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SOFIPIERRE - Bilan annuel - 2025

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Créée en 1989 et gérée par SOFIDY
Ouverte
CAPITAL VARIABLE
Commerces
Régions - 67.00 %
Prix au 18-07-2026
595,00 €
Retrait au 18-07-2026
535,50 €
Distribution brute 2025
6,03%35,90€
Distribution nette 2025
6,02%35,79€
Synthèse location_city
Distribution euro_symbol
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SOFIPIERRE - Bilan annuel 2025

24-06-26 

Sofipierre a enregistré en 2025 une collecte brute de 4,11 M€ pour une collecte nette de 1,14 M€, permettant une légère progression de sa capitalisation à 147,41 M€. L'exercice a été marqué par une activité d'investissement limitée avec une acquisition de 2,05 M€ et deux arbitrages totalisant 2,20 M€, tout en maintenant un niveau élevé de trésorerie. Sur le plan opérationnel, le taux d'occupation financier recule à 90,34 % sous l'effet d'une hausse de la vacance locative. Le prix de souscription est resté stable à 595,00 € tandis que la valeur de reconstitution ressort à 588,46 € par part, en léger retrait sur un an. La distribution atteint 35,90 € brut par part en 2025, soutenue par les plus-values dégagées lors des cessions réalisées au cours de l'exercice.

 

SOUSCRIPTION - La SCPI Sofipierre a collecté 4,11 M€ de capitaux en 2025 contre 5,80 M€ en 2024, tandis que les retraits ont limité la collecte nette à 1,14 M€. Le marché des parts est resté actif avec 4 986 parts échangées représentant 2,97 M€ de volume sur le marché secondaire. La dynamique observée au cours de l'exercice montre une liquidité globalement préservée avec un ratio de liquidité de 100 % sur l'ensemble des trimestres, même si le dernier trimestre se termine avec 1 223 parts en attente de retrait, soit 0,49 % de la capitalisation. Ces souscriptions nettes ont été apportées par 46 nouveaux associés et permettent à la capitalisation de progresser de +0,78 % à 147,41 M€. Au 31 décembre 2025, le capital est réparti entre 2 330 associés.

 

ACQUISITION - Sofidy a maintenu une politique d'investissement sélective avec l'acquisition d'un unique actif pour un montant de 2,05 M€ en 2025. L'opération porte sur un immeuble mixte situé dans le centre-ville de Lyon comprenant des commerces en pied d'immeuble et des bureaux en étage, offrant un rendement immédiat annoncé de 6,30 %. Cette acquisition contribue à la progression du montant des placements immobiliers qui passe de 151,65 M€ à 152,65 M€, soit une hausse de +0,66 %. La structure du patrimoine évolue marginalement avec une part des bureaux qui progresse de 21 % à 23 % tandis que les commerces reculent de 60 % à 58 %. Géographiquement, la SCPI reste très majoritairement exposée aux régions qui représentent 67 % du patrimoine à fin 2025.

 

CESSION - La société de gestion a réalisé deux arbitrages pour un montant global de 2,20 M€ au cours de l'exercice. Ces opérations ont porté sur un actif d'activité situé à Saint-Quentin et sur un commerce situé à Houdain, tous deux cédés à des prix supérieurs aux valeurs d'expertise de fin 2024. Les ventes ont été réalisées avec une prime moyenne de +10,70 % par rapport aux expertises et ont généré une plus-value nette de fiscalité de 469 K€. Cette politique d'arbitrage vise à poursuivre l'amélioration qualitative du patrimoine en cédant des actifs arrivés à maturité ou ne répondant plus aux critères d'investissement actuels. Les plus-values dégagées ont directement contribué au niveau élevé de distribution versé aux associés en 2025.

 

GESTION - L'exploitation immobilière se dégrade au cours de l'exercice avec un taux d'occupation financier de 90,34 % à fin 2025 contre 94,12 % un an plus tôt, soit une baisse de -378 bp. Cette évolution s'explique par une progression de la vacance locative qui passe de 5,88 % à 9,61 %, tandis que les franchises de loyers demeurent limitées à 0,84 %. Les surfaces sous gestion reculent de 1 903 m² pour atteindre 79 249 m², notamment sous l'effet des arbitrages réalisés au cours de l'exercice. Malgré ce recul des indicateurs d'occupation, les équipes de gestion ont poursuivi leur activité locative avec 22 actes réalisés portant sur 3 493 m² et un taux de recouvrement supérieur à 92 % à la date de rédaction du rapport. L'évolution de ces indicateurs opérationnels constitue un point de vigilance pour les revenus futurs du patrimoine et pour l'ensemble du marché des SCPI.

 

VALORISATION - Le prix de souscription est resté stable à 595,00 € par part tout au long de l'exercice. Dans le même temps, la valeur de reconstitution recule de -1,13 % à 588,46 € contre 595,17 € fin 2024, faisant apparaître une légère surcote réglementaire de +1,11 %. La valeur de réalisation s'établit à 484,19 € par part, en baisse de -1,67 %, reflétant l'impact des expertises immobilières sur l'actif net réévalué. Malgré une hausse de +0,60 % des valeurs d'expertise à périmètre constant évoquée par la société de gestion, la baisse de la valeur de reconstitution traduit l'effet combiné de la structure financière et de l'évolution des autres postes du bilan. Les investisseurs peuvent retrouver l'ensemble des indicateurs de la SCPI Sofipierre au sein de sa fiche détaillée.

 

DISTRIBUTION - Sofipierre a distribué un dividende brut de 35,90 € par part en 2025 contre 36,89 € en 2024, soit une baisse limitée de -2,68 %. Cette distribution intègre une composante exceptionnelle importante avec 7,85 € de plus-values distribuées issues des arbitrages réalisés au cours de l'exercice. Le résultat courant ressort à 27,75 € par part contre 28,25 € en 2024 et couvre pratiquement le dividende courant distribué de 27,94 € par part, l'écart étant marginalement complété par les réserves. La distribution exceptionnelle provient quant à elle des plus-values réalisées lors des cessions d'actifs. Le report à nouveau demeure significatif à 8,18 € par part, soit un peu plus d'un trimestre de distribution courante, tandis que le taux de distribution 2025 ressort à 6,03 %.

 

CONVOCATION - L'Assemblée Générale Ordinaire chargée d'approuver les comptes de l'exercice 2025 s'est tenue le 21 mai 2026 à Évry-Courcouronnes. L'avis de convocation avait été publié au Bulletin des Annonces Légales Obligatoires le 1er mai 2026. Au-delà de l'approbation des comptes, l'exercice a également été marqué par la préparation du transfert de la gestion de la SCPI dans le cadre de la fusion de Sofidy avec Tikehau Investment Management. Le conseil de surveillance a soutenu cette opération en soulignant la continuité des équipes de gestion et des orientations stratégiques. Les résolutions présentées aux associés ont reçu un avis favorable du conseil.

 

AVIS & PERSPECTIVES - L'exercice 2025 traduit une situation contrastée avec une collecte ralentie mais positive, une activité d'investissement limitée et une dégradation des indicateurs d'occupation qui pèse sur les revenus locatifs. La société de gestion souligne néanmoins la résilience des valeurs d'expertise du patrimoine ainsi qu'un niveau de trésorerie supérieur à 9 M€ permettant de saisir de nouvelles opportunités d'investissement. La structure financière demeure maîtrisée avec un taux d'engagement de 26,30 % calculé sur une dette consolidée proche de 40,9 M€, en hausse de +140 bp sur un an principalement sous l'effet du calendrier des investissements et des financements. Sofipierre dispose par ailleurs de réserves de distribution et de plus-values significatives lui offrant une certaine flexibilité pour les exercices à venir. Dans un environnement immobilier progressivement stabilisé par la baisse des taux directeurs, la priorité affichée reste l'amélioration du taux d'occupation et la poursuite d'investissements sélectifs créateurs de revenus récurrents.

 

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Souscription - Collecte et liquidité en 2025

Capitalisation - T4-2025
147 M€
Collecte nette - 2025
1,14 M€
Collecte brute - 2025
4,11 M€
Volume échangé - 2025
2,97 M€
Ratio de liquidité - Délai : 3,0 mois
100% 
100% 
100% 
100%
Ratios de cession - trimestres 2025
97% 
41% 
70% 
100%
En attente de cession- T4-2025
0,73 M€
Ratio en attente T4-2025
0,49%

Acquisition / Cession en 2025

Placements immobiliers fin 2025
153 M€
Disponibilités fin 2025
7,32 M€
2 cessions en 2025
2,20 M€
1 acquisitions en 2025
2,05 M€
Immeubles fin 2025
155 - 79 249 m²
Surface en 2025
-1 903 m²
Moyenne/immeuble fin 2025
1,0 M€ - 511 m²
'
Moyenne/immeuble en 2025
2,1 M€
'
Ratio d'engagement 2025
26,30 % +140 bp
Dettes financières 2025
39,26 M€ +2,23 M€
Répartition géographique 2024 2025
Répartition sectorielle 2024 2025

Sources

tab

Valorisation 2025

Prix 30-12-2025
595,00 € 0,00%
Reconstitution 2025
588,46 € -1,13%
-4.05,-3.33,3.08,-0.56,-0.03,1.11
Ratio de reconstitution fin 2025
+1,11%
Reconstitution 2025
146 M€ -0,35%
Retrait 30-12-2025
535,50 € 0,00%
Réalisation 2025
484,19 € -1,67%
Valeur comptable 2025
440,07 € -1,75%
Valeur comptable 2025
109,03 M€ -0,98%
Valeur IFI Rés. | Non-résident 2025
489,34 € - 478,47 €
Déclaration 2026
list Valeurs IFI 2025
Historique des rapports de gestion
view_column Etat du patrimoine

Distribution en 2025

Dividende brut- 2025
35,90 € 6,03 %
Dividende net- 2025
35,79 € 6,02 %
Résultat d'exercice - 2025
27,75 € 4,66 %
Ratio de distribution 2025
+29,37%
Revenus immobiliers 2025
39,87 € 6,70%
Report à nouveau 2025
1,37% 8,18 €/part

Activité locative fin 2025

TOF ASPIM - Occupation Fin. T4-2025
90,34%
TOF en exploitation T4-2025
keyboard_arrow_down 89,55%
Surface vacante - T4-2025
nc
WALB T4-2025
nc
Historique des rapports de gestion
view_column Comptes de résultats

Dividende - Acomptes versés

Acompte brut T4-2025
12,65 €/part
[ trimestriel ]
T1 T2 T3 T4 T1+T2+T3+T4 Année pleine
7.750 7.750 7.750 12.650 35,90 35,90
7.050 7.050 7.050 15.740 36,89 36,89
6.990 7.050 7.110 9.810 linear_scale 30,96 30,96
En € par part T3-2024T4-2024T1-2025T2-2025T3-2025T4-2025
Dividende brut 7,0515,747,757,757,7512,65
dont plus-valuenc8,691,001,001,005,06
dont fiscalité nc4,690,110,040,050,14
À la source T3-2024T4-2024T1-2025T2-2025T3-2025T4-2025
- Fisc. p. financiersncnc0,110,040,050,03
- Fisc. étrangère------
- Fisc. plus-value-4,69---0,11

Activité locative

En % T3-2024T4-2024T1-2025T2-2025T3-2025T4-2025
TOF - ASPIM 93,33%94,12%93,52%92,45%92,62%90,34%
Var.+0,57%+0,84%-0,64%-1,16%+0,18%-2,52%
Vacance 6,67%5,88%6,48%7,55%7,33%9,61%
Franchises 0,45%0,84%1,37%0,73%0,47%0,84%
Travaux ------
Aucune donnée à afficher
Arbitrages------
TOF exploitation 92,88%93,28%92,15%91,72%92,20%89,55%
Var.+0,62%+0,43%-1,23%-0,47%+0,52%-2,96%
En m² T3-2024T4-2024T1-2025T2-2025T3-2025T4-2025
Surface totale83 13281 15281 15279 86979 86979 249
Renouvelée215-111507159366
Louée+257+648+787+401+454+708
Libéréenc-250-1 274-454-729-13 486
Solde locatif nc398-487-53-275-12 778
TOPncncncncncnc
Loyers T3-2024T4-2024T1-2025T2-2025T3-2025T4-2025
Encaissés (M€) 2,902,502,702,402,902,30
Encaissés (€/P) 11,8210,1710,989,7111,719,28

Marché des parts 

    RATIO DE CESSION - Le Ratio de cession est le rapport entre les retraits (parts échangés) et les souscriptions (parts souscrites).
    Dans un marché ou les volumes de collecte sont largement supérieur au volume de retrait, ce ratio sera proche de 0%.
    Plus ce rapport s'approche de 100%, plus le risque que les nouvelles souscriptions ne permettent plus de compenser les retrait de parts augmente.
    A 100%, toute les nouvelles parts émises (parts souscrites) compensent les souhaits de retrait de parts.
    Dans ce cas, en fonction du statuts de la SCPI, la société de gestion peut procéder à des anullations de parts ou, la plupart du temps, va loger le surplus de part à céder en "parts en attente".
     
    RATIO DE LIQUIDITE 3m - Le Ratio de liquidité 3M (3 mois) est le rapport entre le volume de parts en attente de cession (parts en attente) et les souscriptions (parts souscrites) sur le trimestre.
    En l'abscence de parts en attente, ce ratio sera de 100%, la liquidité des parts semble assurée.

     
En nb de parts T3-2024T4-2024T1-2025T2-2025T3-2025T4-2025
Parts totales245 440245 832245 890247 256247 754247 754
Parts souscrites 1 7924 2701 7042 3331 6511 220
Parts en retrait 6823 8781 6469671 1531 220
Parts annulées------
Parts gré à gré------
Parts en attente -----1 223
Demandes de retraitncncncncncnc
Solde net+1 110+392+58+1 366+4980
En M€ T3-2024T4-2024T1-2025T2-2025T3-2025T4-2025
Capitalisation146,04146,27146,30147,12147,41147,41
Collecte brute 1,072,541,011,390,980,73
Volume en retrait0,412,310,980,580,690,73
Volume annulé------
Volume gré à gré------
Volume en attente-----0,73
Collecte nette0,660,230,030,810,300,00
Liquidité T3-2024T4-2024T1-2025T2-2025T3-2025T4-2025
Ratio de cession38%91%97%41%70%100%
Ratio liquidité 3m100%100%100%100%100%100%
Délai de cession000003 mois

Collecte vs investissement

En M€ T3-2024T4-2024T1-2025T2-2025T3-2025T4-2025
Nb cessions010101
Cessions-21,62-1,10-1,10
Collecte nette0,660,230,030,810,30-
RESSOURCES0,6621,850,031,910,301,10
Nb acquisitions030001
Acquisition moy. 2,86 2,05
INVESTISSEMENTS-8,59-2,05
SOLDE0,6613,260,031,910,30-0,95
Disponiblités [Bilan] 4,17 7,32

Graphique de collecte et liquidité

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SOFIPIERRE
Bilan 2025 list SCPI : Commerces / Régions

Évènements clés - SOFIPIERRE

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Cession - Plus-Value 7,20 M€
13.80 M€ -> 20.00 M€
24-11-24
picture_as_pdf
add_box
BT3 2024
Cession d'un actif majeur situé boulevard Haussmann (75 009 Paris), le plus important et dans le portefeuille de Sofipierre depuis 2011.
D'un montant de 20,00 M€ net vendeur, cet arbitrage réalisé au T4 2024 permet de dégager une plus-value de 7,20 M€ Le niveau de dotation à la réserve de plus value est de l'ordre de 29,4 €/part soit l'équivalent de 1 an de distribution.
 
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Prix de part - Baisse : -9,16%
655.00 €/part -> 595.00 €/part
04-12-23
picture_as_pdf
add_box
La société de gestion SOFIDY a pris la décision d'ajuster le prix de part de la SCPI Sofipierre, passant de 655 € à 595 € par part au 4 décembre 2023 soit une variation de -9,16%.
En conséquence le prix de retrait est de 535,50 € par part.

SOFIDY communique sur cette décision : "La baisse estimée de la valeur de son patrimoine est comprise entre -4,5% et -5,0% sur un an à fin 2023. Ayant bénéficié de nombreuses hausses successives de prix de parts au cours des dernières années, dont la dernière en date d’octobre 2022 (+3.97%), sa situation nécessite aujourd’hui un pas en arrière pour s’adapter au nouveau contexte de marché. Son nouveau prix de part dorénavant en ligne avec la valeur de reconstitution estimée à fin 2023, couplé à une diversification réussie vers la logistique et les locaux d’activité (16,4% du patrimoine à fin 2023) et à une granularité forte de son patrimoine (155 actifs / 1 M€ en moyenne par actif), lui permet de viser elle aussi un taux de distribution au-delà de 5% en 2024."
 
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Dividende -
29.52 €/part -> 30.48 €/part
31-12-22
picture_as_pdf
add_box
BT4 2022
Distribution annuelle nette de 30,48 euros par part ayant pleine jouissance sur l'exercice 2022 (contre 29,52 euros sur l'exercice 2021), en progression de +3 % par rapport à celui de 2021, fait ressortir un taux de distribution brut de fiscalité de 5,10 % ( 32,13€ ) au titre de 2022.
 
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Prix de part - Hausse : +3,97%
630.00 € -> 655.00 €
19-10-22
picture_as_pdf
add_box
BT3 2022
Sofidy a décidé de relever le prix de la part de la SCPI SOFIPIERRE à 655 € (contre 630 € précédemment) à compter du 19 octobre 2022, représentant une hausse de +4,0 %. Le prix de retrait pour les porteurs de parts de Sofipierre s'établit à 589,5 € contre 567 €.
 
Demande d'information
SOFIPIERRE
Conseil en gestion de patrimoine spécialisé en épargne immobilière, éditeur de SCPI-Lab.
SOFIPIERRE
SCPI SOFIPIERRE
Société de gestion SOFIDY