Prix au
08-06-2026
180,00 €
GENEPIERRE - Bilan annuel - 2025
Bureaux
IDF
-
36.20
%
Retrait au
08-06-2026
165,60 €
Distribution brute 2025
4,38%8,36€
Distribution nette 2025
4,29%8,19€
GENEPIERRE - Bilan annuel 2025
08-06-26
Souscription - Collecte et liquidité en 2025
Capitalisation - T4-2025
637 M€
Collecte nette - 2025
-0,02 M€
Collecte brute - 2025
0,21 M€
Volume échangé - 2025
0,21 M€
Ratio de liquidité - Délai : Liste d'attente
0%
0%
0%
0%
Ratios de cession - trimestres 2025
100%
100%
100%
100%
En attente de cession- T4-2025
37,41 M€
Ratio en attente T4-2025
5,87%
Acquisition / Cession en 2025
Placements immobiliers fin 2025
529 M€
Disponibilités fin 2025
10,45 M€
3 cessions en 2025
4,90 M€
0 acquisition en 2025
block
Immeubles fin 2025
150 - 217 871 m²
Surface en 2025
-2 002 m²
Moyenne/immeuble fin 2025
3,5 M€ - 1 452 m²
'
Moyenne/immeuble en 2025
nan M€
'
Ratio d'engagement 2025
35,10 % +250 bp
Dettes financières
- nc
Répartition géographique 2024 2025
Répartition sectorielle 2024 2025
Sources
Valorisation 2025
Prix 31-12-2025
180,00 € -5,76%
Reconstitution 2025
166,90 € -4,85%
Ratio de reconstitution fin 2025
+7,85%
Reconstitution 2025
591 M€ -4,85%
Retrait 31-12-2025
165,60 € -5,76%
Réalisation 2025
144,34 € -5,06%
Valeur comptable 2025
208,07 € +0,03%
Valeur comptable 2025
736,71 M€ +0,03%
Valeur IFI Rés. | Non-résident
nc - nc
Déclaration 2026
list Valeurs IFI 2025
Prix de Remboursement 2025
145,00 €
Historique des rapports de gestion
view_column Etat du patrimoine
Distribution en 2025
Dividende brut- 2025
8,36 € 4,38 %
Dividende net- 2025
8,19 € 4,29 %
Résultat d'exercice - 2025
7,38 € 3,86 %
Ratio de distribution 2025
+10,98%
Revenus immobiliers 2025
9,40 € 4,92%
Report à nouveau 2025
2,82%
5,38 €/part
Activité locative fin 2025
TOF ASPIM - Occupation Fin. T4-2025
84,70%
TOF en exploitation T4-2025
keyboard_arrow_down
77,57%
Surface vacante - T4-2025
nc
WALB T4-2025
nc
Historique des rapports de gestion
view_column Comptes de résultats
Dividende - Acomptes versés
Acompte brut T4-2025
1,11 €/part
Versé le 20-01-26
[ trimestriel ]
| T1 | T2 | T3 | T4 | T1+T2+T3+T4 | Année pleine | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.420 | 2.410 | 2.420 | 1.110 | 8,36 | 8,36 | |
| 2.410 | 2.500 | 2.410 | 3.060 | 10,38 | 10,38 | |
| 2.400 | 2.410 | 2.400 | 3.090 | linear_scale 10,30 | 10,30 |
| En € par part | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dividende brut | 2,41 | 3,06 | 2,42 | 2,41 | 2,42 | 1,11 |
| dont plus-value | 0,01 | nc | nc | nc | nc | nc |
| dont fiscalité add_box | 0,11 | 0,08 | 0,11 | 0,14 | 0,11 | 0,12 |
| À la source | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| - Fisc. p. financiers | 0,07 | 0,07 | 0,06 | 0,11 | 0,06 | 0,08 |
| - Fisc. étrangère | 0,03 | 0,01 | 0,05 | 0,03 | 0,05 | 0,04 |
| - Fisc. plus-value | 0,01 | - | - | - | - | - |
Activité locative
| En % | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TOF - ASPIM add_box | 88,55% | 87,69% | 87,42% | 86,39% | 85,04% | 84,70% | |
|
|
|||||||
| Var. | -1,54% | -0,98% | -0,31% | -1,19% | -1,59% | -0,40% | |
| Vacance add_box | 11,45% | 12,31% | 12,58% | 13,61% | 14,96% | 15,30% | |
|
|
|||||||
| Franchises add_box | 7,49% | 6,89% | 8,79% | 8,04% | 8,06% | 7,11% | |
|
|
|||||||
| Travaux add_box | 0,53% | 0,37% | 0,03% | 0,04% | 0,04% | 0,02% | |
|
|
|||||||
| Arbitrages | 0,37% | 0,23% | 0,08% | 0,04% | - | - | |
| TOF exploitation add_box | 80,16% | 80,20% | 78,52% | 78,27% | 76,94% | 77,57% | |
|
|
|||||||
| Var. | -3,67% | +0,05% | -2,14% | -0,32% | -1,73% | +0,81% | |
 |
|
||||||
| En m² | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
| Surface totale | 219 794 | 219 873 | 218 421 | 218 421 | 218 421 | 217 871 | |
| Renouvelée | - | - | - | - | nc | nc | |
| Louée | +928 | +3 324 | +6 230 | - | +2 398 | +1 169 | |
| Libérée | -2 737 | -6 379 | -3 706 | -1 171 | -2 070 | -7 666 | |
| Solde locatif | -1 809 | -3 055 | 2 524 | -1 171 | 328 | -6 497 | |
| TOP | nc | nc | nc | nc | nc | nc | |
| Loyers | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
| Encaissés (M€) | 10,14 | 10,30 | 10,65 | 10,39 | 10,08 | 10,52 | |
| Encaissés (€/P) | 2,86 | 2,91 | 3,01 | 2,93 | 2,85 | 2,97 | |
| Taux encaissement | 90,16% | 91,85% | 96,66% | 95,68% | 92,78% | 94,58% | |
Marché des parts
| En nb de parts | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Parts totales | 3 540 811 | 3 540 811 | 3 540 811 | 3 540 706 | 3 540 706 | 3 540 706 |
| Parts souscrites add_box | 451 | 600 | 114 | 378 | 610 | 55 |
|
|
||||||
| Parts en retrait add_box | 451 | 600 | 114 | 378 | 610 | 55 |
|
|
||||||
| Parts annulées | - | - | - | 105 | - | - |
| Parts gré à gré | - | 252 | - | 1 010 | - | - |
| Parts en attente add_box | 145 906 | 152 730 | 161 333 | 173 504 | 193 490 | 207 816 |
|
|
||||||
| Demandes de retrait | nc | nc | nc | nc | nc | nc |
| Solde net | 0 | 0 | 0 | -105 | 0 | 0 |
| En M€ | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Capitalisation | 740,03 | 676,29 | 637,35 | 637,33 | 637,33 | 637,33 |
| Collecte brute | 0,09 | 0,11 | 0,02 | 0,07 | 0,11 | 0,01 |
| Volume en retrait | 0,09 | 0,11 | 0,02 | 0,07 | 0,11 | 0,01 |
| Volume annulé | - | - | - | 0,02 | - | - |
| Volume gré à gré | - | 0,05 | - | 0,18 | - | - |
| Volume en attente | 30,49 | 29,17 | 29,04 | 31,23 | 34,83 | 37,41 |
| Collecte nette | 0,00 | 0,00 | 0,00 | -0,02 | 0,00 | 0,00 |
| Liquidité | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ratio de cession | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% |
| Ratio liquidité 3m | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Délai de cession | 971 mois | 764 mois | 4246 mois | 1377 mois | 952 mois | 11335 mois |
Collecte vs investissement
| En M€ | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nb cessions | 5 | 0 | 1 | 0 | 0 | 2 |
| Cessions | 33,00 | - | 0,60 | - | - | 4,30 |
| Collecte nette | - | - | - | -0,02 | - | - |
| RESSOURCES | 33,00 | 0,60 | -0,02 | 4,30 | ||
| Nb acquisitions | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Acquisition moy. | ||||||
| INVESTISSEMENTS | ||||||
|
|
|||||
| SOLDE | 33,00 | 0,60 | -0,02 | 4,30 | ||
| Disponiblités [Bilan] | 4,81 | 10,45 | ||||
Graphique de collecte et liquidité
Bilan 2025 list SCPI : Bureaux / Ile-de-France
Évènements clés - GENEPIERRE
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Prix de part - Baisse : -5,76%
191.00 €/part -> 180.00 €/part
191.00 €/part -> 180.00 €/part
Avec une baisse de -13,46% de sa valeur de reconstitution en 2024 (175,40 €/part fin 2024), la SCPI Génépierre abaisse une nouvelle fois son prix de souscription de -5,76% à 180,00 €/part.
La valeur de retrait par compensation s'établit à 165,60 €/part.
La valeur de retrait par compensation s'établit à 165,60 €/part.
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Fonds remboursement - Baisse : -5,84%
154.00 €/part -> 145.00 €/part
154.00 €/part -> 145.00 €/part
Dans la suite de la baisse des valeurs d’expertise au 31 décembre 2024 et sur la base de la nouvelle valeur de réalisation au 31/12/2024 de Génépierre, la Société de Gestion a déterminé, à titre indicatif, que le nouveau prix d’une part sur le Fonds de Remboursement, à compter du 31 mars 2025, s’établit à 145,00 € contre 154,00 €/part au second semestre 2024.
Le prix de remboursement affiche en conséquence une décote de -12,44% par rapport à la valeur de retrait par compensation (165,60 €/part).
Le prix de remboursement affiche en conséquence une décote de -12,44% par rapport à la valeur de retrait par compensation (165,60 €/part).
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Prix de part - Baisse : -8,61%
209.00 €/part -> 191.00 €/part
209.00 €/part -> 191.00 €/part
La valeur de reconstitution a baissé de -8,28% après prise en compte de la baisse des valeurs d’expertise au 31 juillet 2024, de l’effet de levier et de la consommation des réserves au titre de la distribution.
À compter du 11 octobre 2024, le prix de part actuel de 209 €/part (192,28€/part de prix de retrait) passe à 191€/part (175,72€/part de prix de retrait) soit une baisse de -8,61% en ligne avec celle des valeurs du patrimoine immobilier.
Sur la base de la nouvelle valeur de réalisation au 31/07/2024, la Société de Gestion a déterminé, à titre indicatif, que le nouveau prix d’une part sur le Fonds de Remboursement, à compter du 11 octobre 2024, s’établit à 154€.
À compter du 11 octobre 2024, le prix de part actuel de 209 €/part (192,28€/part de prix de retrait) passe à 191€/part (175,72€/part de prix de retrait) soit une baisse de -8,61% en ligne avec celle des valeurs du patrimoine immobilier.
Sur la base de la nouvelle valeur de réalisation au 31/07/2024, la Société de Gestion a déterminé, à titre indicatif, que le nouveau prix d’une part sur le Fonds de Remboursement, à compter du 11 octobre 2024, s’établit à 154€.
more_horiz
Fonds remboursement - Décote : -12,36%
175.72 €/part -> 154.00 €/part
175.72 €/part -> 154.00 €/part
Le Fonds de Remboursement a permis, au dernier trimestre 2023, de satisfaire à ce jour les associés ayant des parts en attente pour un montant total de 23M€.
Sur la base de la nouvelle valeur de réalisation au 31/07/2024, la Société de Gestion a déterminé, que le nouveau prix d’une part sur le Fonds de Remboursement, à compter du 11 octobre 2024, s’établit à 154€, soit -12,36% en dessous du prix de retrait actuel (175,72 €).
Sur la base de la nouvelle valeur de réalisation au 31/07/2024, la Société de Gestion a déterminé, que le nouveau prix d’une part sur le Fonds de Remboursement, à compter du 11 octobre 2024, s’établit à 154€, soit -12,36% en dessous du prix de retrait actuel (175,72 €).
Genepierre publie un bilan 2025 sous tension, marqué par la convergence de plusieurs fragilités structurelles : un taux d'occupation financier en repli continu à 84,70 % (-299 bp), une valeur de réalisation en baisse de -5,06 % à 144,34 €/part — soit une chute cumulée de -37 % depuis le point haut de 2021 à 228,91 €/part — et un taux d'endettement progressant à 35,10 % (+250 bp), dont le coût pèse directement sur le résultat courant. Le prix de souscription a été abaissé de 191,00 € à 180,00 €/part en mars 2025 (-5,76 %), plaçant la SCPI en surcote de +7,85 % par rapport à sa valeur de reconstitution (166,90 €/part). La distribution brute recule de -19,46 % à 8,36 €/part, dont 0,52 €/part prélevés sur le report à nouveau — lequel s'érode progressivement depuis 2017 à 6,28 €/part fin 2025. La liquidité reste totalement bloquée avec 207 816 parts en attente de cession (5,87 % de la capitalisation), tandis que le fonds de remboursement, doté de 1 M€ en décembre 2025, a été intégralement consommé dès le T1 2026. Pour 2026, Amundi Immobilier anticipe une distribution prévisionnelle de 1,62 €/part par trimestre, en baisse notable par rapport au rythme des trois premiers trimestres 2025.
SOUSCRIPTION - La collecte de Genepierre reste quasi inexistante en 2025 : 1 157 parts compensées pour un volume de 0,21 M€, sans aucune entrée nette significative (collecte nette de -0,02 M€). Le stock de parts en attente de cession progresse de manière régulière tout au long de l'année — de 152 730 parts fin 2024 à 207 816 parts fin 2025, représentant 37,41 M€ au prix acheteur soit 5,87 % de la capitalisation. La trajectoire est préoccupante : au rythme actuel d'accumulation des ordres vendeurs, le seuil réglementaire des 10 % de parts en attente depuis plus de 12 mois sera franchi à horizon visible, sauf reprise significative de la collecte ou accélération du programme d'arbitrage. Le fonds de remboursement, doté de 1 M€ en décembre 2025 grâce au produit de la cession du Bistrot des Lices à Saint-Tropez, a été activé et intégralement consommé par les porteurs éligibles dès le T1 2026 — ce qui illustre l'ampleur du décalage entre l'outil disponible et les besoins réels de liquidité. La capitalisation s'établit à 637,33 M€, portée par 9 004 associés.
ACQUISITION - Aucune acquisition n'a été réalisée en 2025, dans un contexte où l'absence de collecte, la pression sur la liquidité et le niveau d'endettement ne permettent pas d'envisager de nouveaux déploiements. Le patrimoine s'établit à 150 actifs pour 217 871 m² fin 2025, en légère contraction de -2 002 m² sous l'effet des cessions. Le placement immobilier au bilan recule de -4,58 % à 529,31 M€. La répartition géographique n'évolue pas significativement. La répartition sectorielle reste dominée par les bureaux à 67,60 %, en légère baisse, les commerces (19,90 %), la logistique (4,20 %) et les hôtels (4,30 %). Le taux d'engagement progresse à 35,10 % (+250 bp), proche de la limite habituellement retenue comme seuil de vigilance pour les SCPI, la contraction des valeurs de réalisation jouant à plein sur le dénominateur. Le Conseil de surveillance souligne explicitement que l'endettement de 273 M€ pèse sur le résultat via la hausse des charges financières, et que le programme de cessions devra nécessairement s'accélérer en 2026 pour réduire ce levier.
CESSION - Trois cessions ont été réalisées en 2025 pour un montant total de 4,90 M€ — un volume modeste au regard des enjeux de désendettement. L'opération emblématique est la cession du restaurant Pablo à Saint-Tropez, réalisée 35 % au-dessus de la dernière expertise dans le cadre d'un appel d'offres, à un prix au m² parmi les plus élevés pour la ville, avec un rendement effectif de 3,35 %. Cette plus-value a permis de distribuer 0,88 €/part et de doter partiellement le fonds de remboursement. La cession d'un immeuble de bureaux à Francfort, affichant 60 % de vacance en début d'année, a également été réalisée au T1 2025 pour 0,60 M€ (quote-part Genepierre). La cession du Bistrot des Lices à Saint-Tropez au T4 complète le programme. Ces trois arbitrages ont dégagé une plus-value distribuable de 2,8 M€ soit 1,35 €/part. Si la qualité des cessions réalisées est bonne — toutes au-dessus des expertises — leur volume reste nettement insuffisant au regard de l'objectif de désendettement. Le Conseil de surveillance le formule explicitement : ce travail d'arbitrage devra nécessairement être augmenté en 2026, les produits de cessions devant être prioritairement affectés au remboursement des financements arrivant à échéance, dans un contexte où l'écart de taux entre rendement immobilier et coût de la dette ne justifie plus systématiquement le maintien des financements en place.
GESTION - Le taux d'occupation financier (TOF ASPIM) recule de -299 bp à 84,70 % fin 2025, dans un mouvement continu depuis le T3 2024 (88,55 %). La vacance brute atteint 15,30 % (+299 bp), sous l'effet de libérations significatives : libération partielle de la Tour Egée à La Défense par son principal locataire, libération totale d'un immeuble à Charenton, d'un immeuble à Bobigny et d'un actif à Madrid. Le TOF en exploitation effective ressort à 77,57 % fin 2025, reflet de la réalité opérationnelle une fois retraitées les franchises (7,11 %) et les vacances structurelles. Deux actifs concentrent une part majeure de la pression locative : la Tour Hekla, occupée à environ 30 % fin 2025 (vs 17 % fin 2024, une progression notable mais insuffisante), et Cœur Défense, occupé à 70 %, qui pèsent durablement sur le TOF global. Le Conseil de surveillance note qu'aucune amélioration du taux d'occupation n'est en vue à court terme. En contrepartie, l'activité locative a généré 155 signatures de baux (dont renouvellements) représentant 4,2 M€ de loyers annuels : renouvellement d'un actif près de la Gare Saint-Lazare (+25 % de loyer facial, pour 2,3 M€ annuels), renouvellement à Neuilly (0,3 M€, 9 ans), nouvelles signatures sur Cœur Défense (0,6 M€). Ces transactions illustrent la polarisation du marché : les actifs bien localisés se relouent à des conditions favorables, tandis que les grands plateaux de banlieue et de La Défense subissent une concurrence intense et une pression baissière sur les valeurs locatives de marché.
VALORISATION - En mars 2025, Amundi Immobilier a abaissé le prix de souscription de 191,00 € à 180,00 €/part (-5,76 %), alignant le prix facial sur les nouvelles réalités du patrimoine après les expertises de fin 2024. La valeur de reconstitution s'établit à 166,90 €/part (-4,85 %) fin 2025, plaçant le prix de souscription en surcote de +7,85 % — proche de la borne haute du canal réglementaire de ±10 %, ce qui laisse peu de marge avant un nouvel ajustement si les valeurs continuent de se contracter. La valeur de réalisation recule de -5,06 % à 144,34 €/part, portant la baisse cumulée depuis le point haut de 2021 (228,91 €/part) à -37 % — une correction d'ampleur, reconnue comme la conséquence de la stratégie d'acquisition d'actifs de grande taille à La Défense sous fort levier dans les années 2015-2020, dans un environnement de taux proches de 1 % qui n'existe plus. Le rendement global immobilier (RGI) s'établit à -0,68 % (TD de 4,38 % diminué de la variation ANR de -5,06 %). La SCPI Genepierre ne communique pas de valeur IFI 2025. La valeur comptable reste stable à 208,07 €/part (+0,03 %), reflet de la valorisation historique des actifs au bilan indépendamment des expertises de marché.
DISTRIBUTION - Genepierre a distribué un dividende annuel brut de 8,36 €/part en 2025, en baisse de -19,46 % par rapport aux 10,38 €/part de 2024, pour un taux de distribution de 4,38 %. La structure trimestrielle révèle une rupture marquée en fin d'exercice : trois acomptes stables de 2,37 €-2,42 €/part (T1 à T3), puis un dernier acompte fortement réduit à 1,07 €/part au T4 (vs 3,05 € au T4 2024), la société de gestion ayant décidé de faire converger la distribution avec le résultat plutôt que de maintenir artificiellement le coupon. Avec 36 % du patrimoine à l'étranger, la SCPI a payé 0,17 €/part de fiscalité étrangère pour le compte des associés et a distribué 0,88 €/part de plus-value. Le Report à nouveau s'établit en baisse à 5,38 €/part et subit une érosion lente depuis 2017 — il s'établissait à 12,66 €/part à cette date — les distributions successives ayant progressivement entamé la réserve. Pour 2026, Amundi Immobilier communique une distribution prévisionnelle de 1,62 €/part par trimestre, soit environ 6,48 €/part annuels — en recul sensible par rapport aux 8,36 €/part de 2025, reflet de la dégradation attendue du résultat opérationnel sous l'effet de la vacance persistante et des charges financières.
CONVOCATION - L'Assemblée Générale Ordinaire d'approbation des comptes 2025 de Genepierre se tiendra le 25 juin 2026 à 10h00, Villa M, 24/30 boulevard Pasteur, 75015 Paris. L'avis de convocation a été publié au BALO le 25 mai 2026. Cette assemblée fait suite à une AGO tenue en novembre 2025 lors de laquelle les modalités du fonds de remboursement avaient été votées.
AVIS & PERSPECTIVES - Genepierre aborde 2026 dans une configuration fragilisée, dont les racines sont clairement identifiées par le Conseil de surveillance lui-même : une stratégie d'acquisition concentrée sur les grandes surfaces de bureaux à La Défense, réalisée sous fort levier dans un contexte de taux historiquement bas, s'est heurtée à la conjonction de la remontée des taux, du développement structurel du télétravail et de la correction des valeurs d'expertise. La valeur de réalisation a perdu -37 % depuis 2021, le TOF en exploitation effective est tombé à 77,57 % et le taux d'endettement de 35,10 % génère des charges financières croissantes dans un environnement de taux qui ne se normalisera pas à court terme. Trois leviers conditionnent la trajectoire à venir. Le premier est le remplissage de la Tour Hekla : à 30 % d'occupation fin 2025, cet actif prime de La Défense représente un potentiel de revenus significatif — les négociations en cours début 2026 sur plusieurs étages sont le principal catalyseur positif identifié à court terme. Le second est l'accélération du programme d'arbitrage : avec seulement 4,90 M€ de cessions en 2025 pour 273 M€ de dette, l'effort est sans commune mesure avec les besoins de désendettement — le Conseil de surveillance attend un volume sensiblement supérieur en 2026, prioritairement affecté au remboursement des emprunts arrivant à échéance. Le troisième est la gestion du stock de parts en attente (207 816 parts, 5,87 % du capital), dont la trajectoire dépend directement de la capacité à restaurer le rendement et à alimenter le fonds de remboursement via les cessions. La distribution prévisionnelle 2026 de 1,62 €/part par trimestre (~6,48 €/part annuels) constitue un signal de normalisation réaliste, mais actera une nouvelle baisse de rendement de près de -22 % par rapport à 2025 pour les porteurs.