Prix au
04-06-2026
902,00 €
AEW DIVERSIFICATION ALLEMAGNE - Bilan annuel - 2025
Diversifiées
Etranger
-
100.00
%
Retrait au
04-06-2026
811,80 €
Distribution brute 2025
3,20%28,89€
Distribution nette 2025
3,03%27,30€
AEW DIVERSIFICATION ALLEMAGNE - Bilan annuel 2025
03-06-26
Souscription - Collecte et liquidité en 2025
Capitalisation - T4-2025
234 M€
Collecte nette - 2025
4,14 M€
Collecte brute - 2025
7,69 M€
Volume échangé - 2025
4,10 M€
Ratio de liquidité - Délai : Immédiat
100%
100%
100%
100%
Ratios de cession - trimestres 2025
71%
52%
49%
41%
En attente de cession- T4-2025
0,06 M€
Ratio en attente T4-2025
0,03%
Acquisition / Cession en 2025
Placements immobiliers fin 2025
173 M€
Disponibilités fin 2025
14,02 M€
0 cession en 2025
block
1 acquisitions en 2025
8,36 M€
Immeubles fin 2025
31 - 56 526 m²
Surface en 2025
+4 605 m²
Moyenne/immeuble fin 2025
5,6 M€ - 1 823 m²
'
Moyenne/immeuble en 2025
8,4 M€
'
Ratio d'engagement 2025
- nc
Dettes financières 2025
- nc
Répartition géographique 2024 2025
Répartition sectorielle 2024 2025
Sources
Valorisation 2025
Prix 30-12-2025
902,00 € 0,00%
Reconstitution 2025
902,50 € -0,60%
Ratio de reconstitution fin 2025
-0,06%
Reconstitution 2025
234 M€ +1,00%
Retrait 30-12-2025
811,80 € 0,00%
Réalisation 2025
761,60 € -0,98%
Valeur comptable 2025
864,92 € +0,21%
Valeur comptable 2025
224,02 M€ +1,81%
Valeur IFI Rés. | Non-résident 2025
611,54 € - -
Déclaration 2026
list Valeurs IFI 2025
Historique des rapports de gestion
view_column Etat du patrimoine
Distribution en 2025
Dividende brut- 2025
28,89 € 3,20 %
Dividende net- 2025
27,30 € 3,03 %
Résultat d'exercice - 2025
27,96 € 3,10 %
Ratio de distribution 2025
-2,36%
Revenus immobiliers 2025
29,94 € 3,32%
Report à nouveau 2025
0,46%
4,13 €/part
Activité locative fin 2025
TOF ASPIM - Occupation Fin. T4-2025
93,52%
TOF en exploitation T4-2025
keyboard_arrow_down
92,61%
Surface vacante - T4-2025
3 078m²
WALB T4-2025
nc
Historique des rapports de gestion
view_column Comptes de résultats
Dividende - Acomptes versés
Acompte brut T4-2025
9,99 €/part
Versé le 26-01-26
[ trimestriel ]
| T1 | T2 | T3 | T4 | T1+T2+T3+T4 | Année pleine | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.300 | 6.300 | 6.300 | 9.990 | 28,89 | 28,89 | |
| 6.300 | 6.300 | 6.300 | 10.100 | 29,00 | 29,00 | |
| 6.300 | 13.500 | 6.900 | 9.880 | linear_scale 36,58 | 36,58 |
| En € par part | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dividende brut | 6,30 | 10,10 | 6,30 | 6,30 | 6,30 | 9,99 |
| dont plus-value | nc | nc | nc | nc | nc | nc |
| dont fiscalité add_box | 0,68 | 2,36 | 0,36 | 0,26 | 0,19 | 1,71 |
| À la source | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| - Fisc. p. financiers | 0,68 | 0,51 | 0,36 | 0,26 | 0,19 | 0,12 |
| - Fisc. étrangère | - | 1,85 | - | - | - | 1,59 |
| - Fisc. plus-value | - | - | - | - | - | - |
Activité locative
| En % | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TOF - ASPIM add_box | 97,46% | 97,05% | 94,50% | 94,00% | 92,81% | 93,52% | |
|
|
|||||||
| Var. | +0,03% | -0,42% | -2,70% | -0,53% | -1,28% | +0,76% | |
| Vacance add_box | 2,54% | 2,95% | 5,50% | 6,00% | 7,19% | 6,48% | |
|
|
|||||||
| Franchises add_box | 0,91% | 1,32% | 2,35% | 0,51% | 1,19% | 0,91% | |
|
|
|||||||
| Travaux add_box | - | - | - | - | - | - | |
|
Aucune donnée à afficher
|
|||||||
| Arbitrages | - | - | - | - | - | - | |
| TOF exploitation add_box | 96,55% | 95,73% | 92,15% | 93,49% | 91,62% | 92,61% | |
|
|
|||||||
| Var. | -0,70% | -0,86% | -3,88% | +1,43% | -2,04% | +1,07% | |
 |
|
||||||
| En m² | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
| Surface totale | 44 784 | 51 921 | 51 921 | 51 921 | 51 607 | 56 526 | |
| Surface vacante | 2 773 | 2 636 | 2 976 | 3 789 | 3 430 | 3 078 | |
| Renouvelée | - | 1 990 | 1 686 | 227 | 556 | 100 | |
| Louée | +355 | +137 | +382 | +355 | +152 | +259 | |
| Libérée | -518 | nc | -723 | -1 167 | -17 | -204 | |
| Solde locatif | -163 | 137 | -341 | -812 | 135 | 55 | |
| TOP | 93,81% | 94,92% | 94,27% | 92,70% | 93,35% | 94,55% | |
| Loyers | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
| Taux encaissement | nc | nc | 100,00% | 100,00% | 100,00% | 100,00% | |
Marché des parts
| En nb de parts | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Parts totales | 253 004 | 254 926 | 255 469 | 256 501 | 257 758 | 259 009 |
| Parts souscrites add_box | 2 326 | 2 549 | 1 894 | 2 167 | 2 455 | 2 117 |
|
|
||||||
| Parts en retrait add_box | 350 | 627 | 1 351 | 1 135 | 1 198 | 866 |
|
|
||||||
| Parts annulées | - | - | - | - | - | - |
| Parts gré à gré | - | - | - | - | - | - |
| Parts en attente add_box | - | - | - | - | - | 67 |
|
|
||||||
| Demandes de retrait | nc | nc | nc | nc | nc | nc |
| Solde net | +1 976 | +1 922 | +543 | +1 032 | +1 257 | +1 251 |
| En M€ | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Capitalisation | 228,21 | 229,94 | 230,43 | 231,36 | 232,50 | 233,63 |
| Collecte brute | 2,10 | 2,30 | 1,71 | 1,95 | 2,21 | 1,91 |
| Volume en retrait | 0,32 | 0,57 | 1,22 | 1,02 | 1,08 | 0,78 |
| Volume annulé | - | - | - | - | - | - |
| Volume gré à gré | - | - | - | - | - | - |
| Volume en attente | - | - | - | - | - | 0,06 |
| Collecte nette | 1,78 | 1,73 | 0,49 | 0,93 | 1,13 | 1,13 |
| Liquidité | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ratio de cession | 15% | 25% | 71% | 52% | 49% | 41% |
| Ratio liquidité 3m | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% |
| Délai de cession | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 67 |
Collecte vs investissement
| En M€ | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nb cessions | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Cessions | - | - | - | - | - | - |
| Collecte nette | 1,78 | 1,73 | 0,49 | 0,93 | 1,13 | 1,13 |
| RESSOURCES | 1,78 | 1,73 | 0,49 | 0,93 | 1,13 | 1,13 |
| Nb acquisitions | 0 | 1 | 0 | 0 | 0 | 1 |
| Acquisition moy. | 21,75 | 8,36 | ||||
| INVESTISSEMENTS | -21,75 | -8,36 | ||||
|
|
|||||
| SOLDE | 1,78 | -20,02 | 0,49 | 0,93 | 1,13 | -7,23 |
| Disponiblités [Bilan] | 11,39 | 14,02 | ||||
Graphique de collecte et liquidité
Bilan 2025 list SCPI : Diversifiées / Etranger
Évènements clés - AEW DIVERSIFICATION ALLEMAGNE
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Dividende - Prévisionnel 2024
33.90 €/part -> 25.20 €/part
33.90 €/part -> 25.20 €/part
Aew Diversification Allemagne anticipe une distribution nette prévisionnelle (Après fiscalité payée à l’étranger) de 25,20 €/part pour 2024 contre 33,90 €/part réalisé en 2023, soit une baisse de -25,66%.
Le taux de distribution prévisionnel 2024 - qui s'appuie sur un prix de référence en baisse de -9,80% - serait de 3,20% contre 3,66% réalisé en 2023.
Le taux de distribution prévisionnel 2024 - qui s'appuie sur un prix de référence en baisse de -9,80% - serait de 3,20% contre 3,66% réalisé en 2023.
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Prix de part - Baisse : -9,80%
1000.00 €/part -> 902.00 €/part
1000.00 €/part -> 902.00 €/part
AEW annonce la décision d'un ajustement du prix de part de la SCPI Atout Pierre Diversification passant de 1 000 € à 902 € par part au 2 octobre 2023 soit une variation de -9,80%.
En conséquence le prix de retrait est de 811,80 € par part.
Dans la note d’information, AEW s’appuie sur les valeurs de reconstitution et de réalisation à fin 2022, faisant ainsi passer le ratio de valorisation de Atout Pierre Diversification de -0,18% à -9,96%.
AEW décide également la réduction du délai de jouissance, les parts nouvellement souscrites porteront jouissance le 1er jour du deuxième mois suivant le mois de souscription (exemple : pour une souscription en octobre, la jouissance est au premier décembre).
En conséquence le prix de retrait est de 811,80 € par part.
Dans la note d’information, AEW s’appuie sur les valeurs de reconstitution et de réalisation à fin 2022, faisant ainsi passer le ratio de valorisation de Atout Pierre Diversification de -0,18% à -9,96%.
AEW décide également la réduction du délai de jouissance, les parts nouvellement souscrites porteront jouissance le 1er jour du deuxième mois suivant le mois de souscription (exemple : pour une souscription en octobre, la jouissance est au premier décembre).
A l'occasion de la baisse du prix de souscription de la SCPI AEW Diversification Allemagne, la société de gestion AEW annonce réduire le délai de jouissance des nouvelles parts au 1er jour du deuxième suivant le mois de souscription (1 mois de délai de jouissance), contre le 1er jour du 3ème mois auparavant (2 mois de délais auparavant).
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Investissement - 108 M€ investis
-> 108.00 M€
-> 108.00 M€
Au 31 décembre 2022, un peu plus d’un an après l’ouverture du capital, les capitaux collectés d’AEW DIVERSIFICATION ALLEMAGNE s’élèvent à 135 M€, pour un montant total de près de 108 M€ d'investissements
AEW Diversification Allemagne poursuit en 2025 son développement dans un environnement immobilier allemand encore marqué par les ajustements de valorisation observés depuis 2023. La SCPI enregistre une collecte nette positive de 4,14 M€, mais confirme le ralentissement commercial amorcé après la forte phase de croissance de ses premières années d'existence. Le marché des parts demeure liquide, sans stock significatif en attente de retrait, mais les ratios de cession restent particulièrement élevés pour un véhicule lancé en 2021, traduisant une rotation importante des associés. Sur le plan immobilier, AEW Patrimoine a privilégié une approche prudente avec une seule acquisition réalisée à Hambourg pour 8,36 M€, renforçant l'exposition aux actifs industriels et logistiques. Les indicateurs locatifs se dégradent légèrement avec un taux d'occupation financier ramené à 93,52 %, tandis que les expertises immobilières semblent désormais se stabiliser après les corrections intervenues sur le marché allemand. Le prix de souscription demeure inchangé à 902 € et reste parfaitement aligné avec la valeur de reconstitution. Enfin, la distribution se maintient à un niveau stable avec un dividende brut de 28,89 €/part permettant d'afficher un taux de distribution de 3,20 %.
SOUSCRIPTION - AEW Diversification Allemagne confirme en 2025 le ralentissement de sa dynamique commerciale après les importantes collectes enregistrées lors de son lancement. La collecte brute s'établit à 7,69 M€ contre 11,82 M€ en 2024 et reste très éloignée des niveaux observés en 2022 et 2023, lorsque la SCPI avait respectivement collecté plus de 130 M€ puis plus de 100 M€. Après compensation des retraits, la collecte nette ressort à 4,14 M€ et a permis l'arrivée de 157 nouveaux associés au cours de l'exercice.
L'évolution du marché des parts constitue toutefois l'un des principaux enseignements de l'année. Avec 4 550 parts échangées représentant un volume de 4,10 M€, la SCPI affiche des ratios de cession particulièrement élevés pour un véhicule créé en 2021, oscillant entre 41 % et 71 % selon les trimestres. Une part significative des souscriptions réalisées sert désormais à compenser les demandes de retrait des associés existants plutôt qu'à financer la croissance du patrimoine.
Cette situation apparaît d'autant plus notable qu'elle intervient moins de deux ans après la baisse de -9,80 % du prix de souscription décidée en octobre 2023, qui avait ramené le prix de part de 1 000 € à 902 €. Sans qu'un lien direct puisse être établi avec les retraits observés, cette correction a marqué une rupture dans la trajectoire commerciale du véhicule dont la collecte s'est progressivement contractée depuis lors. La liquidité demeure néanmoins assurée avec seulement 67 parts en attente de retrait à fin 2025, soit 0,03 % du capital.
Le nombre total d'associés atteint 7 776 à fin 2025 tandis que la capitalisation progresse modestement de +1,60 % pour atteindre 233,63 M€. Ces évolutions traduisent une SCPI désormais entrée dans une phase de croissance beaucoup plus modérée que celle observée lors de ses premières années de développement.
ACQUISITION - AEW Patrimoine a poursuivi en 2025 une stratégie d'investissement volontairement prudente et sélective dans un marché allemand encore marqué par les ajustements de valorisation. La société de gestion a réalisé une unique acquisition pour un montant total de 8,36 M€.
Finalisée le 1er novembre 2025, cette opération porte sur le parc d'activité « Dwengerkamp » situé dans la région de Hambourg. Acquis dans le cadre d'une opération de sale-and-lease-back avec le groupe industriel Dwenger, spécialiste des technologies du laser et de la tôle, l'ensemble développe près de 5 000 m² de bureaux, locaux d'activité, espaces de production et stockage. L'actif est intégralement loué dans le cadre d'un bail ferme de quinze ans, offrant une visibilité locative particulièrement longue.
Cette acquisition permet au montant des placements immobiliers de progresser de 156,32 M€ à 172,77 M€, soit une hausse de +10,52 %. Les surfaces sous gestion augmentent parallèlement de 4 605 m² pour atteindre 56 526 m² à fin 2025.
Le patrimoine demeure intégralement investi en Allemagne et conserve son orientation diversifiée. Les bureaux représentent désormais 42 % de la valeur du portefeuille contre 48 % un an plus tôt tandis que les commerces restent stables à 39 %. L'acquisition réalisée à Hambourg renforce la part des actifs industriels et logistiques qui représentent désormais près d'un cinquième du patrimoine. Au total, la SCPI détient 31 actifs répartis sur l'ensemble du territoire allemand et totalisant 205 baux.
La structure financière reste particulièrement conservatrice. La SCPI ne présente aucun endettement bancaire et aucun engagement immobilier à fin 2025, ce qui conduit à un ratio d'engagement nul. Les disponibilités atteignent 14,02 M€ tandis que le solde à investir demeure supérieur à 23 M€, offrant encore des capacités de déploiement importantes pour 2026. La société de gestion a d'ailleurs annoncé l'acquisition d'un data center dans la région de Nuremberg au début de l'exercice suivant.
CESSION - Aucun arbitrage n'a été réalisé par AEW Patrimoine au cours de l'exercice 2025. Cette absence de cession demeure cohérente avec la phase encore récente de constitution du patrimoine et avec la volonté de la société de gestion de poursuivre la diversification du portefeuille allemand avant d'engager une éventuelle rotation des actifs détenus.
GESTION - Les indicateurs locatifs se dégradent légèrement en 2025 dans un environnement économique allemand toujours marqué par la prudence des entreprises. Le taux d'occupation financier ressort à 93,52 % à fin 2025 contre 97,05 % un an auparavant, soit une baisse sensible de 353 points de base.
Cette évolution résulte principalement de plusieurs libérations intervenues au cours de l'exercice. Les surfaces vacantes progressent de 2 636 m² à 3 078 m² tandis que le taux de vacance passe de 2,95 % à 6,48 %. L'activité locative demeure toutefois soutenue avec 3 717 m² ayant fait l'objet de négociations au cours de l'année, dont 1 148 m² de nouveaux baux et 2 569 m² de renouvellements sécurisés.
Le solde locatif annuel ressort négatif de 663 m² entre les libérations et les relocations. Selon la société de gestion, près de 90 % des surfaces vacantes sont concentrées sur seulement cinq localisations identifiées comme prioritaires dans les actions de commercialisation. Le taux d'encaissement des loyers demeure quant à lui excellent à 100 % et aucun contentieux significatif n'est recensé.
Malgré ce recul de l'occupation, les fondamentaux locatifs restent solides avec un patrimoine composé de 31 actifs totalisant plus de 56 500 m². Les durées résiduelles des baux demeurent également confortables avec une visibilité locative supérieure à six ans avant première faculté de résiliation et proche de onze ans jusqu'à l'échéance contractuelle.
VALORISATION - Après la correction du prix de souscription intervenue en octobre 2023, l'exercice 2025 marque une phase de stabilisation des valeurs de référence de la SCPI. Le prix de souscription demeure inchangé à 902,00 €/part tout au long de l'année.
La valeur de reconstitution ressort à 902,50 €/part contre 907,91 € un an plus tôt, soit une variation limitée de -0,60 %. Le prix de souscription demeure ainsi quasiment aligné sur sa valeur patrimoniale avec une décote marginale de seulement -0,06 %.
La valeur de réalisation recule quant à elle de -0,98 % à 761,60 €/part. Cette évolution confirme que les expertises immobilières restent légèrement orientées à la baisse mais dans des proportions désormais nettement plus limitées que celles observées lors des exercices précédents. La valeur comptable progresse légèrement à 864,92 €/part tandis que la valeur IFI 2025 communiquée pour les résidents fiscaux français atteint 611,54 €/part contre 588,03 € en 2024.
Dans ce contexte, le rendement global immobilier ressort à 2,22 %, combinant un taux de distribution de 3,20 % et une variation de la valeur de réalisation de -0,98 %. La stabilisation progressive des valeurs apparaît comme un élément encourageant après plusieurs années d'ajustement du marché immobilier allemand.
DISTRIBUTION - AEW Diversification Allemagne a distribué en 2025 un dividende brut de 28,89 €/part contre 29,00 € en 2024, soit une variation limitée de -0,38 %. Avec un patrimoine intégralement localisé en Allemagne, la SCPI a parallèlement acquitté 1,59 €/part de fiscalité étrangère pour le compte des associés, ramenant le dividende net à 27,30 €/part.
Le taux de distribution s'établit ainsi à 3,20 %. Ce niveau demeure modeste en comparaison du marché mais s'inscrit dans une stratégie privilégiant la qualité des actifs, la stabilité des revenus et la préservation des valeurs patrimoniales.
Le résultat courant progresse de +1,56 % pour atteindre 7,13 M€, soit 27,96 €/part en jouissance contre 27,53 €/part en 2024. Cette amélioration est notamment portée par la montée en puissance des investissements réalisés depuis 2024. Les revenus immobiliers par part augmentent de +14,46 % à 29,94 €, illustrant la contribution croissante des acquisitions au résultat de la SCPI.
La distribution demeure légèrement inférieure au résultat de l'exercice, permettant le renforcement des réserves. Le report à nouveau atteint ainsi 4,13 €/part, représentant environ un mois et demi de distribution courante.
CONVOCATION - L'Assemblée Générale Ordinaire d'approbation des comptes 2025 d'AEW Diversification Allemagne se tiendra le 15-06-2026 à 14h30 au siège social de la société situé 43 avenue Pierre Mendès-France à Paris. Les associés seront également appelés à se prononcer sur plusieurs évolutions statutaires liées aux nouvelles exigences réglementaires issues de la directive européenne AIFM 2 concernant les outils de gestion de la liquidité des SCPI.
AVIS & PERSPECTIVES - Le conseil de surveillance souligne la résilience affichée par la SCPI dans un environnement immobilier allemand encore complexe. L'exercice 2025 illustre la volonté d'AEW Patrimoine de privilégier la qualité des emplacements, la solidité des locataires et la diversification progressive du patrimoine plutôt qu'une croissance rapide des encours.
Plusieurs enjeux demeurent toutefois identifiés pour les prochains exercices. Le premier concerne la relance de la dynamique commerciale après le ralentissement observé depuis la baisse du prix de souscription intervenue en 2023. Le second porte sur l'amélioration du taux d'occupation financier, pénalisé en 2025 par plusieurs libérations de surfaces. Enfin, la société de gestion devra poursuivre le déploiement des liquidités encore disponibles afin d'améliorer la contribution des actifs au résultat courant.
Les perspectives apparaissent néanmoins favorables avec l'acquisition annoncée d'un data center à Nuremberg, l'absence totale d'endettement et un patrimoine désormais composé de 31 actifs diversifiés répartis sur l'ensemble du territoire allemand. Dans un marché qui semble progressivement se stabiliser après plusieurs années de correction, AEW Diversification Allemagne aborde ainsi l'exercice 2026 avec des fondamentaux financiers solides mais également avec la nécessité de retrouver une dynamique de croissance plus soutenue.