PRIMOPIERRE - BT4-2024

Gérée par PRAEMIA REIM
Ouverte
CAPITAL VARIABLE Label ISR
Bureaux
IDF - 58.30 %
Prix au 16-03-2025
115,00 €
Retrait au 16-03-2025
105,51 €
Distribution brute 2024
3,54%6,38€
Distribution nette 2024
3,54%6,38€
 

PRIMOPIERRE - Bulletin d'information trimestriel du T4 2024

11-02-25 

DISTRIBUTION - Au titre du 4ème trimestre 2024, la SCPI Primopierre a distribué un acompte de dividende brut de 0,98 €/part le 31-01-2025, en baisse de -45,56 % par rapport aux 1,80 € du 3ème trimestre 2024.   
La distribution 2024 de la SCPI Primopierre a été revue à la baisse par rapport aux prévisions de début d’année et s’établit à 6,38 €/part (vs 7,20 €/part prévu ou vs 8,56 €/part en 2023).   
Le taux de distribution 2024 de Primopierre s'établit à 3,54%.    
Les réserves financières (Report à nouveau ou RAN) de la SCPI et les produits des cessions issus du plan d’arbitrage ont été totalement alloués dès ce trimestre au financement de travaux déjà en cours sur les immeubles et au désendettement de la SCPI.    
Dans la même logique, la distribution prévisionnelle pour 2025 est attendue en baisse par rapport à 2024, à 4,40 €/part : le plan d’arbitrage et le désendettement pèseront pour 1€/part et la vacance/ franchises pour 1€/part.

 

SOUSCRIPTION - Primopierre a collecté 0,14 M€ au cours du 4ème trimestre 2024 correspondant à la souscription de 1 142 parts. La liquidité de Primopierre n'est plus assurée et 1 712 311 parts sont en attente de retrait en fin 4ème trimestre. Le ratio d'attente de Primopierre s'élève à 9,04%. 
Les demande de retrait ont continué d'affluer et près de 100 000 nouvelles parts ont été enregistrées dans le registre des parts en attente au cours du 4ème trimestre 2024.      
La création d'un fonds de remboursement a été décidée en octobre dernier et devrait être opérationnel sur la deuxième moitié de l’année 2025. L'objectif sera d’offrir une possibilité de sortie et d’exécution des demandes de retraits, même partielle, pour un maximum d’associés retrayants..      
En fin de 4ème trimestre 2024, la capitalisation de Primopierre était de 2 387,46 M€ et a été réduite à 2 179 M€ le 21 janvier en raison de la nouvelle baisse du prix de part de Primopierre.

 

ACQUISITION - Premia Reim n'a pas réalisé d'opération d'investissement au 4ème trimestre ni au cours de l'ensemble de l'année 2024.

 

CESSION - Sur le dernier trimestre 2024, la SCPI Primopierre a cédé un actif situé à Villeurbanne (69) pour un montant de 15,93 M€. Le Premium, immeuble de bureau de 5 659 m² localisé boulevard de Stalingrad avait été acheté au T3 2012 pour 18,54 M€. 
Cette opération s’inscrit dans le plan d’arbitrage établi par l’équipe de gestion et qui devrait permettre la réduction de l’endettement de la SCPI, le financement du plan de travaux en cours et la possible dotation future du fonds de remboursement.

 

GESTION - Le taux d'occupation financier de Primopierre est stable à 85,70% au 4ème trimestre 2024 (85,80% du 3ème trimestre 2024).     
L'activité locative est fortement déficitaire sur le trimestre avec 4 800 m² loués pour 15 516 m² libérés et correspond un solde négatif de -4,03 M€ en valeur de loyers annualisés.     
Prémia Reim se fixe l'objectif pour 2025 de rétablir un taux d’occupation financier (TOF) normatif aux alentours de 90% et assure être pleinement investis dans la commercialisation des immeubles vacants et le renouvellement des baux arrivant à échéance.

 

VALORISATION - Dans ce contexte encore adverse en 2024, la correction sur l’immobilier de bureau s’est poursuivie. Le prix de souscription de la SCPI Primopierre a été révisé en date du 21/01/2025, fixé désormais à 115,00 € (-8,73%). En effet, les nouvelles valeurs d’expertise au 31 décembre 2024 sont en baisse de -3,9 % sur le deuxième semestre 2024 (-15,1 % sur l’année). Le ralentissement de la baisse est tangible mais l’incertitude persiste sur son terme. La suroffre de bureaux par rapport à la demande des entreprises, notamment en Ile-de-France, est un facteur significatif de dévalorisation. Les actifs vacants de Primopierre situés en première et en deuxième couronne parisienne en donnent l’illustration. Au cas particulier de Primopierre, l’effet de levier élevé amplifie la baisse des valeurs d’expertise.    
Les perspectives de stabilisation des valeurs restent incertaines à date et Prémia Reim ne prévoit pas de reprise du marché de bureaux à moyen terme.    
La SCPI Primopierre va se recentrer sur les actifs les plus porteurs à long terme en s’appuyant sur une politique de travaux sélective et la cession des actifs obsolètes mais cette transition suppose une période de revenus en-deçà de ce qu’ils ont pu être au cours de la décennie écoulée.

 

Collecte et liquidité du T4-2024

Collecte brute T4-2024
0,14 M€
Collecte nette T4-2024
-
Volume échangé T4-2024
0,14 M€
Ratio de cession 4 derniers trimestres
100% 
100% 
100% 
100%  T4-2024
Ratio de liquidité 3 mois
1% 
1% 
0% 
0%   T4-2024
Délai de cession T4-2024
Liste d'attente 1 712 311 parts [215,75M€]

Acquisition et cession du T4-2024

0 acquisition T4-2024
block
1 cession T4-2024
15,93 M€

Activité locative au T4-2024

TOF ASPIM - Occupation Fin. T4-2024
85,70%
TOF en exploitation T4-2024
keyboard_arrow_down 73,90%

Dividende - Acomptes versés

Acompte brut T4-2024
0,98 €/part
Versé le 31-01-25 [ trimestriel ]
T1 T2 T3 T4 T1+T2+T3+T4 Année pleine
1.80 1.80 1.80 0.98 6,38 6,38
1.68 3.52 1.68 1.68 8,56 8,56
3.00 1.61 1.87 2.28 linear_scale 8,76 8,76
En € par part T3-2023T4-2023T1-2024T2-2024T3-2024T4-2024
Dividende brut 1,681,681,801,801,800,98
dont plus-valuencncncncncnc
dont fiscalité 0,040,040,040,040,050,05
À la source T3-2023T4-2023T1-2024T2-2024T3-2024T4-2024
- Fisc. p. financiers0,040,040,040,040,050,05
- Fisc. étrangère------
- Fisc. plus-value------

Sources - BULLETIN TRIMESTRIEL-T4-2024

Activité locative

En % T3-2023T4-2023T1-2024T2-2024T3-2024T4-2024
TOF - ASPIM 86,80%86,30%85,90%87,70%85,80%85,70%
Var.-1,15%-0,58%-0,47%+2,05%-2,21%-0,12%
Vacance 13,20%13,70%14,10%12,30%14,20%14,30%
Franchises 5,70%4,40%5,70%4,40%3,80%3,70%
Travaux 6,60%6,40%7,40%7,50%7,70%7,80%
Arbitrages---1,50%0,10%0,30%
TOF exploitation 74,50%75,50%72,80%74,30%74,20%73,90%
Var.-2,28%+1,32%-3,71%+2,02%-0,13%-0,41%
En m² T3-2023T4-2023T1-2024T2-2024T3-2024T4-2024
Surface totale667 570667 572667 430653 796615 498609 839
Surface vacante nc157 473ncncncnc
Louée+4 782+3 666+8 289+1 876+1 653+4 800
Libérée-10 720-16 730-4 717-23 054-2 435-15 516
Solde locatif -5 938-13 0643 572-21 178-782-10 716
TOPnc76,40%ncncncnc
Loyers T3-2023T4-2023T1-2024T2-2024T3-2024T4-2024
Encaissés (M€) 26,0025,6524,6525,5423,9923,21
Encaissés (€/P) 1,371,351,301,351,271,22
Taux encaissement99,00%97,00%96,00%98,00%98,00%96,00%
WALT - bail restant5,10 ans4,95 ans4,95 ans4,96 ans4,68 ans4,70 ans
WALB - bail ferme3,85 ans3,69 ans3,69 ans3,77 ans3,62 ans3,65 ans

Collecte vs investissement

En M€ T3-2023T4-2023T1-2024T2-2024T3-2024T4-2024
Nb cessions001231
Cessions--5,4010,8987,4015,93
Collecte nette------
RESSOURCES5,4010,8987,4015,93
Nb acquisitions000000
Acquisition moy.
INVESTISSEMENTS
SOLDE5,4010,8987,4015,93
Disponiblités [Bilan] 23,59

Marché des parts 

En nb de parts T3-2023T4-2023T1-2024T2-2024T3-2024T4-2024
Parts totales18 948 08018 948 08018 948 08018 948 08018 948 08018 948 080
Parts souscrites 39 55143 48215 12110 3352 5061 142
Parts en retrait 39 55143 48215 12110 3352 5061 142
Parts annulées------
Parts gré à gré------
Parts en attente 494 2591 179 3151 379 7341 572 1031 616 8071 712 311
Demandes de retraitncncncncncnc
Solde net000000
En M€ T3-2023T4-2023T1-2024T2-2024T3-2024T4-2024
Capitalisation3 410,653 410,653 183,283 183,283 183,282 387,46
Collecte brute 7,127,832,541,740,420,14
Volume en retrait7,127,832,541,740,420,14
Volume annulé------
Volume gré à gré------
Volume en attente88,97212,28231,80264,11271,62215,75
Collecte nette0,000,000,000,000,000,00
Liquidité T3-2023T4-2023T1-2024T2-2024T3-2024T4-2024
Ratio de cession100%100%100%100%100%100%
Ratio liquidité 3m8%4%1%1%0%0%
Délai de cession37 mois81 mois274 mois456 mois1936 mois4498 mois

Graphique de collecte et liquidité

Prix et volumes échangées

Date de
transaction
Prix
Acheteur
Prix
Vendeur
Echanges Volume
21/01/2025 115,00 105,51 - -
31/12/2024 126,00 115,60 1 142 143 892 €
09/10/2024 126,00 115,60 - -
30/09/2024 168,00 154,14 2 506 421 008 €
30/06/2024 168,00 154,14 10 335 1 736 280 €
30/03/2024 168,00 154,14 15 121 2 540 328 €
14/03/2024 168,00 154,14 - -
13/02/2024 168,00 160,00 - -
31/12/2023 180,00 160,89 43 482 7 826 760 €
30/09/2023 180,00 160,89 39 551 7 119 180 €
15/09/2023 180,00 160,89 - -
30/06/2023 208,00 185,92 100 113 20 823 504 €
31/03/2023 208,00 185,92 125 937 26 194 896 €
31/12/2022 208,00 185,92 132 177 27 492 816 €
30/09/2022 208,00 185,92 92 436 19 226 688 €
30/06/2022 208,00 185,92 50 108 10 422 464 €
31/03/2022 208,00 185,92 54 712 11 380 096 €
31/12/2021 208,00 185,92 113 550 23 618 400 €
30/09/2021 208,00 185,92 64 444 13 404 352 €
30/06/2021 208,00 185,92 65 519 13 627 952 €
31/03/2021 208,00 185,92 61 431 12 777 648 €
31/12/2020 208,00 185,92 81 592 16 971 136 €
30/09/2020 208,00 185,92 49 343 10 263 344 €
30/06/2020 208,00 185,92 64 931 13 505 648 €
31/03/2020 208,00 185,92 44 312 9 216 896 €
31/12/2019 208,00 185,92 38 154 7 936 032 €
31/12/2019 208,00 185,92 38 154 7 936 032 €
30/09/2019 208,00 185,92 33 960 7 063 680 €
30/06/2019 208,00 185,92 45 999 9 567 792 €
31/03/2019 208,00 185,92 50 686 10 542 688 €

Évènements clés - PRIMOPIERRE

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Prix de part - Baisse : -8,73%
126.00 €/part -> 115.00 €/part
Primopierre baisse à nouveau son prix de souscription le 21 janvier 2025 et le porte à 115 €/part.
La société de gestion précise que l’écart entre ce nouveau prix de souscription et la valeur de reconstitution estimée au 31 décembre 2024 était de +1,37 %.
La valeur de retrait théorique est de 105,51 €/part.
 
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Prix de part - Baisse : -25%
168.00 €/part -> 126.00 €/part
Les expertises de Primopierre à mi-2024 porte la valeur de reconstitution à 125,99 €/part (-18,42% sur le 1er semestre 2024).

Praémia REIM a décidé de fixer le nouveau prix de part précisément à 126 €, la valeur de retrait s'établissant à 115,60€/part. Il prend effet le 09 octobre 2024.

Sans opération d'investissement depuis début 2023, l’endettement du fonds au 30 juin se monte à 38,34%, contre 32,70% fin 2023 ou 25,89% fin 2022.
 
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Réalisation - Baisse : -18,87%
129.38 €/part -> 104.96 €/part
La valeur de réalisation de Primopierre affiche une baisse de -18,87% au 1er semestre 2024 à 104,96 €/part contre 129,38 €/part fin 2023.

A l'occasion de la publication d'une nouvelle version de sa note d'information le 09 octobre 2024, Primopierre acte la création d'un fonds de remboursement. Suite à son éventuel dotation, le prix de remboursement pourrait être compris entre 94,46 €/part et 104,96 €/part.

L'encadrement légal fixe que la valeur de remboursement ne peut pas être supérieure à la valeur de réalisation, ni inférieure à celle-ci diminuée de 10 %, sauf autorisation de l’AMF.
 
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Prix de part - Baisse à venir
168.00 €/part
La valeur de reconstitution de Primopierre, sur le fondement des valeurs d’expertise du 30 juin 2024, est en baisse, nécessitant préalablement à la modification du prix de souscription, une baisse de la valeur nominale de la part, objet d’une des résolutions de l’Assemblée Générale.
Faute de quorum à l'occasion de l'AG du 24/09/2024, une seconde lecture est prévue le 03/10/204.
La société de gestion a décidé de suspendre temporairement les opérations jusqu’à la prochaine assemblée et la mise en œuvre des résolutions qui y seront adoptées.
 
Demande d'information
PRIMOPIERRE
Conseil en gestion de patrimoine spécialisé en épargne immobilière, éditeur de SCPI-Lab.