Prix au
21-07-2026
187,00 €
NOVAXIA NEO - Bilan annuel - 2025
Diversifiées
Etranger
-
47.00
%
Retrait au
21-07-2026
187,00 €
Distribution brute 2025
5,50%10,28€
Distribution nette 2025
4,95%9,25€
NOVAXIA NEO - Bilan annuel 2025
21-07-26
Souscription - Collecte et liquidité en 2025
Capitalisation - T4-2025
428 M€
Collecte nette - 2025
0,29 M€
Collecte brute - 2025
9,78 M€
Volume échangé - 2025
7,70 M€
Ratio de liquidité - Délai : Liste d'attente
100%
100%
10%
7%
Ratios de cession - trimestres 2025
65%
100%
100%
100%
En attente de cession- T4-2025
17,35 M€
Ratio en attente T4-2025
4,06%
Acquisition / Cession en 2025
Placements immobiliers fin 2025
533 M€
Disponibilités fin 2025
11,40 M€
1 cessions en 2025
6,85 M€
1 acquisitions en 2025
7,75 M€
Immeubles fin 2025
38 - 226 969 m²
Surface en 2025
-621 m²
Moyenne/immeuble fin 2025
14,0 M€ - 5 973 m²
'
Moyenne/immeuble en 2025
7,8 M€
'
Ratio d'engagement 2025
34,20 % +9 bp
Dettes financières 2025
196,27 M€ +1,31 M€
Répartition géographique 2024 2025
Répartition sectorielle 2024 2025
Sources
Valorisation 2025
Prix 31-12-2025
187,00 € 0,00%
Reconstitution 2025
176,68 € -5,38%
Ratio de reconstitution fin 2025
+5,84%
Reconstitution 2025
404 M€ -5,32%
Retrait 31-12-2025
187,00 € 0,00%
Réalisation 2025
150,41 € -5,80%
Valeur comptable 2025
156,39 € -1,17%
Valeur comptable 2025
357,86 M€ -1,12%
Valeur IFI Rés. | Non-résident 2025
204,81 € - 110,39 €
Déclaration 2026
list Valeurs IFI 2025
Historique des rapports de gestion
view_column Etat du patrimoine
Distribution en 2025
Dividende brut- 2025
10,28 € 5,50 %
Dividende net- 2025
9,25 € 4,95 %
Résultat d'exercice - 2025
8,09 € 4,33 %
Ratio de distribution 2025
+14,34%
Revenus immobiliers 2025
18,04 € 9,65%
Report à nouveau 2025
0,01%
0,01 €/part
Activité locative fin 2025
TOF ASPIM - Occupation Fin. T4-2025
94,50%
TOF en exploitation T4-2025
keyboard_arrow_down
94,30%
Surface vacante - T4-2025
nc
WALB T4-2025
3,61 ans
Historique des rapports de gestion
view_column Comptes de résultats
Dividende - Acomptes versés
Acompte brut T4-2025
2,97 €/part
[ mensuel ]
| T1 | T2 | T3 | T4 | T1+T2+T3+T4 | Année pleine | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.280 | 2.280 | 2.750 | 2.970 | 10,28 | 10,28 | |
| 2.340 | 3.280 | 2.380 | 3.250 | 11,25 | 11,25 | |
| 2.690 | 3.080 | 2.700 | 3.700 | linear_scale 12,17 | 12,17 |
| En € par part | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dividende brut | 2,38 | 3,25 | 2,28 | 2,28 | 2,75 | 2,97 |
| dont plus-value | nc | nc | nc | nc | nc | 0,22 |
| dont fiscalité add_box | 0,28 | 0,35 | 0,28 | 0,28 | 0,25 | 0,22 |
| À la source | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| - Fisc. p. financiers | nc | nc | nc | nc | nc | nc |
| - Fisc. étrangère | 0,28 | 0,35 | 0,28 | 0,28 | 0,25 | 0,22 |
| - Fisc. plus-value | - | - | - | - | - | - |
Activité locative
| En % | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TOF - ASPIM add_box | 97,90% | 97,70% | 97,00% | 96,10% | 94,60% | 94,50% | |
|
|
|||||||
| Var. | -1,74% | -0,20% | -0,72% | -0,94% | -1,59% | -0,11% | |
| Vacance add_box | 2,10% | 2,30% | 3,00% | 3,90% | 5,40% | 5,50% | |
|
|
|||||||
| Franchises add_box | 0,30% | 0,30% | 1,60% | 0,30% | - | 0,20% | |
|
|
|||||||
| Travaux add_box | - | - | - | - | - | - | |
|
Aucune donnée à afficher
|
|||||||
| Arbitrages | - | - | - | - | - | - | |
| TOF exploitation add_box | 97,60% | 97,40% | 95,40% | 95,80% | 94,60% | 94,30% | |
|
|
|||||||
| Var. | +1,43% | -0,21% | -2,10% | +0,42% | -1,27% | -0,32% | |
 |
|
||||||
| En m² | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
| Surface totale | 216 785 | 227 590 | 227 583 | 230 279 | 230 279 | 226 969 | |
| Renouvelée | - | - | - | - | - | 15 000 | |
| Louée | +2 699 | +876 | +444 | +8 733 | +7 022 | - | |
| Libérée | -4 670 | -232 | -924 | nc | nc | nc | |
| Solde locatif | -1 971 | 644 | -480 | 8 733 | 7 022 | nc | |
| TOP | 94,60% | 94,10% | 93,60% | 93,60% | 91,80% | 91,70% | |
| Loyers | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 | |
| Encaissés (M€) | 9,70 | 8,90 | 11,90 | 11,80 | - | - | |
| Encaissés (€/P) | 4,27 | 3,89 | 5,18 | 5,13 | nc | nc | |
| Taux encaissement | 106,60% | 93,70% | 116,00% | 115,70% | nc | nc | |
| WALT - bail restant | nc | 2,60 ans | 2,40 ans | 2,20 ans | 2,20 ans | 1,82 ans | |
| WALB - bail ferme | 3,50 ans | 3,60 ans | 3,40 ans | 3,50 ans | 3,50 ans | 3,61 ans | |
Marché des parts
| En nb de parts | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Parts totales | 2 271 882 | 2 286 945 | 2 296 550 | 2 298 150 | 2 298 150 | 2 288 233 |
| Parts souscrites add_box | 42 744 | 53 300 | 27 272 | 9 625 | 6 950 | 6 950 |
|
|
||||||
| Parts en retrait add_box | 35 339 | 38 237 | 17 668 | 9 625 | 6 950 | 6 950 |
|
|
||||||
| Parts annulées | - | - | - | - | - | - |
| Parts gré à gré | - | - | - | - | - | - |
| Parts en attente add_box | - | - | - | 5 233 | 71 643 | 92 804 |
|
|
||||||
| Demandes de retrait | nc | nc | nc | nc | nc | nc |
| Solde net | +7 405 | +15 063 | +9 604 | 0 | 0 | 0 |
| En M€ | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Capitalisation | 424,84 | 427,66 | 429,45 | 429,75 | 429,75 | 427,90 |
| Collecte brute | 7,99 | 9,97 | 5,10 | 1,80 | 1,30 | 1,30 |
| Volume en retrait | 6,61 | 7,15 | 3,30 | 1,80 | 1,30 | 1,30 |
| Volume annulé | - | - | - | - | - | - |
| Volume gré à gré | - | - | - | - | - | - |
| Volume en attente | - | - | - | 0,98 | 13,40 | 17,35 |
| Collecte nette | 1,38 | 2,82 | 1,80 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| Liquidité | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ratio de cession | 83% | 72% | 65% | 100% | 100% | 100% |
| Ratio liquidité 3m | 100% | 100% | 100% | 100% | 10% | 7% |
| Délai de cession | 0 | 0 | 0 | 2 mois | 31 mois | 40 mois |
Collecte vs investissement
| En M€ | T3-2024 | T4-2024 | T1-2025 | T2-2025 | T3-2025 | T4-2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nb cessions | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 |
| Cessions | - | - | - | - | - | 6,85 |
| Collecte nette | 1,38 | 2,82 | 1,80 | - | - | - |
| RESSOURCES | 1,38 | 2,82 | 1,80 | 6,85 | ||
| Nb acquisitions | 1 | 1 | 0 | 1 | 0 | 0 |
| Acquisition moy. | 4,65 | 8,47 | 7,75 | |||
| INVESTISSEMENTS | -4,65 | -8,47 | -7,75 | |||
|
|
|||||
| SOLDE | -3,27 | -5,65 | 1,80 | -7,75 | 6,85 | |
| Disponiblités [Bilan] | 13,60 | 11,40 | ||||
Graphique de collecte et liquidité
Bilan 2025 list SCPI : Diversifiées / Régions
Évènements clés - NOVAXIA NEO
Novaxia annonce supprimer le délai de jouissance de la SCPI Novaxia NEO pour toutes les souscriptions enregistrées à compter du vendredi 22 septembre 2023 et jusqu’au 31 décembre 2023.
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Reconstitution - Hausse : + 2,76%
186.19 €/part -> 191.33 €/part
186.19 €/part -> 191.33 €/part
Conformément aux préconisations de l’AMF, une nouvelle expertise des actifs de Novaxia NEO a été effectuée cet été. La valeur de reconstitution
augmente de 2,76% au 30/06/2023 par rapport à fin 2022, soit 191,33 € /part.
Novaxia Investissement a donc décidé de maintenir le prix de souscription à 187 € /part.
augmente de 2,76% au 30/06/2023 par rapport à fin 2022, soit 191,33 € /part.
Novaxia Investissement a donc décidé de maintenir le prix de souscription à 187 € /part.
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Acompte - Baisse des acomptes : -10,93
3.02 €/part -> 2.69 €/part
3.02 €/part -> 2.69 €/part
Le dividende brut de fiscalité étrangère s'établit à 2,69 €/part au titre du 1er trimestre 2023 contre 3,02 €/part au 1er trimestre 2022, soit une baisse de 10,93 %
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Collecte - Cap des 300 M€ de capitalisation
245.00 M€ -> 300.00 M€
245.00 M€ -> 300.00 M€
Le rythme de collecte de Néo continue de s'accélérer au troisième trimestre 2022 avec une collecte nette supérieure à 50 M€ portant la capitalisation de la SCPI à plus de 300 M€. Les volumes d'acquisition restent en cohérence avec ces niveaux importants de ressources et présentent même un sur-investissement relutif depuis le début de l'année.
La SCPI Novaxia Neo clôture l'exercice 2025 avec un taux de distribution de 5,50 %, au-dessus de la moyenne des SCPI de bureaux ressortie à 4,60 %, pour une capitalisation quasi stable à 427,90 M€. La collecte brute recule fortement à 9,78 M€ contre 27,28 M€ en 2024, la collecte nette ressortant à 0,29 M€ grâce à la dynamique du premier trimestre. Le stock de parts en attente de retrait atteint 92 804 unités (17,35 M€) fin 2025, représentant 4,06 % de la capitalisation, dont plus de la moitié provenant de deux gros porteurs institutionnels. Le TOF recule de -320 bp à 94,50 %, la valeur de reconstitution baisse de -5,38 % à 176,68 €/part, plaçant le prix de souscription en surcote de +5,84 %. Le dividende net de 9,25 €/part excède le résultat courant de 8,09 €/part, la surdistribution étant financée par prélèvement sur le report à nouveau et une distribution de plus-value.
SOUSCRIPTION - La collecte brute de Novaxia Neo s'établit à 9,78 M€ en 2025 contre 27,28 M€ en 2024, un recul de -64 % traduisant le manque d'attractivité structurel de la classe d'actifs bureaux auprès des épargnants, les SCPI diversifiées ayant capté 65 % de la collecte brute du marché en 2025 contre 24 % seulement pour les SCPI de bureaux. Sur le marché secondaire, 41 193 parts ont changé de mains pour 7,70 M€. La collecte nette de 0,29 M€ — intégralement réalisée au premier trimestre — ne masque pas la dégradation progressive de la liquidité observée à partir du T2 2025 : le stock de parts en attente de retrait progresse de 5 253 unités en T2 à 92 804 fin 2025 (17,35 M€, soit 4,06 % de la capitalisation), le ratio de liquidité à trois mois reculant à 7 % et le délai estimé de cession atteignant 40 mois. La société de gestion précise que plus de la moitié de ces demandes émanent de deux gros porteurs institutionnels, ce qui en circonscrit partiellement la portée systémique, sans pour autant en neutraliser l'impact sur la liquidité à court terme.
ACQUISITION - Novaxia a procédé à une seule acquisition en 2025, réalisée au T2 : un hôtel 3 étoiles de 2 696 m² situé en plein cœur historique de Saragosse (Espagne), exploité par Grupo VTZ Alojamientos depuis janvier 2024, affichant un taux d'occupation moyen de 90 %. L'actif a été acquis pour 7,25 M€ hors droits (7,75 M€ acte en main), dans le cadre d'un bail ferme de 10 ans sans franchise de loyer, pour un rendement à l'acquisition de 7,57 %, relutif par rapport à l'inertie locative du portefeuille. L'acquisition a été partiellement financée par un prêt de 2,80 M€ accordé par la banque espagnole Bankinter. Le taux d'engagement transparisé reste quasi stable à 34,20 % (+9 bp), la dette financière consolidée s'établissant à 196,27 M€ (+1,31 M€) pour une valeur d'expertise de 532,85 M€, soit un LTV de l'ordre de 36,8 % sur base des placements immobiliers inscrits à l'état du patrimoine. Les répartitions géographique et sectorielle évoluent marginalement : l'étranger progresse de 46 % à 47 %, les bureaux de 93 % à 94 %, les hôtels de 3 % à 4 %.
CESSION - Novaxia Neo a procédé à sa première cession en novembre 2025 : le data center de Nanterre (21 rue du Port, 92), 3 256 m² entièrement loués à Interxion, cédé 6,85 M€ à un fonds infrastructure après plus de cinq ans de détention. L'opération dégage une plus-value de cession de 241 736,91 €, distribuée aux associés. La cession de cet actif, qui représentait à lui seul 15 % de la consommation énergétique totale du portefeuille, réduit l'empreinte carbone du fonds et améliore sa note ESG, en cohérence avec la trajectoire de réduction d'intensité carbone de 38 % d'ici 2030 que s'est fixée la SCPI. Par ailleurs, des parkings sur l'actif d'Amstelveen (Pays-Bas) ont été cédés pour une plus-value complémentaire de 252 588,92 €, distribuée en janvier 2026 au titre de l'exercice 2025. Le TRI de l'actif de Nanterre depuis son acquisition ressort à 7,60 % pour l'investisseur.
GESTION - Le TOF de Novaxia Neo recule de -320 bp sur l'année pour s'établir à 94,50 % fin 2025, la vacance en recherche de locataires progressant de 2,30 % à 5,50 %, sous l'effet d'une hausse des taux de vacance observée en Europe et d'une pression baissière sur les loyers favorable aux locataires en phase de renégociation. Le TOF en exploitation effective ressort à 94,30 % (-30 bp sur le T4). Le trimestre est marqué par le renouvellement du bail de Rueil-Malmaison, immeuble mono-occupant de 15 000 m² loué à Soletanche-Freyssinet (groupe Vinci), bail long terme qui contribue positivement à la durée résiduelle. Malgré ce renouvellement, le WALT moyen (bail restant) ressort à 1,82 an fin 2025, signal de concentration des échéances locatives sur 2026-2027 : la société de gestion indique être en négociation active sur ces baux, avec près de la moitié des expositions 2026 déjà sécurisées. Le WALB (bail ferme) ressort à 3,61 ans, plus rassurant. Le patrimoine regroupe 38 actifs pour 226 969 m² et 131 locataires, répartis à 53 % en France et 47 % en Europe.
VALORISATION - Le prix de souscription de Novaxia Neo est maintenu à 187,00 €/part en 2025, tandis que la valeur de reconstitution recule de -5,38 % à 176,68 €/part contre 186,72 € fin 2024, plaçant le prix en surcote de +5,84 % par rapport à sa valeur de référence — situation défavorable pour un investisseur entrant. La valeur de réalisation baisse de -5,80 % à 150,41 €/part, soit 80,43 % du prix de souscription. Le conseil de surveillance note que les actifs français ont subi une dépréciation dans un contexte de décompression des taux, tandis que les actifs espagnols ont enregistré une progression portée par la dynamique de l'économie ibérique — un effet géographique partiellement compensateur. À périmètre constant, les valeurs d'expertise reculent de -2,30 %, l'écart avec la baisse totale de -5,38 % de la valeur de reconstitution s'expliquant mécaniquement par l'effet de levier : avec une dette transparisée de 196,27 M€ représentant environ 36,8 % de la valeur du patrimoine, toute correction des valeurs d'expertise se trouve amplifiée au niveau de la valeur nette par part, la reconstitution intégrant la dette dans son calcul.. Le Rendement Global Immobilier 2025 ressort à -0,30 % (taux de distribution 5,50 % minoré de la variation d'ANR de -5,80 %). La valeur IFI 2025 s'établit à 204,81 €/part pour un résident fiscal français et à 110,39 €/part pour un non-résident, compte tenu des 47 % du patrimoine situés à l'étranger.
DISTRIBUTION - Novaxia Neo a distribué un dividende brut de 10,28 €/part en 2025, en baisse de -8,62 % par rapport aux 11,25 € de 2024, composé de 9,03 €/part de distribution courante et de 0,22 €/part de distribution de plus-value issue de deux cessions : le data center de Nanterre (plus-value de 241 736,91 €) et des parkings sur l'actif d'Amstelveen aux Pays-Bas (252 588,92 €, distribués en janvier 2026 au titre de l'exercice 2025). Avec 47 % de son patrimoine à l'étranger, la SCPI a acquitté 1,03 €/part de fiscalité à la source, ramenant le dividende net à 9,25 €/part. Le résultat courant 2025 s'établit à 8,09 €/part, déjà net de cette fiscalité étrangère : la comparaison pertinente porte donc sur le dividende net de 9,25 €/part face à un résultat de 8,09 €/part, soit une surdistribution de 1,16 €/part financée par prélèvement sur le report à nouveau, lui-même abondé par prélèvement sur la prime d'émission à hauteur de 467 615,91 € conformément aux statuts. Le report à nouveau ressort à un niveau résiduel de 0,01 €/part, quasi nul, ne constituant plus de réserve disponible pour absorber un nouveau différentiel en 2026 — toute pression supplémentaire sur les revenus se traduirait mécaniquement par une baisse du dividende. Le taux de distribution 2025 de 5,50 % se situe 90 bp au-dessus de la moyenne des SCPI de bureaux (4,60 %).
CONVOCATION - L'Assemblée Générale Ordinaire d'approbation des comptes 2025 de Novaxia Neo s'est tenue le 24-06-2026 à 17h00 au siège social situé 45 rue Saint-Charles, 75015 Paris. L'avis de convocation a été publié au Bulletin des Annonces Légales Obligatoires (BALO) le 03-06-2026.
AVIS & PERSPECTIVES - L'exercice 2025 de Novaxia Neo se caractérise par une résilience relative dans un segment bureaux sous pression : maintien du prix de part à 187,00 €, taux de distribution de 5,50 %, TRI cinq ans de 7,26 %. Trois points de vigilance structurants pour 2026 méritent attention. Premièrement, le WALT résiduel de 1,82 an concentre les échéances locatives sur 2026-2027 : la sécurisation des baux en cours de négociation conditionne directement le niveau de TOF et de revenus futurs, la moitié des expositions 2026 restant à sécuriser à la clôture. Deuxièmement, le report à nouveau quasi nul à 0,01 €/part ne laisse plus de marge d'absorption en cas de nouveau différentiel entre résultat courant et distribution — toute pression supplémentaire sur les revenus se traduirait mécaniquement par une baisse du dividende en 2026. Troisièmement, le stock de parts en attente à 92 804 unités (17,35 M€, délai 40 mois), bien que concentré sur des institutionnels, pèse sur la liquidité et conditionne la capacité de déploiement. La société de gestion oriente ses perspectives 2026 vers des acquisitions d'actifs récents bien localisés à rendement immédiat, dans un contexte macroéconomique marqué par la remontée de l'OAT et une posture d'attentisme généralisé des investisseurs.