LF EUROPIMMO - BT4-2024

Gérée par LA FRANCAISE
Ouverte
CAPITAL VARIABLE
Bureaux
Etranger - 90.88 %
Prix au 18-02-2025
725,00 €
Retrait au 18-02-2025
667,00 €
Distribution brute 2024
4,30%40,63€
Distribution nette 2024
4,02%38,01€
 

LF EUROPIMMO - Bulletin d'information trimestriel du T4 2024

03-02-25 

VALORISATION - La valeur de réalisation de fin 2024 baisse de -12,5 % par rapport à celle au 30 juin 2024 (-18,04% par rapport à fin 2023), pour s’établir à 642,75 €/part.   
La nouvelle valeur de reconstitution au 31-12-2024 s’élève à 779,36 €/part (-16,80% en 2024). Le prix de part de la SCPI se situant  au-dessus de la borne haute autorisée (+10 % maximum de la valeur de reconstitution), la société de gestion a décidé de repositionner le prix de part en bas de borne, à 725,00 € à effet du 1er février 2025, soit une baisse de -23,28 %. Le nouveau prix de souscription de 725,00 €/part s'établit en décote de -6,97% par rapport à la valeur de reconstitution du 31-12-2024.    
La valeur de retrait par compensation s'établit à 667,00 €/part.

 

SOUSCRIPTION - La collecte brute de Lf Europimmo continue de faiblir et s'établit à 1,25 M€ au 4ème trimestre 2024 contre 2,89 M€ au trimestre précédent. La totalité des 1 318 parts souscrites ont permis la compensation de 1,25 M€ (au prix acheteur) de cessions. La liquidité de Lf Europimmo n'est pas assurée et en fin de trimestre, 25 699 parts sont en attente de retrait, soit 2,29 % du nombre total de part la SCPI.     
En 2024, LF Europimmo a enregistré une collecte brute de 13,7 M€ qui a permis de compenser 14 488 parts en attente de retrait. 
Au 31 décembre 2024, la capitalisation de LF Europimmo s'élèvait à 1 059,59 M€ et s'établit à 813 M€ depuis la baisse de son prix de part intervenue le 2 février 2025.

 

ACQUISITION - LF Europimmo n'a pas réalisé d'opération d'investissement au cours du 4ème trimestre 2024. La SCPI n’a disposé d’aucunes liquidités cette année pour financer de nouvelles acquisitions.

 

CESSION - Au 4ème trimestre 2024, l’exécution du programme d’arbitrage de LF Europimmo s’est poursuivie avec la cession d’un actif à Offenbach en Allemagne, pour un montant de 9,68 M€ (quotepart de 49,02 %). Cet actif de bureau acheté au BT2-2015 pour 17,56 M€ (QP) présentait une valeur nette comptable de 16,56 M€ au rapport annuel 2023. Les fonds ont permis de financer les travaux et restructurations en cours et de rembourser une partie des emprunts contractés par la SCPI.

 

GESTION - Le taux d'occupation financier de LF Europimmo progresse de +110 bp au 4ème trimestre 2024 et s'établit à 98,50%.     
L’activité locative de ce trimestre fait apparaître un solde commercial positif avec quatre relocations qui ont permis de compenser la surface libérée et qui permettent la réduction de (-804 m²) de la surface vacante (25 443m²).    
Le pourcentage de locaux sous franchise de loyer passe de 0,10% au T3 2024 à 2,90%, soit +280 bp au T4 2024. Le trimestre est en effet marqué par la fin de la perception de l’indemnité d’occupation versée par Porsche sur l’immeuble Lumicon à Stuttgart en novembre 2024. Cet actif qui générait un revenu locatif de 2 M€/an (quote-part de 49,02 %) va donc peser sur les résultats de la SCPI en 2025. La société de gestion analyse un potentiel changement de destination de l’immeuble au regard des marques d’intérêt reçues.

 

DISTRIBUTION - Au titre du 4ème trimestre 2024, la SCPI LF Europimmo a distribué un acompte de dividende net en forte baisse de -38,00%, à 6,51 €/part le 30-01-2025.   
La SCPI doit faire face à un contexte de ressources contraintes dans lequel la cession d’un immeuble anticipée fin 2024 devait financer des travaux nécessaires au repositionnement et à la relocation de surfaces vacantes. Le décalage de cette vente a conduit LF Europimmo à financer ces travaux en partie par les loyers ce qui a réduit les ressources disponibles pour la distribution. La SCPI a donc acté, en fin d’année, une baisse de -9,50 % de sa distribution annuelle nette avec un acompte versé au titre du 4e trimestre 2024 de 6,51 €/part (vs. 10,50 euros par parts aux trimestres précédents).  
Corrigé de la fiscalité étrangère payée par la SCPI sur l'ensemble de l'année 2024 (2,62 €/part), le dividende brut s'établit à 9,13 €/part.  
Le dividende brut de LF Europimmo en 2024 s'établit à 40,63 €/part (43,85 €/part en 2023) et correspond à un taux de distribution 2024 de 4,30 %.  
Dans ce contexte limité en ressources et afin de finaliser les travaux engagés sur les surfaces vacantes, la SCPI anticipe également une baisse de -21 % de sa distribution prévisionnelle pour l’année 2025.

 

Collecte et liquidité du T4-2024

Collecte brute T4-2024
1,25 M€
Collecte nette T4-2024
-
Volume échangé T4-2024
1,25 M€
Ratio de cession 4 derniers trimestres
100% 
100% 
100% 
100%  T4-2024
Ratio de liquidité 3 mois
24% 
21% 
13% 
5%   T4-2024
Délai de cession T4-2024
Liste d'attente 25 699 parts [24,29M€]

Acquisition et cession du T4-2024

0 acquisition T4-2024
block
1 cession T4-2024
9,68 M€

Activité locative au T4-2024

TOF ASPIM - Occupation Fin. T4-2024
98,50%
TOF en exploitation T4-2024
keyboard_arrow_right 92,90%

Dividende - Acomptes versés

Acompte brut T4-2024
9,13 €/part
Versé le 30-01-25 [ trimestriel ]
T1 T2 T3 T4 T1+T2+T3+T4 Année pleine
10.50 10.50 10.50 9.13 40,63 40,63
10.50 10.50 10.50 12.35 43,85 43,85
10.50 10.50 10.50 13.61 linear_scale 45,11 45,11
En € par part T3-2023T4-2023T1-2024T2-2024T3-2024T4-2024
Dividende brut 10,5012,3510,5010,5010,509,13
dont plus-value0,54ncncncncnc
dont fiscalité 0,502,030,030,030,372,62
À la source T3-2023T4-2023T1-2024T2-2024T3-2024T4-2024
- Fisc. p. financiers0,500,180,030,030,37nc
- Fisc. étrangère-1,85---2,62
- Fisc. plus-value------

Sources - BULLETIN TRIMESTRIEL-T4-2024

Activité locative

En % T3-2023T4-2023T1-2024T2-2024T3-2024T4-2024
TOF - ASPIM 97,60%95,90%95,80%97,70%97,40%98,50%
Var.-0,41%-1,77%-0,10%+1,94%-0,31%+1,12%
Vacance 2,40%4,10%4,20%2,30%2,60%1,50%
Franchises --2,30%2,40%0,10%2,90%
Travaux 2,80%3,00%2,80%2,80%2,80%2,70%
Arbitrages------
TOF exploitation 94,80%92,90%90,70%92,50%94,50%92,90%
Var.-0,21%-2,05%-2,43%+1,95%+2,12%-1,72%
En m² T3-2023T4-2023T1-2024T2-2024T3-2024T4-2024
Surface totale268 901273 678274 073273 972268 387265 346
Surface vacante 34 43333 64233 47929 33926 24725 443
Renouvelée------
Louée+3 115+935+1 214+3 767+3 731+2 211
Libérée-9 650nc-1 964nc-233-908
Solde locatif -6 535nc-7503 7673 4981 303
TOP87,20%87,70%87,80%89,30%90,20%90,40%
Loyers T3-2023T4-2023T1-2024T2-2024T3-2024T4-2024
Encaissés (M€) 0,680,360,520,490,480,42
Encaissés (€/P) 0,600,320,460,440,430,37

Collecte vs investissement

En M€ T3-2023T4-2023T1-2024T2-2024T3-2024T4-2024
Nb cessions100011
Cessions25,85---12,999,68
Collecte nette3,71-----
RESSOURCES29,5512,999,68
Nb acquisitions020000
Acquisition moy. 27,32
INVESTISSEMENTS-54,63
SOLDE29,55-54,6312,999,68
Disponiblités [Bilan] 2,35

Marché des parts 

En nb de parts T3-2023T4-2023T1-2024T2-2024T3-2024T4-2024
Parts totales1 121 2591 121 2591 121 2591 121 2591 121 2591 121 259
Parts souscrites 12 9416 7165 4294 6873 0541 318
Parts en retrait 9 0186 7165 4294 6873 0541 318
Parts annulées------
Parts gré à gré------
Parts en attente 8 31718 12222 86821 80322 75125 699
Demandes de retraitncncncncncnc
Solde net+3 92300000
En M€ T3-2023T4-2023T1-2024T2-2024T3-2024T4-2024
Capitalisation1 059,591 059,591 059,591 059,591 059,591 059,59
Collecte brute 12,236,355,134,432,891,25
Volume en retrait8,526,355,134,432,891,25
Volume annulé------
Volume gré à gré------
Volume en attente7,8617,1321,6120,6021,5024,29
Collecte nette3,710,000,000,000,000,00
Liquidité T3-2023T4-2023T1-2024T2-2024T3-2024T4-2024
Ratio de cession70%100%100%100%100%100%
Ratio liquidité 3m100%37%24%21%13%5%
Délai de cession2 mois8 mois13 mois14 mois22 mois58 mois

Graphique de collecte et liquidité

Parts échangées - Capital variable

Date de
transaction
Prix
Acheteur
Prix
Vendeur
Echanges Volume
01/02/2025 725,00 667,00 - -
31/12/2024 945,00 869,40 1 318 1 245 510 €
30/09/2024 945,00 869,40 3 054 2 886 030 €
30/06/2024 945,00 869,40 4 687 4 429 215 €
31/03/2024 945,00 869,40 5 429 5 130 405 €
31/12/2023 945,00 869,40 6 716 6 346 620 €
30/09/2023 945,00 869,40 9 018 8 522 010 €
13/09/2023 945,00 869,40 - -
30/06/2023 1 045,00 961,40 8 533 8 916 985 €
30/03/2023 1 045,00 961,40 2 402 2 510 090 €
31/12/2022 1 045,00 961,40 9 271 9 688 195 €
30/09/2022 1 045,00 961,40 6 545 6 839 525 €
30/06/2022 1 045,00 961,40 1 900 1 985 500 €
31/03/2022 1 045,00 961,40 4 308 4 501 860 €
31/12/2021 1 045,00 961,40 1 870 1 954 150 €
30/09/2021 1 045,00 961,40 1 323 1 382 535 €
30/06/2021 1 045,00 961,40 1 705 1 781 725 €
31/03/2021 1 045,00 961,40 1 738 1 816 210 €
31/12/2020 1 045,00 961,40 2 236 2 336 620 €
30/09/2020 1 045,00 961,40 1 999 2 088 955 €

Évènements clés - LF EUROPIMMO

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Prix de part - Baisse : -23,28%
945.00 €/part -> 725.00 €/part
La valeur de reconstitution de LF Europimmo affiche une baisse de -16,80% en 2024, passant de 936,76 €/part à 779,36 €/part. Le prix de souscription à 945 €/part s'établissait en surcote de +21,25%.
La Française REM a décidé de modifier le prix de souscription des parts nouvelles émises à compter du 1er février 2025 de 945,00 € à 725,00 €, soit une baisse de -23,28%.
Le nouveau prix de souscription s’inscrit dans la fourchette légale de la valeur de reconstitution plus ou moins 10 % et présente une décote de - 6,97%.
La valeur de retrait théorique s'établit à 667,00 €.
La valeur de réalisation à fin 2024 est de 642,75 €/part (-18,04%) et la borne basse du prix de remboursement est de 578,47 € (valeur de réalisation -10%).
 
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Statutaire - Convocation en AGE

Les associés de LF Europimmo sont convoqués en Assemblée Générale Extraordinaire (AGE) de manière à
normaliser la répartition entre la valeur nominale et la prime d’émission au sein du fonds.
Dans la suite des baisses de prix de part annoncées par La Francaise sur sa gamme de SCPI historiques, cette convocation laisse présager une diminution importante du prix de souscription de LF Europimmo en dessous de la valeur nominale actuelle de 800 €/part.
Le marché des parts est suspendu à compter du 1er janvier 2025 et ce jusqu’à la tenue de l’AGE.
 
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Reconstitution - Baisse : -6,01%
936.76 €/part -> 880.45 €/part
Les valeurs de réalisation et de reconstitution réalisées sur base des expertises au 30/06/2024 ont été présentées au conseil de surveillance le 26/08/2024.
La valeur de réalisation est en baisse de -6,34% et la valeur de reconstitution de LF Europimmo est en baisse de -6,01% à 880,45€/part.
Le prix de souscription de 945€ est inchangé mais est dorénavant en surcote de +7,33% par rapport à la valeur de reconstitution à 880,45€ au 30 juin 2024.

 
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Jouissance - Baisse du délai
5.00 Mois -> Mois
La Francaise AM a souhaité réduire le délai de jouissance de la SCPI pour soutenir sa collecte et faciliter sa liquidité, ainsi depuis le 1er octobre 2023, les parts souscrites portent jouissance le 1er jour du mois qui suit le mois de souscription contre le 1er jour du 6eme mois qui suit le mois de souscription précédemment.
 
Demande d'information
LF EUROPIMMO
Conseil en gestion de patrimoine spécialisé en épargne immobilière, éditeur de SCPI-Lab.