Prix au
31-03-2026
1 625,00 €
OPUS REAL - Bilan annuel - 2025
Bureaux
Etranger
-
100.00
%
Retrait au
31-03-2026
1 479,89 €
Distribution brute 2025
3,56%57,81€
Distribution nette 2025
3,45%56,00€
OPUS REAL - Bilan annuel 2025
13-05-26
Souscription - Collecte et liquidité en 2025
Capitalisation - T4-2025
160 M€
Collecte nette - 2025
-
Collecte brute - 2025
-
Volume échangé - 2025
-
Ratio de liquidité - Délai : Liste d'attente
nc
nc
nc
nc
Ratios de cession - trimestres 2025
nc
nc
nc
nc
En attente de cession- T4-2025
5,67 M€
Ratio en attente T4-2025
3,54%
Acquisition / Cession en 2025
Placements immobiliers fin 2025
165 M€
Disponibilités fin 2025
4,77 M€
0 cession en 2025
block
0 acquisition en 2025
block
Immeubles fin 2025
7 - 55 978 m²
Surface en 2025
nc
Moyenne/immeuble fin 2025
23,6 M€ - 7 997 m²
'
Moyenne/immeuble en 2025
nan M€
'
Ratio d'engagement 2025
30,80 % +250 bp
Dettes financières 2025
52,53 M€ +1,92 M€
Répartition géographique 2024 2025
Répartition sectorielle 2024 2025
Sources
Valorisation 2025
Prix 31-12-2025
1 625,00 € 0,00%
Reconstitution 2025
1 436,35 € -10,60%
Ratio de reconstitution fin 2025
+13,13%
Reconstitution 2025
142 M€ -10,60%
Retrait 31-12-2025
1 479,89 € 0,00%
Réalisation 2025
1 179,84 € -10,94%
Valeur comptable 2025
1 799,13 € -0,76%
Valeur comptable 2025
177,32 M€ -0,76%
Valeur IFI Rés. | Non-résident 2025
1 614,49 € - -
Déclaration 2026
list Valeurs IFI 2025
Historique des rapports de gestion
view_column Etat du patrimoine
Distribution en 2025
Dividende brut- 2025
57,81 € 3,56 %
Dividende net- 2025
56,00 € 3,45 %
Résultat d'exercice - 2025
42,17 € 2,59 %
Ratio de distribution 2025
+32,80%
Revenus immobiliers 2025
102,06 € 6,28%
Report à nouveau 2025
0,68%
11,13 €/part
Activité locative fin 2025
TOF ASPIM - Occupation Fin. T4-2025
92,32%
TOF en exploitation T4-2025
keyboard_arrow_down
86,87%
Surface vacante - T4-2025
nc
WALB T4-2025
nc
Historique des rapports de gestion
view_column Comptes de résultats
Dividende - Acomptes versés
Acompte brut T4-2025
14,00 €/part
Versé le 26-01-26
[ trimestriel ]
| T1 | T2 | T3 | T4 | T1+T2+T3+T4 | Année pleine | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.720 | 14.470 | 14.620 | 14.000 | 57,81 | 57,81 | |
| 14.280 | 14.780 | 15.000 | 15.160 | 59,22 | 59,22 | |
| 15.320 | 15.240 | 14.870 | 15.630 | linear_scale 61,06 | 61,06 |
| En € par part | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dividende brut | 15,00 | 15,16 | 14,72 | 14,47 | 14,62 | 14,00 |
| dont plus-value | nc | nc | nc | nc | nc | nc |
| dont fiscalité add_box | 1,00 | 1,16 | 0,72 | 0,47 | 0,62 | nc |
| À la source | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| - Fisc. p. financiers | nc | nc | nc | nc | nc | nc |
| - Fisc. étrangère | 1,00 | 1,16 | 0,72 | 0,47 | 0,62 | - |
| - Fisc. plus-value | - | - | - | - | - | - |
Activité locative
| En % | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TOF - ASPIM add_box | 94,87% | 94,59% | 94,73% | 94,47% | 92,05% | 92,32% | |
|
|
|||||||
| Var. | -0,16% | -0,30% | +0,15% | -0,28% | -2,63% | +0,29% | |
| Vacance add_box | 5,13% | 5,41% | 5,27% | 5,53% | 7,95% | 7,68% | |
|
|
|||||||
| Franchises add_box | - | 0,23% | 3,73% | 4,67% | 5,20% | 5,45% | |
|
|
|||||||
| Travaux add_box | - | - | 3,69% | 3,69% | 3,69% | - | |
|
|
|||||||
| Arbitrages | - | - | - | - | - | - | |
| TOF exploitation add_box | 94,87% | 94,36% | 87,31% | 86,11% | 83,16% | 86,87% | |
|
|
|||||||
| Var. | -0,16% | -0,54% | -8,07% | -1,39% | -3,55% | +4,27% | |
 |
|
||||||
| En m² | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
| Surface totale | 55 978 | 55 978 | 55 978 | 55 978 | 55 978 | 55 978 | |
| Renouvelée | - | - | - | - | - | - | |
| Louée | +366 | +110 | +492 | +1 525 | +726 | +387 | |
| Libérée | -366 | -889 | -492 | -459 | -1 580 | -387 | |
| Solde locatif | nc | -779 | nc | 1 066 | -854 | nc | |
| TOP | nc | nc | nc | nc | nc | nc | |
| Loyers | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
| Quittancés | 2,50 | 2,50 | 4,94 | 4,94 | 2,90 | 2,90 | |
Marché des parts
| En nb de parts | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Parts totales | 98 561 | 98 561 | 98 561 | 98 561 | 98 561 | 98 561 |
| Parts souscrites add_box | - | 2 | - | - | - | - |
|
|
||||||
| Parts en retrait add_box | - | 2 | - | - | - | - |
|
|
||||||
| Parts annulées | - | - | - | - | - | - |
| Parts gré à gré | - | - | - | - | - | - |
| Parts en attente add_box | 1 009 | 1 419 | 1 795 | 2 114 | 2 590 | 3 490 |
|
|
||||||
| Demandes de retrait | nc | nc | nc | nc | nc | nc |
| Solde net | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| En M€ | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Capitalisation | 160,16 | 160,16 | 160,16 | 160,16 | 160,16 | 160,16 |
| Collecte brute | - | 0,00 | - | - | - | - |
| Volume en retrait | - | 0,00 | - | - | - | - |
| Volume annulé | - | - | - | - | - | - |
| Volume gré à gré | - | - | - | - | - | - |
| Volume en attente | 1,64 | 2,31 | 2,92 | 3,44 | 4,21 | 5,67 |
| Collecte nette | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| Liquidité | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ratio de cession | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% |
| Ratio liquidité 3m | nc | 0% | nc | nc | nc | nc |
| Délai de cession | 2129 mois |
Collecte vs investissement
| En M€ | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nb cessions | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Cessions | - | - | - | - | - | - |
| Collecte nette | - | - | - | - | - | - |
| RESSOURCES | ||||||
| Nb acquisitions | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Acquisition moy. | ||||||
| INVESTISSEMENTS | ||||||
|
|
|||||
| SOLDE | ||||||
| Disponiblités [Bilan] | 6,32 | 4,77 | ||||
Graphique de collecte et liquidité
Bilan 2025 list SCPI : Bureaux / Etranger
Évènements clés - OPUS REAL
Bnp Paribas Reim annonce que la variabilité du capital de la SCPI Opus Real sera suspendue pour une durée de trois ans, à compter du 5 mars 2026.
A partir du 5 mars 2026, une part de SCPI OPUS REAL sera valorisée à sa valeur de réalisation au 31 décembre 2025, soit 1 179,84 €/part (-10,94% en 2025).
La confrontation mensuelle du marché secondaire débutera à partir du 20 mai 2026 et aura lieu le troisième mercredi de chaque mois à 12h00.
Dès lors qu’une transaction aura été réalisée lors d’une confrontation, les parts de la SCPI OPUS REAL seront valorisées à la valeur du prix d’exécution (net vendeur).
A partir du 5 mars 2026, une part de SCPI OPUS REAL sera valorisée à sa valeur de réalisation au 31 décembre 2025, soit 1 179,84 €/part (-10,94% en 2025).
La confrontation mensuelle du marché secondaire débutera à partir du 20 mai 2026 et aura lieu le troisième mercredi de chaque mois à 12h00.
Dès lors qu’une transaction aura été réalisée lors d’une confrontation, les parts de la SCPI OPUS REAL seront valorisées à la valeur du prix d’exécution (net vendeur).
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Prix de part - Baisse : -11,68%
1840.00 €/part -> 1625.00 €/part
1840.00 €/part -> 1625.00 €/part
La campagne d’expertise du portefeuille immobilier de la SCPI Opus Real au 30 juin 2024 révèle une baisse de la valeur du patrimoine de -4,6 % au 1er semestre 2024.
La valeur de reconstitution (1 660,11€/part) s'établit en baisse de -3,30% et son prix à 1 840 € affichait une surcote de +10,8% et sortait du tunnel réglementaire des +/- 10 % de la valeur de reconstitution.
BNP Paribas REIM a décidé d’ajuster à la baisse le prix de souscription, le passant de 1 840,00 €/part à 1 625,00 €/part (-11,68%) et de le positionner en légère décote de -2,1 % par rapport à la valeur de reconstitution soit -20,34% rapporté au prix de 2 040 € à fin 2022.
La valeur de reconstitution (1 660,11€/part) s'établit en baisse de -3,30% et son prix à 1 840 € affichait une surcote de +10,8% et sortait du tunnel réglementaire des +/- 10 % de la valeur de reconstitution.
BNP Paribas REIM a décidé d’ajuster à la baisse le prix de souscription, le passant de 1 840,00 €/part à 1 625,00 €/part (-11,68%) et de le positionner en légère décote de -2,1 % par rapport à la valeur de reconstitution soit -20,34% rapporté au prix de 2 040 € à fin 2022.
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Parts en attente - Hausse : 2,29 M€
0.58 M€ -> 2.29 M€
0.58 M€ -> 2.29 M€
Le volume en attente de cession augmente fortement avec 932 demandes de retrait complémentaires sur le second trimestre 2024.
Opus Réal boucle un 3ème trimestre consécutif sans aucune souscription. La revente de parts étant compensée par une souscription équivalente en nombre de parts, la liquidité d'Opus Réal est nulle et il est impossible d’indiquer un délai d’exécution d’un ordre de retrait.
Opus Réal boucle un 3ème trimestre consécutif sans aucune souscription. La revente de parts étant compensée par une souscription équivalente en nombre de parts, la liquidité d'Opus Réal est nulle et il est impossible d’indiquer un délai d’exécution d’un ordre de retrait.
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Prix de part - Baisse : -9,8 %
2040.00 €/part -> 1840.00 €/part
2040.00 €/part -> 1840.00 €/part
BNP Paribas Real Estate annonce la décision d'un ajustement du prix de part de OPUS REAL passant de 2 040 € à 1 840 € par part au 21 septembre 2023.
En conséquence le prix de retrait est de 1 675,69 € par part.
La valeur de reconstitution au 30/06/2023 communiquée est de 1 907,48 € par part.
Le ratio de valorisation de Opus Real s'établit à -3,54%.
En conséquence le prix de retrait est de 1 675,69 € par part.
La valeur de reconstitution au 30/06/2023 communiquée est de 1 907,48 € par part.
Le ratio de valorisation de Opus Real s'établit à -3,54%.
Opus Real évolue en 2025 dans un environnement immobilier allemand toujours dégradé, marqué par la poursuite de la baisse des expertises sur le segment des bureaux et par un ralentissement durable du marché locatif. La SCPI ne réalise aucune collecte ni aucun investissement sur l’exercice, tandis que les demandes de retrait augmentent progressivement avec 3 490 parts en attente à fin 2025, représentant 3,54 % des parts en circulation. Le taux d’occupation financier recule à 92,32 % sous l’effet des libérations intervenues sur plusieurs actifs allemands et de la montée des franchises de loyers consenties pour sécuriser les locataires. La distribution brute ressort à 57,81 €/part, dont 1,81 €/part de fiscalité allemande payée à la source, tandis que le résultat courant recule fortement à 42,17 €/part, impliquant une mobilisation significative du report à nouveau. La valeur de reconstitution baisse de -10,60 % sur l’exercice et le prix de souscription affiche désormais une surcote de +13,13 % par rapport à cette valeur de référence. Dans ce contexte de liquidité dégradée et de déséquilibre des agrégats de valorisation, la société de gestion a décidé, postérieurement à la clôture, de suspendre la variabilité du capital de la SCPI pour une durée de trois ans à compter du 5 mars 2026 afin d’organiser les échanges via un marché secondaire.
SOUSCRIPTION - La SCPI Opus Real n’a enregistré aucune collecte en 2025, dans un contexte de blocage total du marché des parts et de ralentissement généralisé du marché immobilier allemand. La dynamique de liquidité s’est progressivement dégradée au cours de l’exercice avec une hausse continue des parts en attente de retrait, passées de 1 419 parts fin 2024 à 3 490 parts fin 2025, soit 3,54 % des parts en circulation. Le marché secondaire est resté à l’arrêt, aucun volume d’échange n’étant constaté sur l’exercice. Cette absence de collecte prive la SCPI de nouvelles capacités de déploiement et limite mécaniquement sa flexibilité financière dans un marché immobilier déjà sous pression. Le capital de la SCPI reste réparti entre 3 010 associés pour une capitalisation stable de 160,16 M€ à fin 2025. La société de gestion a finalement décidé de suspendre la variabilité du capital à compter du 5 mars 2026 afin d’organiser la liquidité via un marché secondaire et de préserver les intérêts des associés dans une phase de transition devenue plus structurelle.
ACQUISITION - Aucun investissement ni aucune cession n’ont été réalisés par BNP Paribas REIM en 2025, dans le cadre d’une stratégie volontairement prudente face à un marché allemand des bureaux toujours en phase d’ajustement. La politique de gestion est restée centrée sur la stabilisation du patrimoine existant, avec une priorité donnée à la consolidation des états locatifs, à la maîtrise des charges et à la préservation des équilibres financiers. Les placements immobiliers inscrits à l’état du patrimoine reculent ainsi de 176,90 M€ à 164,90 M€, soit une baisse de -6,78 % principalement liée à l’évolution défavorable des expertises immobilières. Le patrimoine demeure intégralement localisé à l’étranger, principalement en Allemagne, avec une allocation sectorielle toujours dominée par les bureaux à hauteur de 79,40 % du portefeuille fin 2025. La légère progression de la poche hôtelière à 8,20 % et des commerces à 12,40 % traduit néanmoins une diversification marginale du portefeuille. La structure financière reste sous surveillance avec un ratio d’endettement et engagements de 30,80 % contre 28,30 % un an plus tôt, dans un contexte où l’absence de collecte et la baisse des valeurs d’expertise augmentent mécaniquement l’effet de levier. La dette financière atteint 52,53 M€ à fin 2025, principalement à taux fixe avec un coût moyen limité à 0,8 %, tandis que la ligne revolving demeure indexée à taux variable.
CESSION - Aucune cession d’actif n’a été réalisée par la société de gestion au cours de l’exercice 2025. La stratégie d’arbitrage est restée attentiste dans un marché allemand caractérisé par des volumes d’investissement historiquement faibles et par des niveaux de valorisation encore sous pression, notamment sur les bureaux situés dans des localisations secondaires. Dans ce contexte, la société de gestion indique néanmoins étudier d’éventuelles opérations d’arbitrage lorsque les conditions de marché permettront de préserver les intérêts des associés. La question de la liquidité du fonds et des échéances d’emprunts constitue désormais un enjeu central de gestion, particulièrement dans un environnement où les acquéreurs restent très sélectifs et où les vendeurs institutionnels subissent parfois des contraintes de liquidité. L’absence de rotation du portefeuille illustre ainsi une logique de préservation de valeur plutôt qu’une stratégie de repositionnement actif du patrimoine.
GESTION - Le taux d’occupation financier ASPIM de Opus Real recule à 92,32 % fin 2025 contre 94,59 % un an plus tôt, soit une baisse de -227 bp dans un environnement locatif allemand toujours difficile pour les actifs de bureaux. La dégradation des indicateurs d’exploitation provient principalement des départs enregistrés sur les actifs de Ratingen et H.TRIUM ainsi que de la montée des franchises de loyers accordées aux locataires afin de sécuriser les états locatifs. La vacance progresse ainsi de 5,41 % à 7,68 % tandis que les franchises atteignent désormais 5,45 % des loyers potentiels contre seulement 0,23 % fin 2024. Le TOF d’exploitation se dégrade plus fortement encore, à 86,87 % au quatrième trimestre 2025, illustrant l’impact économique des mesures d’accompagnement consenties aux locataires dans un marché désormais largement favorable aux preneurs. Les surfaces sous gestion restent stables à 55 978 m² répartis sur 7 immeubles, mais la dynamique locative demeure fragile malgré plusieurs relocations intervenues au cours de l’exercice. Dans ce contexte, BNP Paribas REIM poursuit une gestion prudente du portefeuille tout en adaptant progressivement sa stratégie ESG après l’abandon du label ISR. La société de gestion rappelle également que le contexte actuel du marché des SCPI impose une vigilance accrue sur les enjeux de liquidité, de refinancement et de valorisation des patrimoines tertiaires européens.
VALORISATION - Le prix de souscription de Opus Real est resté inchangé à 1 625,00 €/part en 2025 malgré une nouvelle baisse significative des valeurs d’expertise du patrimoine immobilier. La valeur de reconstitution recule fortement à 1 436,35 €/part contre 1 606,74 € fin 2024, soit une baisse de -10,60 % sur l’exercice, traduisant la poursuite de la correction des actifs de bureaux allemands. Dans ce contexte, la SCPI Opus Real présente désormais une surcote de +13,13 % entre son prix de souscription et sa valeur de reconstitution, un écart supérieur aux exigences règlementaire sur le marché des SCPI. La valeur de réalisation baisse également de -10,94 % et pénalise directement le rendement global immobilier 2025 qui ressort à -7,38 %, combinant une distribution de 3,56 % et une variation négative de l’ANR. La baisse des valorisations s’explique principalement par le recul continu des expertises en Allemagne, marché particulièrement affecté par la hausse des taux et la faiblesse persistante des volumes d’investissement tertiaire. La valeur IFI 2025 communiquée pour les résidents fiscaux français s’établit à 1 614,49 €/part contre 1 324,72 €/part un an plus tôt, la totalité du patrimoine demeurant investie à l’étranger.
La suspension de la variabilité du capital et l’ouverture prochaine du marché secondaire constituent désormais un nouveau point de vigilance sur la valorisation effective des parts, la première confrontation devant intervenir le 20 mai 2026 dans un marché actuellement caractérisé par une absence quasi totale d’ordres d’achat. À date, le carnet d’ordres fait apparaître uniquement des ordres de vente compris entre 779 € et 990 € net vendeur, sans contrepartie acheteuse identifiée. Les premières confrontations observées récemment sur d’autres SCPI ayant suspendu leur variabilité, notamment Primopierre et Perial O2, se sont traduites par des ajustements très significatifs des prix d’exécution, illustrant le risque d’une baisse marquée du prix de transaction effectif des parts lors des premières confrontations du marché secondaire.
DISTRIBUTION - Opus Real a distribué un dividende brut de 57,81 €/part en 2025 contre 59,22 €/part en 2024, soit un taux de distribution de 3,56 %. La distribution nette réellement perçue par les associés ressort à 56,00 €/part après prise en compte de 1,81 €/part de fiscalité allemande acquittée directement par la SCPI pour le compte des associés. Le résultat courant recule fortement à 42,17 €/part contre 60,75 €/part en 2024, sous l’effet combiné de la baisse des loyers, de la progression des franchises locatives et de la hausse des impayés sur plusieurs actifs allemands. La distribution apparaît ainsi largement supérieure au résultat courant, mais cet écart provient essentiellement d’une mobilisation importante du report à nouveau à hauteur de 13,83 €/part afin de maintenir un niveau de revenu relativement stable pour les associés. Le report à nouveau diminue ainsi sensiblement à 11,13 €/part fin 2025 contre 24,96 €/part un an plus tôt. Le résultat courant inclut déjà la fiscalité étrangère payée par la SCPI, ce qui permet de mieux apprécier l’équilibre réel entre résultat économique et distribution nette versée aux associés dans un contexte locatif devenu nettement moins favorable.
CONVOCATION - L’Assemblée Générale Ordinaire de Opus Real s’est tenue le 11 mai 2026 au 50 cours de l’Île Seguin à Boulogne-Billancourt. Le conseil de surveillance a principalement concentré ses travaux sur les enjeux de valorisation, de liquidité et de perspectives distributives dans un environnement allemand particulièrement dégradé pour l’immobilier de bureaux. Les échanges ont également porté sur la suspension temporaire de la variabilité du capital décidée à compter du 5 mars 2026 pour une durée de trois ans. Le conseil de surveillance a soutenu cette décision, estimant qu’elle permettait de préserver les intérêts des associés et de donner à la société de gestion le temps nécessaire pour stabiliser le patrimoine et préparer les prochaines échéances financières du fonds. L’avis de convocation avait été publié préalablement au BALO le 27 avril 2026.
AVIS & PERSPECTIVES - L’exercice 2025 confirme l’entrée de Opus Real dans une phase de transition plus complexe, marquée par la faiblesse persistante du marché immobilier allemand et par la pression exercée sur les actifs de bureaux situés dans des marchés secondaires. La combinaison d’une absence de collecte, d’une hausse progressive de la vacance et d’une poursuite de la baisse des expertises conduit désormais la société de gestion à privilégier une logique de préservation du patrimoine et de sécurisation des revenus locatifs. Les prochaines années devraient rester fortement dépendantes de la capacité de la SCPI à consolider ses états locatifs dans un environnement où les locataires disposent d’un pouvoir de négociation renforcé. La suspension temporaire de la variabilité du capital constitue un tournant structurant dans la gestion du fonds, avec l’ouverture prochaine d’un marché secondaire destiné à réorganiser les mécanismes de liquidité. La première confrontation prévue le 20 mai 2026 permettra ainsi d’apporter une première indication sur les niveaux de prix susceptibles d’émerger dans le nouveau fonctionnement du marché des parts. Les premières opérations observées récemment sur d’autres SCPI passées temporairement à capital fixe montrent néanmoins que les premiers prix d’exécution peuvent s’inscrire à des niveaux sensiblement inférieurs aux anciens prix de souscription dans des marchés encore déséquilibrés. Dans ce contexte, la société de gestion reste prudente sur les perspectives de distribution futures et n’exclut pas des arbitrages ciblés afin d’accompagner le refinancement du portefeuille et la stabilisation des valorisations.