La souscription ou l'achat d'une part de SCPI est un investissement de nature immobilière à long terme. La durée de conservation recommandée se situe entre 8 et 10 ans et est indiquée dans le Document d'Informations Clefs (DIC) de chaque SCPI.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et l'investisseur en SCPI est exposé à des risques :
Risque de perte en capital -
Le capital investi n'est pas garanti, sa valeur peut varier à la hausse comme à la baisse en fonction en particulier de l'évolution des marchés immobiliers.
Risque de baisse des revenus -
Ni le taux de distribution ni le dividende ne sont garantis. Les performances passées ne présagent pas des performances futures.
Risque de liquidité -
Ni la société de gestion, ni la SCPI elle-même ne garantissent la revente ou le retrait des parts. La sortie n’est possible que s’il existe une contrepartie ou s'il a été mis en place un mécanisme de cession des actifs en vertu de la réglementation (dans ce dernier cas la SCPI peut proposer un prix de sortie réduit).
Risque de change -
Certaines SCPI investies à l'étranger peuvent comporter un risque de change lié aux devises étrangères de pays situés hors de la zone euro. Ce risque peut avoir un impact négatif sur la valorisation des actifs immobiliers ainsi que sur les revenus associés.
Risque lié à la gestion discrétionnaire -
Le style de gestion pratiqué par la société de gestion pour le compte de la SCPI repose sur des anticipations de l’évolution des différents marchés et sur la sélection et la gestion des actifs. Il existe un risque que la SCPI ne soit pas investie sur les marchés ou immeubles les plus performants.
Souscription - Dans le cadre de la 26ème augmentation de capital, les capitaux collectés par FRUCTIPIERRE ont augmenté de 4,5% au cours de l’année 2022, soit un montant de souscriptions de 33 M€. Elle a été clôturée le 14 octobre 2022, pour un montant total de capitaux collectés de 70,5 M€.
Le volume de parts échangées sur le marché secondaire organisé est en contraction de 7 % par rapport à 2021, essentiellement du fait de l’objet d’une diminution de 14 % du nombre de parts mises en vente. Lors de la dernière confrontation de l’exercice, le prix d’exécution reste proche du prix de décembre 2021 (-0,3 %), à 555 €, soit un prix acquéreur de 604,95 €. Toutefois, le prix acquéreur moyen du marché secondaire de l’exercice progresse de 0,3 % par rapport à 2021 en s’établissant à 605,49 €.
Cession - Le maintien de contacts d’opportunité a permis de finaliser la cession de deux lots, pour un prix de vente total de 14 M€, supérieur de 52 % aux prix de revient et de 9 % à leurs dernières valeurs d’expertise (31/12/2021), et dégageant une plus-value nette de 4,3 M€.
Livraison - Un immeuble de bureaux dans le 11e arrondissement parisien, acquis fin 2019, a été livré le 31 mars 2022. Entièrement restructuré pour correspondre aux derniers standards internationaux, il est loué à 100 %, et est donc immédiatement productif de loyers. Si aucun investissement n’a été finalisé durant l’exercice, FRUCTIPIERRE est néanmoins en fin d’exercice en situation de surinvestissement de l’ordre de 16,5 M€.
Gestion - L’activité locative est restée très active avec près de 19 000 m2 qui ont fait l’objet de négociations durant l’exercice. Dans un environnement qui reste marqué par des incertitudes liées à la crise ukrainienne et au contexte économique, les taux d’occupation financier et d’encaissement des loyers se maintiennent, proches respectivement de 91 % et 95 % en fin d’année. En tout état de cause, les gérants d’AEW conservent une attitude pragmatique à l’égard des locataires, en faisant preuve de réalisme sur les loyers soutenables à la location
Situation - Au 31 décembre 2022, le patrimoine de la SCPI est réparti sur 58 sites différents, totalisant 146 000 m², et compte 224 baux. Compte tenu des cessions de l’exercice (pour 14 M€), l’expertise immobilière valorise le patrimoine à 1,05 Md€ (contre 1,06 Md€ à la clôture de l’exercice précédent). Dans un environnement qui reste marqué par des incertitudes liées à la crise ukrainienne et au contexte économique, l’activité locative est restée très active, avec 15 500 m² qui ont fait l’objet de négociations durant l’année 2022 (dont 8 000 m² au second semestre). Ont ainsi été concrétisés, 13 500 m² de nouveaux baux et 2 000 m² de renouvellements. L’activité locative de l’année 2022 fait ressortir un solde équilibré (+100 m²) entre les libérations et les relocations. Le taux d’occupation financier annuel s’établit pour 2022 à 92,07%, contre 92,66% en 2021. Les taux d’encaissement des loyers des 3è et 4è trimestres 2022, calculés début janvier 2023, avoisinent 96% et 95%.
Distribution - Le résultat de FRUCTIPIERRE est en nette augmentation de 1,03 M€ (+3 %) par rapport à l’exercice précédent et s’établit à 33 352 204 €. Les produits locatifs (loyers et revenus des participations contrôlées) sont en progression de 1,8 M€ par rapport à 2021 et proches du niveau de 2020.
Pour une part en jouissance au 1er janvier 2022, le montant distribué en 2022 s’élève à 24,20 € par part, soit +5 % par rapport à 2021 et +18 % par rapport à 2020. Il est à son plus haut niveau depuis 2013. Il intègre, outre la distribution du revenu courant, un prélèvement prévu de 6,20 € sur la réserve de plus-values. Le report à nouveau (réserves) est à 7,96 € par part et représente, en fin d’exercice, 5,5 mois de distribution courante.
Le taux de distribution 2022 s’établit à 4 %, toujours notable dans l’environnement financier actuel.