Prix au
18-06-2026
218,00 €
LF GRAND PARIS PATRIMOINE - Bilan annuel - 2025
Bureaux
IDF
-
67.29
%
Retrait au
18-06-2026
200,56 €
Distribution brute 2025
4,66%10,15€
Distribution nette 2025
4,40%9,60€
LF GRAND PARIS PATRIMOINE - Bilan annuel 2025
18-06-26
Souscription - Collecte et liquidité en 2025
Capitalisation - T4-2025
1 070 M€
Collecte nette - 2025
-
Collecte brute - 2025
1,62 M€
Volume échangé - 2025
1,62 M€
Ratio de liquidité - Délai : Liste d'attente
1%
0%
0%
0%
Ratios de cession - trimestres 2025
100%
100%
100%
100%
En attente de cession- T4-2025
107,69 M€
Ratio en attente T4-2025
10,07%
Acquisition / Cession en 2025
Placements immobiliers fin 2025
1 034 M€
Disponibilités fin 2025
5,02 M€
3 cessions en 2025
55,40 M€
0 acquisition en 2025
block
Immeubles fin 2025
58 - 233 119 m²
Surface en 2025
-10 409 m²
Moyenne/immeuble fin 2025
17,8 M€ - 4 019 m²
'
Moyenne/immeuble en 2025
nan M€
'
Ratio d'engagement 2025
32,07 % -69 bp
Dettes financières 2025
187,86 M€ -10,15 M€
Répartition géographique 2024 2025
Répartition sectorielle 2024 2025
Sources
Valorisation 2025
Prix 31-12-2025
218,00 € -14,51%
Reconstitution 2025
216,96 € -8,31%
Ratio de reconstitution fin 2025
+0,48%
Reconstitution 2025
1 065 M€ -8,31%
Retrait 31-12-2025
200,56 € -14,51%
Réalisation 2025
173,40 € -9,30%
Valeur comptable 2025
266,16 € +0,32%
Valeur comptable 2025
1 306,23 M€ +0,32%
Valeur IFI Rés. | Non-résident 2025
200,56 € - 200,56 €
Déclaration 2026
list Valeurs IFI 2025
Historique des rapports de gestion
view_column Etat du patrimoine
Distribution en 2025
Dividende brut- 2025
10,15 € 4,66 %
Dividende net- 2025
9,60 € 4,40 %
Résultat d'exercice - 2025
8,54 € 3,92 %
Ratio de distribution 2025
+18,85%
Revenus immobiliers 2025
11,79 € 5,41%
Report à nouveau 2025
3,49%
7,61 €/part
Activité locative fin 2025
TOF ASPIM - Occupation Fin. T4-2025
90,10%
TOF en exploitation T4-2025
keyboard_arrow_down
85,10%
Surface vacante - T4-2025
37 886m²
WALB T4-2025
nc
Historique des rapports de gestion
view_column Comptes de résultats
Dividende - Acomptes versés
Acompte brut T4-2025
2,95 €/part
Versé le 30-01-26
[ trimestriel ]
| T1 | T2 | T3 | T4 | T1+T2+T3+T4 | Année pleine | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.400 | 2.400 | 2.400 | 2.950 | 10,15 | 10,15 | |
| 3.510 | 3.510 | 3.510 | 3.100 | 13,63 | 13,63 | |
| 3.510 | 3.510 | 3.510 | 3.520 | linear_scale 14,05 | 14,05 |
| En € par part | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dividende brut | 3,51 | 3,10 | 2,40 | 2,40 | 2,40 | 2,95 |
| dont plus-value | nc | 0,10 | nc | nc | nc | 0,55 |
| dont fiscalité add_box | nc | 0,10 | nc | nc | nc | 0,55 |
| À la source | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| - Fisc. p. financiers | nc | nc | nc | nc | nc | nc |
| - Fisc. étrangère | - | - | - | - | - | - |
| - Fisc. plus-value | - | 0,10 | - | - | - | 0,55 |
Activité locative
| En % | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TOF - ASPIM add_box | 95,60% | 94,60% | 92,40% | 92,20% | 91,60% | 90,10% | |
|
|
|||||||
| Var. | +0,10% | -1,06% | -2,38% | -0,22% | -0,66% | -1,66% | |
| Vacance add_box | 4,40% | 5,40% | 7,60% | 7,80% | 8,40% | 9,90% | |
|
|
|||||||
| Franchises add_box | - | 1,00% | 6,30% | 6,90% | 8,10% | 5,00% | |
|
|
|||||||
| Travaux add_box | 1,00% | - | - | - | - | - | |
|
|
|||||||
| Arbitrages | - | - | - | - | 0,20% | - | |
| TOF exploitation add_box | 94,60% | 93,60% | 86,10% | 85,30% | 83,30% | 85,10% | |
|
|
|||||||
| Var. | +2,22% | -1,07% | -8,71% | -0,94% | -2,40% | +2,12% | |
 |
|
||||||
| En m² | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
| Surface totale | 248 105 | 243 528 | 244 489 | 238 788 | 233 119 | 233 119 | |
| Surface vacante | 24 130 | 28 673 | 33 235 | 32 965 | 35 594 | 37 886 | |
| Renouvelée | 750 | 13 148 | 3 712 | 612 | nc | nc | |
| Louée | +3 010 | +4 016 | +1 268 | +1 015 | +4 918 | +2 579 | |
| Libérée | -1 059 | -8 174 | -6 053 | -1 293 | -7 547 | -4 871 | |
| Solde locatif | 1 951 | -4 158 | -4 785 | -278 | -2 629 | -2 292 | |
| TOP | 90,30% | 88,20% | 86,40% | 86,20% | 84,70% | 83,70% | |
| Loyers | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
| Encaissés (M€) | 9,65 | 8,47 | 7,72 | 8,70 | 7,80 | 6,80 | |
| Encaissés (€/P) | 1,97 | 1,73 | 1,57 | 1,77 | 1,59 | 1,39 | |
Marché des parts
| En nb de parts | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Parts totales | 4 907 637 | 4 907 637 | 4 907 637 | 4 907 637 | 4 907 637 | 4 907 637 |
| Parts souscrites add_box | 9 077 | 3 556 | 2 818 | 1 701 | 1 387 | 1 542 |
|
|
||||||
| Parts en retrait add_box | 9 077 | 3 556 | 2 818 | 1 701 | 1 387 | 1 542 |
|
|
||||||
| Parts annulées | - | - | - | - | - | - |
| Parts gré à gré | - | - | - | - | - | - |
| Parts en attente add_box | 500 478 | 446 650 | 449 095 | 455 489 | 482 893 | 493 982 |
|
|
||||||
| Demandes de retrait | nc | nc | nc | nc | nc | nc |
| Solde net | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| En M€ | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Capitalisation | 1 251,45 | 1 251,45 | 1 069,86 | 1 069,86 | 1 069,86 | 1 069,86 |
| Collecte brute | 2,31 | 0,91 | 0,61 | 0,37 | 0,30 | 0,34 |
| Volume en retrait | 2,31 | 0,91 | 0,61 | 0,37 | 0,30 | 0,34 |
| Volume annulé | - | - | - | - | - | - |
| Volume gré à gré | - | - | - | - | - | - |
| Volume en attente | 127,62 | 113,90 | 97,90 | 99,30 | 105,27 | 107,69 |
| Collecte nette | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| Liquidité | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ratio de cession | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% |
| Ratio liquidité 3m | 2% | 1% | 1% | 0% | 0% | 0% |
| Délai de cession | 165 mois | 377 mois | 478 mois | 803 mois | 1044 mois | 961 mois |
Collecte vs investissement
| En M€ | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nb cessions | 1 | 1 | 0 | 1 | 2 | 0 |
| Cessions | 11,16 | 26,90 | - | 16,50 | 38,90 | - |
| Collecte nette | - | - | - | - | - | - |
| RESSOURCES | 11,16 | 26,90 | 16,50 | 38,90 | ||
| Nb acquisitions | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Acquisition moy. | ||||||
| INVESTISSEMENTS | ||||||
|
|
|||||
| SOLDE | 11,16 | 26,90 | 16,50 | 38,90 | ||
| Disponiblités [Bilan] | 18,38 | 5,02 | ||||
Graphique de collecte et liquidité
Bilan 2025 list SCPI : Bureaux / Ile-de-France
Évènements clés - LF GRAND PARIS PATRIMOINE
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Dividende - Baisse : de -55 % à -60%
9.60 €/part -> 4.30 €/part
9.60 €/part -> 4.30 €/part
En raison d'une dégradation significative de la situation locative de LF Grand Paris Patrimoine, La Francaise AM anticipe une baisse de la distribution comprise entre -55% et -60% principalement liée aux résiliations de fin 2025 ou anticipées en 2026, ainsi qu’à un contexte défavorable aux cessions d’immeubles qui oblige à prélever une partie des résultats pour honorer les travaux et les renégociations de dettes.
L'objectif de distribution en 2026 est comprise entre 3,80 et 4,30 €/part
L'objectif de distribution en 2026 est comprise entre 3,80 et 4,30 €/part
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Prix de part - Baisse : -14,51%
255.00 €/part -> 218.00 €/part
255.00 €/part -> 218.00 €/part
La SCPI LF Grand Paris Patrimoine a constaté une baisse de -9,19% de la valeur de son patrimoine au second semestre 2024, rapportant sa valeur de reconstitution à 236,63€ (contre 254,87€ au 30 juin 2024), portant la baisse à -18,57% sur l'ensemble de 2024.
Après une première baisse de -17,74% appliquée le 01/09/2024, La Française REM a pris la décision de diminuer à nouveau le prix de part de LF Grand Paris Patrimoine de -14,51% à 218 € (-29,68% en 2024), le positionnant en décote de -7,87% par rapport à sa valeur de reconstitution de 236,63 €.
Après une première baisse de -17,74% appliquée le 01/09/2024, La Française REM a pris la décision de diminuer à nouveau le prix de part de LF Grand Paris Patrimoine de -14,51% à 218 € (-29,68% en 2024), le positionnant en décote de -7,87% par rapport à sa valeur de reconstitution de 236,63 €.
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Prix de part - Baisse : -17,74%
310.00 €/part -> 255.00 €/part
310.00 €/part -> 255.00 €/part
La Française REM a décidé de diminuer de -17,74% le prix de souscription de la SCPI LF Grand Paris Patrimoine qui passe de 310 € à 255 €/part à compter du 1er septembre 2024.
La valeur de retrait évolue dans les mêmes proportions et s’établit à 234,60 €.
Cette décision est la conséquence d'une baisse de la valeur de reconstitution de -12,29% à 254.87 €/part sur le 1er semestre 2024. En surcote de + 6,68% fin 2023, le nouveau prix est aligné à sa valeur de reconstitution.
La valeur de retrait évolue dans les mêmes proportions et s’établit à 234,60 €.
Cette décision est la conséquence d'une baisse de la valeur de reconstitution de -12,29% à 254.87 €/part sur le 1er semestre 2024. En surcote de + 6,68% fin 2023, le nouveau prix est aligné à sa valeur de reconstitution.
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Jouissance - Baisse du délai
3.00 Mois -> Mois
3.00 Mois -> Mois
A partir du 1er octobre 2023, les parts souscrites portent jouissance le 1er jour du mois qui suit le mois de souscription (aucun délai de jouissance) contre le 1er jour du 4eme mois qui suit le mois de souscription précédemment (3 mois de délai de jouissance). Cette décision devrait soutenir la collecte et faciliter la liquidité de LF Grand Paris Patrimoine
LF Grand Paris Patrimoine, SCPI de bureaux franciliens gérée par La Française REM, publie un bilan 2025 marqué par une dégradation accélérée sur l'ensemble de ses indicateurs. Le prix de souscription a été abaissé de -14,51 % à 218,00 €/part au 1er janvier 2025 — deuxième repositionnement depuis septembre 2024, portant la correction cumulée à près de -30 % — tandis que la valeur de reconstitution recule de -8,31 % à 216,96 €/part, réalignant valeur et prix (surcote de +0,48 %). La collecte brute s'effondre à 1,62 M€ (contre 12,85 M€ en 2024), le registre des parts en attente atteint 107,69 M€ fin 2025 (10,07 % de la capitalisation), conduisant à la suspension du marché des parts dès le 13 février 2026 puis à la suspension de la variabilité du capital au 1er juin 2026. Le taux d'occupation financier recule de -450 bp à 90,10 % en fin d'exercice (TOF physique annuel à 85,30 %), sous l'effet de résiliations non abouties sur 5 grands locataires en périphérie parisienne générant un manque à gagner de 7,4 M€. La distribution nette recule à 9,60 €/part (-29,05 %) pour un résultat courant de 8,54 €/part, et la société de gestion anticipe pour 2026 une nouvelle baisse de -55 % à -60 % du dividende, soit un objectif de 3,80 à 4,30 €/part, sans perspective d'amélioration du marché locatif francilien des bureaux avant 2028.
SOUSCRIPTION - L'exercice 2025 marque l'aboutissement d'une dégradation continue de la liquidité depuis le troisième trimestre 2023 : la collecte brute s'établit à seulement 1,62 M€ (contre 12,85 M€ en 2024), intégralement affectée à la compensation des 7 448 parts retirées, sans aucune entrée nette. Le registre des parts en attente de retrait, déjà à 446 650 unités fin 2024, progresse tout au long de l'exercice — 449 095 au T1, 455 489 au T2, 482 893 au T3, puis 493 982 parts fin 2025 (107,69 M€, soit 10,07 % de la capitalisation) — franchissant le seuil réglementaire des 10 % qui oblige la société de gestion à agir. Le délai de cession théorique, calculé sur la base de la compensation trimestrielle, illustre l'ampleur du blocage : de 165 mois fin T3 2024, il dépasse 960 mois fin 2025 — un niveau qui traduit un assèchement quasi total de la demande d'entrée. Deux mesures post-clôture matérialisent la rupture de régime : la suspension temporaire du marché des parts au 13 février 2026, puis la suspension de la variabilité du capital effective au 1er juin 2026, décidée après une assemblée générale extraordinaire convoquée en avril 2026 pour modifier les statuts en ce sens. La capitalisation reste stable à 1 069,86 M€ pour 14 694 associés — une stabilité qui reflète uniquement l'absence de variation du nombre de parts en circulation, et non une reprise de la dynamique commerciale. À noter : l'AGE du 19 juin 2025 a acté une réduction de la valeur nominale des parts de 150 € à 100 €, sans incidence sur le nombre de parts ni sur la capitalisation.
ACQUISITION - Aucune acquisition n'a été réalisée en 2025, l'absence totale de collecte nette excluant tout redéploiement. Le patrimoine s'établit à 58 actifs pour 233 119 m² (-10 409 m² sous l'effet des cessions), avec un placement immobilier au bilan en recul de -8,79 % à 1 033,85 M€. La valorisation globale du patrimoine en transparence (direct + SCI) s'élève à 1 427,54 M€ hors droits, dont 655,10 M€ d'actifs détenus en direct et 772,44 M€ via des SCI. La répartition géographique reste intégralement française, avec une concentration Île-de-France désormais à 67,29 % (+95 bp), Paris à 26,83 % (+41 bp) et Régions à 5,88 % (-136 bp, effet des cessions dont l'actif lyonnais). La répartition sectorielle confirme la prépondérance bureaux à 91,95 % (-72 bp), avec une légère montée en puissance de la santé à 7,85 % (+72 bp). Le taux d'engagement recule marginalement à 32,07 % (-69 bp) malgré un remboursement de dette de 60 M€ sur l'exercice — la contraction simultanée de la valeur de réalisation comprimant le dénominateur presque aussi vite que les remboursements réduisent le numérateur. La structure de la dette est détaillée : 517,12 M€ d'emprunts hypothécaires (durée résiduelle pondérée 2,7 ans) et 112,00 M€ d'emprunts court terme, pour un ratio ASPIM de 42,50 % rapporté à la valeur de réalisation. La renégociation des lignes à maturité courte dans un contexte de taux encore élevés constitue un point de vigilance pour 2026, identique à celui relevé sur d'autres SCPI bureaux de la même gamme La Française ayant suspendu leur variabilité au même calendrier.
CESSION - Trois cessions ont été réalisées en 2025 pour un montant total de 55,40 M€, sur un objectif initial de 100 M€ — soit un taux de réalisation du plan d'arbitrage de 55 %, la seconde moitié ayant achoppé sur l'absence d'intérêt des investisseurs pour les grands immeubles de bureaux Grand Paris à des niveaux de prix jugés acceptables. L'opération emblématique du T2 est la cession du Gouverneur à Lyon (69), rue de la Part Dieu, pour 16,50 M€ — actif de 5 701 m² détenu depuis 2006, inscrit en valeur comptable à 11,84 M€, soit une plus-value brute de 4,66 M€ par rapport au prix de revient. Les deux autres cessions, réalisées au T3 pour 38,90 M€, complètent le programme. L'ensemble a été cédé à la valeur d'expertise, sans décote. Le produit des cessions a été affecté au financement des travaux de restructuration des locaux vacants et au remboursement partiel de la dette (-60 M€), mais n'a pas permis d'alimenter le fonds de remboursement en 2025, comme le relève le Conseil de surveillance. Pour 2026, la stratégie de réemploi évolue : les produits de cessions seront prioritairement orientés vers le repositionnement et l'entretien des actifs en portefeuille, les refinancements et le réinvestissement dans de nouvelles classes d'actifs à rendements supérieurs — un changement de paradigme analogue à celui annoncé par LF Europimmo.
GESTION - L'exercice 2025 est marqué par une dégradation locative sévère et continue sur l'ensemble des trimestres. Le TOF ASPIM recule de -450 bp sur l'année pour atteindre 90,10 % fin 2025 (contre 94,60 % fin 2024), avec une trajectoire trimestrielle défavorable sans exception : 92,40 % au T1, 92,20 % au T2, 91,60 % au T3, 90,10 % au T4. La vacance brute progresse à 9,90 % (+450 bp), représentant 37 886 m² fin 2025 (contre 28 673 m² fin 2024), concentrée à 80,50 % en Île-de-France hors Paris — soit 30 492 m² dans les zones les plus exposées à la pression locative de la grande périphérie. Le loyer potentiel de ces surfaces vacantes représente 7,80 M€ annuels. Les franchises de loyers bondissent de 1,00 % fin 2024 à 5,00 % fin 2025, reflet des mesures d'accompagnement consenties pour retenir ou attirer des locataires dans un marché où ces mesures représentent en moyenne une perte de loyer de 30 % selon La Française REM. Le TOF en exploitation effective ressort à 85,10 % fin 2025, en recul de -842 bp sur l'exercice. Le taux d'occupation physique annuel 2025 s'établit à 85,30 % (contre 89,40 % en 2024). Le solde locatif est structurellement déficitaire sur chaque trimestre, les libérations (25 146 m² sur l'ensemble de l'année) excédant nettement les relocations.
Point de vigilance déterminant pour 2026 : sur le second semestre 2025, des négociations avec 5 grands locataires sur des immeubles en périphérie parisienne n'ont pas abouti, générant un manque à gagner de 7,4 M€ entre perte de loyers et hausse de charges non refacturables. La société de gestion anticipe une poursuite de la dégradation avec un taux d'occupation physique estimé à 74,30 % fin 2026.
VALORISATION - LF Grand Paris Patrimoine enregistre en 2025 son second repositionnement de prix en moins de six mois : après une première baisse au 1er septembre 2024, le prix de souscription est abaissé de 255,00 € à 218,00 €/part au 1er janvier 2025 (-14,51 %), portant la correction cumulée depuis le point haut à près de -30 %. La valeur de reconstitution recule de -8,31 % à 216,96 €/part fin 2025, plaçant le prix de souscription en surcote quasi nulle de +0,48 %. La valeur de réalisation recule de -9,30 % à 173,40 €/part, sous l'effet d'une baisse des valeurs vénales à périmètre constant de -5,60 % et de l'effet de levier (32,07 %). Le rendement global immobilier (RGI) ressort à -4,64 % (TD de 4,66 % diminué de -9,30 % de variation ANR). La valeur IFI 2025 s'établit à 200,56 €/part, identique pour résidents et non-résidents — l'intégralité du patrimoine étant française.
DISTRIBUTION - LF Grand Paris Patrimoine a distribué un dividende annuel brut de 10,15 €/part en 2025, en baisse de -25,53 % par rapport aux 13,63 €/part de 2024, pour un taux de distribution de 4,66 %. Ce dividende brut intègre 0,55 €/part de fiscalité sur plus-values payée par la SCPI pour le compte des associés au T4 2025, ramenant le dividende net à 9,60 €/part (-29,05 % vs 13,53 €/part en 2024). La structure trimestrielle est homogène à 2,40 €/part sur les trois premiers trimestres, avant un T4 légèrement rehaussé à 2,95 €/part intégrant la fiscalité sur plus-value. La comparaison analytique pertinente est celle du dividende net (9,60 €/part) avec le résultat courant (8,54 €/part, net de fiscalité étrangère) : LF Grand Paris Patrimoine surdistribue de 1,06 €/part, prélevé sur le report à nouveau — lequel recule de 8,67 €/part fin 2024 à 7,61 €/part fin 2025, soit environ 3,2 mois de distribution au rythme actuel. Cette politique de distribution a été ajustée en cours d'année : la société de gestion a renoncé à intégrer des plus-values de cessions prévisionnelles dans le calcul du dividende, alignant la distribution sur les résultats courants. Le taux de distribution 2025 de LF Grand Paris Patrimoine à 4,66 % est à mettre en regard de la guidance 2026 : une baisse de -55 % à -60 %, soit un objectif de 3,80 à 4,30 €/part, conséquence directe des résiliations de fin 2025, des départs attendus au premier semestre 2026 et des dépenses de travaux en cours.
CONVOCATION - L'Assemblée Générale Ordinaire d'approbation des comptes 2025 de LF Grand Paris Patrimoine se tiendra le 24 juin 2026 à 16h30, 128 boulevard Raspail, Paris (75006) — même adresse que l'assemblée de LF Europimmo du 23 juin 2026, confirmant l'organisation groupée des assemblées La Française REM. L'avis de convocation a été publié au BALO le 22 mai 2026. Cette assemblée intervient dans la continuité d'une assemblée générale extraordinaire tenue en avril 2026, lors de laquelle les associés ont voté les modifications statutaires permettant la suspension de la variabilité du capital (effective au 1er juin 2026) et la suspension du marché des parts (effective dès le 13 février 2026). L'AGO soumet également au vote des résolutions ordinaires relatives aux règles de délibération, à l'introduction d'un régime de sûretés réelles, aux règles de mandat de l'expert indépendant, à la fréquence des expertises et aux droits fixes de cession.
AVIS & PERSPECTIVES - LF Grand Paris Patrimoine présente en 2025 une configuration très dégradée, combinant une concentration sectorielle quasi exclusive sur les bureaux franciliens (91,95 %), un marché locatif structurellement défavorable, une liquidité totalement bloquée et une guidance de distribution 2026 parmi les plus sévères communiquées par une SCPI de cette capitalisation. Le point de rupture de l'exercice n'est pas la baisse de prix de part au 1er janvier 2025 — anticipée et calibrée sur les corrections de marché — mais bien l'échec des négociations avec 5 grands locataires en périphérie parisienne au second semestre, dont les départs génèrent un manque à gagner structurel de 7,4 M€ qui se répercutera pleinement sur le résultat 2026. La combinaison de ce manque à gagner, des dépenses de travaux de restructuration et des remboursements de dette explique la guidance à 3,80-4,30 €/part — soit un coupon divisé par plus de deux en deux ans, de 13,53 €/part en 2024 à un objectif médian de 4,05 €/part en 2026. La suspension de variabilité effective au 1er juin 2026 ouvre une période d'incertitude sur le prix d'équilibre qui se formera lors des premières confrontations du marché secondaire : les données disponibles sur des SCPI bureaux franciliens ayant déjà basculé vers ce régime indiquent que les prix de marché se forment structurellement en décote significative par rapport au dernier prix de souscription, sans que le niveau de cette décote puisse être anticipé avec précision avant les premières confrontations. La durée résiduelle pondérée des emprunts hypothécaires à 2,7 ans constitue un risque additionnel à horizon 2028 : le refinancement de 517,12 M€ à des conditions de marché actuelles pèserait directement sur le résultat courant, dans un contexte où les revenus immobiliers seront déjà comprimés par la montée de la vacance anticipée à 74,30 % de taux d'occupation physique fin 2026. Sur un plan moins défavorable, les cessions réalisées ont dégagé des plus-values qui ont doté une réserve de plus-values de 2,04 €/part fin 2025 ; combinée au report à nouveau de 7,61 €/part, cette réserve globale de 9,65 €/part représente environ deux fois le dividende net annuel attendu en 2026 — une marge de sécurité réelle, mais limitée au regard de l'ampleur et de la durée de la dégradation opérationnelle à venir.