital plutôt qu'à un programme de cessions forcées illustre cette logique de préservation de la valeur patrimoniale — une cession sous contrainte dans un marché peu liquide pour ce type d'actifs risquant de peser sur les valeurs de reconstitution et d'aggraver la situation des porteurs restants.
GESTION - Le modèle de Patrimmo Croissance Impact est structurellement distinct de celui des SCPI de rendement classiques : la SCPI ne perçoit aucun loyer et ne gère aucune relation locataire. L'usufruit des biens est détenu par les bailleurs sociaux — organismes HLM ou bailleurs intermédiaires — qui assurent intégralement la gestion locative pendant la durée du démembrement. Le taux d'occupation financier s'établit mécaniquement à 100 % sur l'ensemble de l'exercice, ce chiffre reflétant non pas une performance locative au sens traditionnel, mais le fait que la totalité des usufruits est en cours de détention par les bailleurs sociaux conformément aux conventions de démembrement. Les surfaces sous gestion restent stables à 34 674 m² sur l'ensemble des trimestres 2025, sans variation de périmètre. La durée résiduelle des démembrements n'est pas communiquée dans les documents de l'exercice, mais constitue le paramètre clé de la trajectoire de valeur du véhicule : à mesure que les usufruits arrivent à échéance, la SCPI récupère progressivement la pleine propriété, permettant une revalorisation mécanique du prix de part — c'est le mécanisme fondateur du modèle, qui avait généré une hausse continue du prix de souscription de 480,00 € à 733,35 € entre 2014 et juillet 2023.
VALORISATION - La SCPI Patrimmo Croissance Impact présente en 2025 une configuration de valorisation paradoxale. D'un côté, la valeur de reconstitution progresse à 699,15 €/part (+3,03 %), tirée par la hausse des valeurs vénales expertisées du patrimoine résidentiel (+2,23 % à périmètre constant au 31 décembre 2025, confirmant la tendance haussière amorcée au premier semestre à +1,30 %). De l'autre, le prix de souscription a été abaissé de 733,35 € à 677,00 €/part le 21 janvier 2025 (-7,68 %) — un ajustement rendu nécessaire par le décrochage de ce prix par rapport à la valeur de reconstitution observé sur l'exercice précédent, et non par une dégradation des valeurs vénales. Ce réajustement place désormais le prix de souscription en légère décote de -3,17 % par rapport à la valeur de reconstitution (699,15 €/part), une position symétrique à la surcote qui prévalait auparavant. La valeur de réalisation progresse de +1,65 % à 576,10 €/part, impactant le rendement global immobilier (RGI) à +1,65 % — la SCPI ne distribuant aucun dividende, le RGI est intégralement constitué de la variation ANR. Le prix de souscription a été stable à 677,00 €/part depuis le 21 janvier 2025, sans mouvement sur l'ensemble de l'exercice, alors que la valeur de reconstitution a progressé au-dessus de ce niveau. Si cette tendance se maintient, elle constituera un facteur de soutien à la formation du prix sur le futur marché secondaire — la progression de la valeur de reconstitution au-dessus du prix de souscription actuel (699,15 € vs 677,00 €) signalant que le patrimoine en nue-propriété continue de se valoriser conformément à la logique fondatrice du modèle. Elle ne suffira cependant pas à compenser la pression vendeuse structurelle d'un marché secondaire naissant, sans rendement courant pour attirer les acheteurs : une décote significative par rapport au prix de souscription — voire par rapport à la valeur de réalisation de 576,10 €/part — est la trajectoire la plus probable lors des premières confrontations.
La valeur IFI 2025 s'établit à 595,71 €/part pour un résident fiscal français et à 590,44 €/part pour un non-résident, en retrait par rapport aux 643,23 €/part et 583,87 €/part de 2024.
DISTRIBUTION - Patrimmo Croissance Impact ne distribue aucun revenu — c'est une caractéristique fondatrice et non conjoncturelle du véhicule. La SCPI n'est titulaire que de la nue-propriété de ses actifs : l'usufruit, détenu par les bailleurs sociaux, génère les revenus locatifs qui leur reviennent intégralement. La SCPI ne perçoit donc pas de loyers, n'encaisse pas de produits immobiliers et ne verse pas de dividendes à ses associés. Le résultat comptable 2025 est une perte de -0,62 M€ (-2,21 €/part), légèrement dégradé par rapport à la perte de -1,58 €/part de 2024, reflet des charges de structure (frais de gestion, honoraires d'expertise, charges financières sur la dette résiduelle) en l'absence de tout produit locatif. Cette perte comptable est structurelle et ne préjuge pas de la performance économique réelle du véhicule, laquelle est intégralement portée par l'appréciation du prix de part via le remembrement progressif : un associé ayant souscrit à 480,00 €/part en 2014 et détenant ses parts à 677,00 €/part fin 2025 a réalisé une plus-value latente de +41 % sur onze ans, indépendamment de toute distribution. Le report à nouveau s'établit à -6,72 €/part (déficit cumulé de -0,99 % du prix de part), reflet de l'accumulation des pertes comptables annuelles depuis la création.
CONVOCATION - L'Assemblée Générale Ordinaire d'approbation des comptes 2025 de Patrimmo Croissance Impact se tiendra le 24 juin 2026 à 14h30, au siège social sis 36 rue de Naples, 75008 Paris. L'avis de convocation a été publié au BALO le 8 juin 2026. Cette assemblée soumet aux associés une résolution structurante : la modification des statuts permettant la suspension temporaire de la variabilité du capital, dont la mise en œuvre pourrait être déclenchée par la société de gestion dès lors que des demandes de retrait demeurent non satisfaites depuis plus de trois mois en l'absence de fonds de remboursement doté. La suspension, prévue pour une durée maximale de deux exercices, aurait pour effet d'ouvrir un marché secondaire avec confrontations mensuelles des ordres d'achat et de vente — les prix résultant librement de la rencontre de l'offre et de la demande, sans garantie de prix ni de délai d'exécution. L'assemblée examine également une augmentation de la valeur nominale unitaire des parts de 1 € à 10 € (par prélèvement sur la prime d'émission), visant à respecter le seuil réglementaire de capital social minimum de 760 000 €, sans impact sur le prix de souscription.
AVIS & PERSPECTIVES - Patrimmo Croissance Impact illustre en 2025 les limites d'un modèle de capitalisation pur confronté à un environnement de liquidité dégradé. La logique fondatrice du véhicule est saine : investir en nue-propriété résidentielle à des prix décotés par rapport à la pleine propriété, puis bénéficier du remembrement progressif à mesure que les usufruits arrivent à échéance, dans un contexte de marché résidentiel orienté à la hausse sur le long terme. Les valeurs vénales expertisées progressent d'ailleurs à +2,23 % à périmètre constant en 2025, confirmant la résilience du résidentiel francilien et des grandes métropoles régionales. Mais ce modèle, construit sur un horizon de détention long (typiquement 15 à 20 ans), se heurte à la demande de liquidité à court terme d'associés qui ne perçoivent aucun revenu intermédiaire et ne peuvent sortir faute de contrepartie. Avec 13,06 % des parts en attente de cession et le seuil réglementaire des 10 % franchi, la suspension de variabilité du capital est devenue inévitable. La question centrale pour les associés est celle du prix d'équilibre qui se formera sur le marché secondaire : dans un marché où les vendeurs sont structurellement nombreux et les acheteurs rares pour un véhicule sans rendement courant, une décote significative par rapport au prix de souscription de 677,00 €/part est la trajectoire la plus probable lors des premières confrontations — la valeur de réalisation de 576,10 €/part constituant davantage un plancher théorique qu'une garantie de prix. La progression de la valeur de reconstitution au-dessus du prix de souscription actuel (699,15 € vs 677,00 €) est un signal positif sur la trajectoire du patrimoine, mais elle ne suffira pas à compenser la pression vendeuse structurelle : elle pourra tout au plus limiter l'amplitude de la décote en démontrant aux acheteurs potentiels que le mécanisme de capitalisation par remembrement reste intact. C'est sur cette démonstration — et non sur une revalorisation administrative du prix de part, mécanisme propre au capital variable désormais suspendu — que repose la crédibilité du véhicule pour les exercices à venir.