Prix au
15-06-2026
175,00 €
AEW OPPORTUNITES EUROPE - Bilan annuel - 2025
Bureaux
Régions
-
48.00
%
Retrait au
15-06-2026
157,50 €
Distribution brute 2025
5,41%9,47€
Distribution nette 2025
5,14%9,00€
AEW OPPORTUNITES EUROPE - Bilan annuel 2025
15-06-26
Souscription - Collecte et liquidité en 2025
Capitalisation - T4-2025
272 M€
Collecte nette - 2025
-1,28 M€
Collecte brute - 2025
0,52 M€
Volume échangé - 2025
0,52 M€
Ratio de liquidité - Délai : Liste d'attente
1%
1%
0%
2%
Ratios de cession - trimestres 2025
100%
100%
100%
100%
En attente de cession- T4-2025
11,74 M€
Ratio en attente T4-2025
4,32%
Acquisition / Cession en 2025
Placements immobiliers fin 2025
260 M€
Disponibilités fin 2025
5,81 M€
1 cessions en 2025
5,40 M€
0 acquisition en 2025
block
Immeubles fin 2025
60 - 131 077 m²
Surface en 2025
-6 446 m²
Moyenne/immeuble fin 2025
4,3 M€ - 2 185 m²
'
Moyenne/immeuble en 2025
nan M€
'
Ratio d'engagement 2025
9,44 % -173 bp
Dettes financières 2025
28,85 M€ -6,31 M€
Répartition géographique 2024 2025
Répartition sectorielle 2024 2025
Sources
Valorisation 2025
Prix 31-12-2025
175,00 € 0,00%
Reconstitution 2025
182,71 € -1,93%
Ratio de reconstitution fin 2025
-4,22%
Reconstitution 2025
284 M€ -2,52%
Retrait 31-12-2025
157,50 € 0,00%
Réalisation 2025
154,33 € -2,17%
Valeur comptable 2025
188,54 € -0,57%
Valeur comptable 2025
292,91 M€ -1,16%
Valeur IFI Rés. | Non-résident 2025
136,96 € - 91,23 €
Déclaration 2026
list Valeurs IFI 2025
Prix de Remboursement 2025
141,00 €
Historique des rapports de gestion
view_column Etat du patrimoine
Distribution en 2025
Dividende brut- 2025
9,47 € 5,41 %
Dividende net- 2025
9,00 € 5,14 %
Résultat d'exercice - 2025
8,56 € 4,89 %
Ratio de distribution 2025
+5,14%
Revenus immobiliers 2025
11,71 € 6,69%
Report à nouveau 2025
2,52%
4,41 €/part
Activité locative fin 2025
TOF ASPIM - Occupation Fin. T4-2025
82,82%
TOF en exploitation T4-2025
keyboard_arrow_down
78,01%
Surface vacante - T4-2025
21 595m²
WALB T4-2025
nc
Historique des rapports de gestion
view_column Comptes de résultats
Dividende - Acomptes versés
Acompte brut T4-2025
2,72 €/part
Versé le 21-01-26
[ trimestriel ]
| T1 | T2 | T3 | T4 | T1+T2+T3+T4 | Année pleine | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.250 | 2.250 | 2.250 | 2.720 | 9,47 | 9,47 | |
| 2.250 | 2.250 | 2.250 | 2.670 | 9,42 | 9,42 | |
| 2.250 | 2.250 | 2.250 | 3.270 | linear_scale 10,02 | 10,02 |
| En € par part | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dividende brut | 2,25 | 2,67 | 2,25 | 2,25 | 2,25 | 2,72 |
| dont plus-value | nc | nc | nc | nc | nc | nc |
| dont fiscalité add_box | 0,03 | 0,44 | 0,02 | 0,02 | 0,02 | 0,49 |
| À la source | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| - Fisc. p. financiers | 0,03 | 0,02 | 0,02 | 0,02 | 0,02 | 0,02 |
| - Fisc. étrangère | - | 0,42 | - | - | - | 0,47 |
| - Fisc. plus-value | - | - | - | - | - | - |
Activité locative
| En % | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TOF - ASPIM add_box | 89,80% | 89,99% | 89,98% | 86,65% | 85,34% | 82,82% | |
|
|
|||||||
| Var. | -0,41% | +0,21% | -0,01% | -3,84% | -1,54% | -3,04% | |
| Vacance add_box | 10,20% | 10,01% | 10,02% | 13,35% | 14,66% | 17,19% | |
|
|
|||||||
| Franchises add_box | 4,51% | 4,66% | 6,89% | 6,04% | 4,24% | 4,80% | |
|
|
|||||||
| Travaux add_box | - | - | - | - | - | - | |
|
|
|||||||
| Arbitrages | - | 0,55% | - | 1,04% | - | - | |
| TOF exploitation add_box | 85,29% | 84,78% | 83,09% | 79,57% | 81,10% | 78,01% | |
|
|
|||||||
| Var. | +0,54% | -0,60% | -2,03% | -4,42% | +1,89% | -3,96% | |
 |
|
||||||
| En m² | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
| Surface totale | 137 523 | 135 591 | 135 599 | 135 578 | 131 075 | 131 077 | |
| Surface vacante | 16 176 | 14 196 | 13 876 | 19 256 | 17 774 | 21 595 | |
| Renouvelée | - | - | 4 259 | - | 1 038 | - | |
| Louée | +2 144 | +906 | +1 751 | - | +3 266 | +319 | |
| Libérée | -3 504 | -858 | -1 431 | -5 391 | -1 812 | -4 131 | |
| Solde locatif | -1 360 | 48 | 320 | -5 391 | 1 454 | -3 812 | |
| TOP | 88,24% | 89,53% | 89,77% | 85,80% | 86,44% | 83,52% | |
| Loyers | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
| Taux encaissement | 98,19% | 108,00% | 103,48% | 97,27% | 98,66% | 98,07% | |
Marché des parts
| En nb de parts | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Parts totales | 1 562 923 | 1 562 923 | 1 562 923 | 1 562 923 | 1 562 923 | 1 553 612 |
| Parts souscrites add_box | 2 331 | 176 | 543 | 661 | 255 | 1 527 |
|
|
||||||
| Parts en retrait add_box | 2 331 | 176 | 543 | 661 | 255 | 1 527 |
|
|
||||||
| Parts annulées | - | - | - | - | - | 9 311 |
| Parts gré à gré | - | 270 | - | - | - | - |
| Parts en attente add_box | 54 435 | 58 167 | 61 916 | 63 652 | 65 887 | 67 066 |
|
|
||||||
| Demandes de retrait | nc | nc | nc | nc | nc | nc |
| Solde net | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | -9 311 |
| En M€ | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Capitalisation | 273,51 | 273,51 | 273,51 | 273,51 | 273,51 | 271,88 |
| Collecte brute | 0,41 | 0,03 | 0,10 | 0,12 | 0,04 | 0,27 |
| Volume en retrait | 0,41 | 0,03 | 0,10 | 0,12 | 0,04 | 0,27 |
| Volume annulé | - | - | - | - | - | 1,63 |
| Volume gré à gré | - | 0,05 | - | - | - | - |
| Volume en attente | 9,53 | 10,18 | 10,84 | 11,14 | 11,53 | 11,74 |
| Collecte nette | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | -1,63 |
| Liquidité | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ratio de cession | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% |
| Ratio liquidité 3m | 4% | 0% | 1% | 1% | 0% | 2% |
| Délai de cession | 70 mois | 991 mois | 342 mois | 289 mois | 775 mois | 132 mois |
Collecte vs investissement
| En M€ | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nb cessions | 0 | 1 | 0 | 0 | 1 | 0 |
| Cessions | - | 2,00 | - | - | 5,40 | - |
| Collecte nette | - | - | - | - | - | -1,63 |
| RESSOURCES | 2,00 | 5,40 | -1,63 | |||
| Nb acquisitions | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Acquisition moy. | ||||||
| INVESTISSEMENTS | ||||||
|
|
|||||
| SOLDE | 2,00 | 5,40 | -1,63 | |||
| Disponiblités [Bilan] | 7,03 | 5,81 | ||||
Graphique de collecte et liquidité
Bilan 2025 list SCPI : Bureaux / Régions
Évènements clés - AEW OPPORTUNITES EUROPE
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Fonds remboursement - Création
157.50 €/part -> 141.00 €/part
157.50 €/part -> 141.00 €/part
L’Assemblée Générale Extraordinaire du 1er juillet 2025 a décidé de créer un fonds de remboursement dans la limite d’un montant maximum de 2,00 M€.
- demande de retrait inscrite depuis plus de 9 mois
- 137 parts par associé maximum
- le prix auquel s’effectuera le remboursement des parts sera égal à valeur de réalisation (156,37 €/part au 30-06-2025) diminuée de 10 % :
-> 141,00 €/part soit -10,48% par rapport à la valeur de retrait théorique de 157,50 €.
- demande de retrait inscrite depuis plus de 9 mois
- 137 parts par associé maximum
- le prix auquel s’effectuera le remboursement des parts sera égal à valeur de réalisation (156,37 €/part au 30-06-2025) diminuée de 10 % :
-> 141,00 €/part soit -10,48% par rapport à la valeur de retrait théorique de 157,50 €.
A l'occasion de l'Assemblée Générale Extraordinaire du 27 juin 2024, la dénomination sociale de la société, « FRUCTIRÉGIONS EUROPE », est modifiée par la dénomination « AEW OPPORTUNITÉS EUROPE ».
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Prix de part - Baisse : -16,67%
210.00 €/part -> 175.00 €/part
210.00 €/part -> 175.00 €/part
À compter du 3 avril 2024, AEW a pris la décision d’ajuster le prix de souscription de la SCPI FRUCTIRÉGIONS EUROPE à 175 €/part, soit une baisse de -16,67 %. Cette 2ème baisse de prix en 6 mois (-27,62% en cumulé) repositionne son prix de souscription en décote de -9,74% par rapport à sa valeur de reconstitution de 193,89 €/part, en baisse de 11,01 % en 2023
La société de gestion AEW annonce réduire le délai de jouissance des nouvelles parts émises de la SCPI Fructirégions Europe au 1er jour du deuxième suivant le mois de souscription (soit 1 mois de délai) contre le 1er jour du 5ème mois auparavant (soit 4 mois auparavant) et ce pour les souscriptions à compter du 2 octobre 2023.
AEW Opportunités Europe (ex-Fructirégions), SCPI diversifiée bureaux/commerces/logistique France-Allemagne-Espagne gérée par AEW Patrimoine, publie un bilan 2025 marqué par une dégradation locative sensible : le taux d'occupation financier recule de -717 bp à 82,82 %, l'un des replis les plus marqués de cette série de bilans. La collecte nette ressort négative à -1,28 M€, portant les parts en attente de retrait à 4,32 % de la capitalisation (11,74 M€) — au-dessus de la moyenne nationale des SCPI (3,1 %). Comme pour sa SCPI sœur Laffitte Pierre, le prix de souscription de 175,00 €/part reste inchangé et affiche désormais une décote de -4,22 % par rapport à la valeur de reconstitution (182,71 €/part). La distribution nette est maintenue à 9,00 €/part (identique à 2024), pour un résultat courant en baisse de -7,96 % à 8,56 €/part, l'écart étant absorbé par un report à nouveau qui reste confortable à 4,41 €/part (environ 6 mois de distribution). Un fonds de remboursement créé en juillet 2025 a permis à 133 associés de céder leurs parts pour 1,3 M€. Point notable : le solde du compte de plus ou moins-values réalisées devient négatif à -0,93 €/part, à la suite d'une cession en moins-value à Plérin (22).
SOUSCRIPTION - La collecte brute d'AEW Opportunités Europe recule à 0,52 M€ en 2025 (contre 0,93 M€ en 2024), un niveau sans commune mesure avec les années antérieures à 2024. Entièrement compensée par les retraits, la collecte nette ressort négative de -1,28 M€ après activation du fonds de remboursement au 4ème trimestre 2025. Le registre des parts en attente de retrait progresse de manière quasi continue tout au long de l'exercice : 61 916 parts au T1, 63 652 au T2, 65 887 au T3, et 67 066 parts fin 2025, représentant 11,74 M€ et 4,32 % de la capitalisation — un niveau supérieur à la moyenne nationale (3,1 %), bien que le Conseil de surveillance souligne qu'il reste stable par rapport à 2024 et que les retraits relèvent souvent de logiques patrimoniales individuelles plutôt que d'une défiance vis-à-vis du véhicule. Le fonds de remboursement créé en juin 2025, approuvé par l'Assemblée Générale du 1er juillet 2025 et limité à 2,00 M€ a été effectivement activé dès 2025 : alimenté par les produits de la cession de Plérin, il a permis à 133 associés de céder un total de 1,3 M€, dans la limite de 137 parts (environ 19 500 €) par opération et par associé, au prix de remboursement de 141,00 €/part (valeur de réalisation diminuée de 10 %). La capitalisation recule légèrement à 271,88 M€ (-0,60 %) pour 6 423 associés (-33 nets sur l'exercice).
ACQUISITION - Aucune acquisition n'a été réalisée en 2025, l'absence de collecte nette et les conditions de marché n'ayant pas permis d'identifier d'opportunités relutives. Le patrimoine recule de -3,05 % à 259,68 M€, réparti sur 60 immeubles pour 131 077 m² (-6 446 m²) et 228 baux, dans 3 pays. La répartition géographique poursuit son évolution vers l'international : Étranger 34 % (+200 bp, porté par l'Espagne à 21 %), Régions 48 % (-100 bp), Île-de-France 18 % (-100 bp), Allemagne stable à 13 %. La répartition sectorielle reste dominée par les bureaux à 69 % (+100 bp), commerces 26 % (-100 bp), logistique 5 % stable — la SCPI n'a donc pas encore atteint son objectif stratégique de diversification à horizon 2-3 ans (au moins 3 classes d'actifs, aucune ne dépassant 50 %), les bureaux restant largement majoritaires. Le taux d'engagement recule à 9,44 % (-173 bp), la dette financière reculant de -6,31 M€ à 28,85 M€. La SCPI présente un surinvestissement de 27,5 M€ (10 % de la capitalisation), financé par un crédit renouvelable souscrit en décembre 2021 auprès de Banque Palatine, Banque Postale et Arkéa Banque, dont l'échéance finale intervient le 15 décembre 2026. Une annulation partielle volontaire de 5 M€ fin 2025 a ramené ce crédit disponible à 30 M€ (25 M€ tirés), couvert à 80 % par un cap à 0 % conclu en janvier 2022. La renégociation de cette ligne avant fin 2026 interviendra dans un contexte de taux et de garanties en forte hausse.
CESSION - Une cession a été réalisée en 2025 : un ensemble commercial de trois cellules louées (4 437 m²) situé à Plérin (22), rue du Pont à l'Anglais, acquis en 2014 et cédé le 30 juillet 2025 pour 5,35 M€ net vendeur, soit +1,4 % par rapport à la dernière valeur d'expertise mais en moins-value de -452 250 € par rapport au prix de revient comptable (5 508 000 €), après imputation des honoraires de commercialisation et de la commission d'arbitrage. Cette opération, qualifiée d'arbitrage défensif sur un actif sans perspective de développement, a une conséquence notable : le solde du compte de plus ou moins-values réalisées sur cessions devient négatif à -1 450 234 € (-0,93 €/part) fin 2025. Le Conseil de surveillance précise que ce solde négatif devra être apuré par un prélèvement comptable sur le poste prime d'émission (résolution soumise à l'Assemblée Générale), et que toute distribution future de plus-value nécessitera de céder d'autres actifs en plus-value. Le programme de cessions se poursuivra selon une logique d'opportunité et d'adaptation au marché.
GESTION - Le TOF ASPIM recule de -717 bp à 82,82 % fin 2025 (contre 89,99 % fin 2024). La chute s'est concentrée sur le second semestre : 89,98 % au T1 -> 86,65 % au T2 (-333 bp) -> 85,34 % au T3 -> 82,82 % au T4 (-252 bp supplémentaires). La vacance brute progresse à 17,19 % (+718 bp), et le TOF en exploitation effective ressort à 78,01 %. Le taux d'occupation financier moyen annuel s'établit à 86,32 % (vs 89,88 % en 2024 et 90,4 % en 2023), confirmant une trajectoire de dégradation sur trois ans. L'activité locative a porté sur près de 15 070 m² (environ 11 % du patrimoine), mais le solde reste largement déficitaire : 23 libérations pour 12 771 m² (2,97 M€ de loyers) — concentrées à 60 % sur des bureaux à Gennevilliers et Suresnes et un commerce du parc Galaria à Pampelune (Espagne) — contre seulement 16 relocations (5 336 m², 0,97 M€) et 4 renouvellements (5 297 m², 0,87 M€, concentrés à 92 % sur Toulouse et la Tour Prisma à Courbevoie La Défense), soit un solde locatif net de -7 435 m². Les surfaces vacantes (21 595 m², +52 % sur un an) sont concentrées à 50 % sur cinq lignes : Gennevilliers (3 407 m²), Bordeaux (1 780 m²), Suresnes (1 512 m²), Villeneuve-d'Ascq (1 453 m²) et Courbevoie La Défense (1 212 m²) — ces cinq actifs représentant 7 % du patrimoine et constituant l'enjeu locatif prioritaire identifié par le Conseil de surveillance. Sur un plan plus positif, le taux d'encaissement des loyers reste élevé à 98 % en moyenne sur l'exercice.
VALORISATION - Le prix de souscription reste stable à 175,00 €/part sur l'ensemble de l'exercice 2025. La valeur de reconstitution recule de -1,93 % à 182,71 €/part (contre 186,30 € fin 2024), plaçant le prix de souscription en décote de -4,22 %, une position qui confirme un positionnement prudent commun aux véhicules AEW Patrimoine, à l'inverse de nombreuses SCPI bureaux actuellement en surcote. La valeur de réalisation recule de -2,17 % à 154,33 €/part, pour un rendement global immobilier (RGI) de 3,24 % (TD de 5,41 % diminué de -2,17 % de variation ANR). À périmètre constant, la baisse des valeurs d'expertise est contenue à -1 % (-2,9 M€). La valeur IFI 2025 s'établit à 136,96 €/part pour les résidents fiscaux français et à 91,23 €/part pour les non-résidents — un écart de -45,73 €/part lié aux 34 % du patrimoine situés à l'étranger (Allemagne, Espagne).
DISTRIBUTION - AEW Opportunités Europe a distribué un dividende annuel brut de 9,47 €/part en 2025 (+0,53 %) par rapport aux 9,42 €/part de 2024, pour un taux de distribution de 5,41 % — nettement supérieur aux moyennes des SCPI bureaux (4,6 %) et des SCPI d'entreprise (4,9 %). Avec 34 % du patrimoine à l'étranger, la SCPI a acquitté 0,47 €/part de fiscalité à la source (Allemagne et Espagne), ramenant le dividende net à 9,00 €/part — montant strictement identique à 2024, issu uniquement de l'exploitation (sans distribution de plus-value, cohérent avec la réserve de plus-values désormais négative). La comparaison analytique révèle une surdistribution de 0,44 €/part par rapport au résultat courant de 8,56 €/part (-7,96 %), intégralement financée par un prélèvement équivalent sur le report à nouveau, lequel recule de 4,85 €/part fin 2024 à 4,41 €/part fin 2025, représentant près de six mois de distribution. La structure trimestrielle est stable à 2,25 €/part sur les quatres trimestres. Le TRI s'établit à 2,65 % sur dix ans, 3,92 % sur quinze ans et 3,94 % sur vingt ans. Pour 2026, l'objectif de distribution évoqué est proche de 9,00 €/part, soit une stabilité prudente.
CONVOCATION - L'Assemblée Générale Ordinaire d'approbation des comptes 2025 d'AEW Opportunités Europe se tiendra le 24 juin 2026 à 10h00, au siège social de la société, 43 avenue Pierre Mendès France, 75013 Paris. L'avis de convocation a été publié au BALO le 3 juin 2026. Cette assemblée soumet, dans le cadre d'une Assemblée Générale Extraordinaire, une résolution relative aux modifications statutaires issues de la directive AIFM 2 concernant les outils de gestion de la liquidité du fonds de remboursement (prix décoté et plafond par associé). Une résolution ordinaire portera également sur l'apurement du solde négatif du compte de plus-values via un prélèvement sur la prime d'émission. Parmi les 5 membres du Conseil de surveillance arrivant à échéance, 3 se représentent, sans nouvelle candidature enregistrée.
AVIS & PERSPECTIVES - AEW Opportunités Europe confirme l'appartenance à une gamme AEW Patrimoine positionnée en décote par rapport à la valeur de reconstitution (-4,22 %) et échappe à court terme à un risques de réajustement de prix sous contrainte. AEW Opportunités Europe enregistre en 2025 une sévère chutes de son taux d'occupation (-717 bp à 82,82 %), concentrée sur le second semestre et sur cinq actifs identifiés représentant la moitié de la vacance. Cette dégradation locative, conjuguée à une décollecte nette et à une réserve de plus-values devenue négative (-0,93 €/part, à la suite de la cession en moins-value de Plérin), constitue un ensemble de signaux qui méritent un suivi attentif en 2026. La SCPI bénéficie de fondamentaux solides : le taux d'engagement extrêmement faible (9,44 %), le report à nouveau jugé confortable par le Conseil de surveillance (environ 6 mois de distribution), et le taux d'encaissement élevé (98 %) constituent des marges de manœuvre réelles. Le fonds de remboursement activé dès 2025 (133 associés, 1,3 M€) a démontré son utilité opérationnelle. La stratégie de diversification vers au moins trois classes d'actifs sous 50 % chacune, encore loin d'être atteinte (bureaux à 69 %), et la renégociation de la ligne de crédit de 30 M€ avant le 15 décembre 2026 constituent les deux chantiers structurants à suivre pour ce véhicule en 2026, parallèlement à la résorption de la vacance sur les cinq actifs identifiés.