PF GRAND PARIS - BT4-2023

Gérée par PERIAL
Ouverte
CAPITAL VARIABLE Label ISR
Bureaux
IDF - 75.40 %
Prix au 12-02-2025
458,00 €
Retrait au 12-02-2025
414,49 €
Distribution brute 2024
5,10%23,36€
Distribution nette 2024
5,03%23,05€
 

PF GRAND PARIS - Bulletin d'information trimestriel du T4 2023

27-01-24 

Souscription - 19 643 parts de la SCPI PF GRAND PARIS ont été souscrites sur le dernier semestre 2023, toutes été compensées par des demandes de retrait. Avec un ratio de cession de 100%, PF Grand Paris ne réalise donc pas de collecte nette au titre du second semestre 2023. Les demandes de retrait ont été supérieures puisque 70 000 parts sont en attente de retrait au 31 décembre 2023, soit l'équivalent de 31 M€ valorisé au prix de souscription.

Acquisition - PF Grand Paris n'a pas réalisé d'investissement au 4ème trimestre 2023.

Cession - Deux actifs localisés en région et ne répondant plus à la stratégie de de PF Grand Paris ont été vendus au 4ème trimestre 2023 et ont généré des plus-values très faiblement fiscalisées grâce aux durées de détention des actifs :   
- un actif de bureaux de 1 120 m2 situé à Lille (59), acquis en 1987 et inscrit au bilan 2022 pour un prix de revient de 2 M€ a été cédé 4,5 M€ en novembre ;
- un actif autre de bureaux de 950 m2 situé à Aix (13), acquis en 1999 et inscrit au bilan 2022 pour un prix de revient de 1,4 M€ a été cédé 1,9 M€ en décembre. 
Pour contextualisation, la SCPI PF Grand Paris étant constituée à date de 2,3 M de parts, les 3 M€ de plus-value réaliés correspondent à 1,3 €/part

Gestion - Le Taux d'Occupation Financier au 31 décembre 2023 se maintient à 92,30% mais ne reflète pas la réalité d'exploitation de la SCPI PF Grand Paris qui continue de se dégrader en raison d'une hausse sensible des franchises de loyer accordées qui passent de 5,90 % à 8,50%. Le solde locatif du trimestre est lui aussi fortement déficitaire avec 10 300 m2 libérés (2,1 M€ de loyers) pour 2 000 m2 mis en location (0,4 M€ de loyers). 

Valorisation - La société de gestion Périal a effectué une valorisation à mi-année 2023 du patrimoine de PF Grand Paris qui a eu pour conséquence la baisse du prix de la part annoncée le 15 septembre 2023. Les campagnes d’expertises réglementaires de fin d’année confirment les estimations de mi-année. Ainsi, le prix de part de PF Grand Paris a été correctement fixé en septembre à 458 €, proche de l'estimation de sa valeur de reconstitution de 488,10 €/part au 15/09/2023.

Distribution - Le montant du 4eme acompte de dividende de la SCPI versé le 25 janvier 2024 s’élève à 5,35 € nets par part, auquel s’ajoute 1,05 € par part issu de la distribution partielle de plus-value immobilière. Il permet d’atteindre un dividende 2023 de 23,50 € net par part, équivalent à un Taux de Distribution de 4,34 % (Dividende brut de 23,61 €/part rapporté au prix de part au 1er janvier 2023 de 544 €). 
Cette distribution, constitué pour 3,26 d'acompte exceptionnel tiré sur la réserve de plus-value, permet de reconstituer le report à nouveau (RAN).

Collecte et liquidité du T4-2023

Collecte brute T4-2023
4,50 M€
Collecte nette T4-2023
-
Volume échangé T4-2024
4,50 M€
Ratio de cession 4 derniers trimestres
68% 
68% 
100% 
100%  T4-2023
Ratio de liquidité 3 mois
100% 
100% 
28% 
14%   T4-2023
Délai de cession T4-2023
21,1 mois 69 120 parts [31,66M€]

Acquisition et cession du T4-2023

0 acquisition T4-2023
block
2 cessions T4-2023
6,40 M€

Activité locative au T4-2023

TOF ASPIM - Occupation Fin. T4-2023
92,30%
TOF en exploitation T4-2023
keyboard_arrow_down 83,60%

Dividende - Acomptes versés

Acompte brut T4-2023
6,51 €/part
Versé le 25-01-24 [ trimestriel ]
T1 T2 T3 T4 T1+T2+T3+T4 Année pleine
5.00 6.05 6.05 6.51 23,61 23,61
4.60 5.50 6.29 7.10 23,49 23,49
5.25 5.50 5.75 7.00 linear_scale 23,50 23,50
En € par part T3-2022T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023T4-2023
Dividende brut 6,297,105,006,056,056,51
dont plus-value1,34ncnc1,051,051,16
dont fiscalité 0,500,110,020,280,020,33
À la source T3-2022T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023T4-2023
- Fisc. p. financiers0,110,110,020,280,020,22
- Fisc. étrangère------
- Fisc. plus-value0,39----0,11

Sources - BULLETIN TRIMESTRIEL-T4-2023

Activité locative

En % T3-2022T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023T4-2023
TOF - ASPIM 92,90%93,40%92,80%92,80%92,50%92,30%
Var.+2,05%+0,54%-0,65%-0,32%-0,22%
Vacance 7,10%6,60%7,20%7,20%7,50%7,70%
Franchises 7,10%7,80%2,00%3,20%5,90%8,50%
Travaux --0,40%0,40%-0,20%
Arbitrages0,20%0,30%0,10%0,10%--
TOF exploitation 85,60%85,30%90,30%89,10%86,60%83,60%
Var.+2,57%-0,35%+5,54%-1,35%-2,89%-3,59%
En m² T3-2022T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023T4-2023
Surface totale322 073325 004322 924319 248324 125320 680
Louée+5 221+4 015+2 902+447+2 635+1 990
Libérée-7 209-8 107-6 999-4 354-1 634-10 316
Solde locatif -1 988-4 092-4 097-3 9071 001-8 326
TOPncnc88,70%88,30%89,00%nc
Loyers T3-2022T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023T4-2023
Encaissés (M€) 14,4414,4414,8714,8719,0019,00
Encaissés (€/P) 6,406,266,426,398,168,16
Taux encaissementncncncnc93,00%nc
WALB - bail ferme4,10 ans4,20 ansncncnc3,80 ans

Collecte vs investissement

En M€ T3-2022T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023T4-2023
Nb cessions272112
Cessions13,2837,161,963,350,856,40
Collecte nette23,0323,035,275,27--
RESSOURCES36,3160,197,238,620,856,40
Nb acquisitions310010
Acquisition moy. 86,67 95,20 19,50
INVESTISSEMENTS-260,00-95,20-19,50
SOLDE-223,69-35,017,238,62-18,656,40
Disponiblités [Bilan] 41,13 13,93

Marché des parts 

En nb de parts T3-2022T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023T4-2023
Parts totales2 254 4612 304 7362 316 2352 327 7332 327 7332 327 733
Parts souscrites 57 69757 69736 31636 3169 8229 822
Parts en retrait 7 4217 42124 81724 8179 8229 822
Parts annulées------
Parts gré à gré------
Parts en attente ----34 56069 120
Demandes de retraitncncncncncnc
Solde net+50 276+50 276+11 499+11 49900
En M€ T3-2022T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023T4-2023
Capitalisation1 226,431 253,781 260,031 266,291 066,101 066,10
Collecte brute 31,3931,3919,7619,764,504,50
Volume en retrait4,044,0413,5013,504,504,50
Volume annulé------
Volume gré à gré------
Volume en attente----15,8331,66
Collecte nette27,3527,356,266,260,000,00
Liquidité T3-2022T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023T4-2023
Ratio de cession13%13%68%68%100%100%
Ratio liquidité 3m100%100%100%100%28%14%
Délai de cession000011 mois21 mois

Graphique de collecte et liquidité

Parts échangées - Capital variable

Date de
transaction
Prix
Acheteur
Prix
Vendeur
Echanges Volume
31/12/2024 458,00 414,49 1 037 474 946 €
30/09/2024 458,00 414,49 1 037 474 946 €
30/06/2024 458,00 414,49 2 201 1 008 058 €
31/03/2024 458,00 414,49 2 201 1 008 058 €
31/12/2023 458,00 414,49 9 822 4 498 476 €
30/09/2023 458,00 414,49 9 822 4 498 476 €
15/09/2023 458,00 414,49 - -
30/06/2023 544,00 492,32 24 817 13 500 448 €
31/03/2023 544,00 492,32 24 817 13 500 448 €
31/12/2022 544,00 492,32 14 842 8 074 048 €
30/09/2022 544,00 492,32 - -
30/06/2022 544,00 492,32 10 738 5 841 472 €
31/03/2022 544,00 492,32 - -
31/12/2021 544,00 492,32 10 477 5 699 488 €
30/09/2021 544,00 492,32 - -
30/06/2021 544,00 492,32 8 516 4 632 704 €
01/04/2021 544,00 492,32 - -
31/03/2021 532,00 481,46 8 516 4 530 512 €
31/12/2020 532,00 481,46 21 914 11 658 248 €
30/09/2020 532,00 481,46 21 913 11 657 716 €

Évènements clés - PF GRAND PARIS

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Fonds remboursement - Décote -25,26%
414.49 €/part -> 309.79 €/part
Périal AM a initié la première dotation au fonds de remboursement de PF Grand Paris. Cette première dotation d’un montant de 2,3 M€ permet de proposer une solution de sortie pour les associés ayant effectué un demande de retrait non satisfaite.

Le prix de retrait via fonds de remboursement a été fixé -10% en dessous de la valeur de réalisation (344,20 € au 30 juin 2024) à 309,79 €/part, soit -25,26% en dessous du prix de retrait actuel (414,49 €/part).
 
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Reconstitution - Baisse : -3,61%
449.73 €/part -> 433.50 €/part
Périal AM a réalisé les expertises de mi-année du patrimoine immobilier de ses SCPI et la valeur de reconstitution de PF Grand Paris baisse de -3,61% au 1er semestre 2024 après une baisse de -18,88% en 2023. La ratio de reconstitution affiche une surcote de +5,65%.
La valeur de réalisation baisse dans les mêmes proportions (-3,66%) et s'établit à 344.20 €/part.
 
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Jouissance - Baisse du délai
3.00 Mois
Périal annonce la réduction du délai de jouissance de la SCPI PF Grand Paris, à partir du 1er mars 2024 : la date d’entrée en jouissance est fixée au 1er jour du mois suivant la date d’enregistrement de la souscription.
À titre d’exemple des parts souscrites en mars entreront en jouissance le 1er avril.
 
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Prix de part - Baisse : -15,8 %
544.00 €/part -> 458.00 €/part
Périal annonce la décision d'un ajustement du prix de part de PF GRAND PARIS passant de 544 € à 458 € par part au 15 septembre 2023.
En conséquence le prix de retrait est de 414,49 € par part.
La valeur de reconstitution communiquée au 15/09/223 est de 488,10 € par part.

 
Demande d'information
PF GRAND PARIS
Conseil en gestion de patrimoine spécialisé en épargne immobilière, éditeur de SCPI-Lab.