SELECTINVEST 1 - BT4-2023

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IDF - 54.50 %
Prix au 30-04-2025
530,00 €
Retrait au 30-04-2025
496,88 €
Distribution brute 2024
4,40%28,19€
Distribution nette 2024
4,11%26,28€
Synthèse location_city
Distribution euro_symbol
Valorisation multiline_chart
Transaction swap_horiz
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SELECTINVEST 1 - Bulletin d'information trimestriel du T4 2023

02-02-24 

Souscription - Les souscriptions à la SCPI Sélectinvest 1 du 4e trimestre 2023 ont atteint près de 0,4 M€ dont la totalité a assuré la contrepartie au retrait de 574 parts. Le recours au fonds de remboursement, réactivé au 1er trimestre, s’est accéléré en 2023 et a été largement consommé. Sélectinvest 1 a donc mis en place un nouveau fonds de remboursement et un important plan d’arbitrage pour le doter en 2024 au fil des cessions et ainsi proposer aux associés une solution de liquidité plus rapide. Au 31 décembre 2023, le nombre de parts en attente de retrait, dont 83% correspondent à des demandes d’associés institutionnels, représente 7,7% du total des parts de Sélectinvest 1 qui capitalise 1,6 Mrd€.

Acquisition - Aucune acquisition au 4ème trimestre.

Cession - Au 4e trimestre 2023, l’exécution du programme d’arbitrage de Sélectinvest 1 s’est poursuivie avec 3 actifs cédés pour 17.5 M€

Valorisation - La société de gestion La Française précise qu'en fin d’exercice la valeur de réalisation par part devrait progresser par rapport à celle arrêtée en septembre 2023 qui s'établissait à 551,80 €/part, en baisse de -9,81% par rapport aux 611,79 €/part de fin 2022.

Gestion - L’activité locative au 4e trimestre 2023 affiche un solde négatif de 3 500 m², es nombreuses locations de petites surfaces n’ayant pas permis de compenser les grandes surfaces libérées. Sélectivest 1 affiche ainsi des taux d’occupation en légère baisse avec un taux d’occupation physique à 86,3 % (versus. 87,3 % au trimestre précédent) et un Taux d’Occupation Financier à 90,8 % (versus 91,9 % au 3e trimestre 2023).

Distribution - Les résultats permettent de distribuer un acompte au même niveau que celui du trimestre précédent soit 6,57 €/part le 30/01/2024. Le montant des acomptes distribués en 2023 s’élève à 26,28 € net ou 26,40 € brut de fiscalité étrangère. 
Le taux de distribution 2023 de Sélectinvest 1 atteint 4,13%.

Collecte et liquidité du T4-2023

Collecte brute T4-2023
0,37 M€
Collecte nette T4-2023
-2,62 M€
Volume échangé T1-2025
0,37 M€
Ratio de cession 4 derniers trimestres
100% 
100% 
100% 
100%  T4-2023
Ratio de liquidité 3 mois
20% 
5% 
1% 
0%   T4-2023
Délai de cession T4-2023
Liste d'attente 193 371 parts [123,76M€]

Acquisition et cession du T4-2023

0 acquisition T4-2023
block
3 cessions T4-2023
17,50 M€

Activité locative au T4-2023

TOF ASPIM - Occupation Fin. T4-2023
90,80%
TOF en exploitation T4-2023
keyboard_arrow_down 84,20%

Dividende - Acomptes versés

Acompte brut T4-2023
6,69 €/part
Versé le 30-01-24 [ trimestriel ]
T1 T2 T3 T4 T1+T2+T3+T4 Année pleine
6.57 6.57 6.57 6.69 26,40 26,40
6.51 6.51 6.57 6.91 26,50 26,50
6.51 6.51 6.51 6.65 linear_scale 26,18 26,18
En € par part T3-2022T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023T4-2023
Dividende brut 6,576,916,576,576,576,69
dont plus-valuencncncncncnc
dont fiscalité nc0,38nc0,100,050,26
À la source T3-2022T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023T4-2023
- Fisc. p. financiersnc0,04nc0,100,050,14
- Fisc. étrangèrenc0,34---0,12
- Fisc. plus-value------

Sources - BULLETIN TRIMESTRIEL-T4-2023

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Activité locative

En % T3-2022T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023T4-2023
TOF - ASPIM 94,50%94,60%92,90%93,30%91,90%90,80%
Var.-0,11%+0,11%-1,83%+0,43%-1,52%-1,21%
Vacance 5,50%5,40%7,10%6,70%8,10%9,20%
Franchises 4,20%4,40%3,80%3,10%5,00%5,10%
Travaux 2,30%2,30%2,20%2,70%2,30%1,50%
Arbitrages0,20%0,20%-0,10%--
TOF exploitation 87,80%87,70%86,90%87,40%84,60%84,20%
Var.+1,37%-0,11%-0,92%+0,57%-3,31%-0,48%
En m² T3-2022T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023T4-2023
Surface totale518 334518 406517 891517 925512 227498 141
Surface vacante 58 17661 87169 00368 59564 88268 407
Renouvelée--1 2194 29410 460502
Louée+7 300+3 353+1 635+3 044+1 240+1 705
Libérée-2 400-15 342-10 335-2 560-1 490-10 532
Solde locatif 4 900-11 989-8 700484-250-8 827
TOP88,70%88,10%86,70%86,80%87,30%86,30%
Loyers T3-2022T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023T4-2023
Encaissés (M€) 18,6018,9218,5519,9818,1319,53
Encaissés (€/P) 7,377,507,357,937,217,76

Collecte vs investissement

En M€ T3-2022T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023T4-2023
Nb cessions131043
Cessions1,6052,662,80-6,6017,50
Collecte nette0,27--0,18-2,70-2,62-2,62
RESSOURCES1,8752,662,62-2,703,9814,88
Nb acquisitions320100
Acquisition moy. 10,00 14,80 - 0,10
INVESTISSEMENTS-30,00-29,60-0,10
SOLDE-28,1323,06-2,803,9814,88
Disponiblités [Bilan] 15,19 17,40

Marché des parts 

    RATIO DE CESSION - Le Ratio de cession est le rapport entre les retraits (parts échangés) et les souscriptions (parts souscrites).
    Dans un marché ou les volumes de collecte sont largement supérieur au volume de retrait, ce ratio sera proche de 0%.
    Plus ce rapport s'approche de 100%, plus le risque que les nouvelles souscriptions ne permettent plus de compenser les retrait de parts augmente.
    A 100%, toute les nouvelles parts émises (parts souscrites) compensent les souhaits de retrait de parts.
    Dans ce cas, en fonction du statuts de la SCPI, la société de gestion peut procéder à des anullations de parts ou, la plupart du temps, va loger le surplus de part à céder en "parts en attente".
     
    RATIO DE LIQUIDITE 3m - Le Ratio de liquidité 3M (3 mois) est le rapport entre le volume de parts en attente de cession (parts en attente) et les souscriptions (parts souscrites) sur le trimestre.
    En l'abscence de parts en attente, ce ratio sera de 100%, la liquidité des parts semble assurée.

     
En nb de parts T3-2022T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023T4-2023
Parts totales2 523 8202 523 8202 523 5382 519 3202 515 2322 515 232
Parts souscrites 6 9144 3623 6512 619891574
Parts en retrait 6 4864 3623 6512 619891574
Parts annulées--2824 2184 0884 088
Parts gré à gré------
Parts en attente 2 64612 50018 02854 16467 331193 371
Demandes de retraitncncncncncnc
Solde net+4280-282-4 218-4 088-4 088
En M€ T3-2022T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023T4-2023
Capitalisation1 615,241 615,241 615,061 612,361 609,751 609,75
Collecte brute 4,422,792,341,680,570,37
Volume en retrait4,152,792,341,680,570,37
Volume annulé--0,182,702,622,62
Volume gré à gré------
Volume en attente1,698,0011,5434,6643,09123,76
Collecte nette0,270,00-0,18-2,70-2,62-2,62
Liquidité T3-2022T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023T4-2023
Ratio de cession94%100%100%100%100%100%
Ratio liquidité 3m100%35%20%5%1%0%
Délai de cession1 mois9 mois15 mois62 mois227 mois1011 mois

Graphique de collecte et liquidité

Prix et volumes échangées

Date de
transaction		 Prix
Acheteur		 Prix
Vendeur		 Echanges Volume
31/03/2025 530,00 496,88 524 277 720 €
01/01/2025 530,00 496,88 - -
31/12/2024 640,00 600,00 91 58 240 €
30/09/2024 640,00 600,00 709 453 760 €
30/06/2024 640,00 600,00 957 612 480 €
31/03/2024 640,00 600,00 721 461 440 €
31/12/2023 640,00 600,00 574 367 360 €
30/09/2023 640,00 600,00 891 570 240 €
30/06/2023 640,00 600,00 2 619 1 676 160 €
30/03/2023 640,00 600,00 3 651 2 336 640 €
31/12/2022 640,00 600,00 4 362 2 791 680 €
30/09/2022 640,00 600,00 6 486 4 151 040 €
30/06/2022 640,00 600,00 10 124 6 479 360 €
31/03/2022 640,00 600,00 7 961 5 095 040 €
01/03/2022 640,00 600,00 - -
31/12/2021 635,00 595,31 10 665 6 772 275 €
30/09/2021 635,00 595,31 10 201 6 477 635 €
30/06/2021 635,00 595,31 10 239 6 501 765 €
31/03/2021 635,00 595,31 8 385 5 324 475 €
31/12/2020 635,00 595,31 27 790 17 646 650 €
30/09/2020 635,00 595,31 5 280 3 352 800 €
30/06/2020 635,00 595,31 11 499 7 301 865 €
31/03/2020 635,00 595,31 27 159 17 245 965 €
31/12/2019 635,00 595,31 28 952 18 384 520 €
30/09/2019 635,00 595,31 2 216 1 407 160 €
30/06/2019 635,00 595,31 10 286 6 531 610 €
31/03/2019 635,00 595,31 4 074 2 586 990 €
31/12/2018 635,00 595,31 1 144 726 440 €
30/09/2018 635,00 595,31 1 771 1 124 585 €
30/06/2018 635,00 595,31 2 286 1 451 610 €

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Évènements clés - SELECTINVEST 1

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Prix de part - Baisse : -17,19%
640.00 €/part -> 530.00 €/part
01-01-25
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add_box
La SCPI Sélectinvest 1 a constaté une baisse de -6,62% de la valeur de son patrimoine à fin 2024, rapportant sa valeur de reconstitution à 585,36€ (contre 624,17€ au 30 juin 2024). La baisse annuelle de la valeur de reconstitution s'établit à -12,83%.
Bien que toujours dans la la fourchette réglementaire de +/-10% (surcote de +9,33%), La Française REM a pris la décision de ramener le prix de part de Sélectinvest à 530,00€, positionnant son nouveau prix en décote de -9,46%.
 
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Reconstitution - Baisse : -7,05%
671.52 €/part -> 625.00 €/part
02-09-24
picture_as_pdf
add_box
Les valeurs de réalisation et de reconstitution réalisées sur base des expertises au 30-06-2024 ont été présentées au conseil de surveillance le 26-08-2024.
La valeur de réalisation est en baisse de -7,21% et la valeur de reconstitution de Selectinvest baisse de -7,05% au 1er semestre 2024 à 624,17€/part (671,52 € au 31-12-2024).
Le prix de souscription de 640€ est inchangé mais est dorénavant en surcote de +2,54% par rapport à la valeur de reconstitution de 624,17€.
Le prix de remboursement via le fonds de remboursement devrait suivre la tendance de la valeur de réalisation et sera compris entre 472 € et 524,48 €/part.
 
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Fonds remboursement - Hausse : +2,41%
497.00 €/part -> 509.00 €/part
01-03-24
picture_as_pdf
add_box
BT1 2024
Le fonds de remboursement a été doté de 18 M€ au 1er mars 2024. Ce dernier a permis de traiter plus de 34 430 parts sur la base du prix fixé à 509 €/part, calculé sur le montant de la nouvelle valeur de réalisation. Il est proposé aux associés inscrits depuis plus de 3 mois sur les registres.
 
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Réalisation - Baisse : -9,81%
611.79 €/part -> 551.80 €/part
13-09-23
picture_as_pdf
add_box
L'Autorité des Marchés Financiers (AMF) a recommandé aux sociétés de gestion d’actualiser les valeurs immobilières à mi-année 2023. A cette occasion, la valeur de réalisation de Sélectinvest 1 affiche un retrait de -9,81% qui s’établie à 551,80 €/part, contre 611,79 €/part fin 2022.
Pour mémoire, le prix de retrait, dans le cas du fonds de remboursement, ne peut ni être supérieur à la valeur de réalisation, ni inférieur à cette même valeur moins 10 %.
La valeur de remboursement devrait s'établir en baisse dans les mêmes proportions (+/- 497 €/part contre 551 €/part précédemment).
A fin 2022, le prix de souscription de Sélectinvest affichait une décote importante de -9,77% par rapport à sa valeur de reconstitution. Le ratio de reconstitution s'établissant en 2023 à +0,03%, La Française communique sur le maintien du prix de part de Sélectinvest 1 au 13/09/2023 à 640 €.
 
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Conseil en gestion de patrimoine spécialisé en épargne immobilière, éditeur de SCPI-Lab.
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