event_note  Dernier [27-Jan] - BT4 2023

PF GRAND PARIS - BT4-2023

Gérée par PERIAL
Ouverte
CAPITAL VARIABLE Label ISR
Bureaux
IDF - 75.50 %
Prix au 19-05-2024
458,00 €
Retrait au 19-05-2024
414,49 €
Distribution brute 2023
4,34%23,61€
Distribution nette 2023
4,32%23,50€
Synthèse location_city
Distribution euro_symbol
Valorisation multiline_chart
Transaction swap_horiz
Information library_books check
Documentation picture_as_pdf
 

PF GRAND PARIS - Bulletin d'information trimestriel du T4 2023

27-01-24 

Souscription - 19 643 parts de la SCPI PF GRAND PARIS ont été souscrites sur le dernier semestre 2023, toutes été compensées par des demandes de retrait. Avec un ratio de cession de 100%, PF Grand Paris ne réalise donc pas de collecte nette au titre du second semestre 2023. Les demandes de retrait ont été supérieures puisque 70 000 parts sont en attente de retrait au 31 décembre 2023, soit l'équivalent de 31 M€ valorisé au prix de souscription.

Acquisition - PF Grand Paris n'a pas réalisé d'investissement au 4ème trimestre 2023.

Cession - Deux actifs localisés en région et ne répondant plus à la stratégie de de PF Grand Paris ont été vendus au 4ème trimestre 2023 et ont généré des plus-values très faiblement fiscalisées grâce aux durées de détention des actifs :   
- un actif de bureaux de 1 120 m2 situé à Lille (59), acquis en 1987 et inscrit au bilan 2022 pour un prix de revient de 2 M€ a été cédé 4,5 M€ en novembre ;
- un actif autre de bureaux de 950 m2 situé à Aix (13), acquis en 1999 et inscrit au bilan 2022 pour un prix de revient de 1,4 M€ a été cédé 1,9 M€ en décembre. 
Pour contextualisation, la SCPI PF Grand Paris étant constituée à date de 2,3 M de parts, les 3 M€ de plus-value réaliés correspondent à 1,3 €/part

Gestion - Le Taux d'Occupation Financier au 31 décembre 2023 se maintient à 92,30% mais ne reflète pas la réalité d'exploitation de la SCPI PF Grand Paris qui continue de se dégrader en raison d'une hausse sensible des franchises de loyer accordées qui passent de 5,90 % à 8,50%. Le solde locatif du trimestre est lui aussi fortement déficitaire avec 10 300 m2 libérés (2,1 M€ de loyers) pour 2 000 m2 mis en location (0,4 M€ de loyers). 

Valorisation - La société de gestion Périal a effectué une valorisation à mi-année 2023 du patrimoine de PF Grand Paris qui a eu pour conséquence la baisse du prix de la part annoncée le 15 septembre 2023. Les campagnes d’expertises réglementaires de fin d’année confirment les estimations de mi-année. Ainsi, le prix de part de PF Grand Paris a été correctement fixé en septembre à 458 €, proche de l'estimation de sa valeur de reconstitution de 488,10 €/part au 15/09/2023.

Distribution - Le montant du 4eme acompte de dividende de la SCPI versé le 25 janvier 2024 s’élève à 5,35 € nets par part, auquel s’ajoute 1,05 € par part issu de la distribution partielle de plus-value immobilière. Il permet d’atteindre un dividende 2023 de 23,50 € net par part, équivalent à un Taux de Distribution de 4,34 % (Dividende brut de 23,61 €/part rapporté au prix de part au 1er janvier 2023 de 544 €). 
Cette distribution, constitué pour 3,26 d'acompte exceptionnel tiré sur la réserve de plus-value, permet de reconstituer le report à nouveau (RAN).

Evolution trimestrielle du marché des parts

Dividende - Acomptes versés

Acompte brut T4-2023
6,51 €/part
Versé le 25-01-24 [ trimestriel ]
T1 T2 T3 T4 T1+T2+T3+T4 Année pleine
5.00 6.05 6.05 6.51 23,61 23,61
4.60 5.50 6.29 7.10 23,49 23,49
5.25 5.50 5.75 7.00 linear_scale 23,50 23,50
En € par part T3-2022T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023T4-2023
Dividende brut 6,297,105,006,056,056,51
dont plus-value1,34ncnc1,051,051,16
dont fiscalité 0,500,110,020,280,020,33
À la source T3-2022T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023T4-2023
- Fisc. p. financiers0,110,110,020,280,020,22
- Fisc. étrangère------
- Fisc. plus-value0,39----0,11

Sources - BULLETIN TRIMESTRIEL-T4-2023

file_download picture_as_pdf

Activité locative

En % T3-2022T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023T4-2023
TOF - ASPIM 92,90%93,40%92,80%92,80%92,50%92,30%
Var.+2,05%+0,54%-0,65%-0,32%-0,22%
Vacance 7,10%6,60%7,20%7,20%7,50%7,70%
Franchises 7,10%7,80%2,00%3,20%5,90%8,50%
Travaux--0,40%0,40%-0,20%
Arbitrages0,20%0,30%0,10%0,10%--
TOF exploitation 85,60%85,30%90,30%89,10%86,60%83,60%
Var.+2,57%-0,35%+5,54%-1,35%-2,89%-3,59%
En m² T3-2022T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023T4-2023
Surface totale322 073325 004322 924319 248324 125320 680
Louée+5 221+4 015+2 902+447+2 635+1 990
Libérée-7 209-8 107-6 999-4 354-1 634-10 316
Solde locatif -1 988-4 092-4 097-3 9071 001-8 326
TOPncnc88,70%88,30%89,00%nc
Loyers T3-2022T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023T4-2023
Encaissés (M€) 14,4414,4414,8714,87--
Encaissés (€/P) 6,406,266,426,39ncnc
Taux encaissementncncncnc93,00%nc
WALB - bail ferme4,10 ans4,20 ansncncnc3,80 ans

Marché des parts 

    RATIO DE CESSION - Le Ratio de cession est le rapport entre les retraits (parts échangés) et les souscriptions (parts souscrites).
    Dans un marché ou les volumes de collecte sont largement supérieur au volume de retrait, ce ratio sera proche de 0%.
    Plus ce rapport s'approche de 100%, plus le risque que les nouvelles souscriptions ne permettent plus de compenser les retrait de parts augmente.
    A 100%, toute les nouvelles parts émises (parts souscrites) compensent les souhaits de retrait de parts.
    Dans ce cas, en fonction du statuts de la SCPI, la société de gestion peut procéder à des anullations de parts ou, la plupart du temps, va loger le surplus de part à céder en "parts en attente".
     
    RATIO DE LIQUIDITE 3m - Le Ratio de liquidité 3M (3 mois) est le rapport entre le volume de parts en attente de cession (parts en attente) et les souscriptions (parts souscrites) sur le trimestre.
    En l'abscence de parts en attente, ce ratio sera de 100%, la liquidité des parts semble assurée.

     
En nb de parts T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023T4-2023
Parts totales2 304 7362 316 2352 327 7332 327 7332 327 733
Parts souscrites 57 69736 31636 3169 8229 822
Parts en retrait 7 42124 81724 8179 8229 822
Parts annulées-----
Parts gré à gré-----
Parts en attente ---34 56069 120
Demandes de retraitncncncncnc
Solde net+50 276+11 499+11 499ncnc
En M€ T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023T4-2023
Capitalisation1 253,781 260,031 266,291 066,101 066,10
Collecte brute 31,3919,7619,764,504,50
Volume en retrait4,0413,5013,504,504,50
Volume annulé-----
Volume gré à gré-----
Volume en attente---15,8331,66
Collecte nette27,356,266,26
Liquidité T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023T4-2023
Ratio de cession13%68%68%100%100%
Ratio liquidité 3m100%100%100%28%14%
Délai de cession00011 mois21 mois
mode_edit list SCPI : Bureaux / Ile-de-France

Évènements clés - PF GRAND PARIS

arrow_downward
Jouissance - Baisse du délai
3.00 Mois
01-03-24
picture_as_pdf
add_box
Périal annonce la réduction du délai de jouissance de la SCPI PF Grand Paris, à partir du 1er mars 2024 : la date d’entrée en jouissance est fixée au 1er jour du mois suivant la date d’enregistrement de la souscription.
À titre d’exemple des parts souscrites en mars entreront en jouissance le 1er avril.
 
arrow_downward star_border
Prix de part - Baisse : -15,8 %
544.00 €/part -> 458.00 €/part
15-09-23
picture_as_pdf
add_box
Périal annonce la décision d'un ajustement du prix de part de PF GRAND PARIS passant de 544 € à 458 € par part au 15 septembre 2023.
En conséquence le prix de retrait est de 414,49 € par part.
La valeur de reconstitution communiquée au 15/09/223 est de 488,10 € par part.

 
arrow_downward
Jouissance - Réduction du délai
5.00 Mois -> 3.00 Mois
01-07-23
link
add_box
Les SCPI PF Grand Paris, PFO et PFO2, gérées par PERIAL Asset Management, modifient leurs délais de jouissance à compter du 1er juillet 2023. Le délai de jouissance des trois SCPI sera réduit au 1er jour du 4e mois qui suit le mois de souscription, au lieu du 1er jour du 6e mois.
 
arrow_upward star_border
Endettement - Hausse
18.30 % -> 30.50 %
BT3 2022
30-09-22
picture_as_pdf
add_box
Avec plus de 250 M€ investis sur le troisième trimestre 2022, PF GRAND PARIS a logiquement fait appel à la dette pour financer son programme d'investissement.
Le recours à l’endettement permet à la SCPI de bénéficier d'un «effet de levier» en vue d’améliorer la rentabilité des immeubles qu’elle acquiert
Ce ratio d’endettement est encadré et ne peut pas dépasser statutairement 40 % de la valeur globale des actifs qu’elle possède.
 
Demande d'information
PF GRAND PARIS
Conseil en gestion de patrimoine spécialisé en épargne immobilière, éditeur de SCPI-Lab.

Investir en SCPI - Les risques

La souscription ou l'achat d'une part de SCPI est un investissement de nature immobilière à long terme. La durée de conservation recommandée se situe entre 8 et 10 ans et est indiquée dans le Document d'Informations Clefs (DIC) de chaque SCPI.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et l'investisseur en SCPI est exposé à des risques :
Risque de perte en capital - Le capital investi n'est pas garanti, sa valeur peut varier à la hausse comme à la baisse en fonction en particulier de l'évolution des marchés immobiliers.
Risque de baisse des revenus - Ni le taux de distribution ni le dividende ne sont garantis. Les performances passées ne présagent pas des performances futures.
Risque de liquidité - Ni la société de gestion, ni la SCPI elle-même ne garantissent la revente ou le retrait des parts. La sortie n’est possible que s’il existe une contrepartie ou s'il a été mis en place un mécanisme de cession des actifs en vertu de la réglementation (dans ce dernier cas la SCPI peut proposer un prix de sortie réduit).
Risque de change - Certaines SCPI investies à l'étranger peuvent comporter un risque de change lié aux devises étrangères de pays situés hors de la zone euro. Ce risque peut avoir un impact négatif sur la valorisation des actifs immobiliers ainsi que sur les revenus associés.
Risque lié à la gestion discrétionnaire - Le style de gestion pratiqué par la société de gestion pour le compte de la SCPI repose sur des anticipations de l’évolution des différents marchés et sur la sélection et la gestion des actifs. Il existe un risque que la SCPI ne soit pas investie sur les marchés ou immeubles les plus performants.
 

mail Nous contacter