Prix au
19-07-2026
228,00 €
RIVOLI AVENIR PATRIMOINE - Bilan annuel - 2025
Bureaux
Paris
-
45.60
%
Retrait au
19-07-2026
209,78 €
Distribution brute 2025
3,46%8,65€
Distribution nette 2025
3,36%8,41€
RIVOLI AVENIR PATRIMOINE - Bilan annuel 2025
03-06-26
Souscription - Collecte et liquidité en 2025
Capitalisation - T4-2025
2 927 M€
Collecte nette - 2025
-6,46 M€
Collecte brute - 2025
2,43 M€
Volume échangé - 2025
2,29 M€
Ratio de liquidité - Délai : Liste d'attente
0%
1%
0%
0%
Ratios de cession - trimestres 2025
100%
100%
100%
93%
En attente de cession- T4-2025
153,64 M€
Ratio en attente T4-2025
5,25%
Acquisition / Cession en 2025
Placements immobiliers fin 2025
2 326 M€
Disponibilités fin 2025
14,30 M€
7 cessions en 2025
34,35 M€
5 acquisitions en 2025
36,10 M€
Immeubles fin 2025
181 - 606 761 m²
Surface en 2025
+2 463 m²
Moyenne/immeuble fin 2025
12,8 M€ - 3 352 m²
'
Moyenne/immeuble en 2025
7,2 M€
'
Ratio d'engagement 2025
28,30 % +180 bp
Dettes financières 2025
-494,15 M€ -920,82 M€
Répartition géographique 2024 2025
Répartition sectorielle 2024 2025
Sources
Valorisation 2025
Prix 31-12-2025
228,00 € -8,80%
Reconstitution 2025
216,30 € -2,68%
Ratio de reconstitution fin 2025
+5,41%
Reconstitution 2025
2 776 M€ -2,93%
Retrait 31-12-2025
209,78 € -8,80%
Réalisation 2025
187,44 € -2,96%
Valeur comptable 2025
229,48 € -0,64%
Valeur comptable 2025
2 945,59 M€ -0,89%
Valeur IFI Rés. | Non-résident 2025
184,19 € - 158,52 €
Déclaration 2026
list Valeurs IFI 2025
Prix de Remboursement 2025
189,93 €
Historique des rapports de gestion
view_column Etat du patrimoine
Distribution en 2025
Dividende brut- 2025
8,65 € 3,46 %
Dividende net- 2025
8,41 € 3,36 %
Résultat d'exercice - 2025
8,65 € 3,46 %
Ratio de distribution 2025
-1,62%
Revenus immobiliers 2025
10,49 € 4,20%
Report à nouveau 2025
1,14%
2,85 €/part
Activité locative fin 2025
TOF ASPIM - Occupation Fin. T4-2025
86,03%
TOF en exploitation T4-2025
keyboard_arrow_down
77,64%
Surface vacante - T4-2025
nc
WALB T4-2025
nc
Historique des rapports de gestion
view_column Comptes de résultats
Dividende - Acomptes versés
Acompte brut T4-2025
0,93 €/part
Versé le 20-01-26
[ trimestriel ]
| T1 | T2 | T3 | T4 | T1+T2+T3+T4 | Année pleine | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.540 | 2.630 | 2.540 | 0.930 | 8,64 | 8,64 | |
| 2.530 | 2.540 | 2.550 | 2.800 | 10,42 | 10,42 | |
| 2.720 | 2.520 | 2.520 | 3.130 | linear_scale 10,89 | 10,89 |
| En € par part | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dividende brut | 2,55 | 2,80 | 2,54 | 2,63 | 2,54 | 0,93 |
| dont plus-value | 0,02 | nc | nc | 0,10 | nc | 0,10 |
| dont fiscalité add_box | 0,13 | 0,14 | 0,10 | 0,27 | 0,12 | 0,22 |
| À la source | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| - Fisc. p. financiers | 0,08 | 0,09 | 0,06 | 0,14 | 0,08 | 0,09 |
| - Fisc. étrangère | 0,03 | 0,05 | 0,04 | 0,03 | 0,04 | 0,03 |
| - Fisc. plus-value | 0,02 | - | - | 0,10 | - | 0,10 |
Activité locative
| En % | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TOF - ASPIM add_box | 88,78% | 88,36% | 87,68% | 87,31% | 86,59% | 86,03% | |
|
|
|||||||
| Var. | -0,84% | -0,48% | -0,78% | -0,42% | -0,83% | -0,65% | |
| Vacance add_box | 11,23% | 11,64% | 12,32% | 12,69% | 13,41% | 13,97% | |
|
|
|||||||
| Franchises add_box | 4,88% | 5,36% | 10,10% | 8,65% | 9,35% | 8,25% | |
|
|
|||||||
| Travaux add_box | 0,73% | 0,51% | 0,05% | 0,05% | 0,06% | 0,03% | |
|
|
|||||||
| Arbitrages | 0,19% | 0,35% | 1,31% | 1,21% | 0,10% | 0,11% | |
| TOF exploitation add_box | 82,97% | 82,14% | 76,22% | 77,40% | 77,08% | 77,64% | |
|
|
|||||||
| Var. | +2,31% | -1,01% | -7,77% | +1,52% | -0,42% | +0,72% | |
 |
|
||||||
| En m² | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
| Surface totale | 603 980 | 604 298 | 603 255 | 614 506 | 614 506 | 606 761 | |
| Renouvelée | - | - | - | - | - | - | |
| Louée | +2 507 | +7 738 | +9 246 | +3 381 | +16 848 | +921 | |
| Libérée | -6 899 | -8 700 | -8 888 | -3 637 | -12 606 | -9 870 | |
| Solde locatif | -4 392 | -962 | 358 | -256 | 4 242 | -8 949 | |
| TOP | nc | nc | nc | nc | nc | nc | |
| Loyers | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
| Encaissés (M€) | 39,23 | 39,07 | 38,11 | 38,68 | 39,33 | 39,47 | |
| Encaissés (€/P) | 3,03 | 3,04 | 2,96 | 3,01 | 3,06 | 3,07 | |
| Taux encaissement | 91,56% | 92,56% | 95,77% | 94,42% | 96,85% | 96,59% | |
Marché des parts
| En nb de parts | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Parts totales | 12 932 420 | 12 869 507 | 12 869 566 | 12 836 089 | 12 835 972 | 12 836 120 |
| Parts souscrites add_box | 3 069 | 2 119 | 1 235 | 4 701 | 1 960 | 2 275 |
|
|
||||||
| Parts en retrait add_box | 3 069 | 2 119 | 1 235 | 4 701 | 1 960 | 2 127 |
|
|
||||||
| Parts annulées | - | 63 095 | - | 33 621 | 117 | - |
| Parts gré à gré | - | - | - | 1 704 | - | - |
| Parts en attente add_box | 647 511 | 633 161 | 632 766 | 629 032 | 559 234 | 673 865 |
|
|
||||||
| Demandes de retrait | nc | nc | nc | nc | nc | nc |
| Solde net | 0 | -63 095 | 0 | -33 621 | -117 | +148 |
| En M€ | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Capitalisation | 3 233,11 | 3 217,38 | 2 934,26 | 2 926,63 | 2 926,60 | 2 926,64 |
| Collecte brute | 0,77 | 0,53 | 0,28 | 1,07 | 0,45 | 0,52 |
| Volume en retrait | 0,77 | 0,53 | 0,28 | 1,07 | 0,45 | 0,48 |
| Volume annulé | - | 15,77 | - | 7,67 | 0,03 | - |
| Volume gré à gré | - | - | - | 0,39 | - | - |
| Volume en attente | 161,88 | 158,29 | 144,27 | 143,42 | 127,51 | 153,64 |
| Collecte nette | 0,00 | -15,77 | 0,00 | -7,67 | -0,03 | 0,03 |
| Liquidité | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ratio de cession | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% | 93% |
| Ratio liquidité 3m | 0% | 0% | 0% | 1% | 0% | 0% |
| Délai de cession | 633 mois | 896 mois | 1537 mois | 401 mois | 856 mois | 889 mois |
Collecte vs investissement
| En M€ | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nb cessions | 5 | 0 | 1 | 1 | 0 | 5 |
| Cessions | 68,00 | - | 2,90 | 28,00 | - | 3,45 |
| Collecte nette | - | -14,39 | - | -7,67 | -0,03 | 0,03 |
| RESSOURCES | 68,00 | -14,39 | 2,90 | 20,33 | -0,03 | 3,48 |
| Nb acquisitions | 0 | 0 | 0 | 5 | 0 | 0 |
| Acquisition moy. | 7,22 | |||||
| INVESTISSEMENTS | -36,10 | |||||
|
|
|||||
| SOLDE | 68,00 | -14,39 | 2,90 | -15,77 | -0,03 | 3,48 |
| Disponiblités [Bilan] | 10,64 | 14,30 | ||||
Graphique de collecte et liquidité
Bilan 2025 list SCPI : Bureaux / Paris
Évènements clés - RIVOLI AVENIR PATRIMOINE
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Dividende - Baisse : -63,39%
2.54 €/part -> 0.93 €/part
2.54 €/part -> 0.93 €/part
L'acompte de dividende du 4ème trimestre 2025 de Rivoli Avenir Patrimoine s'élève à 0,93 €/part. Versé le 20-01-2026, il est en baisse de -63,39% par rapport au 3ème trimestre de 2,54 €/part.
Amundi immobilier justifie cet "ajustement" afin d'aligner la distribution aux projections anticipées pour les années futures". La société de gestion anticipe une distribution prévisionnelle de 2,10 €/part en 2026
Le report à nouveau, sensé permettre d'amortir des écarts de distribution, s'élevait à 2,42 €/part en jouissance à fin 2024.
Amundi immobilier justifie cet "ajustement" afin d'aligner la distribution aux projections anticipées pour les années futures". La société de gestion anticipe une distribution prévisionnelle de 2,10 €/part en 2026
Le report à nouveau, sensé permettre d'amortir des écarts de distribution, s'élevait à 2,42 €/part en jouissance à fin 2024.
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Prix de part - Baisse : -8,80%
250.00 €/part -> 228.00 €/part
250.00 €/part -> 228.00 €/part
La valeur de reconstitution de Rivoli Avenir Patrimoine a baissé de -8,84% en 2024 à 222,25 €/part et le prix de part de 250,00 € s'établissait en surcote de +12,49%.
Amundi Immobilier a été contraint d'ajuster le prix de souscription de -8,80% à 228,00 €/part. La nouvelle valeur de retrait s'établit à 209,78 €.
Amundi Immobilier a été contraint d'ajuster le prix de souscription de -8,80% à 228,00 €/part. La nouvelle valeur de retrait s'établit à 209,78 €.
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Fonds remboursement - Baisse : -1,95%
250.00 €/part -> 228.00 €/part
250.00 €/part -> 228.00 €/part
Le Fonds de Remboursement s’élève à 17,8M€ au 31/12/2024 et il est proposé aux porteurs éligibles d'en bénéficier sur le T2 2025 pour céder leurs parts à un prix décoté de 193,16 € soit -7,92% en deçà du nouveau prix de retrait de 209,78 €/part.
Amundi immobilier positionne le prix de remboursement à valeur de réalisation, en borne haute du canal règlementaire.
Les associés concernés ont jusqu’au 31 mai 2025 pour exprimer leurs choix.
Amundi immobilier positionne le prix de remboursement à valeur de réalisation, en borne haute du canal règlementaire.
Les associés concernés ont jusqu’au 31 mai 2025 pour exprimer leurs choix.
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Fonds remboursement - Décote : -15,20%
230.02 €/part -> 197.00 €/part
230.02 €/part -> 197.00 €/part
Le Fonds de Remboursement a été doté en juillet 2023 de 30 M€ et l’Assemblée Générale de juin 2024 a fixé les conditions d’éligibilité : l’associé doit avoir des parts en attente depuis plus de 6 mois et ne pourra être remboursé que dans la limite de 300 parts.
Il est proposé aux porteurs pouvant bénéficier du Fonds de Remboursement de céder leurs parts à un prix décoté de 199,05 €, soit -13,46% en deçà du prix de retrait actuel (230,02 €).
Il est proposé aux porteurs pouvant bénéficier du Fonds de Remboursement de céder leurs parts à un prix décoté de 199,05 €, soit -13,46% en deçà du prix de retrait actuel (230,02 €).
Rivoli Avenir Patrimoine traverse en 2025 une phase de repositionnement contrainte dans un environnement immobilier de bureaux toujours dégradé, marqué par une liquidité structurellement bloquée, une baisse continue des valeurs d’expertise et un ajustement progressif de la distribution. La SCPI affiche une capitalisation stable autour de 2,93 Md€, mais fait face à un stock de plus de 670 000 parts en attente de retrait, traduisant un marché secondaire durablement déséquilibré. Dans ce contexte, la société de gestion poursuit une stratégie de diversification progressive du patrimoine, notamment via l’hôtellerie, tout en procédant à des arbitrages ciblés d’actifs vacants ou obsolètes. Le taux de distribution s’établit à 3,46 %, en nette diminution par rapport aux exercices précédents, tandis que la valeur de reconstitution recule à 216,30 €/part. La baisse de 8,80 % du prix de souscription intervenue en mars 2025 permet néanmoins de maintenir un positionnement conforme au cadre réglementaire, avec une surcote de +5,41 %. Les fondamentaux locatifs se dégradent légèrement avec un TOF de 86,03 %, dans un marché des bureaux franciliens toujours sous pression structurelle.
SOUSCRIPTION - Rivoli Avenir Patrimoine évolue en 2025 dans un contexte de liquidité profondément déséquilibrée, caractérisé par une collecte nette nulle et un marché secondaire structurellement saturé. La collecte brute s’établit à 2,43 M€ contre 4,60 M€ en 2024, et n'a permis de compenser que 10 023 parts. Le stock de parts en attente de retrait atteint 673 865 parts à fin 2025, soit environ 5,25 % de la capitalisation, traduisant une liquidité désormais durablement contrainte malgré l’activation du fonds de remboursement.
Le fonds de remboursement, doté de 30 M€, a été mobilisé à plusieurs reprises et permet d’absorber partiellement la pression vendeuse, mais son impact reste limité face à l’ampleur des demandes. La base d’associés reste stable à 36 768 investisseurs, mais la dynamique de flux confirme un marché de sortie déséquilibré, caractéristique des SCPI matures exposées aux actifs de bureaux en phase d’ajustement.
ACQUISITION - La SCPI a réalisé en 2025 un volume d’investissement limité à 36,10 M€. Les acquisitions se concentrent principalement sur un portefeuille hôtelier de 5 actifs exploités par B&B Hôtels, situé à Marseille, Bordeaux et Quimper, représentant 14 239 m² et 550 chambres. Cette opération constitue un signal de diversification sectorielle vers des actifs plus résilients et générateurs de cash-flow long terme.
Ces investissements portent le patrimoine immobilier à un niveau légèrement inférieur en valeur, à 2 325,74 M€ contre 2 373,07 M€ en 2024, traduisant un effet combiné de cessions et de dépréciation d’expertises. La stratégie d’allocation évolue marginalement avec une légère baisse du poids des bureaux (79,1 %) au profit des commerces et de la logistique, sans modification structurelle immédiate de la dominante tertiaire.
CESSION - L’année 2025 est marquée par une activité d’arbitrage modérée mais ciblée, avec 7 actifs cédés pour 34,35 M€. Les cessions portent principalement sur des actifs vacants ou nécessitant des restructurations lourdes, confirmant une logique de nettoyage progressif du portefeuille plutôt qu’une rotation opportuniste. Parmi les opérations significatives menées par Amundi Immobilier, figurent des bureaux en Allemagne et à Paris ainsi que des actifs commerciaux sous-performants.
Ces arbitrages contribuent à financer partiellement le fonds de remboursement et à limiter l’accumulation d’actifs dégradés, mais ne suffisent pas à inverser la tendance globale de pression sur la valeur du patrimoine.
GESTION - Le portefeuille de Rivoli Avenir Patrimoine continue d’évoluer dans un environnement locatif défavorable au segment des bureaux. Le taux d’occupation financier recule à 86,03 % contre 88,36 % en 2024, confirmant une érosion progressive des indicateurs d’occupation dans un marché structurellement excédentaire. La vacance progresse à 13,97 %, tandis que les franchises de loyers augmentent, traduisant une intensification des mesures d’accompagnement commercial.
Le portefeuille représente 606 761 m² répartis sur environ 180 actifs. Les flux locatifs restent actifs mais insuffisants pour compenser les libérations majeures, notamment sur des actifs franciliens et des marchés secondaires européens. Le taux d’occupation en exploitation ressort à 77,64 %, confirmant une pression sous-jacente plus forte une fois retraitées les mesures d’accompagnement.
VALORISATION - L’exercice 2025 confirme la poursuite de l’ajustement des valeurs immobilières, dans un mouvement désormais plus modéré qu’en 2023-2024 mais toujours négatif. La valeur de reconstitution recule à 216,30 €/part (-2,68 %), tandis que la valeur de réalisation s’établit à 187,44 €/part (-2,96 %), traduisant une décompression progressive mais persistante des valeurs d’actifs.
L’évolution des prix de souscription de Rivoli Avenir sur les dernières années met en évidence une phase de correction graduelle du prix de part après un cycle haussier prolongé. Le prix de souscription recule ainsi de 306,00 € en 2022-2023 à 268,00 € fin 2023, puis 250,00 € en 2024, avant d’atteindre 228,00 € en 2025. Cette baisse s’inscrit dans un mouvement cohérent de réajustement des valorisations immobilières sur le marché des SCPI, dans un environnement de taux et de marché immobilier plus contraint.
Le prix de souscription, ajusté à 228,00 € depuis mars 2025, demeure supérieur à la valeur de reconstitution, maintenant une surcote d’environ +5,41 %. Cette configuration reflète un marché encore en phase d’ajustement, où les prix de parts ne se sont pas totalement réalignés sur les fondamentaux immobiliers. La valeur comptable reste relativement stable à 229,48 €, tandis que la valeur IFI demeure non communiquée pour 2025.
DISTRIBUTION - Rivoli Avenir Patrimoine affiche en 2025 un dividende brut de 8,65 €/part contre 10,42 € en 2024, soit une baisse de -16,99 %. Le dividende net ressort à 8,41 €/part après fiscalité étrangère, pour un taux de distribution de 3,46 %. Cette évolution s’explique principalement par la baisse du résultat d’exercice et la fin progressive du soutien des plus-values de cession.
Le résultat d’exercice s’établit à 105,91 M€, en recul de -7 %, sous l’effet combiné de la hausse de la vacance, de la pression sur les loyers faciaux et de l’augmentation des charges financières. Le report à nouveau reste limité à 2,85 €/part, ne permettant pas d’amortir significativement les tensions sur la distribution. Le quatrième trimestre marque un point d’inflexion avec une forte réduction de l’acompte, traduisant un alignement plus strict de la distribution sur le résultat courant.
AVIS & PERSPECTIVES - Rivoli Avenir Patrimoine entre dans une phase de stabilisation contrainte après plusieurs années d’ajustement successifs des valeurs et des distributions. Le portefeuille reste exposé majoritairement aux bureaux, segment toujours pénalisé par la transformation structurelle des usages (télétravail, rationalisation des surfaces, arbitrages locatifs des entreprises).
La stratégie de la société de gestion repose désormais sur trois axes : poursuite des arbitrages ciblés, réduction progressive de l’exposition aux actifs obsolètes et montée en puissance de classes d’actifs alternatives comme l’hôtellerie et la logistique. Toutefois, l’impact de cette stratégie ne sera visible qu’à moyen terme, compte tenu de la taille du portefeuille et de la rigidité structurelle de certains actifs.
L’exercice 2025 est également marqué par une augmentation du recours à l’endettement, traduisant un ajustement de la structure financière dans un contexte de marché plus contraint et de besoins d’arbitrage et de repositionnement du portefeuille. Cette évolution renforce la nécessité d’un pilotage rigoureux de la création de valeur à moyen terme.
Dans ce contexte, Rivoli Avenir Patrimoine aborde 2026 avec un double enjeu : restaurer progressivement la liquidité du marché secondaire et stabiliser les indicateurs locatifs, condition indispensable à une reconstitution durable de la performance globale.