Prix au
16-06-2026
442,00 €
NOVAPIERRE 1 - Bilan annuel - 2025
Commerces
Régions
-
53.30
%
Retrait au
16-06-2026
406,64 €
Distribution brute 2025
5,00%22,08€
Distribution nette 2025
5,00%22,08€
NOVAPIERRE 1 - Bilan annuel 2025
16-06-26
Souscription - Collecte et liquidité en 2025
Capitalisation - T4-2025
172 M€
Collecte nette - 2025
-6,53 M€
Collecte brute - 2025
-
Volume échangé - 2025
-
Ratio de liquidité - Délai : Liste d'attente
nc
nc
nc
nc
Ratios de cession - trimestres 2025
nc
nc
nc
nc
En attente de cession- T4-2025
12,95 M€
Ratio en attente T4-2025
7,52%
Acquisition / Cession en 2025
Placements immobiliers fin 2025
154 M€
Disponibilités fin 2025
5,67 M€
10 cessions en 2025
7,75 M€
0 acquisition en 2025
block
Immeubles fin 2025
112 - 92 349 m²
Surface en 2025
-1 502 m²
Moyenne/immeuble fin 2025
1,4 M€ - 825 m²
'
Moyenne/immeuble en 2025
nan M€
'
Ratio d'engagement 2025
30,40 % +70 bp
Dettes financières 2025
62,96 M€ -4,24 M€
Répartition géographique 2024 2025
Répartition sectorielle 2024 2025
Sources
Valorisation 2025
Prix 31-12-2025
442,00 € 0,00%
Reconstitution 2025
436,06 € -1,86%
Ratio de reconstitution fin 2025
+1,36%
Reconstitution 2025
170 M€ -6,22%
Retrait 31-12-2025
406,64 € 0,00%
Réalisation 2025
361,24 € -2,41%
Valeur comptable 2025
367,79 € +1,47%
Valeur comptable 2025
143,21 M€ -3,04%
Valeur IFI Rés. | Non-résident 2025
356,46 € - 356,46 €
Déclaration 2026
list Valeurs IFI 2025
Prix de Remboursement 2025
358,00 €
Historique des rapports de gestion
view_column Etat du patrimoine
Distribution en 2025
Dividende brut- 2025
22,08 € 5,00 %
Dividende net- 2025
22,08 € 5,00 %
Résultat d'exercice - 2025
20,13 € 4,55 %
Ratio de distribution 2025
+9,69%
Revenus immobiliers 2025
29,83 € 6,75%
Report à nouveau 2025
0,38%
1,70 €/part
Activité locative fin 2025
TOF ASPIM - Occupation Fin. T4-2025
85,70%
TOF en exploitation T4-2025
keyboard_arrow_down
84,60%
Surface vacante - T4-2025
15 527m²
WALB T4-2025
1,61 ans
Historique des rapports de gestion
view_column Comptes de résultats
Dividende - Acomptes versés
Acompte brut T4-2025
7,05 €/part
Versé le 04-02-26
[ trimestriel ]
| T1 | T2 | T3 | T4 | T1+T2+T3+T4 | Année pleine | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.010 | 5.010 | 5.010 | 7.050 | 22,08 | 22,08 | |
| 4.320 | 6.000 | 5.910 | 5.880 | 22,11 | 22,11 | |
| 5.160 | 5.160 | 5.160 | 4.320 | linear_scale 19,80 | 19,80 |
| En € par part | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dividende brut | 5,91 | 5,88 | 5,01 | 5,01 | 5,01 | 7,05 |
| dont plus-value | nc | 1,30 | nc | nc | nc | nc |
| dont fiscalité add_box | nc | 0,54 | nc | nc | nc | 0,09 |
| À la source | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| - Fisc. p. financiers | nc | nc | nc | nc | nc | 0,09 |
| - Fisc. étrangère | - | - | - | - | - | - |
| - Fisc. plus-value | - | 0,54 | - | - | - | - |
Activité locative
| En % | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TOF - ASPIM add_box | 88,80% | 89,70% | 88,00% | 87,50% | 86,40% | 85,70% | |
|
|
|||||||
| Var. | -0,45% | +1,00% | -1,93% | -0,57% | -1,27% | -0,82% | |
| Vacance add_box | 11,20% | 10,30% | 12,00% | 12,60% | 13,60% | 14,30% | |
|
|
|||||||
| Franchises add_box | 2,00% | 0,80% | 1,10% | 0,80% | 0,40% | 0,70% | |
|
|
|||||||
| Travaux add_box | 0,10% | 0,10% | 0,10% | 0,10% | 0,10% | 0,10% | |
|
|
|||||||
| Arbitrages | 1,10% | - | - | - | 0,10% | 0,30% | |
| TOF exploitation add_box | 85,60% | 88,80% | 86,80% | 86,50% | 85,80% | 84,60% | |
|
|
|||||||
| Var. | -1,17% | +3,60% | -2,30% | -0,35% | -0,82% | -1,42% | |
 |
|
||||||
| En m² | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
| Surface totale | 94 726 | 93 851 | 93 856 | 92 251 | 92 251 | 92 349 | |
| Surface vacante | 12 401 | 13 583 | 13 802 | 14 505 | 16 313 | 15 527 | |
| Renouvelée | - | - | - | - | - | - | |
| Louée | +1 587 | +1 232 | +1 100 | +1 189 | +4 021 | +1 530 | |
| Libérée | -406 | -2 899 | -248 | -1 124 | -1 808 | -228 | |
| Solde locatif | 1 181 | -1 667 | 852 | 65 | 2 213 | 1 302 | |
| TOP | nc | nc | nc | nc | nc | nc | |
| Loyers | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
| Encaissés (M€) | - | - | - | - | 3,50 | 4,10 | |
| Encaissés (€/P) | nc | nc | nc | nc | 8,99 | 10,53 | |
| Quittancés | 3,40 | 3,60 | 2,90 | 2,90 | - | - | |
| WALB - bail ferme | 1,37 ans | 1,58 ans | 1,62 ans | 1,63 ans | 1,63 ans | 1,61 ans | |
Marché des parts
| En nb de parts | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Parts totales | 410 169 | 407 515 | 405 251 | 399 603 | 389 495 | 389 384 |
| Parts souscrites add_box | - | 28 | - | - | - | - |
|
|
||||||
| Parts en retrait add_box | - | 28 | - | - | - | - |
|
|
||||||
| Parts annulées | - | 2 654 | 2 264 | 5 648 | 10 108 | 111 |
| Parts gré à gré | - | - | - | - | - | - |
| Parts en attente add_box | 38 722 | 37 893 | 38 823 | 34 799 | 28 147 | 29 293 |
|
|
||||||
| Demandes de retrait | nc | nc | nc | nc | nc | nc |
| Solde net | 0 | -2 654 | -2 264 | -5 648 | -10 108 | -111 |
| En M€ | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Capitalisation | 181,29 | 180,12 | 179,12 | 176,62 | 172,16 | 172,11 |
| Collecte brute | - | 0,01 | - | - | - | - |
| Volume en retrait | - | 0,01 | - | - | - | - |
| Volume annulé | - | 1,17 | 1,00 | 2,50 | 4,47 | 0,05 |
| Volume gré à gré | - | - | - | - | - | - |
| Volume en attente | 17,12 | 16,75 | 17,16 | 15,38 | 12,44 | 12,95 |
| Collecte nette | 0,00 | -1,17 | -1,00 | -2,50 | -4,47 | -0,05 |
| Liquidité | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ratio de cession | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% |
| Ratio liquidité 3m | nc | 0% | nc | nc | nc | nc |
| Délai de cession | 4060 mois |
Collecte vs investissement
| En M€ | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nb cessions | 8 | 1 | 0 | 10 | 0 | 0 |
| Cessions | 8,75 | 2,80 | - | 7,75 | - | - |
| Collecte nette | - | -1,17 | -1,00 | -2,50 | -4,47 | -0,05 |
| RESSOURCES | 8,75 | 1,63 | -1,00 | 5,25 | -4,47 | -0,05 |
| Nb acquisitions | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Acquisition moy. | ||||||
| INVESTISSEMENTS | ||||||
|
|
|||||
| SOLDE | 8,75 | 1,63 | -1,00 | 5,25 | -4,47 | -0,05 |
| Disponiblités [Bilan] | 9,53 | 5,67 | ||||
Graphique de collecte et liquidité
Bilan 2025 list SCPI : Commerces / Régions
Évènements clés - NOVAPIERRE 1
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Fonds remboursement - Prix de rachat
378.00 €/part -> 344.46 €/part
378.00 €/part -> 344.46 €/part
La note d'information de juillet 2024 (P23) précise qu'un fonds de remboursement a été constitué au sein de la SCPI. Le prix de rachat par le biais du fonds de remboursement s’élève à trois cent quarante-quatre euros et quarante-six centimes (344,46 €) depuis le 30 juin 2024.
Le prix de remboursement est inférieur de -15,29% par rapport à la valeur de retrait théorique de 406,64 €.
Le prix de remboursement est inférieur de -15,29% par rapport à la valeur de retrait théorique de 406,64 €.
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Fonds remboursement - Prix de rachat
385.00 €/part -> 378.00 €/part
385.00 €/part -> 378.00 €/part
Le prix de rachat par le fonds de remboursement s’élève à 378 € depuis le 1er septembre 2023. Ce prix se situe entre la valeur de réalisation en vigueur et celle-ci diminuée de 10 %.
Les sorties via compensation sont difficilement envisageables avec 90 000€ échangés au deuxième trimestre pour 11 M€ en attente de cession.
Les sorties via compensation sont difficilement envisageables avec 90 000€ échangés au deuxième trimestre pour 11 M€ en attente de cession.
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Prix de part - Hausse : +0,45%
440.00 €/part -> 442.00 €/part
440.00 €/part -> 442.00 €/part
Le prix de souscription de Novapierre 1 passe de 440 à 442 €/part.
La valeur de retrait s'élève à 406,64 depuis le 1er juin 2023
La valeur de retrait s'élève à 406,64 depuis le 1er juin 2023
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Réalisation - Hausse : +2,15%
411.11 €/part -> 419.96 €/part
411.11 €/part -> 419.96 €/part
A l'occasion du 1er bulletin trimestriel 2023, Paref publie une valeur de réalisation de Novapierre 1 à 419,96€ /part, soit une hausse de +2,15%
Novapierre 1, SCPI de commerces gérée par Paref Gestion, publie un bilan 2025 marqué par une nette amélioration de sa liquidité malgré une collecte toujours à l'arrêt. Le prix de souscription reste stable à 442,00 €/part, en légère surcote de +1,36 % par rapport à la valeur de reconstitution (436,06 €/part, -1,86 %). Le point le plus notable de l'exercice est la réduction du registre des parts en attente de retrait, de 37 893 parts (9,30 % du capital) fin 2024 à 29 293 parts (7,52 %) fin 2025, rendue possible par une dotation exceptionnelle du fonds de remboursement de 4,57 M€ financée par 10 cessions réalisées pour 7,75 M€ (toutes au-dessus de leur valeur d'expertise, générant 3,02 M€ de plus-values). Le taux d'occupation financier recule cependant de -400 bp à 85,70 %, conséquence de libérations intervenues en fin de T3 dont la recommercialisation reste une priorité 2026. La distribution nette s'établit à 22,08 €/part (quasi stable, +1,9 % en version nette retraitée), pour un taux de distribution de 5,00 % maintenu pour la deuxième année consécutive, et un résultat courant en progression de +2,65 % à 20,13 €/part. Le stock de plus-values distribuables atteint 18,73 €/part, constituant un levier de soutien à la distribution future.
SOUSCRIPTION - Aucune souscription n'a été enregistrée sur l'ensemble de l'année 2025, la collecte brute étant nulle (contre 0,07 M€ en 2024). La collecte nette ressort en décollecte de -6,53 M€, résultat mécanique de l'absence totale de contrepartie aux retraits sur le marché primaire — la liquidité par compensation (une part souscrite pour une part vendue) est totalement bloquée depuis le début de l'exercice. Le point notable et positif de l'année réside dans la gestion active du fonds de remboursement : grâce au produit des cessions réalisées au T2, une dotation exceptionnelle de 4,57 M€ a permis d'annuler 18 131 parts sur l'ensemble de l'exercice, ramenant le registre des parts en attente de retrait de 37 893 parts (9,30 % du capital) fin 2024 à 29 293 parts (7,52 %) fin 2025. Cette trajectoire n'a toutefois pas été linéaire : après une réduction continue au premier semestre (38 823 parts au T1, puis 34 799 au T2 à la faveur de l'annulation de 5 648 parts), la liquidité s'est nettement améliorée au T3 (28 147 parts, -10 108 parts annulées sur le trimestre), avant un rebond à 29 293 parts au T4 — le fonds de remboursement n'ayant alors permis de traiter que 111 parts sur la période, la demande de retrait continuant d'affluer en l'absence de toute collecte. Le ratio de parts en attente de 7,52 % reste néanmoins inférieur au seuil réglementaire de vigilance de 10 % des parts émises fixé par l'AMF, contrairement à la situation observée début 2025 (9,58 % au T1). La capitalisation recule de -4,45 % à 172,11 M€ pour 2 369 associés (-69 nets sur l'exercice). 250 parts ont par ailleurs été échangées de gré à gré sans intervention de la société de gestion.
ACQUISITION - Aucune acquisition n'a été réalisée en 2025, la SCPI ayant concentré son activité sur la rotation du patrimoine existant plutôt que sur le développement. Le placement immobilier recule de -6,71 % à 154,44 M€, conséquence directe des dix cessions de l'exercice. La répartition géographique reste intégralement française, avec une légère réorientation vers les Régions (53,30 %, +130 bp) au détriment de Paris (27,60 %, -100 bp) et de l'Île-de-France (19,10 %, -30 bp). La répartition sectorielle confirme la dominante commerces (78,80 %, -150 bp), avec une montée en puissance progressive du secteur santé (11,50 %, +170 bp) et une part indéfinie de 9,70 %. Le taux d'engagement progresse à 30,40 % (+70 bp) — un niveau relativement élevé pour cette catégorie de SCPI —, la dette financière reculant cependant en valeur absolue à 59,8 M€ (contre 61,6 M€ fin 2024), composée de 59,3 M€ d'emprunts bancaires et 0,5 M€ de lignes de crédit. Le plafond d'endettement autorisé par l'Assemblée Générale du 11 juillet 2024 s'élève à 30 % de la valeur des actifs (avec possibilité de dépassement temporaire jusqu'à 35 % sur 12 mois maximum), soit un endettement maximum autorisé de 68,9 M€ au 31 décembre 2025 — la SCPI dispose donc d'une marge de 9,1 M€ avant d'atteindre ce plafond statutaire. La SCPI détient une participation dans la SCI Immoctave 1, qui lui a versé 3,19 M€ de distributions prélevées sur prime d'émission en 2025, en lien avec la création de valeur immobilière générée par cette filiale.
CESSION - Dix cessions ont été réalisées en 2025, intégralement concentrées au T2, pour un montant total de 7,75 M€, systématiquement au-dessus de la valeur d'expertise (+3,70 % en moyenne). Deux opérations principales composent ce programme : un portefeuille de neuf actifs situés à Paris et en Île-de-France (dont Boulogne), cédé pour 6,95 M€ (soit 270 K€ au-dessus de la dernière valeur d'expertise), dégageant une plus-value de 2,98 M€ ; et un commerce de 634 m² à Saint-André-les-Vergers (10), acquis en décembre 2007 et cédé pour 0,80 M€ (+1,3 % vs expertise), pour une plus-value de 47 K€. Ces cessions, qui représentent 60 % du plan d'arbitrage 2025, ont généré au total 3,02 M€ de plus-values, portant le stock de plus-values distribuables à 7,3 M€ (18,73 €/part) fin 2025. Les produits de cession ont été affectés à trois priorités explicites : le financement de travaux sur les actifs stratégiques, la réduction de l'endettement, et l'alimentation du fonds de remboursement pour fluidifier la sortie des associés. Pour 2026, le programme de rotation se poursuivra, avec une orientation des futurs produits de cession vers le remboursement anticipé de certaines lignes d'emprunt à fort impact sur le rendement, la distribution de plus-values, et — fait notable — l'acquisition de nouveaux actifs stabilisés à rendements attractifs, signe d'une volonté de renouer avec une dynamique d'investissement après une année 2025 sans aucun achat.
GESTION - Le TOF ASPIM recule de -400 bp à 85,70 % fin 2025 (contre 89,70 % fin 2024), pour une moyenne annuelle de 86,9 %. La dégradation s'est concentrée en fin d'année : 88,00 % au T1, 87,50 % au T2, 86,40 % au T3, puis 85,70 % au T4 — le Conseil de surveillance et la société de gestion attribuent ce recul à des libérations intervenues en fin de troisième trimestre, dont une partie des surfaces demeure vacante à la clôture de l'exercice. La vacance brute progresse à 14,30 % (+400 bp), tandis que le TOF en exploitation effective ressort à 84,60 %. Sur un plan plus positif, l'activité locative est restée soutenue tout au long de l'année : 13 nouveaux baux signés et 5 renouvellements conclus, représentant un loyer annuel total de 1,02 M€ sur une durée ferme moyenne de 4,80 ans selon le rapport annuel (la WALB instantanée fin 2025 s'établit à 1,61 ans, en quasi-stabilité par rapport à 2024). Au seul T4, quatre baux ont été signés pour 173 K€ de loyers annuels (durée ferme moyenne de 7,8 ans) et un renouvellement pour 50 K€ sur 3 ans, contre deux libérations représentant 77 K€ de loyers. Fin 2025, 66 lots sont vacants pour 15 527 m² (dont 14 374 m² de commerces, 805 m² de bureaux et 348 m² d'habitation), dont 3 868 m² déjà engagés dans le plan d'arbitrage en cours. Le Conseil de surveillance souligne que les contentieux locatifs restent gérés rigoureusement et demeurent à un niveau modéré.
VALORISATION - Le prix de souscription reste stable à 442,00 €/part sur l'ensemble de l'exercice 2025, confirmé par deux campagnes de valorisation menées en juin et décembre par l'expert indépendant Cushman & Wakefield. La valeur de reconstitution recule de -1,86 % à 436,06 €/part (contre 444,31 € fin 2024), plaçant le prix de souscription en légère surcote de +1,36 %. La valeur de réalisation recule de -2,41 % à 361,24 €/part, pour un rendement global immobilier (RGI) de 2,59 % (TD de 5,00 % diminué de -2,41 % de variation ANR). L'expertise du patrimoine en valeur vénale hors droits s'élève à 196,8 M€ fin 2025, en baisse de -4,9 % par rapport à fin 2024 (207,0 M€), cette baisse résultant principalement de l'effet des cessions (-3,7 %) et, dans une moindre mesure, d'un repli de -1,2 % de la valorisation à périmètre constant (199,6 M€) — confirmant une relative stabilité du patrimoine conservé. Le prix de remboursement dans le cadre du fonds de remboursement s'est établi à 358,00 €/part sur l'exercice, soit un niveau proche de la valeur de réalisation (361,24 €/part) — le Conseil de surveillance souligne cette proximité comme un élément d'équité entre associés sortants et associés restants. La valeur IFI 2025 s'établit à 356,46 €/part, identique pour résidents et non-résidents puisque le patrimoine est intégralement français.
DISTRIBUTION - Novapierre 1 a distribué un dividende annuel brut de 22,08 €/part en 2025, quasiment stable (-0,09 %) par rapport aux 22,10 €/part de 2024 (la distribution nette pour une personne physique progresse en réalité de +1,9 % à 21,98 €/part, l'écart s'expliquant par la disparition en 2025 de la fiscalité sur plus-value qui pesait sur la distribution 2024). Le taux de distribution s'établit à 5,00 % pour la deuxième année consécutive. La structure trimestrielle progresse en fin d'année : 5,01 €/part stable sur les trois premiers trimestres, puis un T4 nettement rehaussé à 7,05 €/part (+40,72 %), versé le 4 février 2026. Le résultat courant progresse de +2,65 % à 20,13 €/part (contre 19,61 € en 2024) — une dynamique positive qui contraste avec la baisse du TOF, et s'explique notamment par les revenus de la participation dans la SCI Immoctave 1 (3,19 M€ de distributions reçues). La comparaison analytique révèle une surdistribution de 1,95 €/part par rapport au résultat courant, financée par le report à nouveau, lequel recule de 3,52 €/part fin 2024 à 1,70 €/part fin 2025 — une marge de sécurité réduite à environ un mois de distribution. Le stock de plus-values distribuables (18,73 €/part) constitue cependant une réserve substantielle et bien plus importante que le RAN, qui pourra soutenir la distribution future si nécessaire.
CONVOCATION - L'Assemblée Générale Ordinaire d'approbation des comptes 2025 de Novapierre 1 se tiendra le 25 juin 2026 à 11h00, à l'hôtel Sofitel, 14 rue Beaujon, 75008 Paris. L'avis de convocation a été publié au BALO le 5 mai 2026.
AVIS & PERSPECTIVES - Novapierre 1 illustre une gestion de la liquidité relativement maîtrisée malgré un contexte de collecte totalement à l'arrêt depuis plusieurs exercices. Le point le plus encourageant de l'année est la réduction effective du ratio de parts en attente, de 9,30 % à 7,52 % du capital, rendue possible par une allocation disciplinée des produits de cession vers le fonds de remboursement (4,57 M€ de dotation) plutôt que par un retour de la collecte — une stratégie qui a permis de repasser sous le seuil de vigilance des 10 % fixé par l'AMF. Le Conseil de surveillance souligne à juste titre que cette amélioration reste fragile et entièrement dépendante de la poursuite du programme d'arbitrage : le rebond du registre observé au T4 (28 147 -> 29 293 parts), alors même que le fonds de remboursement n'avait plus de munitions disponibles entre deux cessions, illustre la dépendance structurelle de la liquidité de ce véhicule aux cessions plutôt qu'à une collecte nouvelle, totalement absente depuis l'exercice. Sur le plan opérationnel, la dégradation du TOF (-400 bp à 85,70 %), concentrée sur des libérations de fin de T3, et le taux d'engagement en hausse à 30,40 % — déjà relativement élevé pour une SCPI de commerces — constituent les deux points de vigilance pour 2026, dans un contexte où la Banque de France anticipe un net ralentissement de la croissance française (0,5 % contre 0,9 % en 2025). À l'inverse, la stabilité du prix de part depuis plusieurs exercices, le stock de plus-values substantiel (18,73 €/part), et l'annonce d'un retour possible à l'acquisition de nouveaux actifs stabilisés en 2026 — une première depuis plusieurs années — témoignent d'une SCPI qui, après une phase prolongée de gestion défensive centrée sur la rotation et le désendettement, pourrait amorcer un changement de registre si les conditions de marché et la résorption de la vacance le permettent.