SELECTINVEST 1 - BT3-2023

Gérée par LA FRANCAISE
Ouverte
CAPITAL VARIABLE
Bureaux
IDF - 52.37 %
Prix au 18-02-2025
530,00 €
Retrait au 18-02-2025
496,88 €
Distribution brute 2023
4,13%26,40€
Distribution nette 2023
4,11%26,28€
 

SELECTINVEST 1 - Bulletin d'information trimestriel du T3 2023

31-10-23 

Souscription - Très fort ralentissement des souscriptions ce 3ème trimestre 2023 avec 891 parts souscrites sur 3 mois soit l'équivalent de 570 000€ dont la totalité a assuré la contrepartie au retrait de 891 parts. Le fonds de remboursement, en cours de dotation, a permis de traiter 4 088 parts sur la base de 551 € par part.  
Depuis le 13 septembre 2023, du fait de l’évolution de la valeur de réalisation de la SCPI, le prix de sortie actualisé, via le fonds de remboursement, s’établit à 497 euros par part.  
Au 30 septembre 2023, le volume de parts en attente continue son ascension et atteint 67 331 parts soit 43 M€ qui représente 2,7 % du total des parts de Sélectinvest 1 qui capitalise 1,6 milliard d’euros.

Acquisition - Aucune acquisition au 3eme trimestre 2023

Cession - Selectivest a cédé ce trimestre 4 actifs non stratégiques pour près de 5 700 m2, le tout pour 6,6 millions d’euros hors droits. Les 2 actifs les plus importants ont été arbitré avec plus value puisque un bien à usage de bureau de 2 950 m² à Pessac(33), acquis en 1999 pour 3,1 M€, a été revendu 5,2 M€ et qu'un autre bien à usage de commerce de 2 483 m² situé à CHENÔVE (21), acheté en 2000 pour 0,58 M€ a été revendu 1,05 M€.

Gestion -  Ce trimestre a été marqué par la livraison, début août, d’un actif en restructuration depuis 2021 : Le Robinson, un immeuble de bureau de 4 038 m2 situé à Clichy (92). Sa commercialisation a débuté, avec une stratégie locative de division par étage et avec de premières marques d’intérêt. 
L’activité locative s’est matérialisée par près de 20 000 m2 reloués ce trimestre qui ont permis de réduire le stock vacant de près de 3 500 m². Une activité marquée principalement par le maintien de la RATP dans l’immeuble Green Square à Bagneux (93) dans le cadre d’un nouveau bail commercial 6-10 ans et le renouvellement de plusieurs locataires dans le Cinco à Sèvres (92) et la Tour Part Dieu à Lyon (69). 
Le taux d’occupation physique s’affiche ainsi en légère hausse à 87,3 % (vs. 86,8 % au trimestre précédent) alors que le taux d’occupation financier s’établit à 91,9 % (vs. 93,5 % au trimestre précédent), une baisse qui s’explique par la livraison du Robinson à Clichy (92) 100 % vacant.

Valorisation - Le conseil de surveillance s’est réuni à titre exceptionnel le 11 septembre pour valider les nouvelles valeurs de réalisation et de reconstitution de la SCPI. Suivant les recommandations de l’AMF, la société de gestion a travaillé cet été pour anticiper l'actualisation des valeurs d'expertise des immeubles du patrimoine et se projeter à fin d’année. Dans un contexte de marché plus difficile, la valeur de réalisation est en baisse de 9,81 % mais ne remet pas en cause le prix de la part qui reste inchangé et se positionne désormais au niveau de la nouvelle valeur de reconstitution.

Distribution - Le bon taux de recouvrement des loyers de la SCPI permet de maintenir la distribution d’un acompte ce 3e trimestre au même niveau que celui des 1er et 2nd trimestre, soit 6,57 euros par part.

Collecte et liquidité du T3-2023

Collecte brute T3-2023
0,57 M€
Collecte nette T3-2023
-2,62 M€
Volume échangé T3-2024
0,57 M€
Ratio de cession 4 derniers trimestres
100% 
100% 
100% 
100%  T3-2023
Ratio de liquidité 3 mois
35% 
20% 
5% 
1%   T3-2023
Délai de cession T3-2023
Liste d'attente 67 331 parts [43,09M€]

Acquisition et cession du T3-2023

0 acquisition T3-2023
block
4 cessions T3-2023
6,60 M€

Activité locative au T3-2023

TOF ASPIM - Occupation Fin. T3-2023
91,90%
TOF en exploitation T3-2023
keyboard_arrow_down 84,60%

Dividende - Acomptes versés

Acompte brut T3-2023
6,57 €/part
Versé le 30-10-23 [ trimestriel ]
T1 T2 T3 T4 T1+T2+T3 Année pleine
6.57 6.57 6.57 19,71 nc 
6.51 6.51 6.57 6.91 19,59 26,50
6.51 6.51 6.51 6.65 linear_scale 19,53 26,18
En € par part T2-2022T3-2022T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023
Dividende brut 6,516,576,916,576,576,57
dont plus-valuencncncncncnc
dont fiscalité ncnc0,38nc0,100,05
À la source T2-2022T3-2022T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023
- Fisc. p. financiers0,10nc0,04nc0,100,05
- Fisc. étrangèrencnc0,34---
- Fisc. plus-value------

Sources - BULLETIN TRIMESTRIEL-T3-2023

Activité locative

En % T2-2022T3-2022T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023
TOF - ASPIM 94,60%94,50%94,60%92,90%93,30%91,90%
Var.+0,42%-0,11%+0,11%-1,83%+0,43%-1,52%
Vacance 5,40%5,50%5,40%7,10%6,70%8,10%
Franchises 5,70%4,20%4,40%3,80%3,10%5,00%
Travaux 2,30%2,30%2,30%2,20%2,70%2,30%
Arbitrages-0,20%0,20%-0,10%-
TOF exploitation 86,60%87,80%87,70%86,90%87,40%84,60%
Var.+0,69%+1,37%-0,11%-0,92%+0,57%-3,31%
En m² T2-2022T3-2022T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023
Surface totale513 905518 334518 406517 891517 925512 227
Surface vacante 58 21958 17661 87169 00368 59564 882
Renouvelée---1 2194 29410 460
Louée+2 732+7 300+3 353+1 635+3 044+1 240
Libérée-2 288-2 400-15 342-10 335-2 560-1 490
Solde locatif 4444 900-11 989-8 700484-250
TOP88,70%88,70%88,10%86,70%86,80%87,30%
Loyers T2-2022T3-2022T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023
Encaissés (M€) 19,5418,6018,9218,5519,9818,13
Encaissés (€/P) 7,747,377,507,357,937,21

Collecte vs investissement

En M€ T2-2022T3-2022T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023
Nb cessions213104
Cessions6,451,6052,662,80-6,60
Collecte nette0,430,27--0,18-2,70-2,62
RESSOURCES6,881,8752,662,62-2,703,98
Nb acquisitions032010
Acquisition moy. 10,00 14,80 - 0,10
INVESTISSEMENTS-30,00-29,60-0,10
SOLDE6,88-28,1323,06-2,803,98
Disponiblités [Bilan] 15,19

Marché des parts 

En nb de parts T2-2022T3-2022T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023
Parts totales2 523 3922 523 8202 523 8202 523 5382 519 3202 515 232
Parts souscrites 10 7986 9144 3623 6512 619891
Parts en retrait 10 1246 4864 3623 6512 619891
Parts annulées---2824 2184 088
Parts gré à gré------
Parts en attente 1 0382 64612 50018 02854 16467 331
Demandes de retraitncncncncncnc
Solde net+674+4280-282-4 218-4 088
En M€ T2-2022T3-2022T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023
Capitalisation1 614,971 615,241 615,241 615,061 612,361 609,75
Collecte brute 6,914,422,792,341,680,57
Volume en retrait6,484,152,792,341,680,57
Volume annulé---0,182,702,62
Volume gré à gré------
Volume en attente0,661,698,0011,5434,6643,09
Collecte nette0,430,270,00-0,18-2,70-2,62
Liquidité T2-2022T3-2022T4-2022T1-2023T2-2023T3-2023
Ratio de cession94%94%100%100%100%100%
Ratio liquidité 3m100%100%35%20%5%1%
Délai de cession10381 mois9 mois15 mois62 mois227 mois

Graphique de collecte et liquidité

Parts échangées - Capital variable

Date de
transaction
Prix
Acheteur
Prix
Vendeur
Echanges Volume
01/01/2025 530,00 496,88 - -
30/09/2024 640,00 600,00 709 453 760 €
30/06/2024 640,00 600,00 957 612 480 €
31/03/2024 640,00 600,00 721 461 440 €
31/12/2023 640,00 600,00 574 367 360 €
30/09/2023 640,00 600,00 891 570 240 €
30/06/2023 640,00 600,00 2 619 1 676 160 €
30/03/2023 640,00 600,00 3 651 2 336 640 €
31/12/2022 640,00 600,00 4 362 2 791 680 €
30/09/2022 640,00 600,00 6 486 4 151 040 €
30/06/2022 640,00 600,00 10 124 6 479 360 €
31/03/2022 640,00 600,00 7 961 5 095 040 €
01/03/2022 640,00 600,00 - -
31/12/2021 635,00 595,31 10 665 6 772 275 €
30/09/2021 635,00 595,31 10 201 6 477 635 €
30/06/2021 635,00 595,31 10 239 6 501 765 €
31/03/2021 635,00 595,31 8 385 5 324 475 €
31/12/2020 635,00 595,31 27 790 17 646 650 €
30/09/2020 635,00 595,31 5 280 3 352 800 €
30/06/2020 635,00 595,31 11 499 7 301 865 €

Évènements clés - SELECTINVEST 1

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Prix de part - Baisse : -17,19%
640.00 €/part -> 530.00 €/part
La SCPI Sélectinvest 1 a constaté une baisse de -6,62% de la valeur de son patrimoine à fin 2024, rapportant sa valeur de reconstitution à 585,36€ (contre 624,17€ au 30 juin 2024). La baisse annuelle de la valeur de reconstitution s'établit à -12,83%.
Bien que toujours dans la la fourchette réglementaire de +/-10% (surcote de +9,33%), La Française REM a pris la décision de ramener le prix de part de Sélectinvest à 530,00€, positionnant son nouveau prix en décote de -9,46%.
 
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Reconstitution - Baisse : -7,05%
671.52 €/part -> 625.00 €/part
Les valeurs de réalisation et de reconstitution réalisées sur base des expertises au 30-06-2024 ont été présentées au conseil de surveillance le 26-08-2024.
La valeur de réalisation est en baisse de -7,21% et la valeur de reconstitution de Selectinvest baisse de -7,05% au 1er semestre 2024 à 624,17€/part (671,52 € au 31-12-2024).
Le prix de souscription de 640€ est inchangé mais est dorénavant en surcote de +2,54% par rapport à la valeur de reconstitution de 624,17€.
Le prix de remboursement via le fonds de remboursement devrait suivre la tendance de la valeur de réalisation et sera compris entre 472 € et 524,48 €/part.
 
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Fonds remboursement - Hausse : +2,41%
497.00 €/part -> 509.00 €/part
Le fonds de remboursement a été doté de 18 M€ au 1er mars 2024. Ce dernier a permis de traiter plus de 34 430 parts sur la base du prix fixé à 509 €/part, calculé sur le montant de la nouvelle valeur de réalisation. Il est proposé aux associés inscrits depuis plus de 3 mois sur les registres.
 
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Réalisation - Baisse : -9,81%
611.79 €/part -> 551.80 €/part
L'Autorité des Marchés Financiers (AMF) a recommandé aux sociétés de gestion d’actualiser les valeurs immobilières à mi-année 2023. A cette occasion, la valeur de réalisation de Sélectinvest 1 affiche un retrait de -9,81% qui s’établie à 551,80 €/part, contre 611,79 €/part fin 2022.
Pour mémoire, le prix de retrait, dans le cas du fonds de remboursement, ne peut ni être supérieur à la valeur de réalisation, ni inférieur à cette même valeur moins 10 %.
La valeur de remboursement devrait s'établir en baisse dans les mêmes proportions (+/- 497 €/part contre 551 €/part précédemment).
A fin 2022, le prix de souscription de Sélectinvest affichait une décote importante de -9,77% par rapport à sa valeur de reconstitution. Le ratio de reconstitution s'établissant en 2023 à +0,03%, La Française communique sur le maintien du prix de part de Sélectinvest 1 au 13/09/2023 à 640 €.
 
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SELECTINVEST 1
Conseil en gestion de patrimoine spécialisé en épargne immobilière, éditeur de SCPI-Lab.