SELECTINVEST 1 - BT3-2024

Gérée par LA FRANCAISE
Ouverte
CAPITAL VARIABLE
Bureaux
IDF - 52.37 %
Prix au 18-02-2025
530,00 €
Retrait au 18-02-2025
496,88 €
Distribution brute 2023
4,13%26,40€
Distribution nette 2023
4,11%26,28€
 

SELECTINVEST 1 - Bulletin d'information trimestriel du T3 2024

16-11-24 

CESSION - Au 3ème trimestre 2024, La Francaise a poursuivi le plan d’arbitrage de Sélectinvest en cédant 11 actifs et en réalisant 2 ventes partielles, le tout pour 56,6 M€.   
Les 2 cessions les plus importantes du trimestre et représentant 60% du volume des transactions concernent 2 actifs de bureaux parisiens : 
- Belles Feuilles (75016), 1 686 m² acheté en 2008 pour 15,99 M€ a été revendu 21,53 M€
- La Condamine (75017), 1 120 m² acheté en 2005 pour 5,05 M€ a été revendu 11,16 M€ (QP de 25%). 
Ces nouvelles ressources ont permis de financer les travaux en cours, notamment les travaux de mise aux normes environnementales et des restructurations portant sur 26 819 m² à Nanterre(92), 30 270 m² à Stuttgart (Allemagne) et 3 209 m² à Mérignac(33).    
Elles ont permis également d'alimenter le fonds de remboursement et conduit à la résorption de 789 m2 de locaux vacants.

 

SOUSCRIPTION - La collecte brute de Selectinvest 1 s'établit à 0,45 M€ au 3ème trimestre 2024. Les souscriptions ont permis de financer la contrepartie au retrait de 709 parts. Par ailleurs, la société de gestion a redoté le fonds de remboursement ce trimestre à hauteur de 5,8 M€. Ce dernier a permis de traiter 11 412 parts sur la base du prix fixé à 509 €/part. Le nombre de parts en attente s'établit à 165 894 parts, en légère baisse ce trimestre et représente 106,17 M€ ou 6,8 % du total des parts de Sélectinvest 1. La liquidité de Selectinvest 1 n'est pas assurée et en fin de 3ème trimestre 2024, la capitalisation de Selectinvest 1 diminue de -0,47 % à 1 552,43 M€.

 

ACQUISITION - En l’absence de collecte nette, Selectinvest n’a pas réalisé d’investissement au 3ème trimestre 2024.

 

GESTION - L’activité locative du trimestre s’est matérialisée par un volume de surfaces relouées significativement supérieur à celui des surfaces libérées, avec notamment la prise d’effet du bail d’Atlantis TV dans le Wanna à Boulogne-Billancourt (92). Cet immeuble de 6 790 m2 avait été totalement restructuré en un bâtiment adapté aux besoins de l’univers tertiaire et aux nouvelles exigences environnementales. À noter également le renouvellement d’un bail avec extension de 897 m2 (QP 30 %) à Nanterre (92) avec GRDF. Cette activité fait ressortir un solde commercial positif avec la résorption de plus de 4 000 m2 de locaux vacants. Le taux d’occupation physique s’affiche ainsi en légère hausse à 85,5 % (vs. 85,2 % au trimestre précédent) alors que le taux d’occupation financier s’établit à 90,6 % (vs. 89,2 % au trimestre précédent), compte tenu du plein effet des 2 relocations intervenues en juin dernier sur la rue Neuve Saint-Pierre à Paris (75).

 

VALORISATION - Sur la base des valeurs d’expertise externes des immeubles du patrimoine au 30 juin 2024, la société de gestion a communiqué les valeurs de réalisation et de reconstitution de Selectinvest.    
La valeur de réalisation de Selectinvest 1 est en baisse de -7,21 % à 524,48 €/part (565,22 €/part fin 2023).    
Après une baisse de -5,32% enregistrée en 2023, la valeur de reconstitution de Selectinvest abandonne -7,05 % au 1er semestre 2024, à 624,17 €/part contre 671,52 € fin 2023.    
Le prix de souscription de Selectinvest 1 n'a cependant pas évolué depuis sa dernière revalorisation de +0,78% le 1er mars 2022, il reste stable à 640,00 €.    
La SCPI présentait une décote de -9,77% par rapport à sa valeur de reconstitution fin 2022 et celle-ci lui a permis d'absorber cette période de baisse des valeurs. Le ratio de reconstitution de Selectinvest au 30 juin est de +2,54 %, le prix de souscription de 640 € est légèrement supérieur à la valeur de reconstitution de 624,17 € mais ne remet cependant pas en cause le prix de la part qui reste inchangé.

 

DISTRIBUTION - Au titre du 3ème trimestre 2024, Selectinvest 1 a distribué un acompte de dividende brut de 6,57 €/part le 30-10-2024, niveau de distribution équivalent aux 1er et 2e trimestre 2024.

 

Collecte et liquidité du T3-2024

Collecte brute T3-2024
0,45 M€
Collecte nette T3-2024
-7,30 M€
Volume échangé T3-2024
0,45 M€
Ratio de cession 4 derniers trimestres
100% 
100% 
100% 
100%  T3-2024
Ratio de liquidité 3 mois
0% 
0% 
1% 
0%   T3-2024
Délai de cession T3-2024
Liste d'attente 165 894 parts [106,17M€]

Acquisition et cession du T3-2024

0 acquisition T3-2024
block
11 cessions T3-2024
56,60 M€

Activité locative au T3-2024

TOF ASPIM - Occupation Fin. T3-2024
90,60%
TOF en exploitation T3-2024
keyboard_arrow_down 84,10%

Dividende - Acomptes versés

Acompte brut T3-2024
6,57 €/part
Versé le 30-10-24 [ trimestriel ]
T1 T2 T3 T4 T1+T2+T3 Année pleine
6.57 6.57 6.57 19,71 nc 
6.57 6.57 6.57 6.69 19,71 26,40
6.51 6.51 6.57 6.91 linear_scale 19,59 26,50
En € par part T2-2023T3-2023T4-2023T1-2024T2-2024T3-2024
Dividende brut 6,576,576,696,576,576,57
dont plus-valuencncnc6,126,57nc
dont fiscalité 0,100,050,26ncnc0,21
À la source T2-2023T3-2023T4-2023T1-2024T2-2024T3-2024
- Fisc. p. financiers0,100,050,14ncnc0,21
- Fisc. étrangère--0,12---
- Fisc. plus-value------

Sources - BULLETIN TRIMESTRIEL-T3-2024

Activité locative

En % T2-2023T3-2023T4-2023T1-2024T2-2024T3-2024
TOF - ASPIM 93,30%91,90%90,80%89,20%89,20%90,60%
Var.+0,43%-1,52%-1,21%-1,79%+1,55%
Vacance 6,70%8,10%9,20%10,80%10,80%9,40%
Franchises 3,10%5,00%5,10%6,00%3,90%4,00%
Travaux 2,70%2,30%1,50%1,50%1,50%1,50%
Arbitrages0,10%--0,40%0,10%1,00%
TOF exploitation 87,40%84,60%84,20%81,30%83,70%84,10%
Var.+0,57%-3,31%-0,48%-3,57%+2,87%+0,48%
En m² T2-2023T3-2023T4-2023T1-2024T2-2024T3-2024
Surface totale517 925512 227498 141491 750488 120471 739
Surface vacante 68 59564 88268 40770 44272 48068 315
Renouvelée4 29410 4605021 3603 136896
Louée+3 044+1 240+1 705+1 442+3 185+3 141
Libérée-2 560-1 490-10 532-2 810-4 228-432
Solde locatif 484-250-8 827-1 368-1 0432 709
TOP86,80%87,30%86,30%85,70%85,20%85,50%
Loyers T2-2023T3-2023T4-2023T1-2024T2-2024T3-2024
Encaissés (M€) 19,9818,1319,5319,0618,9517,23
Encaissés (€/P) 7,937,217,767,687,787,10

Collecte vs investissement

En M€ T2-2023T3-2023T4-2023T1-2024T2-2024T3-2024
Nb cessions0435211
Cessions-6,6017,5050,4526,7556,60
Collecte nette-2,70-2,62-2,62-22,04-27,98-7,30
RESSOURCES-2,703,9814,8828,41-1,2349,30
Nb acquisitions100000
Acquisition moy. 0,10
INVESTISSEMENTS-0,10
SOLDE-2,803,9814,8828,41-1,2349,30
Disponiblités [Bilan] 17,40

Marché des parts 

En nb de parts T2-2023T3-2023T4-2023T1-2024T2-2024T3-2024
Parts totales2 519 3202 515 2322 515 2322 480 8022 437 0862 425 674
Parts souscrites 2 619891574721957709
Parts en retrait 2 619891574721957709
Parts annulées4 2184 0884 08834 43043 71611 412
Parts gré à gré------
Parts en attente 54 16467 331193 371203 033170 117165 894
Demandes de retraitncncncncncnc
Solde net-4 218-4 088-4 088-34 430-43 716-11 412
En M€ T2-2023T3-2023T4-2023T1-2024T2-2024T3-2024
Capitalisation1 612,361 609,751 609,751 587,711 559,741 552,43
Collecte brute 1,680,570,370,460,610,45
Volume en retrait1,680,570,370,460,610,45
Volume annulé2,702,622,6222,0427,987,30
Volume gré à gré------
Volume en attente34,6643,09123,76129,94108,87106,17
Collecte nette-2,70-2,62-2,62-22,04-27,98-7,30
Liquidité T2-2023T3-2023T4-2023T1-2024T2-2024T3-2024
Ratio de cession100%100%100%100%100%100%
Ratio liquidité 3m5%1%0%0%1%0%
Délai de cession62 mois227 mois1011 mois845 mois533 mois702 mois

Graphique de collecte et liquidité

Parts échangées - Capital variable

Date de
transaction
Prix
Acheteur
Prix
Vendeur
Echanges Volume
01/01/2025 530,00 496,88 - -
30/09/2024 640,00 600,00 709 453 760 €
30/06/2024 640,00 600,00 957 612 480 €
31/03/2024 640,00 600,00 721 461 440 €
31/12/2023 640,00 600,00 574 367 360 €
30/09/2023 640,00 600,00 891 570 240 €
30/06/2023 640,00 600,00 2 619 1 676 160 €
30/03/2023 640,00 600,00 3 651 2 336 640 €
31/12/2022 640,00 600,00 4 362 2 791 680 €
30/09/2022 640,00 600,00 6 486 4 151 040 €
30/06/2022 640,00 600,00 10 124 6 479 360 €
31/03/2022 640,00 600,00 7 961 5 095 040 €
01/03/2022 640,00 600,00 - -
31/12/2021 635,00 595,31 10 665 6 772 275 €
30/09/2021 635,00 595,31 10 201 6 477 635 €
30/06/2021 635,00 595,31 10 239 6 501 765 €
31/03/2021 635,00 595,31 8 385 5 324 475 €
31/12/2020 635,00 595,31 27 790 17 646 650 €
30/09/2020 635,00 595,31 5 280 3 352 800 €
30/06/2020 635,00 595,31 11 499 7 301 865 €

Évènements clés - SELECTINVEST 1

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Prix de part - Baisse : -17,19%
640.00 €/part -> 530.00 €/part
La SCPI Sélectinvest 1 a constaté une baisse de -6,62% de la valeur de son patrimoine à fin 2024, rapportant sa valeur de reconstitution à 585,36€ (contre 624,17€ au 30 juin 2024). La baisse annuelle de la valeur de reconstitution s'établit à -12,83%.
Bien que toujours dans la la fourchette réglementaire de +/-10% (surcote de +9,33%), La Française REM a pris la décision de ramener le prix de part de Sélectinvest à 530,00€, positionnant son nouveau prix en décote de -9,46%.
 
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Reconstitution - Baisse : -7,05%
671.52 €/part -> 625.00 €/part
Les valeurs de réalisation et de reconstitution réalisées sur base des expertises au 30-06-2024 ont été présentées au conseil de surveillance le 26-08-2024.
La valeur de réalisation est en baisse de -7,21% et la valeur de reconstitution de Selectinvest baisse de -7,05% au 1er semestre 2024 à 624,17€/part (671,52 € au 31-12-2024).
Le prix de souscription de 640€ est inchangé mais est dorénavant en surcote de +2,54% par rapport à la valeur de reconstitution de 624,17€.
Le prix de remboursement via le fonds de remboursement devrait suivre la tendance de la valeur de réalisation et sera compris entre 472 € et 524,48 €/part.
 
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Fonds remboursement - Hausse : +2,41%
497.00 €/part -> 509.00 €/part
Le fonds de remboursement a été doté de 18 M€ au 1er mars 2024. Ce dernier a permis de traiter plus de 34 430 parts sur la base du prix fixé à 509 €/part, calculé sur le montant de la nouvelle valeur de réalisation. Il est proposé aux associés inscrits depuis plus de 3 mois sur les registres.
 
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Réalisation - Baisse : -9,81%
611.79 €/part -> 551.80 €/part
L'Autorité des Marchés Financiers (AMF) a recommandé aux sociétés de gestion d’actualiser les valeurs immobilières à mi-année 2023. A cette occasion, la valeur de réalisation de Sélectinvest 1 affiche un retrait de -9,81% qui s’établie à 551,80 €/part, contre 611,79 €/part fin 2022.
Pour mémoire, le prix de retrait, dans le cas du fonds de remboursement, ne peut ni être supérieur à la valeur de réalisation, ni inférieur à cette même valeur moins 10 %.
La valeur de remboursement devrait s'établir en baisse dans les mêmes proportions (+/- 497 €/part contre 551 €/part précédemment).
A fin 2022, le prix de souscription de Sélectinvest affichait une décote importante de -9,77% par rapport à sa valeur de reconstitution. Le ratio de reconstitution s'établissant en 2023 à +0,03%, La Française communique sur le maintien du prix de part de Sélectinvest 1 au 13/09/2023 à 640 €.
 
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SELECTINVEST 1
Conseil en gestion de patrimoine spécialisé en épargne immobilière, éditeur de SCPI-Lab.