Prix au
31-03-2026
215,00 €
CREDIT MUTUEL PIERRE 1 - Bilan annuel - 2025
Bureaux
IDF
-
51.89
%
Retrait au
31-03-2026
197,80 €
Distribution brute 2025
4,49%9,65€
Distribution nette 2025
3,96%8,52€
CREDIT MUTUEL PIERRE 1 - Bilan annuel 2025
09-06-26
Souscription - Collecte et liquidité en 2025
Capitalisation - T4-2025
801 M€
Collecte nette - 2025
-15,72 M€
Collecte brute - 2025
0,01 M€
Volume échangé - 2025
0,01 M€
Ratio de liquidité - Délai : Liste d'attente
0%
0%
0%
0%
Ratios de cession - trimestres 2025
100%
100%
100%
100%
En attente de cession- T4-2025
84,57 M€
Ratio en attente T4-2025
10,56%
Acquisition / Cession en 2025
Placements immobiliers fin 2025
837 M€
Disponibilités fin 2025
5,99 M€
9 cessions en 2025
73,50 M€
0 acquisition en 2025
block
Immeubles fin 2025
121 - 259 013 m²
Surface en 2025
-11 992 m²
Moyenne/immeuble fin 2025
6,9 M€ - 2 141 m²
'
Moyenne/immeuble en 2025
nan M€
'
Ratio d'engagement 2025
22,58 % -264 bp
Dettes financières 2025
162,19 M€ -27,18 M€
Répartition géographique 2024 2025
Répartition sectorielle 2024 2025
Sources
Valorisation 2025
Prix 31-12-2025
215,00 € -18,87%
Reconstitution 2025
219,50 € -6,81%
Ratio de reconstitution fin 2025
-2,05%
Reconstitution 2025
818 M€ -9,11%
Retrait 31-12-2025
197,80 € -18,87%
Réalisation 2025
179,26 € -7,30%
Valeur comptable 2025
226,54 € +2,24%
Valeur comptable 2025
843,90 M€ -0,28%
Valeur IFI Rés. | Non-résident 2025
167,00 € - 167,00 €
Déclaration 2026
list Valeurs IFI 2025
Prix de Remboursement 2025
167,00 €
Historique des rapports de gestion
view_column Etat du patrimoine
Distribution en 2025
Dividende brut- 2025
9,65 € 4,49 %
Dividende net- 2025
8,52 € 3,96 %
Résultat d'exercice - 2025
7,33 € 3,41 %
Ratio de distribution 2025
+30,83%
Revenus immobiliers 2025
12,36 € 5,75%
Report à nouveau 2025
1,99%
4,27 €/part
Activité locative fin 2025
TOF ASPIM - Occupation Fin. T4-2025
83,50%
TOF en exploitation T4-2025
keyboard_arrow_down
76,30%
Surface vacante - T4-2025
60 714m²
WALB T4-2025
3,70 ans
Historique des rapports de gestion
view_column Comptes de résultats
Dividende - Acomptes versés
Acompte brut T4-2025
3,26 €/part
Versé le 30-01-26
[ trimestriel ]
| T1 | T2 | T3 | T4 | T1+T2+T3+T4 | Année pleine | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.130 | 2.130 | 2.130 | 3.260 | 9,65 | 9,65 | |
| 3.980 | 2.650 | 2.640 | 2.700 | 11,97 | 11,97 | |
| 2.850 | 2.850 | 2.850 | 2.950 | linear_scale 11,50 | 11,50 |
| En € par part | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dividende brut | 2,64 | 2,70 | 2,13 | 2,13 | 2,13 | 3,26 |
| dont plus-value | nc | nc | nc | nc | nc | 1,07 |
| dont fiscalité add_box | nc | 0,06 | 0,02 | 0,03 | nc | 1,13 |
| À la source | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| - Fisc. p. financiers | nc | nc | 0,02 | 0,03 | nc | nc |
| - Fisc. étrangère | - | 0,06 | - | - | - | 0,06 |
| - Fisc. plus-value | - | - | - | - | - | 1,07 |
Activité locative
| En % | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TOF - ASPIM add_box | 92,40% | 88,50% | 85,70% | 86,10% | 86,00% | 83,50% | |
|
|
|||||||
| Var. | -0,22% | -4,41% | -3,27% | +0,46% | -0,12% | -2,99% | |
| Vacance add_box | 7,60% | 11,50% | 14,30% | 13,90% | 14,00% | 16,50% | |
|
|
|||||||
| Franchises add_box | 3,10% | 6,40% | 9,90% | 6,00% | 8,00% | 6,50% | |
|
|
|||||||
| Travaux add_box | 4,70% | 2,00% | 0,40% | 0,40% | 0,40% | 0,30% | |
|
|
|||||||
| Arbitrages | 0,70% | 0,10% | 0,60% | 0,70% | 1,00% | 0,40% | |
| TOF exploitation add_box | 83,90% | 80,00% | 74,80% | 79,00% | 76,60% | 76,30% | |
|
|
|||||||
| Var. | +2,26% | -4,88% | -6,95% | +5,32% | -3,13% | -0,39% | |
 |
|
||||||
| En m² | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
| Surface totale | 277 954 | 271 005 | 267 102 | 267 102 | 262 729 | 259 013 | |
| Surface vacante | 53 880 | 52 979 | 53 524 | 52 548 | 60 702 | 60 714 | |
| Renouvelée | 1 255 | 4 844 | 1 968 | 543 | nc | nc | |
| Louée | +1 977 | +8 321 | +1 482 | +1 427 | +10 008 | +1 961 | |
| Libérée | -5 065 | -6 200 | -2 284 | -1 113 | -18 162 | -1 973 | |
| Solde locatif | -3 088 | 2 121 | -802 | 314 | -8 154 | -12 | |
| TOP | 80,60% | 80,50% | 80,00% | 80,30% | 76,90% | 76,90% | |
| Loyers | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
| Encaissés (M€) | 11,52 | 9,65 | 7,32 | 10,72 | 8,50 | 9,90 | |
| Encaissés (€/P) | 3,02 | 2,53 | 1,92 | 2,81 | 2,23 | 2,66 | |
| WALB - bail ferme | nc | nc | nc | nc | 3,80 ans | 3,70 ans | |
Marché des parts
| En nb de parts | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Parts totales | 3 819 290 | 3 819 290 | 3 819 290 | 3 819 290 | 3 819 290 | 3 725 174 |
| Parts souscrites add_box | 30 | 33 | 11 | 8 | 6 | 8 |
|
|
||||||
| Parts en retrait add_box | 30 | 33 | 11 | 8 | 6 | 8 |
|
|
||||||
| Parts annulées | - | - | - | - | - | 94 116 |
| Parts gré à gré | - | - | - | - | - | - |
| Parts en attente add_box | 469 295 | 275 775 | 281 336 | 301 531 | 317 519 | 393 340 |
|
|
||||||
| Demandes de retrait | nc | nc | nc | nc | nc | nc |
| Solde net | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | -94 116 |
| En M€ | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Capitalisation | 1 012,11 | 1 012,11 | 821,15 | 821,15 | 821,15 | 800,91 |
| Collecte brute | 0,01 | 0,01 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| Volume en retrait | 0,01 | 0,01 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| Volume annulé | - | - | - | - | - | 20,23 |
| Volume gré à gré | - | - | - | - | - | - |
| Volume en attente | 124,36 | 73,08 | 60,49 | 64,83 | 68,27 | 84,57 |
| Collecte nette | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | -20,23 |
| Liquidité | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ratio de cession | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% |
| Ratio liquidité 3m | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Délai de cession | 46930 mois | 25070 mois | 76728 mois | 113074 mois | 158760 mois | 147503 mois |
Collecte vs investissement
| En M€ | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nb cessions | 4 | 3 | 2 | 0 | 2 | 5 |
| Cessions | 21,00 | 49,96 | 12,20 | - | 51,80 | 9,50 |
| Collecte nette | - | - | - | - | - | -20,23 |
| RESSOURCES | 21,00 | 49,96 | 12,20 | 51,80 | -10,73 | |
| Nb acquisitions | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Acquisition moy. | ||||||
| INVESTISSEMENTS | ||||||
|
|
|||||
| SOLDE | 21,00 | 49,96 | 12,20 | 51,80 | -10,73 | |
| Disponiblités [Bilan] | 2,33 | 5,99 | ||||
Graphique de collecte et liquidité
Bilan 2025 list SCPI : Bureaux / Ile-de-France
Évènements clés - CREDIT MUTUEL PIERRE 1
La variabilité du capital de la < href="https://www.scpi-lab.com/scpi/scpi-credit-mutuel-pierre-1-32" class="link-dark">SCPI CREDIT MUTUEL PIERRE 1 est temporairement suspendue à compter du 1er juin 2026.
Cette décision a pour conséquence directe d’annuler les demandes de souscriptions et les demandes de retrait inscrites sur les registres et déclenche l’ouverture du marché secondaire.
La première date de confrontation sera le 31 juillet 2026.
Cette décision a pour conséquence directe d’annuler les demandes de souscriptions et les demandes de retrait inscrites sur les registres et déclenche l’ouverture du marché secondaire.
La première date de confrontation sera le 31 juillet 2026.
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Fonds remboursement - Ouverture
197.80 €/part -> 167.00 €/part
197.80 €/part -> 167.00 €/part
La Française AM annonce la dotation du fonds de remboursement de Crédit Mutuel Pierre 1 sur le 4ème trimestre 2025 à hauteur de 20 M€. Il permettra de traiter 119 760 parts sur la base du prix de remboursement fixé à 167,00 € et dans la limite de 200 parts par associé.
Ce niveau de prix correspond à une décote de -15,57% par rapport à la valeur de retrait théorique de la SCPI de 197,80 €/part.
Ce niveau de prix correspond à une décote de -15,57% par rapport à la valeur de retrait théorique de la SCPI de 197,80 €/part.
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Prix de part - Baisse : -18,87%
265.00 €/part -> 215.00 €/part
265.00 €/part -> 215.00 €/part
Crédit Mutuel Pierre 1 a constaté une baisse de -8,47% de la valeur de son patrimoine à fin 2024, rapportant sa valeur de reconstitution à 235,55€ (contre 256,70€ au 30 juin 2024). La valeur de reconstitution de Crédit mutuel Pierre 1 subit une baisse de -15,32% sur 2024.
Le prix de souscription de 265 €/part affichait en conséquence une surcote de +12,50% et La Française REM a pris la décision de diminuer son prix de part de -18,87% à 215 € le positionnant -8,72% en dessous de sa valeur de reconstitution de 235,55 €/part.
Le prix de souscription de 265 €/part affichait en conséquence une surcote de +12,50% et La Française REM a pris la décision de diminuer son prix de part de -18,87% à 215 € le positionnant -8,72% en dessous de sa valeur de reconstitution de 235,55 €/part.
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Reconstitution - Baisse : -7,72%
278.17 €/part -> 256.70 €/part
278.17 €/part -> 256.70 €/part
Les valeurs de réalisation et de reconstitution réalisées sur base des expertises au 30/06/2024 ont été présentées au conseil de surveillance le 26/08/2024.
La valeur de réalisation est en baisse de -7,77% et la valeur de reconstitution de Crédit Mutuel Pierre 1 baisse de -7,72% à 256,70€/part.
Le prix de souscription de 265€ est inchangé mais est dorénavant en surcote de +3,23% par rapport à la valeur de reconstitution à 256,70 € du 30 juin 2024.
Le prix de remboursement via fonds de remboursement n'est pas communiqué mais devrait suivre la baisse de la valeur de réalisation et être compris entre 190 et 211 €.
La valeur de réalisation est en baisse de -7,77% et la valeur de reconstitution de Crédit Mutuel Pierre 1 baisse de -7,72% à 256,70€/part.
Le prix de souscription de 265€ est inchangé mais est dorénavant en surcote de +3,23% par rapport à la valeur de reconstitution à 256,70 € du 30 juin 2024.
Le prix de remboursement via fonds de remboursement n'est pas communiqué mais devrait suivre la baisse de la valeur de réalisation et être compris entre 190 et 211 €.
Crédit Mutuel Pierre 1 publie un bilan 2025 sous le signe d'une dégradation accélérée sur l'ensemble des indicateurs, couronnée par un événement post-clôture structurant : la suspension de la variabilité du capital effective au 1er juin 2026, avec une première confrontation sur le marché secondaire organisée le 31 juillet 2026. Le prix de souscription a été abaissé de -18,87 % à 215,00 €/part en janvier 2025 — troisième ajustement depuis 2023, portant la baisse cumulée à -25 % — tandis que la valeur de réalisation recule de -7,30 % à 179,26 €/part pour un rendement global immobilier (RGI) de -2,81 %. Le taux d'occupation financier se dégrade de -500 bp à 83,50 %, sous l'effet de résiliations significatives dont l'impact plein se fera sentir en 2026, et la société de gestion annonce une baisse de la distribution de -50 % à -55 % pour 2026, soit un objectif de 3,80 à 4,30 €/part contre 9,65 €/part en 2025. Malgré un programme d'arbitrage de 9 cessions pour 73,50 M€ et un désendettement notable (dette transparisée passant de 276 M€ à 239,50 M€), les 393 340 parts en attente de retrait fin 2025 (10,56 % de la capitalisation, soit 84,57 M€) ont rendu la suspension de capital inévitable.
SOUSCRIPTION - La collecte de Crédit Mutuel Pierre 1 est quasi inexistante en 2025 : 33 parts souscrites pour 0,01 M€ sur l'ensemble de l'exercice, intégralement compensées, sans aucune entrée nette. La collecte nette ressort à -15,72 M€, reflet des annulations de capital induites par le fonds de remboursement. Le stock de parts en attente de retrait progresse de manière continue — de 275 775 parts fin 2024 à 393 340 parts fin 2025, représentant 84,57 M€ au prix acheteur soit 10,56 % de la capitalisation. Ce franchissement du seuil réglementaire de 10 % a conduit La Française REM à prendre des mesures anticipées : le marché des parts a été suspendu temporairement le 13 février 2026, une assemblée générale extraordinaire s'est tenue le 29 avril 2026 pour modifier les statuts, et la variabilité du capital a été suspendue à compter du 1er juin 2026. Les 393 340 ordres en attente sont annulés et une première confrontation sur le marché secondaire organisé est prévue le 31 juillet 2026, les ordres devant être reçus avant le 29 juillet à 15h00. À ces premiers prix de confrontation, les associés vendeurs découvriront l'écart entre le prix de retrait officiel (197,80 €/part) et ce que le marché libre est prêt à payer — une décote significative est la trajectoire la plus probable compte tenu de la pression vendeuse structurelle, de la dégradation annoncée du dividende 2026 et du niveau de vacance persistant. Le fonds de remboursement, doté de 20 M€ au T4 2025 sur la base d'un prix de 167,00 €/part (valeur de réalisation fin 2024, soit -15,56 % par rapport au prix de retrait), a permis d'annuler 94 116 parts dans la limite de 200 parts par associé — avec un taux d'adhésion qui confirme la demande de sortie. La capitalisation s'établit à 800,91 M€ pour 18 412 associés.
ACQUISITION - Aucune acquisition n'a été réalisée en 2025, dans un contexte où l'absence totale de collecte, la priorité donnée au désendettement et la gestion de la liquidité excluent tout déploiement. Le patrimoine s'établit à 121 actifs pour 259 013 m² fin 2025, en contraction de -11 992 m² sous l'effet des cessions. Le placement immobilier au bilan recule de -10,23 % à 836,65 M€, reflet des cessions et de la baisse des valeurs vénales. La valeur totale du patrimoine en transparence (direct + SCI) ressort à 923,60 M€. La répartition géographique reste quasi intégralement française à 96,03 %, avec Île-de-France hors Paris progressant à 51,89 % — une concentration sur le marché de bureaux franciliens qui constitue précisément le cœur de la difficulté actuelle. La répartition sectorielle reste dominée par les bureaux à 85,05 %, en légère baisse. Le taux d'engagement recule à 22,58 % (-264 bp) grâce au désendettement réalisé via les produits de cessions : la dette transparisée (incluant les SCI) passe de 276 M€ à 239,50 M€ (-36,50 M€), signalant une amélioration réelle du profil de risque financier malgré la conjoncture opérationnelle dégradée. La dette financière de la SCPI seule s'établit à 162,19 M€ (-27,18 M€). Ce désendettement est l'un des rares points positifs tangibles de l'exercice.
CESSION - Le plan d'arbitrage constitue l'axe central de l'activité 2025 : 9 cessions pour 73,50 M€, portant sur environ 12 992 m² dont 14 % de surfaces vacantes. Ces produits ont servi à trois usages : financement des travaux de restructuration en cours, remboursement partiel des emprunts (-36,50 M€ sur la dette transparisée), et dotation du fonds de remboursement à hauteur de 20 M€. Les principales opérations incluent deux cessions au T1 (12,20 M€), deux cessions au T3 dont un immeuble significatif de 51,80 M€, et cinq cessions au T4 (9,50 M€). La qualité des cessions n'est pas détaillée individuellement, mais la société de gestion précise avoir réalisé ses arbitrages sur des actifs présentant une faible contribution au rendement ou une situation locative dégradée. Pour 2026, la stratégie de réemploi évolue : les produits de cessions seront désormais prioritairement affectés au repositionnement et à l'entretien des actifs en portefeuille, aux refinancements, et au réinvestissement dans de nouvelles classes d'actifs à rendements supérieurs — plutôt qu'à la dotation du fonds de remboursement, le passage au marché secondaire rendant ce mécanisme caduc.
GESTION - L'exercice 2025 est marqué par une dégradation locative sévère et accélérée. Le TOF ASPIM recule de -500 bp à 83,50 % fin 2025 — la décomposition trimestrielle révèle une chute brutale au T1 (-327 bp à 85,70 %) suivie d'une relative stabilisation en milieu d'année, puis d'un nouveau repli au T4 (-299 bp à 83,50 %). La vacance brute atteint 16,50 % (+500 bp), représentant 60 714 m² de surfaces inoccupées. Les franchises de loyers s'établissent à 6,50 %, portant le TOF en exploitation effective à 76,30 % — le niveau opérationnel réel du portefeuille. Le taux d'occupation physique annuel ressort à 78,4 % (vs 80,3 % en 2024). Le solde locatif est structurellement déficitaire sur l'exercice, avec des libérations excédant les relocations sur chaque trimestre sauf le T2. Sur le second semestre 2025, des négociations avec 5 grands locataires sur des immeubles en périphérie parisienne n'ont pas abouti — ces départs à venir génèrent un manque à gagner estimé à 4,8 M€ en perte de loyers et hausse de charges non refacturables, qui se répercutera pleinement sur la distribution 2026. La WALB s'établit à 3,70 ans fin 2025, un niveau préoccupant qui signale une concentration des renouvellements à horizon 2028-2029 dans un marché locatif encore sous pression. La société de gestion précise qu'en 2025, les mesures d'accompagnement accordées aux locataires représentent en moyenne une perte de loyers de 30 % à l'échelle du marché francilien.
VALORISATION - Crédit Mutuel Pierre 1 a enregistré en 2025 sa troisième baisse de prix de part depuis 2023. Le prix de souscription a été abaissé de 265,00 € à 215,00 €/part au 1er janvier 2025 (-18,87 %), après une première baisse en septembre 2023, portant la correction cumulée à -25 % dans un marché qui a acté des corrections de -30 % à -40 % selon La Française REM. La valeur de reconstitution recule de -6,81 % à 219,50 €/part, plaçant le prix de souscription en légère décote de -2,05 % par rapport à cette valeur — une position en deçà de la borne basse du canal réglementaire de ±10 %, qui laisse peu de marge avant un nouvel ajustement si les valeurs continuent de se contracter. La valeur de réalisation s'établit à 179,26 €/part (-7,30 %) — c'est sur cette base, diminuée de 10 %, que le prix du fonds de remboursement avait été fixé à 167,00 €/part (valeur IFI 2025 communiquée). À périmètre constant, les valeurs d'expertise reculent de -3,9 % sur l'exercice, principalement sur les bureaux franciliens de grande taille. Le rendement global immobilier (RGI) ressort à -2,81 % (TD de 4,49 % diminué de -7,30 % de variation ANR). La valeur comptable reste stable à 226,54 €/part (+2,24 %), sans signification économique dans ce contexte. La SCPI Crédit Mutuel Pierre 1 communique une valeur IFI 2025 de 167,00 €/part, identique pour les résidents et les non-résidents, reflet de l'exposition quasi intégralement française du patrimoine.
DISTRIBUTION - Crédit Mutuel Pierre 1 a distribué un dividende annuel brut de 9,65 €/part en 2025 (-19,38 %), pour un taux de distribution de 4,49 %, dans la limite des prévisions annoncées en début d'exercice. La structure trimestrielle est homogène sur les trois premiers trimestres (2,13 €/part chacun) avant un T4 rehaussé à 3,26 €/part, ce dernier intégrant 1,07 €/part de fiscalité sur plus-values payée par la SCPI pour le compte des associés. Avec 4 % du patrimoine à l'étranger, la fiscalité étrangère est marginale (0,06 €/part), ramenant le dividende net à 8,52 €/part (taux de distribution net de 3,96 %). La comparaison analytique pertinente est celle du dividende net (8,52 €/part) avec le résultat courant (7,33 €/part) : la SCPI surdistribue de 1,19 €/part, le différentiel étant couvert par prélèvement sur le report à nouveau — lequel s'établit à 4,27 €/part fin 2025 (confirmé à 4,37 €/part par le Conseil de surveillance, soit environ 6 mois de distribution). Le ratio de distribution de +30,83 % traduit une surdistribution significative. Le signal le plus important pour les porteurs est la guidance 2026 : une baisse de distribution de -50 % à -55 %, portant l'objectif à 3,80 à 4,30 €/part annuels — reflet des résiliations locatives de fin 2025 et du premier semestre 2026, ainsi que des dépenses de travaux en cours. La société de gestion précise explicitement ne pas anticiper d'amélioration du marché locatif francilien des bureaux avant 2028.
CONVOCATION - L'Assemblée Générale Ordinaire d'approbation des comptes 2025 de Crédit Mutuel Pierre 1 se tiendra le 24 juin 2026 à 14h30, 128 boulevard Raspail, Paris (75006). L'avis de convocation a été publié au BALO le 22 mai 2026. Cette AGO fait suite à une assemblée générale extraordinaire tenue le 29 avril 2026, lors de laquelle les associés ont voté les modifications statutaires permettant la suspension et le rétablissement de la variabilité du capital, ainsi que les modalités de la commission de cession sur le SCPI marché secondaire. La première confrontation est programmée pour le 31 juillet 2026, les ordres devant être transmis avant le 29 juillet à 15h00.
AVIS & PERSPECTIVES - Crédit Mutuel Pierre 1 entre en 2026 dans une phase de rupture structurelle. La suspension de variabilité du capital effective au 1er juin 2026 marque la fin d'un régime de fonctionnement et l'ouverture d'une période de transition dont la durée et les conditions de sortie dépendront de facteurs en partie hors de contrôle de la société de gestion. Plusieurs paramètres définissent la trajectoire à court terme. Le premier et le plus immédiat est le prix d'équilibre qui se formera lors de la première confrontation du 31 juillet 2026 : dans un contexte de pression vendeuse structurelle (393 340 ordres annulés, porteurs qui devront se repositionner individuellement), de dividende 2026 annoncé en baisse de -50 % à -55 %, et de marché locatif dégradé sans perspective d'amélioration avant 2028, une décote significative par rapport au prix de retrait de 197,80 €/part — voire par rapport à la valeur de réalisation de 179,26 €/part — constitue la trajectoire la plus probable. Le deuxième paramètre est l'impact des résiliations à venir : les départs de 5 grands locataires en cours de négociation à fin 2025, non finalisés, génèrent 4,8 M€ de manque à gagner qui se répercutera pleinement sur le résultat et le coupon 2026. La WALB de 3,70 ans signale que la pression de renouvellement s'intensifiera d'ici 2028, dans un marché de bureaux toujours sous-tension. Le troisième paramètre est le programme d'arbitrage 2026 : La Française REM a annoncé un réemploi des produits de cessions vers le repositionnement des actifs, le refinancement et les nouvelles classes d'actifs — une évolution stratégique qui traduit une prise de conscience que la rotation seule ne suffit pas à redresser durablement le TOF et le résultat. En contrepartie, le désendettement réalisé en 2025 (dette transparisée de 276 M€ à 239,50 M€, taux d'engagement à 22,58 %) constitue un élément positif tangible qui allège les charges financières et préserve la marge de manœuvre pour les refinancements à venir. La question centrale pour les porteurs est celle du temps : avec une perspective d'amélioration du marché locatif repoussée à 2028 et une distribution divisée par deux en 2026, la patience requise est considérable pour un véhicule qui offrait encore 11,97 €/part en 2024.