Prix au
29-05-2026
214,80 €
CAPIFORCE - Bilan annuel - 2025
Commerces
Régions
-
50.00
%
Retrait au
29-05-2026
200,00 €
Distribution brute 2025
7,36%16,00€
Distribution nette 2025
7,36%16,00€
CAPIFORCE - Bilan annuel 2025
07-06-26
Souscription - Collecte et liquidité en 2025
Capitalisation - T4-2025
81 M€
Collecte nette - 2025
-
Collecte brute - 2025
2,17 M€
Volume échangé - 2025
2,19 M€
Ratio de liquidité - Délai : 2,8 mois
100%
53%
100%
100%
Ratios de cession - trimestres 2025
100%
100%
100%
100%
En attente de cession- T4-2025
0,35 M€
Ratio en attente T4-2025
0,43%
Acquisition / Cession en 2025
Placements immobiliers fin 2025
103 M€
Disponibilités fin 2025
2,63 M€
2 cessions en 2025
1,79 M€
0 acquisition en 2025
block
Immeubles fin 2025
88 - 494 102 m²
Surface en 2025
+444 135 m²
Moyenne/immeuble fin 2025
1,2 M€ - 5 615 m²
'
Moyenne/immeuble en 2025
nan M€
'
Ratio d'engagement 2025
6,78 % -143 bp
Dettes financières 2025
8,97 M€ -1,59 M€
Répartition géographique 2024 2025
Répartition sectorielle 2024 2025
Sources
Valorisation 2025
Prix 31-12-2025
215,34 € +2,54%
Reconstitution 2025
299,28 € -0,30%
Ratio de reconstitution fin 2025
-28,05%
Reconstitution 2025
113 M€ -0,30%
Retrait 31-12-2025
194,00 € +2,59%
Réalisation 2025
254,12 € -0,71%
Valeur comptable 2025
248,69 € +1,33%
Valeur comptable 2025
93,79 M€ +1,33%
Valeur IFI Rés. | Non-résident
nc - nc
Déclaration 2026
list Valeurs IFI 2025
Historique des rapports de gestion
view_column Etat du patrimoine
Distribution en 2025
Dividende brut- 2025
16,00 € 7,36 %
Dividende net- 2025
16,00 € 7,36 %
Résultat d'exercice - 2025
16,40 € 7,55 %
Ratio de distribution 2025
-2,44%
Revenus immobiliers 2025
21,04 € 9,68%
Report à nouveau 2025
4,55%
9,90 €/part
Activité locative fin 2025
TOF ASPIM - Occupation Fin. T4-2025
93,47%
TOF en exploitation T4-2025
keyboard_arrow_right
90,27%
Surface vacante - T4-2025
nc
WALB T4-2025
nc
Historique des rapports de gestion
view_column Comptes de résultats
Dividende - Acomptes versés
Acompte brut T4-2025
5,05 €/part
Versé le 23-01-26
[ trimestriel ]
| T1 | T2 | T3 | T4 | T1+T2+T3+T4 | Année pleine | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.600 | 3.600 | 3.750 | 5.050 | 16,00 | 16,00 | |
| 3.600 | 3.600 | 3.600 | 5.200 | 16,00 | 16,00 | |
| 3.840 | 3.840 | 3.500 | 4.000 | linear_scale 15,18 | 15,18 |
| En € par part | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dividende brut | 3,60 | 5,20 | 3,60 | 3,60 | 3,75 | 5,05 |
| dont plus-value | nc | nc | nc | nc | nc | nc |
| dont fiscalité add_box | nc | nc | nc | nc | nc | nc |
| À la source | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| - Fisc. p. financiers | nc | nc | nc | nc | nc | nc |
| - Fisc. étrangère | - | - | - | - | - | - |
| - Fisc. plus-value | - | - | - | - | - | - |
Activité locative
| En % | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TOF - ASPIM add_box | 93,37% | 93,08% | 94,67% | 94,94% | 94,01% | 93,47% | |
|
|
|||||||
| Var. | -1,34% | -0,31% | +1,68% | +0,28% | -0,99% | -0,58% | |
| Vacance add_box | 6,63% | 6,91% | 5,34% | 5,06% | 5,99% | 6,53% | |
|
|
|||||||
| Franchises add_box | 1,90% | 3,34% | 4,12% | 2,52% | 2,19% | 3,20% | |
|
|
|||||||
| Travaux add_box | - | - | - | - | - | - | |
|
Aucune donnée à afficher
|
|||||||
| Arbitrages | 0,10% | - | - | - | - | - | |
| TOF exploitation add_box | 91,37% | 89,75% | 90,54% | 92,42% | 91,82% | 90,27% | |
|
|
|||||||
| Var. | -2,12% | -1,81% | +0,87% | +2,03% | -0,65% | -1,72% | |
 |
|
||||||
| En m² | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
| Surface totale | 50 914 | 49 967 | 49 967 | 49 967 | 49 442 | 49 410 | |
| Renouvelée | - | - | - | - | - | - | |
| Louée | +2 145 | +716 | +536 | +82 | +140 | +1 595 | |
| Libérée | -54 | -668 | -163 | -140 | -669 | -927 | |
| Solde locatif | 2 091 | 48 | 373 | -58 | -529 | 668 | |
| TOP | nc | nc | nc | nc | nc | nc | |
| Loyers | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
| Quittancés | 2,00 | 1,98 | 1,95 | 2,05 | 2,00 | 1,88 | |
| Taux encaissement | 95,00% | 100,00% | 97,00% | nc | nc | nc | |
Marché des parts
| En nb de parts | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Parts totales | 377 131 | 377 131 | 377 131 | 377 131 | 377 131 | 377 131 |
| Parts souscrites add_box | 942 | 1 632 | 3 139 | 2 307 | 3 053 | 1 726 |
|
|
||||||
| Parts en retrait add_box | 942 | 1 632 | 3 139 | 2 307 | 3 053 | 1 726 |
|
|
||||||
| Parts annulées | - | - | - | - | - | - |
| Parts gré à gré | - | 399 | 75 | - | - | - |
| Parts en attente add_box | 5 429 | 4 638 | 3 120 | 4 378 | 1 871 | 1 629 |
|
|
||||||
| Demandes de retrait | nc | nc | nc | nc | nc | nc |
| Solde net | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| En M€ | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Capitalisation | 79,91 | 79,20 | 81,21 | 79,20 | 81,21 | 81,21 |
| Collecte brute | 0,20 | 0,34 | 0,68 | 0,48 | 0,66 | 0,37 |
| Volume en retrait | 0,20 | 0,34 | 0,68 | 0,48 | 0,66 | 0,37 |
| Volume annulé | - | - | - | - | - | - |
| Volume gré à gré | - | 0,08 | 0,02 | - | - | - |
| Volume en attente | 1,15 | 0,97 | 0,67 | 0,92 | 0,40 | 0,35 |
| Collecte nette | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| Liquidité | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ratio de cession | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% |
| Ratio liquidité 3m | 17% | 35% | 100% | 53% | 100% | 100% |
| Délai de cession | 17 mois | 9 mois | 3 mois | 6 mois | 2 mois | 3 mois |
Collecte vs investissement
| En M€ | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nb cessions | 0 | 1 | 0 | 0 | 2 | 0 |
| Cessions | - | 1,13 | - | - | 1,79 | - |
| Collecte nette | - | - | - | - | - | - |
| RESSOURCES | 1,13 | 1,79 | ||||
| Nb acquisitions | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Acquisition moy. | ||||||
| INVESTISSEMENTS | ||||||
|
|
|||||
| SOLDE | 1,13 | 1,79 | ||||
| Disponiblités [Bilan] | 2,80 | 2,63 | ||||
Graphique de collecte et liquidité
Bilan 2025 list SCPI : Commerces / Régions
Évènements clés - CAPIFORCE
La SCPI CAPIFORCE PIERRE, devenue CAPIFORCE, a obtenu un nouveau visa dans le cadre de l’actualisation de la note d’information suite à la réalisation de la fusion par voie d’absorption de la SCPI ATLANTIQUE PIERRE 1 :
Visa SCPI n°23-11 en date du 17 octobre 2023.
Visa SCPI n°23-11 en date du 17 octobre 2023.
Réouverture du marché secondaire de CAPIFORCE à compter du 1er août 2023.
En parallèle, la demande de visa permettant une augmentation de capital est en cours d'instruction auprès de l'Autorité des Marchés Financiers (valeur de reconstitution au 31/12/2022 de 330,43€).
En parallèle, la demande de visa permettant une augmentation de capital est en cours d'instruction auprès de l'Autorité des Marchés Financiers (valeur de reconstitution au 31/12/2022 de 330,43€).
La parité résultant de la valeur d’échange a été arrêtée à :
1 part d’ATLANTIQUE PIERRE 1 (SCPI absorbée) donnant droit à 0,84514 part de CAPIFORCE PIERRE (SCPI absorbante).
FIDUCIAL Gérance confirme la fusion effective avec effet rétroactif au 1er janvier 2022, des deux SCPI CAPIFORCE PIERRE et ATLANTIQUE PIERRE 1, décision entérinée lors des l’Assemblées Générales qui se sont déroulées en décembre dernier.
1 part d’ATLANTIQUE PIERRE 1 (SCPI absorbée) donnant droit à 0,84514 part de CAPIFORCE PIERRE (SCPI absorbante).
FIDUCIAL Gérance confirme la fusion effective avec effet rétroactif au 1er janvier 2022, des deux SCPI CAPIFORCE PIERRE et ATLANTIQUE PIERRE 1, décision entérinée lors des l’Assemblées Générales qui se sont déroulées en décembre dernier.
Le projet de fusion est désormais officiel et a été déposé au greffe du tribunal de commerce début novembre. Les conseils de surveillance des deux SCPI ont donné leur accord à l’unanimité sur le projet de fusion. À l’issue des travaux préparatoires menés de concert par les deux Conseils de Surveillance, c’est Capiforce Pierre qui a été retenue comme SCPI absorbante.
Ce projet de fusion est motivé par la complémentarité des patrimoines de ces deux SCPI, Capiforce Pierre disposant d’un patrimoine à 80% situé en région parisienne et celui d’Atlantique Pierre 1 étant situé à 75 % en province.
La réunion des patrimoines permettra de faire bénéficier à l’ensemble des associés d’une politique d’investissement tournée vers des actifs de tailles plus importantes, d’une politique d’arbitrage plus souple ainsi que d’une mutualisation plus large des risques locatifs, l’effet de taille permettant d’atténuer le risque lié à la défaillance ou au départ d’un locataire.
Ce projet de fusion avec effet rétroactif au 1er janvier 2022 sera effectif uniquement si les deux Assemblées générales extraordinaires des associés des SCPI concernées l’approuvent en décembre. Dans le cas où cette fusion serait effective, la valeur des actifs immobilisés de cette fusion de SCPI devrait avoisiner les 124,1 M€.
Ce projet de fusion est motivé par la complémentarité des patrimoines de ces deux SCPI, Capiforce Pierre disposant d’un patrimoine à 80% situé en région parisienne et celui d’Atlantique Pierre 1 étant situé à 75 % en province.
La réunion des patrimoines permettra de faire bénéficier à l’ensemble des associés d’une politique d’investissement tournée vers des actifs de tailles plus importantes, d’une politique d’arbitrage plus souple ainsi que d’une mutualisation plus large des risques locatifs, l’effet de taille permettant d’atténuer le risque lié à la défaillance ou au départ d’un locataire.
Ce projet de fusion avec effet rétroactif au 1er janvier 2022 sera effectif uniquement si les deux Assemblées générales extraordinaires des associés des SCPI concernées l’approuvent en décembre. Dans le cas où cette fusion serait effective, la valeur des actifs immobilisés de cette fusion de SCPI devrait avoisiner les 124,1 M€.
Capiforce présente un bilan 2025 solide, porté par une distribution maintenue à 16,00 €/part (taux de distribution de 7,36 %, en progression par rapport aux 6,83 % de 2024) et un résultat courant de 16,40 €/part en légère hausse de +1,11 %, confirmant la régularité opérationnelle du véhicule. Le marché secondaire affiche une dynamique positive : 10 225 parts ont changé de mains sur l'année pour un volume de 2,19 M€, et le prix acquéreur de fin d'exercice ressort à 215,34 €/part (+2,54 % sur l'année), avec un carnet d'ordres en forte amélioration — seulement 1 629 parts en attente de cession fin 2025, contre 4 344 fin 2024. La SCPI bénéficie d'une décote de marché significative de -28,05 % par rapport à sa valeur de reconstitution (299,28 €/part), reflétant un potentiel de revalorisation structurel pour un investisseur entrant à prix de marché. Le taux d'occupation financier se stabilise à 93,47 % et le patrimoine, valorisé à 103,33 M€, affiche une tenue à périmètre constant de -0,88 % — une performance correcte dans l'environnement actuel des commerces et bureaux régionaux. Les réserves disponibles (report à nouveau de 9,90 €/part et réserve nette de plus-values de 14,98 €/part) représentent environ 18 mois de distribution, constituant un matelas de sécurité significatif.
SOUSCRIPTION - Capiforce est une SCPI à capital fixe : le nombre de parts en circulation est figé à 377 131 unités et la capitalisation n'évolue qu'en fonction du prix acquéreur constaté lors des confrontations mensuelles du marché secondaire. La notion de collecte nette est par définition sans objet dans ce régime, et le ratio de cession à 100 % reflète simplement le mécanisme de confrontation entre ordres d'achat et ordres de vente, sans création ni destruction de capital. Sur l'exercice 2025, 10 225 parts ont changé de mains pour un volume total de 2,19 M€, soit 2,71 % du capital en circulation — un niveau de rotation sain pour une SCPI de cette taille. La tendance du carnet d'ordres est nettement à la détente : le stock de parts en attente de cession s'est réduit de manière significative, passant de 4 638 unités fin 2024 à 1 629 parts fin 2025 (0,43 % du capital), témoignant d'une pression vendeuse en forte baisse et d'une demande acquéreuse suffisante pour absorber les ordres entrants dans des délais raisonnables (délai de cession estimé à 3 mois fin 2025). Le prix acquéreur de fin d'exercice s'établit à 215,34 €/part (+2,54 % sur l'année), après un creux à 210,00 € observé entre février et juin 2025, traduisant une reprise de la demande en seconde partie d'année. La capitalisation ressort à 81,21 M€ fin 2025. Les premiers fixing de 2026 confirment cette dynamique positive : après un pic à 229,77 €/part acquéreur en mars-avril 2026, le prix s'est légèrement replié à 214,80 € lors du fixing de mai 2026, dans des volumes réguliers (119 à 934 parts échangées par confrontation), suggérant un marché secondaire actif et relativement fluide.
ACQUISITION - Aucune acquisition n'a été réalisée au cours de l'exercice 2025, dans la continuité de 2024. Fiducial Gérance a étudié plusieurs opportunités d'investissement soumises pour avis au Conseil de surveillance, sans qu'aucune n'ait abouti — soit en raison d'une solidité insuffisante des actifs analysés, soit d'un avis négatif du Conseil. Cette absence d'investissement, déjà observée sur plusieurs exercices consécutifs, est soulignée avec une certaine insistance par le Conseil de surveillance, qui rappelle que l'arbitrage d'actifs sans réinvestissement entraîne mécaniquement une contraction des produits locatifs à terme, même lorsque les cessions sont réalisées dans de bonnes conditions. Le placement immobilier inscrit au bilan recule de -2,18 % à 103,33 M€, reflet des deux cessions et de la légère baisse des valeurs vénales à périmètre constant. La répartition géographique demeure stable : Paris (29,00 %), Île-de-France hors Paris (21,00 %), Régions (50,00 %), avec une très légère progression de l'exposition francilienne au détriment des régions. La structure sectorielle reste dominée par les commerces (70,00 %), avec une légère progression des locaux d'activités (11,00 % vs 10,00 %) et un léger repli des bureaux (19,00 % vs 20,00 %). Le taux d'engagement (dette et engagements) s'établit à 6,78 %, en détente de -143 bp par rapport à fin 2024, grâce au remboursement de 1,62 M€ de capital d'emprunt sur l'exercice — un niveau de levier très conservateur, bien en deçà des seuils réglementaires.
CESSION - L'exercice 2025 enregistre trois cessions pour un montant global de 1,96 M€ net vendeur (2 actifs principaux et une cession partielle), toutes réalisées au-dessus des valeurs d'expertise et des valeurs nettes comptables — une performance notable dans un contexte de marché encore sélectif. La cession phare de l'année concerne le local commercial situé 17 rue de Paradis à Paris (10ème), arbitré au profit de son locataire le 25 septembre 2025 pour 1,58 M€, soit près de 48 % au-dessus de la valeur d'expertise (1,07 M€) et 3,7 fois la valeur nette comptable (0,43 M€). Cette opération illustre la capacité de la gestion à saisir des opportunités de marché non sollicitées lorsqu'elles se présentent à des conditions favorables. La cession du local de Trignac (44) a également été réalisée à 220 K€, au-dessus de l'expertise (172 K€) et de la VNC (180 K€), et la cession partielle de la rue de la Jonquière à Paris (17ème) à 160 K€ dépasse là aussi les deux références de valeur. L'intégralité des cessions 2025 a donc été réalisée en plus-value par rapport aux expertises, ce qui renforce la réserve de plus-values au bilan, portée à 27,67 €/part fin 2025. Il convient néanmoins de noter, comme le souligne le Conseil de surveillance, que ces arbitrages ne sont pas compensés par de nouveaux investissements, ce qui génère un risque progressif d'érosion de l'assiette locative à moyen terme, même si les indexations de loyers ont compensé l'impact des cessions en 2025 (-8 K€ de loyers sur l'exercice malgré trois ventes).
GESTION - Le taux d'occupation financier (TOF ASPIM) se stabilise à 93,47 % fin 2025, en légère progression de +39 bp par rapport au 93,08 % de fin 2024, confirmant la résilience de la gestion locative dans un contexte de marché commercial toujours sélectif. La vacance brute se réduit à 6,53 % (-38 bp) et les SCPI commerciales de taille comparable affichent rarement un TOF aussi stable sur deux exercices consécutifs. Les franchises de loyer s'établissent à 3,20 % (-14 bp), en légère amélioration, ce qui porte le TOF en exploitation effective à 90,27 % — un niveau opérationnel solide. Le fait locatif marquant de l'exercice est la procédure collective engagée par plusieurs enseignes (CASA, SCEP, Turkish Delight), générant la libération de locaux à Grenoble et aux Angles pour un total de 8 lots. En contrepartie, les relocations ont porté sur 2 353 m² pour 402 K€ de loyers annuels, témoignant d'une capacité commerciale active. Le solde locatif est légèrement positif sur l'année, les entrées (2 353 m²) excédant les libérations (1 849 m²). Les provisions pour créances douteuses s'établissent à 876 K€, en baisse de -212 K€, signe d'une amélioration de la qualité du recouvrement. Le patrimoine compte 134 baux actifs, et les cinq premiers loyers ne représentent que 15,45 % du loyer annuel total, traduisant une granularité locative élevée qui limite structurellement le risque de concentration.
VALORISATION - La dernière confrontation de l'exercice, le 31 décembre 2025, a permis l'échange de 510 parts à un prix acquéreur de 215,34 €/part, correspondant à une progression de +2,54 % par rapport au dernier prix de 2024 (210,00 €). Ce prix de marché constitue la référence économique effective pour tout investisseur souhaitant entrer ou sortir du véhicule via le marché secondaire. La valeur de reconstitution s'établit à 299,28 €/part (-0,30 % sur l'année), reflétant la quasi-stabilité des valeurs vénales du patrimoine expertisé par Cushman & Wakefield : à périmètre constant, la valeur vénale recule de seulement -0,88 %, une tenue très correcte sur le segment commerces-bureaux régionaux. La décote du prix de marché par rapport à la valeur de reconstitution s'établit à -28,05 % — il ne s'agit pas d'une surcote réglementaire comme pour les SCPI à capital variable, mais d'un indicateur de positionnement du marché secondaire par rapport à la valeur réelle du patrimoine. Cette décote significative représente, pour un investisseur entrant à 215,34 €, un potentiel structurel de revalorisation si le marché secondaire devait se rapprocher de la valeur de reconstitution dans la durée. La valeur de réalisation ressort à 254,12 €/part (-0,71 %), impactant le rendement global immobilier (RGI) à 6,65 % (TD de 7,36 % diminué de -0,71 % de variation ANR). La valeur comptable s'établit à 248,69 €/part (+1,33 %). Sur les premiers fixing de 2026, le prix acquéreur a progressé jusqu'à 229,77 € en mars-avril avant de se stabiliser autour de 214-215 € en mai, suggérant une oscillation du marché autour de son niveau d'équilibre actuel. La valeur IFI 2025 n'a pas été communiquée par Fiducial Gérance.
DISTRIBUTION - Capiforce a distribué un dividende annuel de 16,00 €/part en 2025, niveau identique à 2024, soit un taux de distribution de 7,36 % calculé sur la base du prix acquéreur moyen — en progression par rapport aux 6,83 % de l'exercice précédent, l'amélioration du rendement résultant de la légère baisse du prix de marché observée en milieu d'année plutôt que d'une hausse du dividende. La structure trimestrielle est cohérente : trois acomptes de 3,60 €/part (T1-T2) puis 3,75 €/part (T3), et un acompte de 5,05 €/part au T4 (versé le 23 janvier 2026), reflétant la pratique habituelle de rehaussement du dernier acompte de l'exercice. Le résultat courant par part s'établit à 16,40 €, légèrement supérieur à la distribution (16,00 €), ce qui permet d'abonder le report à nouveau à 9,90 €/part (3,73 M€). La comparaison résultat courant / dividende distribué fait apparaître un ratio de distribution prudent de -2,44 % (la SCPI distribue en deçà de son résultat), illustrant une politique de gestion conservatrice qui privilégie le renforcement des réserves. La position de réserves est solide : le report à nouveau (9,90 €/part, soit environ 7,4 mois de distribution) et la réserve nette de plus-values réalisées (14,98 €/part, issue du solde entre 10,44 M€ de plus-values et 4,78 M€ de moins-values cumulées inscrites aux capitaux propres) constituent ensemble un matelas d'environ 18 mois de coupon. Aucune distribution au titre des plus-values de cession n'a été effectuée en 2025, les produits des arbitrages ayant été intégralement affectés aux réserves et au désendettement partiel.
CONVOCATION - L'Assemblée Générale Ordinaire d'approbation des comptes 2025 de Capiforce se tiendra le 24 juin 2026, Immeuble Ellipse, 41 avenue Gambetta à Courbevoie (92400). L'avis de convocation a été publié au Bulletin des Annonces Légales Obligatoires (BALO) le 5 juin 2026. Cette assemblée présentera notamment le renouvellement des membres du Conseil de surveillance pour 3 ans (8 postes à pourvoir, 7 membres sortants se représentant et 5 nouveaux candidats).
AVIS & PERSPECTIVES - Capiforce aborde 2026 dans une configuration opérationnelle saine, caractérisée par une distribution robuste et des réserves exceptionnellement élevées, mais avec un défi structurel identifié et clairement exprimé par le Conseil de surveillance : l'absence d'investissement depuis plusieurs exercices consécutifs crée un risque d'effritement progressif de l'assiette locative, même si les indexations de baux ont jusqu'ici compensé l'impact des arbitrages. La capacité de la société de gestion à identifier et concrétiser de nouvelles acquisitions — après plusieurs opportunités abandonnées en 2025 — constitue le principal levier de préservation de la performance à moyen terme. Sur le marché secondaire, la dynamique est encourageante : le carnet d'ordres vendeurs a été divisé par plus de deux en un an (de 4 344 à 1 629 parts en attente), le délai de cession s'est réduit à environ 3 mois, et les premiers fixings de 2026 confirment des prix acquéreurs autour de 215 à 230 €/part, en légère hausse par rapport à la moyenne 2025. La décote persistante de -28,05 % par rapport à la valeur de reconstitution (299,28 €/part) positionne Capiforce comme un véhicule accessible à un prix de marché sensiblement inférieur à sa valeur intrinsèque, ce qui constitue un argument d'entrée objectif pour un investisseur de long terme, sous réserve d'une normalisation des échanges sur le marché secondaire. La SCPI Capiforce dispose des ressources pour traverser un éventuel retournement conjoncturel ; la question de 2026 est celle du redéploiement, pas de la solidité.