Souscription - Le marché des parts de PFO2 s'est fortement dégradé au 4ème trimestre 2023. Dans la suite de la publication du précédent bulletin d'information (BT-3 2023), Périal précise la situation de PFO2 au regard de sa collecte avec un nombre de demandes de retrait de parts important, émanant majoritairement d’investisseurs institutionnels contraints de réduire leur exposition aux marchés immobiliers. Ce volume de demande représente 120 M€ (rapporté au prix de souscription actuel) et seulement 3,5 M€ ont put être concrétisés sur le 2ème semestre 2023. En conséquence, le nombre de parts en attente de cession au 31 décembre 2023 s'élève 720 223 parts, soit 118 M€ ou environ 4,8 % de la capitalisation de PFO2. Les capitaux collectés (7 M€ sur le S2) ne sont, pour le moment, pas suffisants pour satisfaire les demandes de retrait dans les délais habituels et la société de gestion Périal se déclare mobilisée pour fluidifier la liquidité de PFO2.

Acquisition - Aucune acquisition n'a été réalisée ce trimestre.

Cession - Un actif de commerce situé à Saint-Martin-Boulogne (62) a été cédé pour un prix de 2,3 M€. Ces locaux commerciaux d’une surface de 1.725 m2 à usage de commerces et 69 parkings extérieurs avaient été acheté au deuxième trimestre 2013 (BT2-2013) pour 2,65 M€ AEC mais présentaient un risque locatif élevé et n'étaient plus adapté à la stratégie de la PFO2.

Les produits de cession :

visent à alléger partiellement poids de la dette de la SCPI dont le taux d'intérêt moyen atteint 2,70% (2,03% fin 2022 et 1,40% fin 2021). Le taux d’endettement, bien que PFO2 reste sans nouvelle acquisition, continue d'augmenter à 29,4% au 31/12/2023 (ceci s'explique par la baisse du dénominateur à savoir la valeur du patrimoine qui baisse de 9,1 % à périmètre constant au 30 septembre 2023) ;
permettent également le financement d’engagements concernant une acquisition en VEFA au Portugal en cours de construction.

Gestion - Le solde locatif du trimestre est positif sur le 4ème trimestre, que ce soit en surface ou en niveau de loyer (2 358 m2 et +0,1 M€). Mais les mauvaises performances du trimestre précédent et le décalage de son impact pèsent sur le taux d'occupation financier qui perd 70 bp à 91,70%. Le changement de méthode de calcul des loyers encaissés, maintenant considérés par transparence, ne permet pas l'analyse de son évolution sur le semestre.

Valorisation - Conformément à la recommandation de l’AMF, Périal Asset Management a réalisé une valorisation exceptionnelle à mi-année 2023 du patrimoine de PfO2 qui a eu pour conséquence la baisse du prix de la part en septembre dernier. Aujourd’hui, les campagnes d’expertises réglementaires de fin d’année sont finalisées et confirment la justesse du travail d’analyse réalisé il y a 6 mois. Ainsi, le prix de part de PFO2 a été correctement fixé en septembre à 164 €, proche de l'estimation de sa valeur de reconstitution de 166,63 €/part au 15/09/2023.

Distribution - PFO2 a mis en paiement le 25/01/2024 le 4ème acompte 2023 d'un montant de 2,19 €/part net. Celui-ci est établi net de fiscalité étrangère.
Le dividende net annuel 2023 de PfO2 s’élève à 7,89 € nets par part, le brut intégrant 0,15 €/part de fiscalité étrangère payée à la source par PFO2, s’élève à 8,04 €/part équivalent à un Taux de Distribution de 4,10% (calculé sur le prix de part au 1er janvier 2023). Ce niveau de distribution est en baisse de 5,08 % par rapport à 2022 (8,47 €/part), celui-ci ayant été soutenu par une distribution de report à nouveau (RAN).

Consultez le BT3 2024 [31-10-2024]

Collecte et liquidité du T4-2023

Collecte brute T4-2023

3,38 M€

Collecte nette T4-2023

1,83 M€

Volume échangé T3-2024

1,55 M€

Ratio de cession 4 derniers trimestres

89%

46%

46% T4-2023

Ratio de liquidité 3 mois

100%

3% T4-2023

Délai de cession T4-2023

Liste d'attente 720 223 parts [118,12M€]

Acquisition et cession du T4-2023

0 acquisition T4-2023

1 cession T4-2023

2,33 M€

Activité locative au T4-2023

TOF ASPIM - Occupation Fin. T4-2023

91,70%

TOF en exploitation T4-2023

86,30%

Dividende - Acomptes versés

Acompte brut T4-2023

2,34 €/part

Versé le 25-01-24 [ trimestriel ]

T1	T2	T3	T4	T1+T2+T3+T4	Année pleine
1.90	1.90	1.90	2.34	8,04	8,04
2.16	2.18	2.17	1.96	8,47	8,47
2.14	2.19	2.30	2.37	9,00	9,00

En € par part	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
Dividende brut	2,17	1,96	1,90	1,90	1,90	2,34
dont plus-value	nc	0,03	nc	nc	nc	nc
dont fiscalité	0,04	0,20	0,00	0,10	nc	0,26

À la source	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
- Fisc. p. financiers	0,02	0,08	0,00	0,10	0,04	0,11
- Fisc. étrangère	0,02	0,09	-	-	nc	0,15
- Fisc. plus-value	-	0,03	-	-	-	-

Sources - BULLETIN TRIMESTRIEL-T4-2023

Activité locative

En %	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
TOF - ASPIM	91,40%	92,00%	93,00%	93,40%	92,40%	91,70%

Var.	+0,88%	+0,65%	+1,08%	+0,43%	-1,08%	-0,76%
Vacance	8,60%	8,00%	7,00%	6,60%	7,60%	8,30%

Franchises	3,20%	4,10%	6,10%	5,20%	4,00%	4,10%

Travaux	1,20%	0,70%	0,70%	0,70%	0,60%	0,60%

Arbitrages	1,40%	1,50%	1,20%	1,20%	1,40%	0,70%
TOF exploitation	85,60%	85,70%	85,00%	86,30%	86,40%	86,30%

Var.	+0,70%	+0,12%	-0,82%	+1,51%	+0,12%	-0,12%

En m²	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
Surface totale	989 460	1 022 163	1 015 933	1 014 647	nc	1 015 025
Renouvelée	nc	nc	nc	nc	-	-
Louée	+7 268	+13 946	+8 475	+3 829	+3 210	+10 602
Libérée	-13 863	-1 569	-3 009	-1 742	-15 305	-8 244
Solde locatif	-6 595	12 377	5 466	2 087	-12 095	2 358
TOP	nc	nc	90,00%	90,00%	87,50%	nc

Loyers	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
Encaissés (M€)	38,81	38,81	38,42	38,42	43,97	43,97
Encaissés (€/P)	2,71	2,61	2,58	2,58	2,95	2,95
WALB - bail ferme	4,40 ans	4,10 ans	nc	4,20 ans	4,20 ans	4,10 ans

Collecte vs investissement

En M€	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
Nb cessions	2	2	1	0	1	1
Cessions	42,18	8,35	8,80	-	2,41	2,33
Collecte nette	49,62	49,62	2,91	2,91	1,83	1,83
RESSOURCES	91,80	57,97	11,71	2,91	4,24	4,15

Nb acquisitions	1	2	0	0	0	0
Acquisition moy.	79,00	72,50
INVESTISSEMENTS	-79,00	-145,00

SOLDE	12,80	-87,03	11,71	2,91	4,24	4,15
Disponiblités [Bilan]		39,81				14,87

Marché des parts

En nb de parts	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
Parts totales	14 324 600	14 853 168	14 870 941	14 888 715	14 899 845	14 910 976
Parts souscrites	371 255	371 255	155 235	155 235	20 603	20 603

Parts en retrait	68 670	68 670	137 461	137 461	9 473	9 473

Parts annulées	-	-	-	-	-	-
Parts gré à gré	-	-	-	-	-	-
Parts en attente	-	-	-	-	360 111	720 223

Demandes de retrait	nc	nc	nc	nc	nc	nc
Solde net	+302 585	+302 585	+17 774	+17 774	+11 130	+11 130

En M€	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
Capitalisation	2 807,62	2 911,22	2 914,70	2 918,19	2 443,57	2 445,40
Collecte brute	72,77	72,77	30,43	30,43	3,38	3,38
Volume en retrait	13,46	13,46	26,94	26,94	1,55	1,55
Volume annulé	-	-	-	-	-	-
Volume gré à gré	-	-	-	-	-	-
Volume en attente	-	-	-	-	59,06	118,12
Collecte nette	59,31	59,31	3,48	3,48	1,83	1,83

Liquidité	T3-2022	T4-2022	T1-2023	T2-2023	T3-2023	T4-2023
Ratio de cession	18%	18%	89%	89%	46%	46%
Ratio liquidité 3m	100%	100%	100%	100%	6%	3%
Délai de cession	0	0	0	0	52 mois	105 mois

Graphique de collecte et liquidité

Parts échangées - Capital variable

Date de transaction	Prix Acheteur	Prix Vendeur	Echanges	Volume
30/09/2024	164,00	150,06	-	-

30/06/2024	164,00	150,06	106	17 384 €
31/03/2024	164,00	150,06	106	17 384 €
31/12/2023	164,00	150,06	9 473	1 553 572 €
30/09/2023	164,00	150,06	9 473	1 553 572 €
15/09/2023	164,00	150,06	-	-
30/06/2023	196,00	179,34	137 461	26 942 356 €
31/03/2023	196,00	179,34	137 461	26 942 356 €
31/12/2022	196,00	179,34	137 341	26 918 836 €
30/09/2022	196,00	179,34	-	-
30/06/2022	196,00	179,34	140 457	27 529 572 €
31/03/2022	196,00	179,34	-	-
31/12/2021	196,00	179,34	155 326	30 443 896 €
30/09/2021	196,00	179,34	-	-
30/06/2021	196,00	179,34	104 086	20 400 856 €
31/03/2021	196,00	179,34	104 085	20 400 660 €
31/12/2020	196,00	179,34	79 812	15 643 152 €
30/09/2020	196,00	179,34	79 812	15 643 152 €
30/06/2020	196,00	179,34	63 051	12 357 996 €
31/03/2020	196,00	179,34	63 051	12 357 996 €

SCPI : Bureaux / Régions

PFO2 | PF GRAND PARIS | PFO | PF HOSPITALITE EUROPE |

SCPI à prépondérance Bureaux

SCPI : Régions

Évènements clés - PFO2

Fonds remboursement - Décote -25,86%
150.06 €/part -> 111.26 €/part
BT3 2024

31-10-24

Périal AM a initié la première dotation au fonds de remboursement de PFO2. Cette première dotation d’un montant de 1,9 M€ permet de proposer une solution de sortie pour les associés ayant effectué
un demande de retrait non satisfaite. Le prix de retrait via fonds de remboursement a été fixé -10% en dessous de la valeur de réalisation (123,60 € au 30 juin 2024) à 111,26 €/part ou soit -25,86% en dessous du prix de retrait actuel (150,06 €/part).

Reconstitution - Baisse : -4,03%
158.30 €/part -> 151.90 €/part

13-09-24

PERIAL Asset Management a réalisé les expertises de mi-année du patrimoine immobilier de ses SCPI et la valeur de reconstitution de PFO2 baisse de -4,03% au 1er semestre 2024. La ratio de reconstitution affiche une surcote de +7,97%.
La valeur de réalisation baisse dans les mêmes proportions (-4,16%) et s'établit à 123.60 €/part.

Jouissance - Baisse du délai
3.00 Mois

01-03-24

Périal annonce la réduction du délai de jouissance de la SCPI PF O2 à partir du 1er mars 2024 : la date d’entrée en jouissance est fixée au 1er jour du mois suivant la date d’enregistrement de la souscription.
À titre d’exemple des parts souscrites en mars entreront en jouissance le 1er avril.

Prix de part - Baisse : -16,3 %
196.00 €/part -> 164.00 €/part

15-09-23

Périal annonce la décision d'un ajustement du prix de part de PFO2 passant de 196 € à 164 € par part au 15 septembre 2023.
En conséquence le prix de retrait est de 150,06 € par part.
La valeur de reconstitution communiquée au 15/09/223 est de 166,63 € par part.

SCPI PFO2

Dernière publication
Consultez le BT3 2024

RATIO DE CESSION - Le Ratio de cession est le rapport entre les retraits (parts échangés) et les souscriptions (parts souscrites). Dans un marché ou les volumes de collecte sont largement supérieur au volume de retrait, ce ratio sera proche de 0%. Plus ce rapport s'approche de 100%, plus le risque que les nouvelles souscriptions ne permettent plus de compenser les retrait de parts augmente. A 100%, toute les nouvelles parts émises (parts souscrites) compensent les souhaits de retrait de parts. Dans ce cas, en fonction du statuts de la SCPI, la société de gestion peut procéder à des anullations de parts ou, la plupart du temps, va loger le surplus de part à céder en "parts en attente".
RATIO DE LIQUIDITE 3m - Le Ratio de liquidité 3M (3 mois) est le rapport entre le volume de parts en attente de cession (parts en attente) et les souscriptions (parts souscrites) sur le trimestre. En l'abscence de parts en attente, ce ratio sera de 100%, la liquidité des parts semble assurée.

PFO2 - BT4-2023

PFO2 - Bulletin d'information trimestriel du T4 2023